我国房地产业发展趋势及对节能门窗的需求

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2012.11

我国房地产业发展趋势及对节能门窗的需求

童悦仲

中国房地产研究会

目前我国政府仍在对房地产市场进行严格的调控，研究我国房地产业发展趋势及其对节能门窗的需求，首先须要了解当前房地产市场调控的基本情况。

1房地产市场调控的背景和主要措施

2009年6月份以来，北、上、广、深等一线城市和部分重

点城市投资投机性购房大量增加，导致房价在短时间内迅速飙升数倍，严重扰乱了经济生活秩序，引起广大群众强烈不满。

由房产投机引发的房地产业过热主要带来以下恶果：

a)投机获取的暴利如同一部分人对另一部分人财富的

掠夺，进一步拉大贫富差距，加剧社会分配不公；

b)挤压其它产业，导致社会资源非理性配置，打乱经济

的协调和平衡；

c)使资产泡沫快速堆积，加大金融风险；d)房价过高的城市人才流失，竞争力下降；e)使开发商丧失提高产品品质的动力和热情；

f)助长了人们“一夜暴富”的投机心理，进一步使社会心

态陷入混乱和浮躁。

众所周知，在市场经济下政府职能可以概括为四句话十六个字：“经济调节，市场监管，社会管理，公共服务”。面对严峻的形势，我国国务院先后在2010年1月、4月和2011年1月分别出台了“国十一条”、“新国十条”和“新国八条”。随后，各地根据中央政府通知精神，也纷纷出台了实施细则。

本轮房地产市场调控的措施和手段主要有以下四个方面：

a)实行差别化的信贷政策，遏制投资和投机性购房行

为，引导合理的住房消费。如规定对购买第二套住房的居民家庭“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的

1.1倍”；

b)在房价过高、上涨过快的部分大中城市，采用行政手

段进行“限购”。例如北京市规定，对于已拥有2套及以上住

房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；

c)大力建设保障性安居工程。2010年全国开工590万

套；2011年开工1043万套，基本建成432万套；2012年计划开工700万套，基本建成500万套。这项措施一方面是为了解决部分中、低收入家庭和城市新就业人群的住房困难，另一方面也为了减轻因商品房投资增速下降给相关行业带来的影响；

d)要求各级政府认真落实房地产市场调控的政策措

施。进一步加强对各级政府有关部门住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核。对于没有完成住房保障工作目标任务，房地产市场调控政策落实不到位，工作不得力的，进行约谈和问责。

如果放任前些年房地产市场近乎疯狂的局面延续下去，必将导致我国经济严重泡沫化，继而引发经济和社会生活的剧烈动荡。因此，尽管进入2012年来国内外多重因素使我国面临着宏观经济增速显著放缓的压力，国务院仍一再重申要坚持房地产市场调控政策不动摇。

2调控政策执行情况和房地产市场的变化

a)投资投机性购房需求明显减弱，房地产市场逐步降

温，房价上涨过快的势头得到遏制。房价过高的城市价格出现了松动，部分地段、部分项目的价格有所回落。

b)开发企业把注意力重新转向产品品质的提升和开发

成本的控制。节能减排、绿色低碳、生态环保和住宅产业化成为转型升级的主要目标和措施。随着房地产暴利时代的终结，行业大规模的并购重组已拉开序幕，那些实力强、管理好、经验丰富的龙头房企的市场占有率不断扩大，中、小房企开始逐步分化，前些年受高额利润吸引仓促闯入房地产领域跨界经营的“外行”房企和那些能力较差的房地产企业，将不

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可避免地在调控过程中退出房地产市场。

c)由于限购政策的实行以及对房价下降的预期增强，不

少消费者选择持币观望，部分“刚需”人群从准备购买转入了租赁市场，导致部分城市房租有一定程度的上涨；

d)保障性住房的陆续竣工，解决了越来越多中、低收入

家庭和新就业职工的住房困难，使住房问题引发的社会矛盾有所缓解；

e)房地产市场降温使地方政府的土地收入大幅下降，少

数城市盼望房地产调控政策有所松动，个别城市曾拟对现有政策进行微调，但均随即遭到中央政府的警告和制止。从

2012年7月下旬开始，国务院派出8个督查组对全国16个

省市贯彻落实调控措施的情况开展专项督查，目的就是要保证房地产市场继续按照调控预期的目标发展；

f)2012年前七个月随着欧债危机的深化和美国经济复

苏乏力，国内外普遍表示出对我国经济过快减速的担心和忧虑，“稳增长”已成为当前我国经济政策考量的基调。即使在这种情势下，中央政府仍然一再重申要坚持房地产市场调控不动摇。为了稳增长，今年以来央行三次下调存款准备金率、两次降息，使货币流动性有所增加。最近国家统计局公布的数据显示，7月份全国70个大、中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）环比价格下降的城市有9个，持平的城市有

11个，上涨的城市有50个，价格环比上涨的城市比6月份增

加了25个。这种情况再次引发了关于房价会不会大幅度反弹的争论。可以预计的是，为了巩固调控成果，如果房价继续普遍上涨，有可能促使中央政府加强对地方政府的监管问责，甚至推出进一步的调控政策。

3我国房地产业的未来发展趋势

经过本轮房地产市场调控，我国房地产业既不会重回前

些年的过热状态，也不会就此萎缩下去一蹶不振，可以预计，在未来若干年内我国房地产业将总体上保持健康平稳发展的态势。

一是从经济增长的潜力看。今后若干年我国国民经济仍有继续增长的巨大空间，2011年我国人均国内生产总值约为

5432美元，大致只相当于发达国家的十分之一左右，继续增

长是必然的。这将给房地产业不断注入活力和动力。

二是从经济和社会发展的规律看。我国目前仍处于工业化、城镇化的快速发展时期，2011年底我国城镇化率约为

51.27%，要达到发达国家80%左右的平均水平尚需多年，这

将为房地产业创造源源不断的需求。

三是从人们改善居住水平的愿望来看。随着人们收入的不断增加和生活水平的持续提高，人们改善居住水平的要求也将越发强烈，这将为房地产业提供十分广阔的市场。

四是从政府执政能力的提高来看。经过多年实践，我国

政府已经积累了比较丰富的在市场经济条件下调控、监管房地产市场的经验和政策储备。包括进一步完善土地的供应制度和出让制度；稳步推行房地产税制改革，增加房地产持有环节税负，减轻流转环节税负；进一步健全差别化的信贷政策，完善住房公积金制度，推进房地产金融产品创新，拓宽保障性住房和房地产融资渠道；实行推进住宅产业化的经济政策和技术政策；进一步加强理论研究和顶层设计，完善双轨制的住房供应政策和房地产的法律法规体系等。这些，将对房地产市场持续稳定、健康地发展发挥决定性作用。

4我国房地产业对节能门窗的需求

根据《中华人民共和国节约能源法》、《中华人民共和国

建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《民用建筑节能管理规定》等法律法规，所有新建房地产开发项目必须达到规定的建筑节能标准。建筑节能已成为覆盖房地产企业委托规划设计、进行工程采购、委托施工和监理、通过竣工验收备案、完成销售和交付用户使用等所有工作流程中必须认真对待并确保达标的一项考核内容。

采用性能良好的节能门窗是实现建筑节能目标的关键环节。其原因是，在外墙、外门窗、屋面三部分组成的建筑外围护结构中，外门窗是建筑节能最薄弱的部位。建筑物通过门窗的热损失大约占建筑总热损失的40%左右。可是在各类建筑材料和部品中，门窗属于价格相对昂贵并且因材质和档次不同而价格相差悬殊的产品，既要满足技术要求，又要控制购买成本，导致房地产企业对于节能门窗的采购都是千挑万选、慎之又慎。

近年来房地产开发项目常用的节能门窗大都采用双层或三层玻璃、中空玻璃，其中既有普通玻璃也有镀膜玻璃、

Low-E 玻璃，在材质和开启方式方面有平开或平开内倒塑钢

窗、断桥铝合金门窗、硬质聚氯乙烯塑料推拉门窗、铝木复合型材门窗、铝塑复合型材门窗等。未来房地产市场对节能门窗的需求可从以下几个角度阐述：

一是从数量需求看。近年来，我国城乡每年竣工的各类新建建筑物一直保持在20亿平方米左右，按照门窗面积平均占建筑面积25%计算，我国城乡每年新建建筑大约需要各类门窗5亿平方米，其中外墙窗、阳台门、分户门等有保温隔热要求的节能门窗，即使按保守估计也需要3亿平方米左右。由于今后若干年我国房地产业还将总体上处于平稳发展的态势，因此新建建筑对节能门窗的需求应大致保持在这样的水平。此外，我国城乡现有460亿平方米的既有建筑物，其中有些正在陆续进行节能改造，也将对节能门窗产生大量需求。

二是从品质需求看。广义的品质既包括产品本身的品质，也包括能否按期交货、安装质量好坏、售后服务品质优劣

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