设计阶段成本管控要点

龙湖的建造标准、配置标准
➢按业态划分 ➢按产品定位划分 ➢按地区特色划分 ➢按收益比例划分
建筑单体中一Байду номын сангаас成本优化管理措施
地库成本管理
➢能做半地库，尽量少做或不做全地库 ➢尽量不做两层地库 ➢层高尽可能降低 ➢地库顶板覆土厚度不宜过厚 ➢消防通道尽可能不设在车库顶板上（如设消防车道，含钢量将增加20kg/M2以上） ➢地库柱距设置合理，有效提高停车效率 ➢通过沟通尽量用足地上车位指标，降低地下车库面积 ➢地库平面尽可能方正，减少挡墙设置 ➢车库顶板采用结构找坡 ➢无梁楼盖取代有梁板 ➢基础形式：地梁+筏板改为暗梁筏板 ➢单个车位占用面积：28-32 平方米/车位（严控指标） ➢合理设置沉降缝
三
拿地阶段成本的那些事
➢1.产品定位和建造标准； ➢2.项目规划指标； ➢3.当地行政收费情况和垄断行业情况； ➢4.土地现状及周边地块情况； ➢5.盈利模型估算 ➢6.风险评估
概念阶段成本的那些事
➢1.上会之前与研发就提交定位会的方案进行成本测算； ➢2.地块中的多方案土方平衡测算； ➢3关注总图标高、地下室布局、户型设置、赠送面积、地库形式、地库层数及层高、地上地下车位比、地 下车位配比、主体层高及总高度对成本的影响并优化； ➢4.造采对总图标高和地下室的设置经济性进行评估： ➢ a. 是否已充分利用地形进行场地设计，减少土方量； ➢ b. 塔楼布置在地下室四周，尽量靠边； ➢ c. 能做半地库，尽量少做或不做全地库； ➢ d. 尽量不做两层地库； ➢ e. 消防车道尽量少布置在地下室顶板； ➢5.督促相关职能部门积极与政府沟通，控制车位配比及地上地下车位比，用足规划设计条件的地上车位配 比； ➢6.结合建筑总高度进行合理规划建筑层数，如2.9米层高，60米以下不超过18层、60-80米不超过26层、 80-100米不超过33层；层高增加楼层相应减少。
平立剖的管理
➢结合建筑总高度进行合理规划建筑层数，如2.9米层高，60米以下不超过18层、60-80米不超过26
层、80-100米不超过33层；层高增加楼层相应减少。平均每降低 0.1 米， 能降低造价 2%左右 。
➢塔楼布置在地下室四周，尽量靠边 ➢建筑风格应简单，尽可能减少外立面线条及复杂的造形，不做或减少异形外观 ➢降低体形系数，降低外墙与建筑面积比率，降低内墙与建筑面积比率 ➢结合节能计算，合理选择窗型，外墙砌体材料。窗洞不宜过大，窗体分格合理，铝合金含量降低， 控制玻璃、五金件成本 ➢外立面装饰选材多涂料，少石材 ➢尽量不做架空层 ➢尽量不做结构转换层
方案阶段成本的那些事
➢1.复核规划指标中实际建筑面积及指标间的逻辑关系； ➢2.与项目研发、销售、发展、工程、客服、物业确定项目建造标准； ➢3.启动版目标成本与投委会版成本差异及原因分析； ➢4.关键成本项及风险项管控措施； ➢5.确定总分包标段划分、合同界面、甲供材等合同架构； ➢6.总包、桩基、土护降合约形成方式及入围单位； ➢7 对地上可售比、赠送率、窗地比、墙地比、钢筋含量、砼含量、地下室单车位面积、人防类型和人防比 例、地下室顶板覆土厚度、建面单方、地上可售单方等进行成本优化，确定的指标后作为研发后续的限额设 计标准。
限额指标及建造标准
➢给研发部、设计院规定动作 ➢限额指标：结合国家规范及地方规范、经验数据制定的性价比最高的数据 ➢建造标准：结合产品定位、地方特色、竞品楼盘、公司经营理念制定的修 建标准，其核心原则是钱要花在刀刃上。
限额指标中影响成本的几个重要因素
体形系数 含钢量 砼含量 窗墙比 层高 层数
龙湖的限额指标
施工图阶段成本的那些事
➢ 1.钢筋含量、混凝土含量等指标测算； ➢ 2.墙地比、窗地比、外墙各种材质比例设计限额； ➢ 3.保温材质、厚度设计限额及专项方案审查； ➢ 4.建造标准、配置标准清理； ➢ 5.施工图预算编制及指标测算，并及时对后续工程不合理设计指标进行修订；
设计阶段成本管理的三件大事
模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品 的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产 品的每平米土地增值为Zi，则：
➢每平米土地增值（Zi）=[售价×（1-营业税及附加）-直接费 -间接费]×参考容积率-每平米土地费用
➢利润最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D 其中：0≤Xi≤1 ∑Xi≤1 ∑Xi*Ri≤J
➢总图管理 ➢限额指标 ➢建造标准及配置标准
生长的土地——总图管理
➢容积率的高效使用：不同业态的最佳价值组合，不同地块容积率平衡 ➢竖向标高的合理布置：减少土石方量 ➢综合管网与市政管网配套的匹配 ➢提高可售比，减少赠送面积以及灰空间面积 ➢地下车位与地面车位的合理配置与优化 ➢日照管理 ➢风水
最佳容积率计算方法
➢含量指标严格控制，施工图设计阶段需要及时跟进含钢量指标、 混凝土含量指标 ➢基础结构形式选择合理，避免过度保守的结构设计 ➢尽可能使用高强度钢筋，如三级钢、四级钢 ➢控制布墙率，最大限度降低钢筋混凝土墙的布置
建造标准中一些影响成本的重要因素
➢外装 ➢立面复杂程度 ➢初装 ➢水电配置标准 ➢门窗 ➢节能方案
安装工程
➢（清水房交房）电入户至表箱，水入户至最近厨卫。水电尽量不做到末端。 ➢电梯梯速选择合适 ➢供水在有条件下才选择一户一表（远程抄表），否则选择总表制 ➢供电工程如配套费较高的情况下，可申请采用自购自建方式委托关系到位的合作单位建设 ➢弱电智能品牌选择与定位匹配，各个系统的设计方案要反复推敲，优化方案。前期总图设计时要 考虑机房的布置位置，选择经济性较好的位置布置机房 ➢合理设置防火分区
初装修
➢地库顶板不做任何装修，结构板交会 ➢地库墙柱可以采用耐水腻子刮白即可 ➢车库地坪不做金刚砂或只在行车道做金刚砂，尽量不做环氧树酯地坪 ➢天棚顶板尽可能不抹灰，结构交付 ➢地坪可以在结构浇灌时提高平整度控制，不再做地坪，结构交付 ➢能满足节能计算的情况下可以选择内保温 ➢阳台、厨防局部防水即可，即管根处局部防水 ➢（清水交房）卫生间防水泛水高度做到300高即可 ➢导墙满足规范要求即可，尽量减少不必要的导墙、构造柱