房地产投资分析重点(考试必备)
《房地产投资分析》复习提纲(XXXX年)
《房地产投资分析》复习提纲第1章房地产投资分析的根本问题1、掌握房地产投资的概念2、熟悉房地产投资的根本形式3、了解房地产投资避税收入原理〔更适用于国外的税收制度和会计折旧形式〕4、熟悉房地产投资分析的内容〔或组成局部〕5、熟悉可行性分析和投资分析的区别6、熟悉投资价值的概念，与市场价值的区别7、了解现金流量的概念，熟悉开发出售型项目、开发后持有〔出租或经营〕项目、置业投资项目现金流量主要特点8、必须掌握的能力：将房地产投资项目的资金运行情况准确地画在现金流量图上〔流入、流出的时点〕。
一般如果没有具体说明，为了简化计算，公认的习惯是将每年现金流量的代数和〔流入减去流出〕看成是在年末发生，称为期末惯例法。
9、了解抵押常数、抵押贷款余额的概念，与其计算公式。
10、熟悉按月〔或年〕等额还本付息还款方式下，各月〔或年〕的本金和利息的各是多少的计算方法〔见教材P39页最后1行至P40页；还可以参见P48页第17题〕11、熟悉财务杠杆的概念12、了解财务杠杆的正负作用13、掌握关于自有资本收益率、贷款利率、资产的总收益率3者之间的关系〔实际上，资产的总收益率是自有资本收益率和贷款利率的加权平均数〕，具体见教材P41倒数第4行的计算式子。
14、了解投资回收和投资回报、收益率，掌握内部收益率的含义15、熟悉全部投资收益率、权益投资收益率〔即自有资金收益率〕的含义。
第2章房地产市场分析1、了解房地产市场的特征2、了解对房地产投资环境分析的主要内容〔如教材P64政治环境……根底设施环境〕，能熟练利用SWOT分析方法对房地产开发地块或项目进展全面分析。
3、了解房地产市场状况的调查与预测的主要内容4、了解房地产市场调查中直接调查法中4类方法的各在哪些类型房地产项目进展运用。
见教材P72，结合平时上课的所举的例子。
5、了解定性预测方法有哪些？定量预测方法有哪些？6、了解特尔斐法〔专家征询法〕根本过程7、了解移动平均法、指数平滑法、趋势预测法、回归分析法的根本原理第4章房地产开发项目的区位条件分析1、了解区位的含义2、了解商业区分为3个等级3、了解影响房地产开发项目的区位选择的因素分析〔5个方面〕4、熟悉居住项目区位分析应重点考虑的4点5、熟悉写字楼项目区位分析应重点考虑的3点6、熟悉零售商业项目区位分析应注意的5条原那么第5章房地产投资项目根底数据分析估算1、掌握房地产开发的总本钱费用两种分类方法与各自包含的内容〔开发本钱和开发费用之分，开发直接费和开发间接费〕〔教材P142第1段、第2段内容〕，将来工作了这些是根本常识。
房地产投资项目分析的——1期末考试试题及参考答案
房地产投资项目分析的——1期末考试试题及参考答案《房地产投资项目分析》复习题—1一、简答题1、如何理解投资与房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。
房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。
房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
2、简述投资回收与投资回报的区别房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。
投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
3、简述房地产市场预测的含义和种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。
房地产市场预测的种类：1．定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。
2．定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。
4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性。
首先要求体现新旧政策的衔接；其次，还要体现与相关政策的衔接配套；最后，还应体现多元性与系统性的统一。
3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率5、简述土地费用估算1.土地征用拆迁费。
土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
全国房地产估价师考试房地产市场分析必备知识点
全国房地产估价师考试房地产市场分析必备知识点房地产市场是经济发展的重要组成部分，对于估价师来说，了解房地产市场的分析方法和必备知识点至关重要。
本文将从宏观经济环境、市场供需分析、地区发展规划和政策法规等方面，介绍全国房地产估价师考试房地产市场分析的必备知识点。
一、宏观经济环境1. 国家宏观经济政策：了解国家宏观经济政策对房地产市场的影响，如货币政策、财政政策等。
2. 利率水平：掌握市场利率的变化趋势，了解其对房地产市场的影响，例如房价和人们购房能力的关系。
二、市场供需分析1. 房屋供应情况：分析当地房屋供应量、供应结构和供应形式等因素，预测未来的房地产市场供应动态。
2. 房屋需求情况：了解当地人口情况、经济发展水平、人口迁移等因素，预测未来的房地产市场需求趋势。
3. 房地产价格分析：通过市场调研和数据分析，掌握当地房地产价格的走势，包括房价指数、二手房价格等。
三、地区发展规划1. 区域经济发展规划：了解当地经济发展政策和规划，分析其对房地产市场的影响，例如新的经济特区、产业园区等。
2. 城市建设规划：掌握城市规划设计的要求和标准，预测城市未来的发展趋势，以及对房地产市场的影响。
四、政策法规1. 房地产政策法规：了解国家和地方对于房地产市场的政策法规，如土地利用政策、房地产税收政策等，分析其对市场的影响和限制。
2. 建设工程相关法规：了解其对房地产估价的规定和要求，如建设工程量价细目表、城市分区规划等。
五、市场调研和数据分析方法1. 数据收集与整理：掌握市场调研的方法和技巧，如问卷调查、访谈等，从而获取相关的数据和信息。
2. 数据分析与研究：学习使用统计学方法和软件工具对数据进行分析，将市场调研数据转化为有价值的信息。
总结：房地产估价师需要掌握全面的房地产市场分析知识，从宏观经济环境、市场供需分析、地区发展规划和政策法规等多个角度进行分析，以准确预测和判断房地产市场的走势。
同时，市场调研和数据分析能力也是估价师必备的核心技能之一。
房地产投资分析重点(考试必备)
第一节 总投资与总成本费用估算
4、建筑安装工程费（实例见教材P246）
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的 建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和 室内基本装修费等。（广州房屋造价信息）
建筑工程费包括结构、建筑、特殊装修工程费； 设备采购及安装工程费包括给排水、电气照明及 设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及 安装、其他设备及安装等。
4、预测性调查
第二节 房地产开发项目区位分析
一、影响房地产开发项目选择的因素分析
先简要介绍
1、地域的分析与选择（宏观区位条件）
2、具体地点的分析与选择（即地块分析）
3、在该地点上的开发潜力分析（技术、规划、财 力多方面考虑的最佳利用）
4、土地使用权获取方式分析（两种方式的利弊） 5、具体影响因素分析（见下页）
第二节 房地产开发项目区位分析
二、不同类型的房地产项目对区位的要求
2、写字楼项目
影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括：
（1）与其他商业设施的接近程度
（2）周围土地利用情况和环境（工业或政府机构）
（3）易接近性（交通便捷程度、停车位）
第二节 房地产开发项目区位分析
二、不同类型的房地产项目对区位的要求
二、房地产市场调查程序
1、提出问题，确定调查的目的 2、决定收集资料的方法（一手资料、二手资料） 3、制定调查计划、设计调查表 4、选样
5、数据处理、分析与解释
6、提出调查报告
第四节 房地产市场调查的方法与程序
二、房地产市场调查程序
根据调查目的不同，调查方法可分为： 1、探测性调查 2、描述性调查 3、因果性调查
第二节 收入税金估算和资金筹措
2、租售价格的确定
(完整word版)房地产投资分析复习题
房地产投资分析复习题单项选择20分，多项选择10分，简答40分，计算30分一、单项选择题１资本在某段时间内最高和最安全的投资收益是( )A.利润B.经营收入C.沉淀成本D.机会成本2某商铺购入价65万元，首期付款20万元，其余由银行提供贷款，该商铺扣除抵押贷款还本付息后的租金收入为1.2万元，则该投资的现金回报率为( )A.1.8%B.6%C.2.5%D.6.1%3某项投资，由银行贷款1，000万元，年利率3%，单利计算四年后的本利和为( ) A.1，100万元 B.1，200万元 C.1，120万元 D.1，020万元4按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( )A.50年B.70年C.40年D.60年5按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( )A.50年B.70年C.40年D.60年6在房地产市场的经济特性上，易于出现市场的不均衡和( )A.竞争B.垄断C.非垄断D.完全竞争7由于房地产不可能真正拿到市场上去交易，故房地产交易实际上是一种( )A.权益的交易B.实物的交易C.价值的交易D.价格的交易8.房地产的不可移动性决定了房地产市场的特性具有( )A.地区性B.国内性C.国际性D.城市性9房地产分析时，投资者要考虑国家和地方的经济特性，确定区域整体经济形势处于上升阶段，还是( )A.萌芽阶段B.衰退阶段C.发展阶段D.平衡阶段10开发项目财务评价中资金来源和运用是反映计算期内各年资金盈余或( )A.开发投资B.短缺C.流动资金D.发展基金11房地产的固定性，决定了房地产市场( )A.能配置存量房地产资源和利益B.能指导供应以适应需求的变化C.是房地产权益交易的市场D.是地区性市场12.将资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为( )A.时值B.终值C.现值D.未来值13某银行向甲、乙、丙、丁四个企业提供贷款，贷款年利率10%，分别按年、季度、日、周计息，则实际利率最高的是( )A.甲B.乙C.丙D.丁14.房地产市场通常需要一定时间才能完成供给情况的变化，且受市场不完全的影响，这一变化所需的时间( )A.相对较短B.相对较长C.不定D.不受任何影响15房地产供给的变化相对于价格的变化来说有一个时间上的( )A.超前B.弹性C.反应D.滞后16将房地产市场分为自用市场和投资市场两类，其分类标准是根据房地产的( )A.购买目的B.用途C.档次D.租赁17.房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起，达成某宗特定房地产的( )A.交易价格B.交易形式C.交易内容D.交易双方18除银行信贷融资方式外，房地产商的其他融资方式的主要形式是( )A.预售B.预租C.承包商垫资D.合作开发19.1000元的借款，借期为1年，名义利率为12%，按月复利计息时，实际利率为( )。
房地产投资分析总复习
2000×30×15%＋2000×30 ＝━━━━━━━━━━━━━
30 ＝2300（元／ｍ2）
P142－3 年租金收入＝20000×70%×2000
＝28000000（元） ＝2800（万元）
P142－4、 P＝A×（P／A，ｉ，ｎ－ｔ）
＝80×（P／A，10%，50－10） ＝80×9.7791 ＝782.328（万元）
＝3000×(1+10％×5) ＝4500（万元） ｂ.每年末付息一次到期还本的终值 F＝Ｐ×（1＋i）n ＝3000×（1＋10％）5 ＝3000×1.6105＝4831.5（万元） 或， F＝P×（F/P, i, n）＝3000×（F/P,10%,5） ＝3000×1.6105＝4831.5（万元）
3.某套商品住宅120m2，售价5000元/ m2，银行提供 七成20年按揭，年利率5.58%，求客户七成按揭月供款额？ 已知：
P=120×5000×(1－30%)=420000(元) i=5.58%÷12=0.4650% n=20×12=240 求：A=？ 解： A＝P×i×(1+i)n÷[(1+i)n－1] ＝420000×0.4650%×(1+0.4650%)240÷
3000×10%×5＝1500（万元） （2）计算先期支付利息的时间价值时，开发商支 付的利息总额是：
3000（1＋10%／4）4×5－3000 ＝4915.8493－3000
＝1915.8493（万元）
P25－3.某家庭欲购买一套面积100平方米的住宅，单价为
10000元/米2，首付款为房价的30%，其余申请20年，年利率为
方法二：
P＝A×[(P/A,i,m+n)－(P/A,i,m)] ＝455.255×[(P/A,10%,4+10)－(P/A,10%,4)] ＝455.255×[7.3667－3.1699]＝1910.6142(万元）
房地产投资分析复习题
房地产投资分析期末复习试题一、名词解释每小题1分,共10分1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益,投入一定量的货币,并使其不断转化为资产的经济活动;或者说,投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中,以取得一定收益或社会效益的活动,也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产;2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营,或者投资购买企业相当数量的股份,从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式;其资金所有权和使用权是统一的;3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等,各种有价证券,以预期获取一定收益的投资;其资金所有权和使用权是分离的;4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人,包括：国家、企业和个人5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施,土地开发工程的投资;不包括单纯的土地交易活动;6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及土地使用权的出让、转让等方面的投资;7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件,包括硬环境和软环境8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合,包括地理环境、交通环境和基础设施环境9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素,包括经济、政治、法律政策和相关服务等;10、投资建设期：是指项目经决策后,从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时间;11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资,是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产;无形资产具有广义和狭义之分,广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等;13、预备费用：预备费用又称第三部分费用,包括基本预备费和价差预备费;基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用;14、流动资金：是指在房地产开发过程中,进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金;15、房地产投资成本：是指项目在一定时期内为生产和销售房地产产品而花费的各种耗费和垫支;16、融资：是指货币资金的持有者和需求者之间,直接或间接地进行资金融通的活动17、抵押贷款：抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款18、财务评价：房地产投资的财务评价是从房地产投资项目或企业角度对项目进行的经济分析与评价;具体来讲是根据国家现行财税制度和价格体系,分析计算项目直接发生的财务效益和费用,编制财务报表,计算评价指标,考核项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况,据此判断房地产项目的财务可行性;19、现金流量：是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制,通过一定经济活动而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称;即：企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量;20、资产负债率：是指公司年末的负债总额同资产总额的比率;21、投资利润率：指项目的年利润总额与总投资的比率;22、国民经济评价：是指根据国民经济长远发展目标和社会需要,衡量房地产投资项目对社会经济发展战略目标的实际贡献;23、风险：风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度;24、投资风险：指在投资过程中遭受各种损失的可能性;25、房地产投资风险：是指从事房地产投资过程中遭受各种损失的可能性大小;二．填空：1、投资活动的构成因素包括：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程;2、投资方式包括直接投资和间接投资两种;3、房地产投资时必须注意的三要素为时机、地段、质量;4、投资活动依次经过投资资金的形成与筹集、投资的分配、投资的使用和投资的回收与增值四个阶段;5、投资环境的基本特征表现在系统性、动态性、主导性和地区差异性四个方面;6、流动资金主要包括储备资金、生产资金、成品资金、结算和货币资金四类;7、房地产项目的开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用三个方面;8、房地产投资的财务分析指标包括清偿能力分析指标和盈利能力分析指标;9、房地产投资财务评价的基本报表包括现金流量表、损益表、房地产项目资金来源与运用表、房地产项目资产负债表;10、房地产投资风险的防范策略主要有保险策略、投资分散策略、联合策略和融资策略;11、按风险的性质划分,风险可分为静态风险和动态风险;12、房地产投资风险分析的方法,主要有定性分析法和定量分析;13、按决策目标的广度和深度以及重要程度划分,房地产投资决策可分为战略决策、战术决策和业务决策;16、投资的行为过程即资金的形成与筹集、投资分配与使用和回收与增值,它是房地产投资的全过程;17、投资按其性质的不同,分为固定资产投资和流动资金投资;18、根据投资回收期的长短,投资可分为短期投资和长期投资;19、按投资环境要素所具有的不同特点和作用,投资环境可划分为硬环境和软环境;20、我国传统的用于房地产投资项目投资环境的综合评价方法主要包括主导因素分析法和多因素加权综合评价法两大类;21、建设项目总投资估算包括建筑工程费、设备以及工器具购置费、安装工程费三部分;22、流动资金主要包括储备资金、生产资金、成品资金、结算和货币资金;23、房地产投资总成本费用,一般由开发成本和开发费用两大部分构成;24、房地产开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用三个方面;25、房地产投资财务评价过程中常用的方法比较分析法、比率分析法、因素替代法;26、风险的特征括：随机性、客观性、相对性、对称性、可测性;28、房地产的拥有方式主要有：个人单独拥有、分别共有、共同共有、信托共有;29、房地产的投资方式主要有：个人直接投资房地产、合伙投资房地产、房地产公司投资、房地产信托投资;30、房地产投资主体主要包括：国家、企业、个人;三、单项选择题在每小题的四个备选答案中,选出一个正确答案,并将正确答案的序号填在题干的括号内;每小题1分,共20分1. 基于房地产投资 D 的特征,房地产投资者特别重视房地产位置的选择;A.适应性强B.受政策影响大C.对专业管理依赖强D.不可移动性2. 房地产间接投资不包括 A ;A.房地产置业投资B.投资房地产投资信托基金C.投资于房地产企业债券D.购买房地产抵押贷款证券3. 在房地产投资环境中,下列哪个要素不属于软环境要素 D ;A、政治B、经济C、管理D、区位4. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或 D 时,短期开发投资就转变成了长期置业投资;A．出售 B．抵押C．转让 D．经营5. 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括 B ;A．购买价格 B．容积率及有关设计参数C．空置率 D．运营费用6. 已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元,投资者的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为700万元,年平均税后利润为500万元,则项目的资本金利润率为D;A．10.0％ B．14.0％C．25.0％ D．35.0％解析:700/2000=0.357.某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案,经测算,三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元,E乙=1800万元,E丙=2200万元,净现值的标准差分别为δ甲=890万元,δ乙=910万元,δ丙=1200万元,则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是A;8.A．乙<丙<甲 B．甲<乙<丙9.C．丙<甲<乙 D．乙<甲<丙解析:890/1500=0.593 910/1800=0.505 1200/2200=0.546 从小到大排列8. 在酒店项目可行性研究阶段,用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资,属于A ;A．单元估算法 B．单位指标估算法C．概算指标法 D．工程量近似匡算法9. 在房地产开发投资中,属于财务费用的是C;A．折旧费 B．审计费C．金融机构手续费 D．无形资产摊销费10. 在投资项目的财务报表中,出现在全投资现金流量表,而不出现在损益表中的项目是A;A．固定资产购置支出 B．企业所得税B．C．固定资产折旧 D．贷款利息11. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的D分析;A．现金流量 B．清偿能力C．资产与负债情况 D．资金盈余或短缺情况12. 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元,空置和收租损失为5％,经营费用为潜在毛收入的30％,抵押贷款还本付息为200万元,所得税和准备金共计120万元,则2006年的净经营收入为C万元;A．330 B．450C．650 D．70013. 一个房地产公司在竞拍得来的土地上建设住宅小区,并将其销售出去,这一行为属于AA.房地产开发投资B.置业投资C.间接投资D.金融投资14. 对一个特定的房地产投资项目而言,销售收入属于AA.现金流入B.现金流出C.净现金流量D.时间价值15. P/A,i,n是 B 公式的复利系数标准表示法;A.一次支付现值B.等额序列支付现值C.等差序列现值D.等额序列支付终值16. 在我国 C 对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能,可直接控制房地产开发的规模和结构;A.银行利率B.社会资金供应量C.土地供应计划D.税收17. D 主要用来反映计算期内各年的资金盈余或短缺情况,用以选择筹资方案,制定适宜的借款及偿还计划;A.投资计划与资金筹措表B.贷款还本付息表C.营业利润表D.资金来源与运用表18. 下列哪项内容不属于可行性研究的五个步骤之一的AA.接受委托B.投资机会研究C.调查研究D.财务评价和国民经济评价19. B 表明了项目投资所能支付的最高贷款利率;A.基准收益率B.内部收益率C.成本利润率D.净现值20. 个人住房贷款主要是指自然人取得用于购建自用住房的贷款,其性质为 A 贷款;A.消费性B.投资性C.经营性D.周转性21. 金融机构对预售房发放个人住房抵押贷款,通过推出开发商全程担保贷款方式,就将主要贷款风险转到 B 身上;A.承建商B.开发商C.银行D.购房者22. 存货周转率是反映企业 B 能力的指标之一;A.长期偿债B.短期偿债C.经营管理D.获利23. 零售商业与服务用房投资通常不包括 D ;A.写字楼B.铺面房C.中小型购物中心D.大型购物中心24. 下列税种中 B 的实缴税额不是城市维护建设税的计税依据;A.增值税B.所得税C.营业税D.消费税25. 商业铺面房投资的成功主要依赖于 A ;A.租客的业务的成功经营B.业主与租客的良好合作C.铺面的内外部装修D.租约26. 中型购物中心的可出租面积大约在 B 万平方米左右;A.0.3-1.0B.1.0-3.0C.3.0-10.0D.10.0-15.0四、多项选择题在每小题的五个备选答案中,选出至少两个正确答案,并将正确答案的序号分别填在题干的括号内,多选、少选、错选均不得分;每小题2分,共20分1.政府用来调控房地产市场的主要政策包括BCDE,这些政策会对房地产投资产生较大影响;A.个人收入政策B.土地供给政策C.金融政策D.财政税收政策E.住房政策2.房地产投资项目开发周期大体由ABC阶段组成;A.准备期B.建造期C.使用期D.租售期E.规划期3.房地产投资的特点有ABCE;A.盈利性B.商品性C.非流动性D.流动性E.风险性4.房地产间接投资包括BCD;A.房地产置业投资B.投资房地产投资信托基金C.投资于房地产企业债券D.购买房地产抵押贷款证券E.房地产开发投资5.房地产投资项目分析的任务有ABCDE;A.为投资人提供投资方向B.为投资人提供运作方式C.为投资人提供投资方式D.为投资人预测投资收益E.为投资人描述风险及提供规避风险的方法6.从市场分析角度可将房地产市场信息分为需求、供应、市场交易和其他信息,其中,其他信息包括BCD等方面信息;A.空置量信息B.政策信息C.金融信息D.房地产税收信息E.房地产存量信息7. 利息计算的三要素包括ABD;A.本金B.利率C.名义利率D.计息期数E.利润8.下列指标中,属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有BCD;9. A．净现值 B．投资利润率C．现金回报率 D．静态投资回收期E．内部收益率9.下列关于名义利率与实际利率的表述中,正确的有ABD;A．当计息周期为1年时,年名义利率等于年实际利率B．实际利率真实地反映了资金的时间价值C．名义利率真实地反映了资金的时间价值D．名义利率相同时,计息周期越短,名义利率与实际利率的差值就越大E．当计息周期短于1年时,年名义利率大于实际利率10.下列关于内部收益率的表述中,正确的有ABC;A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力B．内部收益率是当项目寿命期终了时,所有投资正好被收回的收益率C．当内部收益率高于目标收益率时,投资项目是可行的D．如果使用贷款;且项目盈利,则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E．内部收益率越高,投资风险就越小11.下列报表中,属于房地产开发项目基本财务报表的有ADE;A．资产负债表 B．投资计划与资金筹措表C．借款还本付息估算表 D．资金来源与运用表E．损益表12.投资项目可行性研究的根本目的包括ABC;A．减少或避免投资决策的失误 B．提高项目开发建设的经济效益C．提高项目开发建设的社会和环境效益 D．为项目决策提供依据E．为项目后期的经营决策提供依据13.写字楼物业服务企业在选择租户时,往往注重考察租户的ABD;A．商业信誉和财务状况 B．面积需求大小C．租金支付方式 D．物业服务需求E．与写字楼业主的关系15.对置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为ADE等方面;A.租金收入B.销售收入C.减少纳税D.股权增加E.物业增值16.开发商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大,主要体现在ABD等方面;A.土地开发费用高B.环境污染较严重C.城市中高收入家庭呈现出的居住郊区化趋势D.流动人口日益增加E.与新城区相比,旧城区要求的绿地面积所占比例更大17.房地产金融是与房地产有关的ABCE等各种信用活动的总称;A.租赁、转让B.交换C.各种货币资金的融通D.金融工具投资E.各种货币资金的筹集18.房地产开发企业发行企业债券时,还本付息的期限一般应根据 ABCD 而定;A.房地产开发周期B.公司资产实力C.房地产企业筹集资金的目的D.金融市场的规律和有关法规E.企业素质19.企业所得税的应纳所得额为收入总额扣除准予扣除项目,准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的ABCE;A.成本B.费用C.税金D.价外收入E.损失21.房地产开发投资风险防范策略与方法有哪些 ABCEA.风险预控B.风险回避C.风险组合D.风险控制E.风险转移五、简答题每小题4分,共12分1. 简述房地产投资有哪些特点1 资金需求量大,投资回收期长2 房地产投资不确定因素多,风险大3 房地产投资回报率高,效益好2. 简述房地产市场投资有什么重要作用房地产市场投资的宏观作用：主要表现在四个方面1 有利于国家增加财政收入2 有利于改善城市建设和投资环境3 有利于各级政府的投资行为及企业经营行为的合理化4 有利于带动相关产业和促进城市经济的全面发展房地产市场投资的微观作用主要体现在三个方面1 房地产市场投资可以增值2 房地产市场投资可以实现保值3 房地产市场投资可以合理避税3. 简述房地产开发投资过程一般由哪几个阶段构成;房地产开发投资过程：六大阶段1收集信息阶段2项目可行性研究阶段3取得土地使用权阶段4项目规划5项目投资实施阶段6房地产租售阶段4. 简述房地产投资环境分析的基本内容及基本任务;主要内容主要体现在八个方面1社会环境 2政治环境3法律环境4经济环境 5文化环境6自然地理环境 7基础设施环境 8社会服务环境基本任务1分析房地产开发项目投资与国民经济发展和人民生活水平提高的关系;论证房地产投资方向是否正确,房地产项目投资的合理性;2对于房地产项目开发的建设条件进行评价;研究房地产开发建设过程中,建筑材料、设备、人员及其他基础设施配套条件是否有保证;3通过系统分析和综合评价,选择最佳的房地产建设地址;5. 简述房地产项目的资金来源;企业资本金股本金、银行贷款、预售收入、承包商带资承包和合作开发、社会合法集资发行股票、发行公司债券、利用外资等方式;六、计算题第44小题8分,第45小题10分,共18分1. 某项目第一,二,三年分别投资100万,70万,50万,以后各年均收益90万,经营费用均为20万,寿命期为10年,期末残值为40万,绘制该项目的现金流量图;本题中建设期的投资资金发生的时间点为年初,经营期的收益资金发生的时间点为年末2.DJ公司拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营;已知前三年楼价款付款比例分别为20%、20%和60%,第四年装修并开始出租,当年的毛租金收入为200万元,经营成本为50万元,装修总支出100万元,并预计在此后的第5-20年毛租金收入300万元和经营成本80万元,贴现率为10%;写字楼经营到第20年末转让,获得转让净收入1400万元;试计算该投资项目的净现金流量,画出净现金流量表并计算出项目净现值设投资和经营期间的收支均发生在年末;3. 某投资方案各年的净现金流量如下图所示,折现率为10%,则该方案财务净现值额是多少4. 已知某业主以40万元的价格购入一宗商业店铺物业,之后又花费10万元用于内装修,并在利用此店铺进行经营的20年中,每年花2万元用于店铺的维护维修,且第10和20年各花15万元将店铺重新装修一次,已知贷款利率为14%,贴现率为16%,则该业主在第20年末投入的全部费用现值之和为多少万元七、论述题每小题10分,共20分46. 谈谈如何理解房地产投资分析中“钱能生钱”的含义;47.试述房地产项目投资中的敏感性分析的主要步骤及其局限性;48. 试述可行性研究中房地产市场状况分析的基本内容;。
房地产投资分析重点内容
房地产投资是指人们将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费活动中，期望未来获得更大收益的投资行为。
房地产投资的三要素：时机（Occasion）、地段（Location）、质量（Quality）。
房地产投资的特点1投资金额巨大，回收期长2流动性较差3投资不确定因素多，风险较大4具有保值增值性5受政策影响较大6具有相互影响性7易取得金融机构的支持8对专业知识和经验的依赖性房地产投资的类型按房地产投资的形式划分房地产直接投资房地产间接投资按房地产投资的经济内容划分土地开发投资房屋开发投资按房地产投资的经济内容划分房地产经营投资房地产中介服务投资房地产管理和服务投资按房地产投资的物业类型划分住宅房地产投资商业房地产投资工业房地产投资特殊用途房地产投资第二章投资环境的概念投资环境是指影响投资活动整个过程的外部的各种环境和条件的总和。
包括政治因素、自然因素、经济因素和社会因素，这些因素相互依赖、相互补充规定、相互制约，形成矛盾统一体。
投资环境的特点：系统性、动态性、主导性、地区差异性房地产投资环境分析方法冷热因素分析法（伊尔·A·利特法克和彼得·班廷）多因素等级尺度法（罗伯特斯托）道氏评估法（美国道氏化学公司）多因素分析法（闵建蜀）综合评价法第三章资金时间价值，也叫货币时间价值，是指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
名义利率i n实际利率i e二者的换算关系：i e=(1+i n/m)m-1，m为年息次数。
资金时间价值计算（见后附PPT）第四章房地产投资资金来源：自有资金、银行贷款、社会集资（房地产股票和债票）、利用外资、房地产投资多渠道筹资的意义⏹多渠道筹资有利于弥补有资自有资金的不足，解决房地产投资资金需求量大的问题⏹多渠道筹资有利于分散风险，还可以做到以最低筹资成本保证资金的需求⏹多渠道筹资有利于集中社会闲散资金，促进社会生产力的发展⏹多渠道筹资有利于房地产市场的形成和发展筹资成本与筹资决策⏹影响筹资成本的主要因素分析筹资是要成本的，是要付出代价的。
房地产投资考试题
房地产投资考试题房地产投资是指以购买、持有、销售房地产权利为主要手段，获取资本增值和固定资产间接收益的投资活动。
现代房地产业已成为国民经济的重要组成部分和国家基本建设的普遍需要，越来越多的人涌向了这一产业，也使得相关考试成为热门。
以下是房地产投资考试题的相关参考内容。
考试内容一：房地产投资的基本概念房地产投资是指以购买、持有、销售房地产权利为主要手段，获取资本增值和固定资产间接收益的投资活动。
房地产投资不同于传统的股票和债券投资，它通常需要长期投资，且要求投资者具备更多的知识和经验。
考试内容二：房地产投资的投资策略在房地产投资中，投资策略是非常重要的。
正确的投资策略可以帮助投资者获取更大的资本增值。
常见的投资策略包括：价值投资、资本回报率投资、成本法投资等。
考试内容三：房地产市场的分析了解房地产市场的变化和趋势是房地产投资成功的关键。
不同的区域和市场有不同的房地产市场规律和特点，对于行业的发展趋势和政策影响也需要及时关注。
市场分析的重点包括：市场主体分析、政策环境分析、地理位置分析、交通环境分析、经济环境分析、人口结构与生活习惯分析等。
考试内容四：房地产投资中的风险控制房地产投资是具有一定风险的，投资者必须了解和掌握风险控制策略，以保障自身的安全。
房地产投资中常见的风险包括：政策风险、市场风险、资金流动风险、管理风险等。
为了有效控制风险，需要从保证资金安全、物业稳定性、未来升值潜力、项目周边环境、信誉度等方面进行合理决策。
考试内容五：房地产投资的盈利模式房地产投资通常包含两种盈利模式：短线盈利模式和长线盈利模式。
短线盈利模式通常是指短期内通过快速买卖房地产赚取利润。
长线盈利模式通常是指通过房地产增值或房租回报获得长期盈利。
投资者应该根据自己的实际情况和价值观选择合适的盈利模式，进行理性的投资。
总之，房地产投资考试题涉及的内容十分广泛，需要投资者掌握一定的知识和技能才能取得成功。
以上五个方面是投资考试中的重难点，希望能对考生们有所帮助。
房地产投资考试重点
房地产投资的类型：1、从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。
直接投资包括房地产开发投资、房地产置业投资间接投资购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。
2、从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等3、从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。
房地产投资的目的，就是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。
这些未来的收益具体包括：现金流量收益、避税收入、销售收益等房地产投资分析的任务1．为投资者提供投资方向2．为投资者提供运作方式3．为投资者预测投资效益4．为投资者描述风险及提供避险方法房地产投资分析的内容1．市场分析2．区位条件分析3．基础数据估算分析4．财务分析5．不确定性分析6．风险分析7．决策分析（即方案比选分析）房地产投资项目的可行性分析与投资分析、项目评估的不同房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。
可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。
可行性分析的内容步骤1）投资机会研究，该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
2）初步可行性研究，大型投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。
为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研究之间，先进行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究3）详细可行性研究，详细可行性研究是开发项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济是否可行后做出投资决策的关键步骤。
房地产企业项目投资分析要点
房地产企业项目投资分析要点1. 项目背景房地产企业项目投资分析的第一步是对项目背景进行全面了解和评估。
这包括以下几个方面：- 项目位置：地理位置是否优越，交通便利程度如何，周边配套设施是否齐全等。
- 市场需求：对当地房地产市场的需求进行调研，了解该项目是否符合市场趋势和潜在需求。
- 地块面积：评估地块的规模和潜在开发空间，判断其是否能够满足项目规划和发展需求。
2. 投资成本在房地产项目投资分析中，投资成本是一个至关重要的考虑因素。
以下几个要点需要被综合考虑：- 土地购买成本：评估地块的市场价值，核算土地购买费用和相关税费等。
- 开发成本：包括项目规划和设计费用、建筑施工费用、材料采购费用等。
- 营销费用：考虑项目宣传和销售所需的费用，包括广告宣传费用、销售团队费用等。
3. 市场分析在房地产企业项目投资分析中，市场分析对于项目的成功与否起着决定性作用。
以下几个要点应当被综合考虑：- 市场供需关系：通过对当地市场需求和供应情况的调查，判断项目是否符合市场需求。
- 类似项目竞争情况：了解周边区域类似项目的竞争程度和销售情况，评估项目的潜在优势和劣势。
- 未来市场走势：通过对行业发展趋势的研究，预测未来房地产市场的走势，判断项目的可行性和长期投资回报。
4. 财务分析财务分析是房地产企业项目投资决策中的重要一环。
以下几个要点需要被充分考虑：- 投资回报率：评估项目的潜在投资回报率和现金流量，进行财务分析和风险评估。
- 资金筹措：分析项目所需的资金规模和资金筹措渠道，制定合理的资金计划。
- 资本结构：确定项目的资本结构，包括股权融资和债务融资比例，使其最大限度地确保项目的可持续发展。
5. 风险评估每个房地产项目都存在一定的风险，因此在投资分析中对风险进行全面评估是至关重要的。
以下几个要点需要被充分考虑： - 政策风险：评估政策对房地产市场的影响，包括税收政策、土地政策和金融政策等。
- 市场风险：考虑市场供需关系、竞争程度等因素，判断项目未来销售风险。
房地产投资分析答案
房地产投资分析答案【篇一：房地产投资分析试题1】>一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。
每小题1分，共24分)1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。
a.适应性强b.受政策影响大 d.不可移动性b.投资房地产投资信托基金 d.购买房地产抵押贷款证券 b.投入的借贷资本 d.投入的自有资本c.对专业管理依赖强 a.房地产置业投资2.房地产间接投资不包括( )。
c.投资于房地产企业债券 a.投入的全部资本 c.投入的全部现金3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。
4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。
a.0.146 c.1.75b.0.125 d.1.50b.等额序列支付现值 d.等额序列支付终值5.（p/a，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。
a.一次支付现值 c.等差序列现值用地。
a.一 c.三b.二 d.五6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。
a.2.0 c.2.1模和结构。
a.银行利率b.社会资金供应量 d.税收c.土地供应计划b.4.0 d.0.58.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。
a.第一阶段和第三阶段初期b.第三阶段和第四阶段初期c.第二阶段和第三阶段初期d.第一阶段和第二阶段初期10.房地产商品供给弹性受时间因素的影响，短期供给曲线是一条( )直线。
房地产投资考试题
房地产投资考试题房地产投资是指以购买、持有、租赁、销售等方式，参与房地产市场并获得资本增值或租金收益的投资行为。
房地产投资的成功与否直接关系到投资者的收益和风险。
为了考察投资者的房地产投资能力和相关知识，下面给出一些可能出现在房地产投资考试中的题目及参考答案。
1. 请简要介绍房地产投资分析的步骤和方法。
答：房地产投资分析主要包括以下步骤和方法：(1) 市场研究和调查：了解目标市场的房地产行情、政策背景、供需关系等信息。
(2) 投资目标确定：明确投资的目标、期限、风险偏好等因素。
(3) 投资预算和资金筹措：制定投资预算和筹措资金的计划。
(4) 项目筛选和评估：根据市场研究结果，筛选可行的投资项目，并进行综合评估。
(5) 风险分析和控制：评估投资项目的风险，并采取措施进行风险控制。
(6) 投资决策和实施：通过对项目的投资前景和风险的综合考虑，做出投资决策并实施。
(7) 监督和管理：对投资项目的运营情况进行监督和管理，及时调整投资策略。
2. 请解释现金流分析在房地产投资中的重要性。
答：现金流分析是房地产投资中的一项重要工具。
通过分析投资项目在其生命周期内的现金流量，可以评估其盈利能力、资金回收期和投资风险。
具体而言，现金流分析可以帮助投资者：(1) 评估项目的投资回报率：通过计算现金流量净额和项目的投资额，可以得出投资回报率。
这可以帮助投资者判断投资项目是否值得投资。
(2) 评估项目的盈利能力：现金流量分析可以帮助投资者了解项目的净现金流量，从而评估其经营状况和盈利能力。
(3) 风险评估和控制：通过现金流量分析，投资者可以评估项目的资本风险和流动性风险，并采取相应的措施进行风险控制。
(4) 资金管理和决策：现金流量分析可以帮助投资者进行资金管理和决策。
通过分析现金流的进出，投资者可以合理安排资金的使用和投资的方向。
3. 房地产市场有哪些主要的投资风险？答：房地产投资存在以下主要的风险：(1) 政策风险：房地产市场受政策的影响较大，政府的调控政策、土地政策、税收政策等都可能对投资项目的盈利能力产生影响。
房地产投资分析复习知识点
一、绪论【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。
【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费3、改善城市环境；4、抵御通货膨胀影响【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、政策法律因素、技术因素【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性二、基本原理【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。
效用值具有客观性、主观性。
三、房地产投资市场【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能政府宏观管理的基础【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、城市化进程、宏观调控、消费者预期【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。
这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。
四、房地产投资环境【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。
特点：多样性、综合性、动态性【房地产投资环境分析方法——综合评价法】五、资金的时间价值【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。
房地产投资项目分析的——1 期末考试试题及参考答案
《房地产投资项目分析》复习题—1一、简答题1、如何理解投资与房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。
房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。
房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
2、简述投资回收与投资回报的区别房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。
投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
3、简述房地产市场预测的含义和种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。
房地产市场预测的种类：1．定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。
2．定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。
4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性。
首先要求体现新旧政策的衔接；其次，还要体现与相关政策的衔接配套；最后，还应体现多元性与系统性的统一。
3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率5、简述土地费用估算1.土地征用拆迁费。
土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
2.土地出让地价款土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。
房地产投资分析考试
房地产投资分析考试房地产投资是一个复杂且变化多端的领域，需要依靠专业知识和全面的分析来进行决策。
在房地产投资分析考试中，考生需要展示对房地产市场和投资分析的深入理解，并能够运用相关模型和工具来评估投资项目的潜力和风险。
本文将介绍房地产投资分析考试的相关内容，包括投资决策流程、风险评估方法、市场分析和项目评估等。
一、投资决策流程在进行房地产投资分析时，一个清晰的投资决策流程是必不可少的。
该流程通常包括以下几个关键步骤：1. 定义投资目标：明确投资者的目标是关键的第一步。
投资者可以根据自己的风险承受能力、预期收益和投资期限等因素来确定投资目标。
2. 收集市场数据：收集并分析相关的市场数据，包括房地产市场的经济和社会环境、供求关系、竞争状况等。
这些信息可以帮助投资者了解市场趋势，并为后续的投资决策提供基础。
3. 评估项目风险：对潜在投资项目进行风险评估，包括分析市场风险、技术风险、政策风险等。
这一步骤可以帮助投资者识别潜在的风险和不确定性，并在投资决策中加以考虑。
4. 进行财务分析：进行财务分析是确定投资项目可行性的关键步骤。
投资者可以使用各种财务指标和模型，比如净现值、内部收益率等，来评估投资项目的盈利能力和回报率。
5. 进行项目评估：基于市场数据和财务分析的结果，对潜在投资项目进行综合评估。
该评估可以包括对项目的运营、管理、销售和融资等方面的考虑。
6. 做出投资决策：根据市场数据、风险评估和财务分析的结果，做出最终的投资决策。
该决策应该综合考虑各种因素，包括风险、收益、投资期限和投资者的目标等。
二、风险评估方法风险评估是房地产投资分析中的重要环节。
以下是一些常用的风险评估方法：1. SWOT分析：SWOT分析是一种常用的评估方法，通过对投资项目的优势、劣势、机会和威胁进行分析，来评估项目的整体风险。
2. 敏感性分析：敏感性分析是通过对特定因素的变动进行模拟，评估投资项目对这些因素的敏感性。
这可以帮助投资者了解项目在不同情景下的表现，并对风险进行评估。
《房地产投资分析》学位考试(笔试)复习提纲及计算题解答参考
《房地产投资分析》学期及学位笔试考试复习提纲（闭卷）一、题型：名词解释、单项选择、多项选择、简答题、计算题二、基本概念：房地产投资分析、投资环境、项目财务评价、项目国民经济评价、项目社会评价、财务内部收益率、财务净现值、影子价格、转移支付、风险分析、敏感性分析、盈亏平衡分析、行业基准收益率、资金成本率、边际资金成本率、投资回收期、区位分析法、投资估算、区位优势、主导产业、经营成本三、基本理论：1、怎样的地区是投资房地产的理想的区域？举例说明2、房地产投资的特点有哪些？如何理解？3、房地产选址的原则及其理解。
4、内部收益率的经济含义与应用局限。
5、财务评价与国民经济评价的比较。
6、经济评价与社会评价的比较。
7、房地产投资存在哪些风险？8、国际上评价投资环境有几种主要的评价方法？9、完全不确定型投资决策的方法有哪些？其特点是什么？10、财务评价的主要内容包括哪两部分？通过哪些指标来评价？11、土地增值税如何计算？12、房地产投资分析的主要步骤？13、房地产投资的宏观作用与微观作用。
14、房地产投资分析的作用。
15、房地产投资可行性研究报告的主要内容包括哪几部分？16、全部投资现金流量表与资本投资现金流量表的主要区别在哪里？四、基本方法：1、资金时间价值计算的应用2、财务评价动态指标计算方法（净现值、内部收益率、现值指数、动态投资回收期等）3、投资项目资金成本计算及筹资方案比较方法（个别资金成本、综合资金成本、边际资金成本，比较资金成本法、无差异点法）4、投资项目风险决策方法（期望值、标准差、标准离差率、风险报酬率、必要投资报酬率，期望净现值）5、完全不确定型投资决策方法（大中取小、小中取大、大中取大、拉普拉斯准则、折衷法）五、参考习题：1、某投资人准备以6%的资金成本筹集12000万元建造一星级旅游饭店，预计年付现成本为1400万元，年折旧费为200万元，所得税率为25%，如果投资人期望在10年收回全部投资，问其年营业收入至少应为多少？解:设年营业收入至少为X万元，则年经营净现金流量=（X-1400-200）（1-25%）+200=0.75X-1000令-12000+（0.75X-1000）(P/A,6%,10)=0计算得到5.52X=19360.1,X=3507.2645(万元)即年营业收入至少应为3507.2645万元才能满足投资预期。
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第二节 房地产开发项目区位分析
二、不同类型的房地产项目对区位的要求
1、居住项目
居住用地的区位选择应考虑以下主要因素：
（1）市政公用和公建配套设施完备的程度 （2）公共交通便捷程度（出行时间和出行支出，四点
（居住地、工作地、购物中心、游乐场所）总距离最短）
（3）环境因素
（4）居民人口与收入
如“闹中取静”的说法。
二、房地产投资的类型
（三）按房地产投资经营方式不同的划分 1、出售型房地产项目投资 2、出租型房地产项目投资 3、混合型房地产项目投资
第一节 房地产投资概述
三、房地产投资的目的
（二）避税收入 是指因提取房地产折旧而降低所得税纳税基 数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因 拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法 规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基 本途径之一。
第四节 房地产市场调查的方法与程序
一、房地产市场调查方法
市场调查的方法主要包括以下几种： 1、普查法
2、抽样调查法（简单随机抽样、分层抽样、分群抽样； 配额抽样、任意抽样、判断抽样）
3、直接调查法（访谈调查或深度访谈调查、电话调查、 邮函调查、留置问卷调查） 4、间接调查法（观察法、实验法）
第四节 房地产市场调查的方法与程序
第二节 房地产开发项目区位分析
二、不同类型的房地产项目对区位的要求
2、写字楼项目
第一节 房地产投资概述
一、房地产投资的含义 （二）房地产投资的含义
是经济主体以获得未来的房地产资产增值或收 益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直 接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经 济行为。 房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城 改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
第一节 房地产投资概述
房地产市场调查是以房地产为特定对象，对相 关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分 析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房 地产投资项目提供决策服务的一种活动。 房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地 调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。 房地产市场调查的重要性：基础数据和信息 的获得最主要的途径。
第一节 房地产投资概述
三、房地产投资的目的
（二）避税收入 所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷 款利息、建筑物折旧后的余额。 会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折 旧年限为 20 年）短于建筑物实际耐久年限，账目 上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降 低所得税的基数。
房地产避税优势说明
4、预测性调查
第二节 房地产开发项目区位分析
一、影响房地产开发项目选择的因素分析
先简要介绍
1、地域的分析与选择（宏观区位条件）
2、具体地点的分析与选择（即地块分析）
3、在该地点上的开发潜力分析（技术、规划、财 力多方面考虑的最佳利用）
4、土地使用权获取方式分析（两种方式的利弊） 5、具体影响因素分析（见下页）
第三节 常用基本概念
五、关于其他投资经济效果评价指标 2、收益率 （1）全部投资收益率 全部投资收益率是在假设项目的全部投资都是投资者 的自有资本的情况下所计算的某个投资项目的内部收益率。 因为没有借款，所以它不考虑还本付息对现金流的影响， 它反映的是全部已投入的自有资本的收益水平。
第四节 房地产市场调查的方法与程序
二、房地产投资的类型 （一）按投资形式分为直接投资和间接投资 1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产） （1）房地产开发投资
包括商品房开发投资和土地开发投资
（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）
长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资的类型
（一）按投资形式分为直接投资和间接投资 2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）
应交的所得税=所得税税收基数×所得税率 所得税的税收基数一般是净经营收入扣除 贷款利息、建筑物折旧后的余额。
会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最 低折旧年限为 20 年）短于建筑物实际耐久年限， 在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项， 从而降低所得税的基数。
房地产避税优势举例说明
如一栋砖混结构房屋的建筑物原值为100万元，建 筑物的自然耐久年限为 50 年，而会计上的折旧年限可 取20年，该建筑物已经使用了10年，按照直线折旧法， 会计上计算的折旧额为：100万×（10÷20）=50万元。 因此拥有该建筑物的企业在计算折旧时，应按 50 万元 折旧在税前收入扣除。而该建筑物的实际折旧额为100 万×（ 10 ÷ 50 ） =20 万元，相当于会计账面上多提了 30万元的折旧额，因此账面上的税前收入减少了 30万 元，也就可以少交纳30万元的相应所得税，即30万元 ×25%（现行的所得税率）=7.5万元。
第一节 房地产投资概述
三、房地产投资的目的
（二）避税收入 提高房地产投资避税收入的途径： 1、扩大房地产投资规模 2、争取加速折旧
3、操纵应纳税所得额
4、控制开始获利年度
第三节 常用基本概念
四、关于财务杠杆 2、财务杠杆 利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。 资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称 之为利差。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急 剧扩大自有资本的收益率；一个小小的不利利差，也会带 来自有资本的负收益率。这使我们认识到财务杠杆不是在 所有情况下都可以为投资者带来收益。
二、房地产市场调查程序
1、提出问题，确定调查的目的 2、决定收集资料的方法（一手资料、二手资料） 3、制定调查计划、设计调查表 4、选样
5、数据处理、分析与解释
6、提出调查报告
第四节 房地产市场调查的方法与程序
二、房地产市场调查程序
根据调查目的不同，调查方法可分为： 1、探测性调查 2、描述性调查 3、因果性调查
（1）Байду номын сангаас资于房地产开发企业发行的债券和股票 （2）投资于房地产投资信托基金（如越秀城建2005年在 香港发行的内地第一支REITs） （3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元20051”）
二、房地产投资的类型
（二）按房地产投资用途不同的划分
1、地产投资 2、住宅房地产投资 3、商业房地产投资 4、工业房地产投资