浅析清代的土地买卖及其与商品经济的关系

浅析清代的土地买卖与商品经济的关系

贵州望谟崔永锋

清代买卖土地之风盛行，商业资本、高利贷资本和土地权力紧密结合，导致人民生活极其艰难；本文将从官私买卖土地、土地开垦并合法买卖、高利贷者对土地的兼并等方面，试论土地买卖与商品经济的关系，以期达到政府重视民间疾苦，改善土地买卖制度，使社会和谐发展。

清代自康熙中期以后，政治局面较为稳定，社会经济已从恢复走向发展，土地兼并之风也就越演越烈。这在江南一带特别显著。如浙江在康熙年间，大官僚高士奇在平湖县“置田产千顷”，官僚李陈常在秀水县王店镇有“好田四五千亩”，德清县大地主湖东樵在城郊拥有大量肥沃土地，还“有田数十倾在远乡”。康熙时人方苞说：长江南北两岸各州县，土地为“百姓所有者不过十之二三”，其余十之七八“皆缙绅商贾之产”。其他各地都出现似情况。康熙四十三年得一道上谕说：“田亩多归缙绅、富豪之家……约计小民有恒产者，十之三四耳，余皆凭地出租。”以后，这种趋势更是如水就下，乾隆前期杨锡绂奏说湖南“近日田之归于富户，大约十之五六。旧日有田之人，今皆为佃耕之户”。田产买卖日益频繁，如苏州地区，康熙时有“百亩田地转三家”的谚语，至乾隆时，竟是“十年之间，已易数主”！这正所谓“人之贫富不定，则田之去来无常”。

一、官私买卖土地

官卖田地，清代常有发生。清朝政府在康熙八年1669实行“更名田”令以前，曾针对前明藩府宫勋田产，于顺治三年1646起，在有关省份实施变价政策。变价范围包括府第、别业、朝廷赐田和诸藩自置庄田。并规定，自经人出价承买，田亩即归己有，“照民地征粮”。后来在清末同治、光绪年间，清朝政府鉴于太平天国及西北回民起事后，江南和陕西等省土地蛮荒，政府财政紧张等状况，对垦荒民众实行领照后，呈缴地价、永为己业的政策。至于发卖“叛产”、“逆产”，或将抄没获罪官员田地作价变卖充库之事，不但在每次战乱以后有，即使在平时也常发生。官卖田产，得利者多为有权有势的官僚豪绅，但不乏中下层民众，其中有的便是旧时的佃种者，譬如清初变价明藩田土，颇有一些原耕佃户由此转变身份，成了有自己产权的自耕农。

私买土地，属于民间土地交易，不过在牵涉田契用印、过割钱粮上，还是要经过官府的，不然就缺少司法效应。在清代，民间土地交易非常发达，除了官僚、地主、商人兼并自耕农民土地外，也有自耕农之间的买卖和佃农、雇工和小商贩购买土地而成为新的自耕农。所谓“土地则屡易其主，耕种不时”；“人之贫富不定，则田之去来无常”；或者“有田者或自有而之无，无田者或自无而之有”各

都说明土地交易之盛。

二、土地开垦并合法买卖

商业资本投向地产，这是值得注意的一种情况……明代前期土地开垦时……边境军粮供应紧张，商人将游民编成“堡伍”，给游民提供生产资料和生活资料并监督他们生产，所开垦的荒地便成为商人所有的产业。这里，商人出资雇工及提供牛具、种子、粮食等均须支付代价，但得到了开垦过的熟地。在这一过程中，商人实际成了经营地主。清代乾隆年间开展的新疆屯垦，采取军屯与民屯并行的办法，在民屯中包括一部分商屯在内……在伊犁屯区有商民张玉仪等23户报垦麦地39618亩，又有张尚义等200户报垦蔬地稻田10668亩。又据文缓奏报，乾隆三十六年已在巴里坤、木垒、乌鲁木齐等处有从山西来的商人在这一带投资开垦，有商民陈善魁等170户搬来父兄子弟共计800余人，“此外在彼乐土垦田及拥工艺业之人，连年生聚，日益众多”。这里显然又是商人经营地产取得较大量开垦土地的景象。

清一代，农民的垦荒活动始终没有停止。顺康之际，官府招民垦荒，着重于稳定新朝统治，使差赋有出；中期以后，因人口增加，在一些人多地少的传统农业区，人们基于谋生，自发外出向山区、海岛、边疆地区进行垦殖。为了加速垦荒，朝廷于顺治六年1649八月，作出领垦无主荒地永准为业的承诺，以后在顺康两代曾多次加以重申。雍正时，朝廷针对四川垦荒情况，特别规定由外省进入民人，实行按丁分配荒地的办法，以减少早期插标占地的争竞，使穷民能有所得。对于农民跨海、进山和到边疆垦荒，朝廷防范较多，但因大势所趋，加之其间很多都是斥卤荒野，很难阻止人们前往，像陕鄂川交界的秦巴山区，早期进入者，“听择一山，承粮开垦，即为其业，名曰占山”；有的“往往有契价数两，买地至数里且数十里者”。白莲教起义后，此地因屡经战乱蹂躏，嘉庆五年1800朝廷下谕：“将查出叛产及被贼难民绝产，量为分给，或于旷闲地方，如山南老林等处，可以耕种之区，拨给开垦，数年之内，免其纳粮，候垦有成效，再行酌量升科”。浙江南田岛，接邻宁波和台州二府之问，一直遭到封禁，康熙中期起，近傍大陆贫民不断渡海前往开垦，及雍正时，已有人众6400余口、开田16700余亩。清代自耕农数量的增多，与官府施行开垦无主荒地永准为业的政策，以及垦荒地域的不断扩展有着密切的关系，其中成果最显著当属清初的顺康雍时期，而尤以四川最为突出。

旗地的私有化主要通过愈来愈频繁的土地典当，使产权关系发生质变来逐步实现的。按照原先规定，旗地中，无论是内务府皇庄、各府王庄、官庄或以计丁授田形式拨给官兵的一般旗地，名义上都属国家所有。领有者可以使用，也有权继承，但不得私相买卖。康熙九年1670题准：“官员、甲兵地亩，不许越旗交易。

其甲兵本身种地，不许全卖。”这是对原有规定的一种松动，允许八旗官兵在本旗范围内典卖土地，同时也有条件地承认了旗地的个人所有权。樊篱既经冲破，使跨旗买卖和旗民之间买卖土地的情况，也跟着蔓延开来。乾隆二十三年1758由军机大臣会同八旗大臣共议定：“嗣后旗人遇事故典地者……或图多得价值，准其不拘旗分出卖。”跨旗买卖已成合法。至因限于禁令，旗民交产，多以典的名义出现。大概从康熙二三十年之间即有此事。典有年限，如10年、20年，其中有叫“老典”的，与卖无异。及至乾隆初年“旗地之在民者十之五六矣”。民人大量兼并旗地，影响旗人生计，从而引起统治者的恐慌，曾多次设法制止，但大势所趋，终难阻挡。咸丰二年1852，朝廷下谕：“嗣后坐落顺天、直隶等处旗地，无论老圈、自置，亦无论京旗、屯居及何项民人，俱准互相买卖，照例税契升科，其从前已卖之田，业主售主均免治罪。”此事后来虽又多次发生反复，显示了旗地在向民地转化过程中的曲折和艰难，可历史有进无退，旗地的私有化进程已很难撼动了。在这样的典卖浪潮中，自然促进土地买卖合法化和买卖现象的疯涨。

三、高利贷者对土地的兼并

高利贷者对土地的兼并是极常见的现象。按清政府规定，借贷银两，按“三分起息”，即借贷1两，月息3分，即年息为3钱6分。这已属很高，但实际生活中，月息在五、六分甚至七、八分的相当普遍，更有年利率达200%的。如此高的利率，借户极难偿还，债主乘机要求立约为据，以田作抵，清刑部的“刑科题本”中充满着这样的例子，如雍正四年四川犍为县屈正明先后向曾文生借银10两，至雍正七年连利17.5两，屈正明无力还银，便将地产杨家坝田“转约当与”曾文生。

清代较之明代，土地买卖更加复杂化。土地出卖对于一家小农户来说是卖掉自己的命根子，在迫不得已的时候，不得不卖掉这个命根子。但是要使已卖掉的土地重新返回，这是难上加难的事。然而，为了买卖双方使作为商品的土地较灵活地转手起见，在一些地方流行着“活卖”制度。活卖是卖主出卖的土地在约定期限内可备价回赎的一种契约关系。与活卖相反的是绝卖，即在契约上截明“永不回赎”。活卖价低于绝卖价，回赎期限，短则三五年，长则八至十年，更长的到30年以上。届期如无力回赎，卖主可要求找价绝卖，叫做“加找”，也可卖给第三者，并偿还原买主所付地价。在这种活卖制下，卖主在出卖时所得到的地价即是债款，每年要给买者按习惯付利息直至赎回土地为止。这不同于典地：典地在出典期间，土地由承典人（即债权人）经营管理获取收益，以抵债款利息。典田分定期和不定期两种。典期内，承典人可以转典，出典人亦可绝卖，绝卖时承典人不得拦阻，但有优先购买权。典地与活卖多为自耕农急需用款，而又不忍永