房地产投资分析重点(考试必备)
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第一节 房地产投资概述
一、房地产投资的含义 （二）房地产投资的含义
是经济主体以获得未来的房地产资产增值或收 益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直 接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经 济行为。 房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城 改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资的类型
（三）按房地产投资经营方式不同的划分 1、出售型房地产项目投资 2、出租型房地产项目投资 3、混合型房地产项目投资
第一节 房地产投资概述
三、房地产投资的目的
（二）避税收入 是指因提取房地产折旧而降低所得税纳税基 数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因 拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法 规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基 本途径之一。
第二节 房地产开发项目区位分析
二、不同类型的房地产项目对区位的要求
1、居住项目
居住用地的区位选择应考虑以下主要因素：
（1）市政公用和公建配套设施完备的程度 （2）公共交通便捷程度（出行时间和出行支出，四点
（居住地、工作地、购物中心、游乐场所）总距离最短）
（3）环境因素
（4）居民人口与收入
如“闹中取静”的说法。
房地产市场调查是以房地产为特定对象，对相 关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分 析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房 地产投资项目提供决策服务的一种活动。 房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地 调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。 房地产市场调查的重要性：基础数据和信息 的获得最主要的途径。
二、房地产投资的类型 （一）按投资形式分为直接投资和间接投资 1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产） （1）房地产开发投资
包括商品房开发投资和土地开发投资
（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）
长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资的类型
（一）按投资形式分为直接投资和间接投资 2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）
应交的所得税=所得税税收基数×所得税率 所得税的税收基数一般是净经营收入扣除 贷款利息、建筑物折旧后的余额。
会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最 低折旧年限为 20 年）短于建筑物实际耐久年限， 在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项， 从而降低所得税的基数。
房地产避税优势举例说明
如一栋砖混结构房屋的建筑物原值为100万元，建 筑物的自然耐久年限为 50 年，而会计上的折旧年限可 取20年，该建筑物已经使用了10年，按照直线折旧法， 会计上计算的折旧额为：100万×（10÷20）=50万元。 因此拥有该建筑物的企业在计算折旧时，应按 50 万元 折旧在税前收入扣除。而该建筑物的实际折旧额为100 万×（ 10 ÷ 50 ） =20 万元，相当于会计账面上多提了 30万元的折旧额，因此账面上的税前收入减少了 30万 元，也就可以少交纳30万元的相应所得税，即30万元 ×25%（现行的所得税率）=7.5万元。
第一节 房地产投资概述
三、房地产投资的目的
（二）避税收入 提高房地产投资避税收入的途径： 1、扩大房地产投资规模 2、争取加速折旧
3、操纵应纳税所得额
4、控制开始获利年度
第三节 常用基本概念
四、关于财务杠杆 2、财务杠杆 利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。 资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称 之为利差。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急 剧扩大自有资本的收益率；一个小小的不利利差，也会带 来自有资本的负收益率。这使我们认识到财务杠杆不是在 所有情况下都可以为投资者带来收益。
第三节 常用基本概念
五、关于其他投资经济效果评价指标 2、收益率 （1）全部投资收益率 全部投资收益率是在假设项目的全部投资都是投资者 的自有资本的情况下所计算的某个投资项目的内部收益率。 因为没有借款，所以它不考虑还本付息对现金流的影响， 它反映的是全部已投入的自有资本的收益水平。
第四节 房地产市场调查的方法与程序
第二节 房地产开发项目区位分析
二、不同类型的房地产项目对区位的要求
2、写字楼项目
百度文库
4、预测性调查
第二节 房地产开发项目区位分析
一、影响房地产开发项目选择的因素分析
先简要介绍
1、地域的分析与选择（宏观区位条件）
2、具体地点的分析与选择（即地块分析）
3、在该地点上的开发潜力分析（技术、规划、财 力多方面考虑的最佳利用）
4、土地使用权获取方式分析（两种方式的利弊） 5、具体影响因素分析（见下页）
（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票 （2）投资于房地产投资信托基金（如越秀城建2005年在 香港发行的内地第一支REITs） （3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元20051”）
二、房地产投资的类型
（二）按房地产投资用途不同的划分
1、地产投资 2、住宅房地产投资 3、商业房地产投资 4、工业房地产投资
第四节 房地产市场调查的方法与程序
一、房地产市场调查方法
市场调查的方法主要包括以下几种： 1、普查法
2、抽样调查法（简单随机抽样、分层抽样、分群抽样； 配额抽样、任意抽样、判断抽样）
3、直接调查法（访谈调查或深度访谈调查、电话调查、 邮函调查、留置问卷调查） 4、间接调查法（观察法、实验法）
第四节 房地产市场调查的方法与程序
第一节 房地产投资概述
三、房地产投资的目的
（二）避税收入 所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷 款利息、建筑物折旧后的余额。 会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折 旧年限为 20 年）短于建筑物实际耐久年限，账目 上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降 低所得税的基数。
房地产避税优势说明
二、房地产市场调查程序
1、提出问题，确定调查的目的 2、决定收集资料的方法（一手资料、二手资料） 3、制定调查计划、设计调查表 4、选样
5、数据处理、分析与解释
6、提出调查报告
第四节 房地产市场调查的方法与程序
二、房地产市场调查程序
根据调查目的不同，调查方法可分为： 1、探测性调查 2、描述性调查 3、因果性调查
一、房地产投资的含义 （二）房地产投资的含义
是经济主体以获得未来的房地产资产增值或收 益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直 接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经 济行为。 房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城 改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资的类型
（三）按房地产投资经营方式不同的划分 1、出售型房地产项目投资 2、出租型房地产项目投资 3、混合型房地产项目投资
第一节 房地产投资概述
三、房地产投资的目的
（二）避税收入 是指因提取房地产折旧而降低所得税纳税基 数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因 拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法 规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基 本途径之一。
第二节 房地产开发项目区位分析
二、不同类型的房地产项目对区位的要求
1、居住项目
居住用地的区位选择应考虑以下主要因素：
（1）市政公用和公建配套设施完备的程度 （2）公共交通便捷程度（出行时间和出行支出，四点
（居住地、工作地、购物中心、游乐场所）总距离最短）
（3）环境因素
（4）居民人口与收入
如“闹中取静”的说法。
房地产市场调查是以房地产为特定对象，对相 关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分 析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房 地产投资项目提供决策服务的一种活动。 房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地 调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。 房地产市场调查的重要性：基础数据和信息 的获得最主要的途径。
二、房地产投资的类型 （一）按投资形式分为直接投资和间接投资 1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产） （1）房地产开发投资
包括商品房开发投资和土地开发投资
（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）
长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资的类型
（一）按投资形式分为直接投资和间接投资 2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）
应交的所得税=所得税税收基数×所得税率 所得税的税收基数一般是净经营收入扣除 贷款利息、建筑物折旧后的余额。
会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最 低折旧年限为 20 年）短于建筑物实际耐久年限， 在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项， 从而降低所得税的基数。
房地产避税优势举例说明
如一栋砖混结构房屋的建筑物原值为100万元，建 筑物的自然耐久年限为 50 年，而会计上的折旧年限可 取20年，该建筑物已经使用了10年，按照直线折旧法， 会计上计算的折旧额为：100万×（10÷20）=50万元。 因此拥有该建筑物的企业在计算折旧时，应按 50 万元 折旧在税前收入扣除。而该建筑物的实际折旧额为100 万×（ 10 ÷ 50 ） =20 万元，相当于会计账面上多提了 30万元的折旧额，因此账面上的税前收入减少了 30万 元，也就可以少交纳30万元的相应所得税，即30万元 ×25%（现行的所得税率）=7.5万元。
第一节 房地产投资概述
三、房地产投资的目的
（二）避税收入 提高房地产投资避税收入的途径： 1、扩大房地产投资规模 2、争取加速折旧
3、操纵应纳税所得额
4、控制开始获利年度
第三节 常用基本概念
四、关于财务杠杆 2、财务杠杆 利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。 资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称 之为利差。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急 剧扩大自有资本的收益率；一个小小的不利利差，也会带 来自有资本的负收益率。这使我们认识到财务杠杆不是在 所有情况下都可以为投资者带来收益。
第三节 常用基本概念
五、关于其他投资经济效果评价指标 2、收益率 （1）全部投资收益率 全部投资收益率是在假设项目的全部投资都是投资者 的自有资本的情况下所计算的某个投资项目的内部收益率。 因为没有借款，所以它不考虑还本付息对现金流的影响， 它反映的是全部已投入的自有资本的收益水平。
第四节 房地产市场调查的方法与程序
第二节 房地产开发项目区位分析
二、不同类型的房地产项目对区位的要求
2、写字楼项目
百度文库
4、预测性调查
第二节 房地产开发项目区位分析
一、影响房地产开发项目选择的因素分析
先简要介绍
1、地域的分析与选择（宏观区位条件）
2、具体地点的分析与选择（即地块分析）
3、在该地点上的开发潜力分析（技术、规划、财 力多方面考虑的最佳利用）
4、土地使用权获取方式分析（两种方式的利弊） 5、具体影响因素分析（见下页）
（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票 （2）投资于房地产投资信托基金（如越秀城建2005年在 香港发行的内地第一支REITs） （3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元20051”）
二、房地产投资的类型
（二）按房地产投资用途不同的划分
1、地产投资 2、住宅房地产投资 3、商业房地产投资 4、工业房地产投资
第四节 房地产市场调查的方法与程序
一、房地产市场调查方法
市场调查的方法主要包括以下几种： 1、普查法
2、抽样调查法（简单随机抽样、分层抽样、分群抽样； 配额抽样、任意抽样、判断抽样）
3、直接调查法（访谈调查或深度访谈调查、电话调查、 邮函调查、留置问卷调查） 4、间接调查法（观察法、实验法）
第四节 房地产市场调查的方法与程序
第一节 房地产投资概述
三、房地产投资的目的
（二）避税收入 所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷 款利息、建筑物折旧后的余额。 会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折 旧年限为 20 年）短于建筑物实际耐久年限，账目 上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降 低所得税的基数。
房地产避税优势说明
二、房地产市场调查程序
1、提出问题，确定调查的目的 2、决定收集资料的方法（一手资料、二手资料） 3、制定调查计划、设计调查表 4、选样
5、数据处理、分析与解释
6、提出调查报告
第四节 房地产市场调查的方法与程序
二、房地产市场调查程序
根据调查目的不同，调查方法可分为： 1、探测性调查 2、描述性调查 3、因果性调查