许百承、青岛美艺物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

许百承、青岛美艺物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事

二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷

【审理法院】山东省青岛市中级人民法院

【审理法院】山东省青岛市中级人民法院

【审结日期】2022.06.08

【案件字号】(2022)鲁02民终5827号

【审理程序】二审

【审理法官】陈晓静李蕾阚红艳

【审理法官】陈晓静李蕾阚红艳

【文书类型】判决书

【当事人】许百承;青岛美艺物业管理有限公司

【当事人】许百承青岛美艺物业管理有限公司

【当事人-个人】许百承

【当事人-公司】青岛美艺物业管理有限公司

【经典案例】涉港澳台案例

【代理律师/律所】袁健民山东正洋律师事务所;钟鸣山东正洋律师事务所

【代理律师/律所】袁健民山东正洋律师事务所钟鸣山东正洋律师事务所

【代理律师】袁健民钟鸣

【代理律所】山东正洋律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】许百承

【被告】青岛美艺物业管理有限公司

【本院观点】美艺物业公司与市北城投公司签订的《前期物业委托管理服务合同》以及许百承在验房承诺、业主资料签收交接表、承诺书上签名等，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。

【权责关键词】显失公平代理合同过错无过错合同约定回避第三人证据不足新证据关联性质证诉讼请求维持原判发回重审

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【本院查明】本院对一审查明的其他事实予以确认。

【本院认为】本院认为，美艺物业公司与市北城投公司签订的《前期物业委托管理服务合同》以及许百承在验房承诺、业主资料签收交接表、承诺书上签名等，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。许百承以市北城投公司向案外人李某某出具的信访事项处理意见书载明的前期物业服务协议到期时间与《前期物业委托管理服务合同》存在出入为由，主张《前期物业委托管理服务合同》系伪造，证据不足，本院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，市北城投公司与本案处理结果并无法律上的利害关系，对于许百承申请其作为第三人参加诉讼的请求，本院不予准许。《前期物业委托管理服务合同》到期后，美艺物业公司继续为涉案小区提供了相应物业服务，许百承作为业主应当依约交纳包括电梯费在内的物业服务费。美艺物业公司诉请许百承支付的涉案物业费收费标准，系美艺物业公司将物业服务合同约定的收费标准自行下调至1.95元/平方米/月收取，一审判决予以支持并无不当。许百承的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所

述，许百承的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人许百承负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 23:17:18

【一审法院查明】一审法院认定事实：青岛市市北区台东邮电局(当代广场)旧城改造项目(坐落位置青岛市市北区台东××路××号，以下简称当代广场小区)由市北城投公司开发建设。2017年1月小区建成后，市北城投公司对小区物业服务进行公开招标，美艺物业公司中标。2017年3月13日，美艺物业公司(乙方)与市北城投公司(甲方)签订《前期物业委托管理服务合同》，合同载明甲方将位于青岛市市北区台东邮电局(当代广场)旧城改造项目内区域及其区域范围内的物业委托给乙方实行统一管理、综合服务。物业类型为住宅、办公、商业配套。合同约定服务期限为自2017年2月15日至2019年2月14日。合同约定高层住宅物业服务费按每月／建筑平方米2.95元(含电梯运行费0.4元每月／建筑平方米)收取，业主按照开发商发放的《安置通知书》中通知的交费日期向乙方交纳首次三个月或一年的物业服务费和电梯运行费。之后的物业服务费、电梯运行费可按照每月、季、半年、年缴纳一次等内容。美艺物业公司在合同签订后对许百承所在小区实行了物业管理服务。许百承于2017年4月办理了当代广场小区姜沟路1号1单元2001户房屋(高层住宅)的入住手续，房屋建筑面积为81.94平方米，产权人为许百承。许百承还在验房承诺、业主资料签收交接表、承诺书上签名。当代广场小区现未成立业主委员会。美艺物业公司在《前期物业委托管理服务合同》到期后仍然在该小区提供物业服务至今。许百承自2020年7月1日开始欠交物业服务费。美艺物业公司对欠费进行过催交。美艺物业公司已于2020年7月1日下调物业费(含电梯费)为1.95元/平方米/月。庭审中，美艺物业公司提交了证据一宗，证明其为许百承所在小区提供了物业服务。美艺物业公司主张，许百承于2021年5月8日到美艺物业公司处交纳了2020年6月底之前的物业费，证明许百承缴费的行为认可了美艺物业公司的物业服

务。许百承提交了一宗证据及光盘。证明在市北城投公司信访答复事项处理书中答复其与美艺物业公司签订的《前期物业委托管理服务合同》已于2018年2月14日到期。美艺物业公司的管理服务差，其服务内容与其收取物业费不相适应，收费与青岛市发展和改革委员会颁发的文件中规定的价格不一致，美艺物业公司的服务公示栏张贴的法律依据已过期，公开公布的是废止的文件，美艺物业公司在业主手册中的承诺与实际服务不相符，许百承等186户业主无奈只能联名向青岛市政府、市北区政府、市北城投等多部门多次信访交涉要求美艺物业公司退出当代广场小区物业服务工作等。

【一审法院认为】一审法院认为，市北城投公司通过招投标程序选聘美艺物业公司为当代广场小区提供物业服务，市北城投公司与美艺物业公司签订的《前期物业委托管理服务合同》，符合法律规定，该物业服务合同合法有效，其效力及于小区全体业主。我国法律规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。虽然市北城投公司与美艺物业公司签订的《前期物业委托管理服务合同》约定的期限已到期，但因该小区现未成立业主委员会，美艺物业公司一直在该小区进行物业服务，故《前期物业委托管理服务合同》继续有效。许百承作为小区业主，应受合同所确定的权利义务约束，按约定标准向美艺物业公司交纳服务费和电梯运行费。业主若对物业服务不满意，应通过正当途径提出或通过业主委员会向物业公司主张，而不能以物业服务存在瑕疵为由，拒绝按合同约定标准交纳物业服务费。关于收费标准问题，美艺物业公司已自2020年7月1日下调了物业费(含电梯费)为1.95元/平方米/月。该下调物业费的行为有利于全体小区业主，许百承应按此标准向美艺物业公司缴纳物业服务费。美艺物业公司要求许百承支付自2020年7月1日至2021年7月4日的物业服务费的请求，一审法院予以支持。许百承应向美艺物业公司交纳2020年7月1日至2021年7月4日期间的物业服务费(含电梯费)1938元。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条规定，判决：许百承于判决生效之日起10日内支付美艺物业公司物业服务费(含