2011年嘉兴市五县两区土地市场分析1146134434

为全方位融入“长三角都市圈”，推进“长三角”经济一体化，嘉兴市在交通基础 设施建设取得了较大成就。杭州湾大桥、城际列车、沪杭高铁、客运枢纽站等交通基 础设施都以开通或即将开通。这些重大交通基础设施主要分布在嘉兴市城东南，成为 联动沪嘉杭，促进经济发展和人口流动的重要因素。
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乍嘉苏高速 沪杭铁路 沪杭高速
西拓
南移
东进：东部以中环南路为发展轴，安 排大片居住、公共设施用地，用地发 展延伸至沪杭高速公路附近。
西拓：西部以秀洲新区为中心，以中 山西路为发展轴，安排居住、公共设 施用地，并外延安排工业用地
除了北部是受控制区域外，嘉兴城市发展中心将体现为东进、南移和西拓
嘉兴市规划及发展方向
便利的交通优势使南湖新区成为嘉兴城市未来发展的主轴线
中心城区：市区最繁华区域，可出让土 地稀缺。
南湖新区：城市副中心之一，具有原生 态滨河自然环境、充沛的文化教育资源 以及便利的区域交通。
秀洲 新区
市中心
经济 开发
区
国际商 务区
南湖 新区
嘉兴科 技城
秀洲新区：城市副中心之一，经过十年 的开发建设，周边各项生活配套日益完 善。
经济开发区：2010年升格为“国字号” 、并与嘉兴国际商务区合署办公。
人口及产业分析
2011年全国第六次人口普查，嘉兴市本级常住人口为120.19万人，其 中南湖区为61.27万人，秀洲区为58.92万人。
南湖区形成了以精细化工、五金塑 料、合成纤维、电子材料和纺织服 装等五大特色产业。
秀洲区已逐步形成现代纺织、家电 、机械制造、电子信息四大产业集
群和新兴制造业。其中有车港镇为 “中国静电植绒名镇”、王江泾镇 为“中国制造名镇”、王店镇为“ 中国浴霸之乡”以及“省级小家电 专业商标品牌基地”、洪合镇为“ 中国毛衫名镇”。
地价分析
嘉兴市区2007-2010年土地成交均价
嘉兴市区2011年1-8月土地成交均价
嘉兴市区主流地产商基本情况
浙江佳源房地产集团有限公司——总部位于嘉兴，拥有国家一级开发 资质，09年、10年连续两年入围全国房地产百强企业，排名59位。 在嘉兴代表作品有佳源巴黎都市、罗马都市、英伦都市等都市系列产 品。
浙江省赞成集团有限公司——拥有多家一、二级资质的房地产开发企 业， 2009年实现销售收入62亿元。嘉兴地区赞成先后开发了中山名 都、赞成·学仕苑、赞成·清华府邸、赞成·紫竹名苑、赞成·丽景 苑、紫景雅苑等项目。
蓝光集团有限公司——总部位于成都，是以住宅开发和服务为主，商 业地产开发为辅，且具有全国一级资质的专业房地产开发企业。中国 房地产品牌企业三十强企业。在嘉兴其代表作品有蓝光名仕公馆。
磁悬浮铁路 城际高铁 客运枢纽站
嘉兴市规划及发展方向
嘉兴国际商务区：
是2010年市委、市政府依托沪杭高铁、实施与沪杭同城战略、打造产业发展大平台， 把嘉兴国际商务区打造成为嘉兴乃至全省接轨上海、融入长三角、面向世界的窗口和长 三角重要的区域性国际商务中心。
国际商务区内土地住宅、商办配比为1:1， 分为五个板块：枢纽总部商务板块、综合商 务板块、科教商贸板块、市级综合服务板块 、生态休闲板块。计划在核心区建会展场馆 ，科研板块建科技研发中心，另外引进金融 服务业结算中心，产生巨额税收，学习重庆 经验。在商务区南端400亩土地准备与阿里巴 巴合作仓储物流项目，现在正在洽谈当中。
嘉兴市十二五规划的主平台为国际商务区 ，目标是引进三、四个重点大的具有带动力 的项目，自然会带来影响力，同时吸引其他 项目进驻国际商务区。
海宁市分析
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经济分析
2005-2010年海宁市生产总值及增速
海宁市GDP连续五 年增速都高于10%， 08、09年受金融危 机影响，增速稍有 减缓，10年增速恢 复，达到15.3%。
万科集团——总部位于深圳，房地产业龙头。嘉兴首个项目万科金域 缇香近期即将开盘。
恒大集团——总部位于广州，房地产业巨头之一。2011年5月26日， 以2.6亿拿下其进入浙江省市场的第一块地，位于嘉兴的油车港镇。
嘉兴市规划及发Hale Waihona Puke Baidu方向
中心城区总体规划：“一心双核 、两副两轴、三片三楔”。在西南片和东南 片形成以秀洲新区和南湖新区为中心的两个城市副中心区。
人口及产业分析
2011年全国第六次人口普查，海宁市常住人口为80.7万人，居嘉兴 市辖五县第二位。
海宁市产业目前已初步形成了具有
一定规模和影响的皮革、经编、装 饰布、袜业、小五金、镜具、塑料 装饰板、运动服装、电子灯泡等块 状特色经济群体。其中周王庙皮革 、许村装饰布、马桥经编为名冠全
国的特色经济镇。
人均收入分析
从统计数据看，2005—2010年嘉兴市城镇居民可支配收入保持了稳 步发展，每年均以高于10%的速度增长，2010年比上年增长了 11.3%。 2011年上半年，嘉兴市城镇居民可支配收入8578元，同比增长 11.5%。
房价分析
市区商品房均价
市区住宅2011年1-8月销售均价
➢ 自09年开始，近两年均价涨幅过大。
➢ 从月度均价看，2011年1月份、8月份为近半年最高，但整体波动幅度不大，今年1-8月的年均价 7552元/平方米，同比上涨450.34元/平方米，比去年全年均价上涨176.18元/平方米，嘉兴市商 品房普通住宅备案面积为74727平方米，为近半年最低。
➢ 开发商对市场价格的把握十分谨慎，整体策略以加速消化楼盘为主，这也使得当前的商品住宅价 格维持在相对平稳的区间，房价涨势凶猛的现象现在已一去不复返。从近期开盘现场也可看到， 除了普通折扣外，一次性付款的优惠幅度明显增大，在购房群体中也以自住型购房者为主。
国际商务区：2010年嘉兴市市委、市政 府决定依托沪杭高铁规划建设“嘉兴国 际商务区”，是未来的“明星”新区。
嘉兴市区行政区域划分示意图
嘉兴市规划及发展方向
用地发展方向：北控南移，东进西拓。
北控：北部用地受到北郊河的阻隔，
北控
不宜作为中心城区的发展方向。
东进
市中心
南移：以南湖大道为发展轴，用地向 南发展，安排大片居住、公共设施、 绿化用地。
人均收入分析
2005-2010年城镇居民人均可支配收入及增速
从统计数据看，2005年2010年海宁市城镇居民 可支配收入呈现稳步上 升的趋势，2007年达到 13.3%的最高增幅。