抵押物尽职调查流程及审核要点

抵押物尽职调查流程及审核要点

第一步骤：审阅债权档案中有关抵押担保的资料

审阅抵押合同：

（1）合同是否完备，有否原件；

（2）合同的份数，对应借款合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致；

（3）抵押房产名称、种类、位置、面积、数量、证照号码、抵押值、抵押范围等明细信息；

（4）签订日期是否与借款合同相印证（不能早于，但最高额担保除外；过分迟于也要注意）；

（5）借款合同标注其他用途、但实属“借新还旧”的贷款，二次的抵押人是否相一致；

（6）抵押担保的范围；

（7）属最高额担保的借款期间是否在担保期间以及担保额度之内；

（8）合同的生效要素（如签名、盖章）是否正确、齐全；

（9）属法人担保的须有自然人作为法定代表人或授权代表签名（不能盖私章）；

（10）合同附件有否抵押房产的权属凭证，凭证的权属人及登记内容与抵押合同各要素是否相符；

（11）抵押房产属共有的，全体共有人是否均在合同中签章确认；

（12）合同有否约定适用《民事诉讼法》中实现担保物权的特别程序；

（13）合同有否办理具强制执行效力公证手续；

（14）是否存在多个抵押人，每个抵押人对应担保的借款情况及担保内容；

（15）有无违反《合同法》第52条导致合同无效。

审阅抵押登记凭证：

（1）有否办理抵押登记（他项权证）及登记部门；

（2）抵押登记的内容（如抵押人名称、登记日期、抵押房产证照号码、面积、名称及位置，担保的债权范围等）能否与借款合同、抵押合同的相关内容相印证。

核查抵押人主体资格：

（1）抵押人是借款人还是第三人；

（2）如抵押人是公司的，有否同意担保的《股东会决议》以及其内容是否与借款合同、抵押合同相印证；

（3）如抵押人是企业分支机构或其他组织的，有否有权部门出具的授权书；

（4）如抵押人是自然人的，有否身份信息；

（5）抵押人是否属于《担保法》规定的适格主体；

（6）如抵押物为共有，有否共有人的身份信息。

核查抵押房产：

（1）是否法律禁止抵押的物品；

（2）如抵押房产是整体物业的一部分，抵押部位是否核心或主要，及其他物业的抵押情况；

（3）抵押房产的房、地是同时抵押还是分别抵押；

（4）抵押房产是否属于预购商品房抵押权预告登记；

（5）抵押房产是否在建工程；

（6）抵押房产有否公益性或行政性或其他专属的用途。

再核查：

（1）借款人曾偿还过款项的，对应抵押人的责任减免情况；

（2）有否其他顺位的抵押登记，本案抵押是否第一顺位，否则要查看顺位在前的抵押权大致情况；

（3）有否抵押房产的调查报告、评估报告，预估抵押房产目前的价值是否明显大于该笔对应的债权；

（4）抵押房产是否存在优先受偿的债权（如工程款、出让金、闲置费、税费等）；

（5）有否抵押人出具的抵押房产（在抵押时的）状态说明（如自用、租赁、空置等）或收益说明；

（6）抵押房产的目前状态（自有、借用、占用、租赁、闲置、损毁）；

（7）抵押人、第三人有否提出抵押无效的主张或诉讼（仲裁）；

（8）有否第三人提出对抵押房产享有所有权、租赁权或其他权益的请求或诉讼（仲裁）；

（9）抵押人、第三人或政府等是否对抵押房产设置了处置障碍；

（10）抵押房产有否涉及各类纠纷；

（11）有否涉及抵押房产的相关材料或信息，例如会被征收拆迁、可（已）获政府批准能够升级改造、有否第三人对抵押房产表达购买意愿等资料。

第二步骤：到有关部门核查抵押物的相关情况

（一）核查产权情况

对有《房地产权证》的房产，可到房产所在地的房管部门，同时提供权属人名称+地址或权属证号（或登记字号）等要素，查询该房产的权属登记、抵押、查封等情况，查证该房产的产权是否清晰。对只有抵押权预告登记的房产，可到当地房管部门申请信息公开或登录其官网输入相关信息查询。

如果查询人有特殊办法，甚至可以查阅到该房产的全部档案（更为稳妥）。如果投资者（或相熟之人）正好有另案以抵押人为被执行人的，可以委派律师利用另案手续（或向法院申请调查令）查询该房产的档案。

查询后可获得该房产以下全部或部分信息：（1）权属信息，包括：房产登记号，地址，地号，图号，权属人，共有人，建筑面积，共用地面积，建基面积，图则（四至），使用性质，权证号码，权属来源（自建、购买、分割、承继），所在土地使用权的证号，结构层数，楼层分布及功能，使用期限，已转让、已分割单元，欠费类型，限制转移，历史遗留问题，所在土地使用权是否已办妥有偿使用手续，行政处罚，购入价格等信息。

（二）核查查封情况

如果抵押房产被法院另案查封、未处置，应到相关法院核查：（1）抵押房产（如出租）的租金是否已被法院冻结或截留；（2）首封案件的债权人、案由、该债权人与抵押人的关系、查封法院、所处阶段（立案、审理、执行）、债权金额、查封期限、处置进度（长期不处置、中止执行、评估、拍卖、变卖、已处置待收价款、三拍一卖后仍不能处置）；（3）本案债权人有否对首封法院拖延处置提出异议；（4）本案属最高额抵押的，贷款是否在查封后才发放；（5）其他轮候查封的大致情况。

第三步骤：到现场核查抵押物的状况（同时拍照及录像）

（一）查看位置

通过百度地图、腾讯街景地图等查看该房产的位置、卫星图及街景图。如位置不明确，可尝试通过四至图作为参照物查找。

（二）找到现场

核查：（1）能否找到标的物，是否灭失；（2）标的物的地理位置是否良好，周边道路交通路网状况是否良好。

（三）查看现状

核查：（1）（若是在建工程）工程进度；（2）结构类型、楼层构成、占地面积、新旧程度、内部装修、设备安装情况；（3）当前用途；（4）对比产权证判断是否存在加建、扩建、改建、违建、添附情况；（5）是否闲置、烂尾（含所在楼盘烂尾）；（6）是否需要加固补强；（7）有否被部分拆除、损毁；（8）是否具备独立使用功能；（9）抵押房产范围内是否有其他权属不明的建筑物、构建物；（10）物业管理情况（注：尤其是商业物业，需询问收费标准）。

（四）查看使用情况（重点）

核查该房产由何人使用或控制。

如果该房产非抵押人使用，需查明：（1）是否属于借用、占用、租赁还是闲置；（2）如属借用应了解使用人与抵押人的关系；（3）如属占用应了解使用人的背景、与抵押人的关系及占用的原因（是否恶意）；（4）如属租赁，应取得租赁协议或了解租赁情况，并且了解租赁是在查封、抵押之前还是之后发生；（5）如使用人声称该房产属其所有，或声称已购买或已抵债，尤其应注意，必须取得相关证据或信息；（6）有否被公益性或行政性或特殊单位使用。

（五）查看相邻情况

核查：（1）会否被其他地块或房产限制或阻碍通行、通风、采光、排污、排水等，从而影响其使用及价值；（2）周边地块的开发利用情况（是否属于商住区、工业区、未开发区等）,商业氛围情况；（3）周边是否有污染源；（4）有否配套的物业，如配电房、宿舍等；（5）抵押房产是整体物业还是物业的一部分（例如酒店的某层），该物业是否属核心部位或主体部分；（6）所在区域是否还有牵连物业（需整体才能处置，或整体处置才有价值，例如配套停车场等）。

第四步骤：比对各项信息综合核查抵押物的真实状况

比对上述调查结果，动用人脉、关系网，或利用数据库，或借用互联网搜索引擎，或登录政府网站及收费网站，继续选择性地综合核查以下内容：

（一）权属状况

1、权属灭失（注：最大陷阱）