株洲大地国际商业广场定位策划报告_61PPT

株洲未来的交通网络仍将以目前的“两纵一横”为骨干，“两纵”即是建 设路和红旗路，“一横”则是新华路及延伸至天元区的天台路，另外，为减轻 株洲大桥的负担，连接天元区与芦淞区的株洲四桥（暂定名）也已竣工通车。
小结：从城市规划发展方向分析：东向、西向区域重点发展，中心城区调整优化，
而项目正处于发展成熟的中心城区的芦淞商圈内，从功能规划上应对本
株洲商业分析---商业业态
百货/购物中心/大型超市 发展趋势及扣点、租金概况
体量规模加大
从时尚新天地、徐家桥步行街等新兴商业来看，商业体量不断增加。
文化底蕴深入化
体验消费型业种成为中高档商业市场需求动力
档次从大众化经营向精品化经营转变
商品经营将向功能性转变
百货由多种经营转向主题化经营
流ຫໍສະໝຸດ Baidu倒扣的扣点
芦淞商圈周边超市扣点为3％—10％，服装20％—22％，小家电类11－12 ％左右，珠宝、钟表类扣点约为20－25％
租金
芦淞商圈内百货、购物中心（内铺）租金范围约在200－400元/月/平方 米，中心广场附近街铺平均租金约为400－500元/月/平方米。
株洲商业分析---商业业态
5. 汇金国际、时尚新天地等建筑综合体的底商，走都市购物中心路线，企 图通过借助芦淞商圈内的巨大客流量及超市的聚客力，打造百货精品店， 形成自身优势。
6. 在芦淞市场群周边，逐步形成了以商务小户型住宅、写字楼和酒店公寓 或产权式酒店为主的配套商业，如摩登摩天、中旺·锦安城、汇金国际、 华丽三期、金锦·嘉悦产权酒店等项目。
围区域
株洲百货大楼、千金服装名城、家润多商 场（在建）、中旺·锦安城商业裙楼（在建）
天元购物广场（株百天元店）、新一佳保 利店
东都文化商业广场（在建）、伟大国际 （在建）、银泰项目（规划中）
铜锣湾广场（含新一佳石峰店）、女人街
金帝广场、中国城、南大门、银谷、环洲 城……
芦淞路中段
徐家桥步行商业街、株洲百货芦淞超市
株洲大地国际商业广场定位策划报告
长沙旗舰地产顾问有限公司 2007年4月
项目概况分析
项目基本情况
区位 项目地处芦淞商圈板块，东临建设南路，南接拥军路，北面靠近火车站，东
面则是芦淞批发市场群，西临美丽的湘江河畔。在区域乃至全市范围内，拥有其 他项目无法比拟的综合优势（自然江景环境与芦淞商圈的近距离区位条件的结 合），这一点在芦淞板块可以说是具有较为独特的优势，也必须在定位中有效结 合项目区位的这一特色。 地块条件： （1）该地块处于建设南路与拥军路交叉口的西北角，北与国安大市场为邻，西 与郊区人民政府接壤。整个地块形状为不规则多边形，近似梯形，为原株洲市财 政局办公大院和文联的办公用地，容积率达到9.3，占地3465平方米，总建筑面 积约5万多平方米，拟建地下层2层，地面裙楼5层（1－5层），主楼22层（6－27 层）。 （2）考虑到现株洲军分区地块无法拿下，无法进行整体开发，目前待开发地块 则成靴状分布。若作大型零售商业则无法形成规模、留住人气，且拥军路较为狭 窄，临江，无法拓宽，对项目整体规划易形成阻碍。 （3）项目地块周边配套成熟，交通便利，但高容积率也容易降低项目品质，影 响项目定价，必须在自身品质和配套上做文章。 公共交通
区域起到补充优化的作用。
株洲商业分析---商圈格局
株洲主要商圈（包括在营和在建）列表
商圈名称
位置
主要商场/商业街
中心广场商圈
日出广场商圈
红旗广场商圈
响石广场商圈 芦淞批发市场群 （火车站商圈） 徐家桥步行商业
街
新华西路与建设路交汇处
天元区天台路与长江路交汇处
荷塘区新华西路与红旗路交汇处 石峰区建设北路与响石路交汇处 火车站南侧，人民南路与建设南路合
化获得投资者和消费者认同
株洲商业分析
株洲商业分析
株洲商业分析——城市商业发展规划 株洲市在长株潭一体化的规划中提出远景构思：
在河东城区以商业、贸易、物资流通、对外交通为主体，规划强调芦淞商 业优势的进一步开发、拓展商业物流区域的空间，利用株洲的交通枢纽和货物 集散地优势产生效益。
根据株洲市城市总体规划（2001－2020）“东提西扩”的原则，株洲市区 的发展方向是东面老城区沿新华西路一带改善城市面貌和生活环境，提高居住 品质；而西面特别是河西天元区则继续发展建设，未来成为株洲的行政、文化 中心区域。
7. 从株洲商整体业地产开发来看，已经初步形成了芦淞区以服饰市场为主， 石峰区以灯饰、建材、工业品、农业生产资料交易市场为主，荷塘区以 汽车、机电、农副产品批发市场为主的市场格局。
小结：株洲商业地产的开发正开始寻求差异化竞争，并在此基础上不断细分 化、专业化，主题性商业和配套商业逐步成为株洲商业开发的主流。
小结：项目处于芦淞批发市场群商圈周边地段，既受传统服饰批发市场功能辐 射，又相对独立，对其起到补充配套作用。
株洲商业分析---商业业态（主题定位）
1. 受新兴零售业态的不断发展和创新的冲击，以及株洲特有的服装批发市场 群影响，株洲百货业萎缩（以铜锣湾广场为代表），并开始谋求时尚化变 身和经营定位调整，由多种经营转向主体性经营、主题经营，如铜锣湾百 货已转为家具城，而东都文化商业广场都主打文化娱乐牌，以经营文化类 用品为主。
有诸多公交线路途经此地
项目需要解决的问题
销 售——需要主题概念炒作题材 招 商——具可操作性的招商方向指引 商业运营——形成差异竞争，打造主题特色鲜明、投资回报
稳定、具有专业管理、提升项目品质的配套商业 资本运营——快速销售，快速回笼资金，推动项目后期开发
整体租金收益稳定 知名度——作为外来开发商，必须通过提升项目整体品质和差异
2. 除老牌家电连锁株百外，“国美、通程、家润多、步步高”等全国以及本 土家电连锁卖场也相继入驻，并有进一步布点扩张的趋势，竞争极度激烈。
3. 家乐福、新一佳、株百、步步高等超市大卖场都竞相在各大商圈划分势力 范围，尤其以芦淞商圈竞争最为激烈。
4. 芦淞市场群自身的改造升级如火如荼，产业升级改造后形象档次、货物品 相、客流都有望进一步的提升。智超、中国城、银谷等专业市场相继问世， 环洲城、南大门也蓄势待发，规模都在3万平方米以上，价位都比较高。在 业态上，以上商业地产均以服装批发为主，缺乏可供配套的商业项目。