朗姿韩亚资产的发展模式

项目开发
银行 还本付息
期初投入 地产企业
投资回报
投入
项目建设
资金沉淀，债务杠杆增加
项目销售 项目持有
开发建设
未成熟持 有型物业
开发基金
引入开发基金投资
获取投资收益
招商运营
孵化基金 （私募REITs）
地产企业
借助孵化 基金收购
部分资金回笼
培育建设
成熟持有 型物业
升值后退出
部分变现
部分变为 份额持有
公募REITs
商用不动产投资机遇和实践
商用不动产投资机遇
政策调控力度加大，传统不动产增速放缓
数据来源:wind、国家统计局 1
商用不动产投资机遇
市场不确定性加大，打破刚兑，现金流稳定的优质资产稀缺
贸易战 股市黑天鹅 债市违约 包商事件 P2P、财富公司暴雷
…….
商用不动产投资机遇
市场无风险利率下行,大类资产估值重塑
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REITs——概况
标准REITs（公募REITs）最早是由美国的投资顾问和律师为了满足中小投资者参与大规模商业地产投资的需求和房地产开发企业的 融资诉求，而设计出的一种可以享受税收优惠的金融产品；从本质上讲，REITs是一种信托投资基金，它通过集合公众投资者资金， 由专业机构进行管理，资金将用于购买原物业持有人的物业，投资标的包括写字楼、酒店、商场、物流等现金流稳定资产
权益为基础资产的资产证券化业务
上交所
《上交所新年致辞：逐梦 2019 投身改革新征程》
进一步深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs， 积极引入债券国际投资者
中国基金业协会 《中国证券投资基金业协会 对REITs税收问题作专题研究，探讨实现REITs税收中性的可行路径 2018年18项重点工作》
轻资产模式
企业从开发、培育到REITs上市退出的各环节引入地产基金 优点： ✓ 以金融资本投资替代产业资本投资，大大提高资产流动性 ✓ 降低企业资本耗用，提高净资产收益率 ✓ 形成规模效应，提升企业资产管理能力
机遇： ✓ 降低资产负债率，提高资产周转率 ✓ 发展资产管理能力，把握并购机会，通过并购输出管理能力
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REITs——推动商用不动产投资的转型升级
标题
传统重资产模式
通过销售型物业和持有型物业比例的安排，实现项目现金流自平衡 缺点： ✓ 依赖销售型物业回款，严重限制了项目的规划、选址与定位 ✓ 资本耗用大，限制规模扩张速度，加速企业资产负债率增长 ✓ 销售为上的原则，严重限制资产管理能力的发展 ✓ 融资成本高，形成产业为资本打工的局面 威胁： ✓ 销售额的降低严重影响资产周转，财务风险加大 ✓ 规模化发展面临瓶颈，资产管理能力发展受限
类REITs主要以贷款利息作为给SPV分配的收入来源，同时在产品端设置分层结构。由于国内公募REITs相关的法规及税收优惠政策 尚未完善，目前商业地产只能通过搭建类REITs的结构实现融资
项目 产品属性 组织形式 入池物业
资产管理
产品期限 投资者退出 投资者收益 增信措施
标准REITs（公募REITs） 权益型为主，抵押型和混合型为辅 信托/公司
数据来源: Bloomberg
商用不动产投资机遇
ห้องสมุดไป่ตู้ 市场无风险利率下行,大类资产估值重塑
数据来源:wind
商用不动产投资机遇
大量低效商用资产存在，城市更新需求巨大
数据来源:国家统计局 5
商用不动产投资机遇
产业转型升级导致产业地产需求加大
数据来源:Bloomberg 6
商用不动产投资机遇
退出路径更加丰富 大宗交易 类REITs或CMBS 公募REITs
深交所
《推进公募REITs 规则出台 及业务试点》
积极回应市场关切，努力满足市场需求，深化市场改革创新，加大力度推 进公募REITs规则出台及业务试点，力争取得进一步突破
财政部
《关于推进政府和社会资本 鼓励通过股权转让、资产交易、资产证券化等方式，盘活PPP项目存量资 合作规范发展的实施意见》 产，丰富社会资本进入和退出渠道
REITs——政策推动
随着公募REITs推出的市场条件逐步成熟，政策也在逐步释放信号推动中国版公募REITs的发行。在经历了多年的探索期后， 客观上REITs的市场条件已经成熟。
时间
机构/单位
政策/文件
相关内容摘要
2018/2/9
2018/4/24 2018/9/13 2019/1/1 2019/1/13 2019/1/25 2019/3/7
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REITs——PE+REITs之凯德案例
深交所
《发展战略规划纲要 （2018-2020年）》
1）研究推进REITs产品试点，形成具有深市特色的REITs板块; 2）为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设、 商业物业等领域提供金融支持；
3）探索发行公募REITs，引入多元化投资者。
证监会、住房城 《中国证监会 住房城乡建 重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资
成熟后 出售
REITs——发展状况
自2014年首单类REITs中信启航资产管理计划发行以来，类REITs及CMBS发行规模井喷式增长 2017年类REITs发行规模286.82亿，CMBS发行规模396.57亿，合计发行683.39亿元；2018年合计发行639.02亿元，2019年半年
合计发行337.99亿元。总体来看，近三年发行规模保持在稳定水平
乡建设部
设部关于推进住房租赁资产 产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发
证券化相关工作的通知》 行房地产投资信托基金（REITs）
中共中央办公厅 《关于加强国有企业资产负 积极支持国有企业按照真实出售、破产隔离原则，依法合规开展以企业应
国务院办公厅 债约束的指导意见》
收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产
通常多个物业，不断出售或者购买新物业
以主动管理为主，根据管理人判断出售或收购物 业
永续
退出以证券交易为主 分红及资本增值 几乎没有
类REITs 固定收益为主，权益型和混合型为辅 专项计划 目前主要为单一物业，少数有多个物业，存续期 内物业为静态，构成不发生改变
以被动管理为主
较短期限的为3-5年；长期限的有18-24年，一般 三年设置开放期 专项计划结束时退出 优先级固定，次级享受剩余收益 流动性支持、保证金、有限收购权罚息等