当前房地产开发项目施工阶段管理的若干问题与对策

试论当前房地产开发项目施工阶段管理的若干问题与对策摘要：随着我国对房地产业宏观的调控政策的调整与加强，国内房地产业逐渐地形成了许多大型的房地产集团竞争的市场格局。同时现今国内市场的需求又不断地提高、在国内的房地产市场竞争日益激烈的情况下，加强房地产开发项目施工的管理，改进并且解决管理的过程中存在的重大问题，既能提高房地产企业的管理水平，同时又达到提高项目的质量、盈利水平与市场竞争力的需要，更可以满足市场的需求。

关键词：项目管理；施工阶段；对策

abstract: along with our country to the real estate industry macro adjustment and control policies and strengthen the adjustment, the domestic real estate industry gradually formed many large real estate group competition of the market structure. and now the domestic market demand and constant improvement in domestic real estate market, increasingly fierce competition, strengthen the development of real estate management of the construction of the project, the improvement of the management and solve major problems existing in the process of, and can not only improve the real estate enterprise management level, and at the same time, improve the quality of the projects, the profit level and market competitive power the need, more can meet the demand

of the market.

keywords: project management; construction stage; countermeasures

中图分类号：tu71文献标识码：a 文章编号：

房地产工程本身开发的前期手续复杂而且繁琐，建筑工程的开发周期比较长，资金的投入也比较大。往往实现工程的收益都是以年来计算，同时也根据市场而具有一定的风险性，特别是当前国家政府根据民生对房地产行业的政策一再的调整。而城市的限购令的出台更加剧了这一情况的恶化而使得房地产市场进入了买方做主的市场。用户对住房的购买更加趋于理性化，并且不再像以前那样一拥而上，更多的是选择拥有较好口碑的开发商，选择小区环境，楼盘的品质以及物业的服务等。作为房地产开发商，必须要顺应市场的变化发展，把用户的需求放在首位。在工程前做好前期的市场调研调查工作，并且要在建筑质量和售后服务上下足工夫，在建筑工程实际的开发过程中，怎样才能及时有效的发现管理上面存在的问题，从而完善管理的过程，使得最终产品能够达到开发商所预期的目标，在满足客户的需求的时候又赢得市场巨大的竞争市场呢。笔者从事项目工程管理多年，就自身经验总结房地产项目管理中所需要注意的问题，以求和广大同仁交流。

1、当前房地产开发项目施工阶段管理主要问题分析

1.1在建筑项目工程决策前，项目的工作小组不够重视工程的可行性研究调查

在现如今国家对房地产行业的宏观调控政策越来越严格的大背景下，房地产开发的投资风险明显增加。可是个别开发商存在着侥幸心理，认定国家政府的宏观调控很快就会过去，这些项目的领导班子对国家政府的调控的力度估计严重不足，对房地产市场的前景出现盲目的乐观，在没有邀请房地产专业人士对目下的市场和国家的政策做深入的分析调查研究的情况下将自身的经验来代替可行

性的研究，这实际上在客观上增加了开发商的投资风险。同时在另外一方面没有能够提前对土地地皮本身存在的特点以及周边的情

况的配置和规划的条件进行充分的分析，特别是不清楚本地政府的规划要求，最终致使做方案时才发现工程本身存在的问题，可是事实已经形成，无故地增加了建筑工程的成本。

1.2对方案的规划以及施工设计随意进行改变

在开发设计阶段，房地产开发商对方案以及施工设计的图纸没有引起足够的重视，随意性很强，开发商一厢情愿地认为在施工阶段对施工修改也来得及，但是其不明白的是这种做法是属于本末倒置的行为。在工程的设计阶段最好更早地发现问题，并且给予解决，这对于以后工程的施工会起到事半功倍的效果。如果在施工的过程中出现设计变更而导致业主针对自己的变更进行索赔，这结果会导致不仅造成工程很难顺利地进行，大大的延长工期，还会出现工程预算定额的增加，这更加会引起许多项目的价格需要重新进行审核，如果房地产工程是招标工程，许多的报价项目就会成为无效报价，这更加容易使工程的造价脱离控制，从而超出工程设计时的预

算。

1.3对于工程的前期的物业建设重视力不足，导致工程在最后物业服务不到位

物业的服务管理对于房地产开发商来说就是售后服务，这种服务与项目的管理不可分割。作为开发商一定要认识到专业的物业管理水平其实是开发商品牌建立以及保持的重要方面。开发商对于前期的物业建设没有足够的重视，这就相当于放弃了很好的管家，即使能够在工程项目完成之后请到好的物业公司，那也会失去一定的信誉，对建筑工程项目有可能形成永远无法弥补的创伤。在另外一方面，物业公司往往局限于自身的赢利以及管理的惰性中，不能够积极及时地处理买卖双方的关系，导致售后的不良不能及时解决，配套的设施不到位，物业的服务不到位等，这直接造成用户不交或者拖欠物业管理费用，进而陷入恶性循环之中，最终会导致品牌的信誉下降，对于其他工程造成潜在的不良影响。

1.4 房地产工程的造价预算出现严重偏差。

房地产工程的造价管理是一种在拟定的规划或者设计方案前提下，预测、计算从而确定工程造价及其变动，最终使得整体达到预期的目标的系统活动，工程建筑的造价管理包含工程造价合理性以及有效性两层含义。在一般的情况下，房地产项目的投资额度是在决策阶段或者设计阶段进行确定，但是在项目正式确定开工以后，由于受到施工各方的人员、材料、施工的机械以及施工工艺和施工环境之间的不断变化的因素的影响，施工阶段对于工程的造价管理