盐城市场调查报告

功能分区：
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城中片区：新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区 域。以商业服务和居住功能为主。 城南片区：青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。 以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地， 以串场河为界，维持 "东工西宿"格局。 城西片区：西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港 以南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可市置物流、仓储、市场等功 能用地。 西南片区：西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以南、徐淮盐 高速公路以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场 等功能用地。 城北片区：新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、串场河 以东的区域。基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用 地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。 河东片区：通榆运河以东区域。居住、工业相对平衡的城市新区，以世 纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成"东 工西宿"格局;南组团以盐读路为界，形成"南工北宿"格局。
二、盐城市未来规划介绍
1、总体规划简介
盐城未来发展的战略是：贯彻集约经营和集聚发展的
思路，做强中心城区（盐城市区），加快县（市）城区和重点 中心城镇建设，提高城镇发展质量，促进地区协调发展，与周 边城市共同实现苏北的全面繁荣。
2、盐城市中心城区规划简析
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盐城市中心城区面积423平方 公里，人口68.6万。 发展方向为：重点向南，适 度向西，推进河东，优化城 北。 主城区以通榆运河、新洋港、 西环路、世纪大道、青年路等 主要河流、道路为界限，划分 为城中、城南、城西、城北、 西南、河东六大片区，形成 “一城六片”的总体布局结 构。
房地产开发投资额
占固定投资比例
从图表上看出，盐城房地产市场一直保持良好的发展势 头，盐城房地产市场持续保持供需两旺的局面。 虽经历了金融危机的影响，但由于国家和地方政府出台 了一系列政策，使楼市保持了良好的发展势头，但新一轮 的地产调控已经来临，面对新一轮的地产调控，在一定程 度上必然影响到地产投资，尤其是投资者的投资心态。
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楼市新政下的思考：随着国家新政的出台， 市场销售已经出现下划，投资的信心受到了 打击，政策的调整必然带来楼市新一轮的冰 冻。一系列的连锁反应，必然在土地市场得 到体现，从新政出台后，各地政府土地市场 也很冷淡，多块土地暂缓拍卖。后面的市场 环境不容乐观，需要采取谨慎的态度来对待 后面的楼市发展。
30000 25000 20000 15000 10000
5.00% 0.00%
26.22% 21000 22.35% 18000 12658 10028 9548 11.63% 12.80% 8464 5.02% 14711 16.22%
25553
30.00% 25.00% 20.00%
15.00%
三、盐城房地产分析
1、盐城房地产市场情况
盐城历年房地产开发投资额
100 80 60 8.90% 40 20 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 17.3 8.30% 23.1 8.40% 31.4 81 15.18% 15.60% 14.70% 70.2 65.5 51.5 10.29% 18.00% 16.40% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 2009年 95
盐城历年房地产供需情况
250 200 150 1 2 3 . 4 100 50 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 竣工面积（万㎡） 销售面积（万㎡）
95.7 140.3 148.9 129.4 122.1 184.4 144.5 190 188.5 .2 195.2 .5 197.4 183 173.5 213.6 197.8
四、盐城市区商业市场分析
西 建 军
市中心
盐
a
迎 中 路
双
大 环 青
b
元
庆 放 年 马 南 d 路 纪 进 路 大
路
宾 路
新体育馆
路 路 路 马 道 路 跃
东 路 世
a 中茵海华广场
b 永基广场
c 缤纷亚洲商业
d 东进路美食一条街
盐城商业地产小结：
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盐城商业规模初具，发展潜力巨大 目前盐城主要集中性商业，除中茵海华广场和美食一条街使用率比较高 以外，其他商业空置较高，各商业定位有所区别，商业形态也初具规模， 但后期仍然有较大的发展潜力。 新商业与老商业差距十分明显 中茵海华广场租金价格在6—18元/㎡/天，而其他商业地区租金价格在3 元/㎡/天左右，新老商业发展还存在较大差距，但随着交通便利的提高， 人民消费水平的提升，新商业街区将有一个新的发展契机。 差异定位在面积上得以体现 作为盐城的商业中心，寸土寸金的地段，商业形态被分为很多个小单位， 主要面积集中在50-100平米，而一些大型商业则面积在几千平米。相对 老商业圈以外，面积主要集中在150—350平米之间，（除东进路以外）。
人均消费支出
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 12837 45.00% 39.90% 40.00% 9648 35.00% 8400 30.00% 7378 7293 6566 25.00% 5507 5581 20.00% 17.64% 15.00% 13.90% 14.80% 11.07% 10.00% 5.00% 1.34% 1.17% 0.34% 0.00%
The End Thanks
人均GDP(元) 增长幅度
人均可支配收入
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 16.17% 9362 10.79% 8059 18.00% 15862 14891 16.00% 13857 15.00% 14.50% 14.00% 13.01% 12.80% 10978 10580 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 3.76% 2.00% 0.00%
城市的建设重点为：
优化城市功能布局和结构形态，改善城市环境景观，调整工业 结构，加快主城区工业向工业园的集聚。
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以城市中心区为重点，发展现代服务业，改造传统服务业， 放慢老城改造步伐，加快城市新区建设。 以高速公路建设为重点，优化城市交通系统。 以改善水环境质量为重点，保护生态环境。
城市规划带来的影响：
13.20%
15.00% 13.40% 10.00%
16.66%
15.00% 14.30% 10.00% 5.00% 0.00%
5000 0
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
地区生产总值(亿元) 增长幅度
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
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在盐城的“十一五“规划中，不难看出盐城将依然保持地区 经济的快速发展，以提高人民的生活水平和可支配收入。
“二城四基地”的产业格局，将有效的推进盐城各区域的城 市化进程，增加就业人口的数量和质量，从而促进社会财富 的积累，以及吸引更多的投资。
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பைடு நூலகம்
导入人口的增加和城市化的加快，势必增加对住宅和配套设 施的需求，居民收入的稳步增长也有利于拓展城市消费的需 求空间。
2、盐城经济发展概况
地区GDP增长带动人均GDP稳定上升
地区GDP增长
2500 2000 1500 1000 500 0 657 731 11.26% 19.15% 871 16.07% 1011 8.95% 1368 15.10% 1174 1623 1917 25.00% 20.00%
人均GDP增长
盐城项目宏观、土地供应分析、 板块分析、市区商业分布情况
一、经济发展分析
1、盐城概述
盐城市位于苏北沿海中部，是江苏省 的省辖市，下辖城区、东台市、大丰市、 响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射 阳县、盐都县计9个县（市、区），总面 积1.5万平方公里，人口812.4万，具有 2100多年的悠久历史，生态环境优美， 文化底蕴丰厚，交通便捷，以“东方湿 地、水绿盐城”而闻名。
7274 4.88%
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
人均可支配收入(元) 增长幅度
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
人均消费支出(元) 增长幅度
3、小结
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盐城的国民经济发展良好，呈现逐年递增趋势 从图表中看到，盐城市从2002年到2009年，增幅一直保持在两位数增长， 截止到2009年人均生产总值达到了25553元。良好的经济发展势头，不 仅说明盐城正处于高速增长阶段，也为投资者提供了优良的环境。 人均可支配收入稳定增长，有利于促进其他行业发展 从图表中清晰的看出，历年盐城人均可支配收入不断增加，人民的收入 增加不仅是说明经济环境的越来越好，也会带动其他行业的发展，促进 消费力的增加。 人均消费力的增加，体现了消费市场正在逐步扩大 随着当地的人均消费水平的增加，消费力的增加，消费市场正在逐步扩 大。2009年人均消费支出突破一万大关，达到12837元。但我们从火热 的市场环境中，也需要看到，盐城属于一个发展期城市，消费水平在全 省还属于中下游水平，消费市场并不成熟，还需要一定时间的培育。
2、盐城土地市场分析
火热的土地市场之后，需要思考新政下 的土地市场
3、2010年盐城土地成交情况
2010年盐城市区总计出让土地889895㎡土地， 其中大部分土地为居住用地，2010年盐都区总计出 让两幅地块，总计44353㎡，两幅地块均为住宅用 地。
4、小结
房地产投资额逐年增加，投资者看好盐城市场 ► 从统计的数据看，盐城房地产投资额不断增加，说明投资者 看好盐城市场，盐城房地产市场潜力巨大。 ► 盐城房地产市场持续保持供需两旺的局面 ► 盐城房地产市场竣工面积和销售面积，逐年上升呈现出供需 两旺的局面，虽然中途经历了金融危机等因数影响，但从统 计的数据看，仍然保持旺盛的势头。 ► 2010年盐城土地市场仍然以住宅用地为主 ► 从土地成交情况看，盐城市区土地出让仍然以住宅用地为主， 商业仍然以原有商业地块为主，城市发展仍然属于初级阶段。