设施设备运行维护

第十一章设施设备运行维护

设施设备维护总则

设施设备管理是物业管理的根本，是开展一切服务的后勤保障。设施设备管理是一道看不见的风景，但使用者无时无刻都在感受它的存在。有了设施设备的保障，使用者们才能生活、工作在舒适、清雅、安全的环境中。

我司一贯重视项目设备设施管理，认为建筑设备设施是提供客户生产生活的物质基础，也是业主资产维护的重要部分。设备设施管理质量的高低，直接影响客户服务水平，也影响整个物业的持续发展和保值增值。

我司擅长设备设施的预防性保养，并具备完整可靠的工程管理体系。我们将在本项目落实日式设施管理的方法，提供客户和业主安心可靠的管理实践。

设施设备的维护管理重点

工程部将对在管的设施设备进行分析，确定重点控制管理部位，制定有针对性的设施设备维护管理方案，对设施设备实施统一的工程设备管理，这是工程设备管理不可缺少的重要环节。

设施设备的维护管理包括定期检查、日常保养、制定完善统一的维修制度、维修质量标准等，工作重点如下：

1.预防为主，坚持日常保养与按计划维修并重，使设备设施处于良好状态。

2.设备设施定期检查、巡视形成制度，对不同设备根据实际使用情况做到定人、定时、定期、

定质的检查与养护，包括更换易损零件，添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等。

3.根据管理中心维修人员的实际情况，实行专业人员维修与操作人员维修相结合。

4.常年使用运行与季节性使用的设备，合理制定安排维修保养期限和计划，完善设备管理维

修保养规程并予实施、执行。

5.不经常使用、运行或非正常情况下使用的设施设备，不能忽略对其保养和检查。如发电机、

消防泵、喷淋泵、消防排烟风机等。

6.对设施设备系统进行技术分析，结合各设备的技术特点，提出工程设备维护管理方案和各

设备的维修保养内容和计划。

设施设备的管理标准

我司具备完善的设备间和设备设施管理标准，并且该标准按照所承接的不同管理项目，在实施管理阶段再次进行优化，成为现实可操作的管理依据。项目设备间和设备设施的管理标准将法律法规的基本要求框架下，在项目接管前与甲方讨论沟通确认。

《表一》

《表二》

设施设备管理措施

1.设备档案资料管理

a)设备原始资料档案管理

将设备的原始资料归档，资料内容主要包括：验收记录、测试记录、产品与配套件的合

格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明，遗留问题处理

协议和会议记要等，记录有关设备的各项明细资料。

b)重要设备维修资料档案管理

一是维修单管理：每一次维修都要填写维修单，每月统计一次，每季度装订一次，由工

程部负责保管以备查验。

二是设备巡查记录表：值班人员填写的设备巡查记录表每月一册，每月统计一次，每年

装订一次，由管理中心资料员保管以备存查。

三是技术革新资料：设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由工程维修部

汇总存查。

c)设备台帐

根据建筑档案和设备设施系统资料，我们抽取其中必要的管理信息，建立中心设备系统

台帐。设备系统台帐可以简洁地集中体现中心设备的整体情况，成为日常设备设施系统

运行管理中的重要参考。我们同时可以将设备设施的管理信息记录到每一个设备甚至每

一个部件，是设备台帐最终成为设备设施系统的“户口”和“保险卡”，从而发挥更大

的作用。

2.人员管理

人员管理有两层含义：

人员素质的管理：包括人员的上岗证、特殊工种作业证、技能证书的管理；人员的岗位培训、技术培训的管理。

设备责任人管理：根据设施设备的状况，实行设施设备分管责任制，明确分工，责任到人，建立设备台账制度，掌握并记录设备运行情况。

3.制度管理

建立交接班制度、日常巡视检查制度、设施设备运行保养制度、日常保养制度、设备运行手册、设备档案管理制度、设备管理台账、设备管理操作人员责任书、值班管理制度等一

系列管理制度，对工程人员和工程设备进行统一的监管，这是设备规范化管理中最重要的手段之一。

4.检查考核管理

检查管理就是制定一系列的管理考核制度，通过不停的检查和考核，去发现问题，并针对问题去解决，从而使设备设施管理达到更高的一个层次。

设施设备的运行管理

设备设施运行实行重点设备值班的24小时监护运行管理。要保证设备的正确运行，首先需熟悉各种设备的技术资料，包括使用说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时间、注意事项等等。对一些较为大型、复杂、技术要求较高的设备必须对操作使用人员先进行专业培训，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再独立操作。对一些特殊岗位（如配电、电梯、消防）等，要求操作人员必须取得相应的操作证后方可进行设备操作。

工程设备的运行管理重点是平时做好日常的操作、记录以及现场的联络汇报工作。对运行中的设备需用一看、二听、三摸、四闻、五分析、六动手、七汇报、八备案的原则来判断处理设备的运行情况，从而对设备采取有针对性的措施。

一看

看运行设备的外表，各种开关、操作机构的位置，故障显示指示，油位、水位、温度、颜色等直观细微情况变化，及早发现设备运行故障的征兆。

二听

对运转设备或给排水系统，设备正常情况下的声音和异常运转会有不同、给排水系统流水声音也会帮助判断设备或系统的问题。日常巡检过程中注意体会了解，就能够在异常时候即使做出判断发现。

三摸

即用手或传感器的感觉来判断设备是否运行正常，其中包括电机的轴承温度，开关外壳绝缘导线运行温度及设备振动等。

四闻

对嗅觉范围内的运行设备进行鉴别，通过闻，能确定如电容器、开关、线路是否有问题（焦糊味），能判断空调机组是否泄漏（较浓的冷媒味），亦可判断发电机组、空调机组的燃油和机油泄漏（有些漏油部位因被物体或箱盖挡住一般难以发现，而通过闻却能发现问题）。

五分析

通过一看、二摸、三闻，进行综合分析，最终确定设备故障与存在问题的地方。

六动手

在确定运行设备故障与存在问题后，动手解决问题，排除故障。对一些必须停止运行的设备当机立断退出运行，防止故障因进一步扩大而损坏设备。