休闲商业步行街整体营销推广方案
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
先招商，后销售
但并不等于“先不卖，造气氛”。
定中价、给回报、拿政策、说前景、建氛
——这是结合几种商铺销售形式的优点 合而成的新形式。
3、松岚商业步行街销售政策的说明 （1）买房既签订五年委托租赁协议，并即
年租金回报，回报比例执行7.5%。 （2）分解：
– 执行7.5%是考虑到现今市场各类投资回报情况而 的，它的原则不宜过高，也不宜过低。
第二部分 松岚商业步行街销售方式
分析及结论
一、黄县商铺所呈现的市场现象及规律
1、重规划、看前景。
通过前段市场调查，我们发现有这样的规 在西二环路两侧销售的 商铺情况很乐观，尤其 接近利群规划的周围，销售率基本超过90%。 ，更有最高价值接近10000元每平米的商铺也销 一空。主要有：龙门花园、龙族峰景、紫荆香 等。
但离利群规划渐远的商铺销售情况也渐差。
这说明一个问题：黄县人非常注重前景规划 期，在购买商铺方面，有一定的前瞻思维模式。 对我们有利。当然，政府在对该区域进行了周全 划，西二环路被定位为龙口新区的商业主街，利 进驻自然是锦上添花。
小结：提示我们在操作我们的项目时，如何营 区域规划和前景极为重要，也是重要的销售推广松 商业步行街的原则之一。
值得我们探讨的是：是不在意回报率还是无法
现回报率，还是大家习惯于等待推迟的回报率？如 体现回报率，在市场上是否会形成一种兴趣？这是 得我们尝试的。在诸多在售商业项目中，我们还没 发现任何一个开发商在销售中坦言过回报率的问题 大多以未来前景作为最大的卖点，为客户勾勒。
3、市场现况，投资人也很无奈。
松岚休闲商业步行街 整体营销推广方案
目 录：
第一部分：
黄城商铺及商业情况市场调查统计
第二部分：
松岚商业步行街销售形式分析及结论
第三部分：
松岚商业步行街招商形式分析及结论
第四部分：
招商营销推广策略
第五部分：
销售营销推广策略
第六部分：
其它事宜
第七部分：
实施障碍分析
第一部分 黄城商铺及商业情况市场调查统
4、有气氛，高价卖。
这类项目通常对于任何一方都不用做太多 虑。多处在老城区稳定商圈的黄金地段，高租金 庞大的租赁市场流、高房价是这类项目的集中特 。例如：烟台阳光100
5、边造势，边销售。
事实上这是第一种方式与第三种方式的结合 就是先招商后销售。市场上的成熟运作并不多见 这主要原因就在于达不到开发商的利润预期，一 签定租赁协议，此房无法销售；另一方面，想卖 商业价值不造商业氛围也不可，这本自身就是一 矛盾。关键是项目当中会有近50%体量的商业为 形成商业氛围只能在等待两年后才有销售。如此 同样存在一个风险：两年后这部分商家经营不善 出现退场，会给项目销售形成致命的打击。
2、不看前景，卖回报。
这类项目大多地处不伦不类的地段，很难形
的商业氛围。又无政府规划，故此将项目销售给 些只图眼前利益而乏深谋远虑的客户。几年之前 类项目颇多。主要体现在：于开发商承诺的多年 的高额回报，但最终多以数之不清的法律诉讼告 。从另一方面讲，这种方式也能解决一个项目销 问题。现如今，这种销售模式已被房地产业内人 定为房地产界最大的黑洞和陷阱，百姓也略为知 。
3、先不卖，造气氛。
对于有实力的开发商而言，先不卖造气氛
力的体现。最大的特点就是运作流程中的次要性 体现为：整体项目规划当中，住宅及其他形式产 占绝大多数，商业只是很小体积；或是企业有考 自留固定资产的想法，才以此方式运作。成功项 也较多，例：威海大屋建材装潢市场。这种方式 操作前提是：必须要压资金，条件Fra Baidu bibliotek熟后再销售
调查中我们详细观察了各项目在销售后的租 况，大多不尽人意。不是大家不想租——租也租 去、租不上价值，这很无奈！置业者和经营者都 待商业氛围的形成。
二、几种商铺销售形式分析
1、卖规划、卖前景。
这类项目多处于政府大的规划前提下，靠 府拉动而成型，大多数投资置业者也比较认可 售商多是在未来规划和前景上对置业者进行渲 价格的体现一般会表现出中又偏高的特点，例 烟台莱山区迎春大街、黄县西二环路、烟台上 路等。
（3）价格无法定位对销售的影响。
现今，做松岚商业街的销售，价格高，不会 置业者所接受；价格低，开发商的利润少，“越 越卖不出去”。这种矛盾是我们要在销售中重点 虑的问题，也就是说怎样能形成合适的价格又能 市场所接受。
2、适合松岚商业步行街的销售形式及结论
综上所述，单纯言及松岚商业步行街的销售 式，我们采用：
（2）客户根本不认为这里能形成商业氛围。
大社区周围的商业体积太大，量太多，而且 有集中只有分体。好在我们是一条商业街，有一 的集中性，多少还能和某一类专项市场、风格市 、品质市场相挂靠。但前提也必须是先形成商业 围。基于这一点，我们可以选择两种方式：“先 卖造气氛”在之前已经被否定。“边造势边销售 同样会出现后期经营不善可能会给开发商带来的 重创伤，单纯运用也不周全。
三、适合松岚商业步行街的销售形式及结论
1、松岚商业步行街在销售方面现今所表现出来的严 形式
（1）松岚商业步行街现今还不具备政府给予的直接 影响的规划和前景。 地处黄县新老商圈中段，商业氛围稀薄地带 这样一来，单纯想采用“卖规划卖前景”的方式 能性几乎为零，采用“不卖前景卖回报”，但这 方式可操作却不负责任。此外，我们也不能再行 虑“先不卖造气氛”的方式。
2、买房贵，回报低。
我们所说“贵”，在市场调查报告中体现的也 相对的。比如说在黄县位置不好、气氛差的商铺 只在3500元左右，这样的销售价格从商业市场整 境看是较低的。但最高房价能突破10000元与地级 商铺平均价格相比也不相上下。事实上我们所说 贵”，应该指龙口投资置业者购房总投入与租金 相比十分不相应。（加例子、数据）。
– 羊毛出在羊身上。我们的销售必须保底，支出要 价上累加。
– 起步阶段价格取中，不高不低，后期按市场情况 。
– 计算部分：
*商业步行街现在报价核算，平均底价为3320元每平 。
*签五年协议，按最坏程度打算，要按补贴总房款3 考虑。7.5%×5=37.5%
*代理公司底价内结点部分3320×5%应累加至底价 约166元，3320+166=3486 作为运算基数。
但并不等于“先不卖，造气氛”。
定中价、给回报、拿政策、说前景、建氛
——这是结合几种商铺销售形式的优点 合而成的新形式。
3、松岚商业步行街销售政策的说明 （1）买房既签订五年委托租赁协议，并即
年租金回报，回报比例执行7.5%。 （2）分解：
– 执行7.5%是考虑到现今市场各类投资回报情况而 的，它的原则不宜过高，也不宜过低。
第二部分 松岚商业步行街销售方式
分析及结论
一、黄县商铺所呈现的市场现象及规律
1、重规划、看前景。
通过前段市场调查，我们发现有这样的规 在西二环路两侧销售的 商铺情况很乐观，尤其 接近利群规划的周围，销售率基本超过90%。 ，更有最高价值接近10000元每平米的商铺也销 一空。主要有：龙门花园、龙族峰景、紫荆香 等。
但离利群规划渐远的商铺销售情况也渐差。
这说明一个问题：黄县人非常注重前景规划 期，在购买商铺方面，有一定的前瞻思维模式。 对我们有利。当然，政府在对该区域进行了周全 划，西二环路被定位为龙口新区的商业主街，利 进驻自然是锦上添花。
小结：提示我们在操作我们的项目时，如何营 区域规划和前景极为重要，也是重要的销售推广松 商业步行街的原则之一。
值得我们探讨的是：是不在意回报率还是无法
现回报率，还是大家习惯于等待推迟的回报率？如 体现回报率，在市场上是否会形成一种兴趣？这是 得我们尝试的。在诸多在售商业项目中，我们还没 发现任何一个开发商在销售中坦言过回报率的问题 大多以未来前景作为最大的卖点，为客户勾勒。
3、市场现况，投资人也很无奈。
松岚休闲商业步行街 整体营销推广方案
目 录：
第一部分：
黄城商铺及商业情况市场调查统计
第二部分：
松岚商业步行街销售形式分析及结论
第三部分：
松岚商业步行街招商形式分析及结论
第四部分：
招商营销推广策略
第五部分：
销售营销推广策略
第六部分：
其它事宜
第七部分：
实施障碍分析
第一部分 黄城商铺及商业情况市场调查统
4、有气氛，高价卖。
这类项目通常对于任何一方都不用做太多 虑。多处在老城区稳定商圈的黄金地段，高租金 庞大的租赁市场流、高房价是这类项目的集中特 。例如：烟台阳光100
5、边造势，边销售。
事实上这是第一种方式与第三种方式的结合 就是先招商后销售。市场上的成熟运作并不多见 这主要原因就在于达不到开发商的利润预期，一 签定租赁协议，此房无法销售；另一方面，想卖 商业价值不造商业氛围也不可，这本自身就是一 矛盾。关键是项目当中会有近50%体量的商业为 形成商业氛围只能在等待两年后才有销售。如此 同样存在一个风险：两年后这部分商家经营不善 出现退场，会给项目销售形成致命的打击。
2、不看前景，卖回报。
这类项目大多地处不伦不类的地段，很难形
的商业氛围。又无政府规划，故此将项目销售给 些只图眼前利益而乏深谋远虑的客户。几年之前 类项目颇多。主要体现在：于开发商承诺的多年 的高额回报，但最终多以数之不清的法律诉讼告 。从另一方面讲，这种方式也能解决一个项目销 问题。现如今，这种销售模式已被房地产业内人 定为房地产界最大的黑洞和陷阱，百姓也略为知 。
3、先不卖，造气氛。
对于有实力的开发商而言，先不卖造气氛
力的体现。最大的特点就是运作流程中的次要性 体现为：整体项目规划当中，住宅及其他形式产 占绝大多数，商业只是很小体积；或是企业有考 自留固定资产的想法，才以此方式运作。成功项 也较多，例：威海大屋建材装潢市场。这种方式 操作前提是：必须要压资金，条件Fra Baidu bibliotek熟后再销售
调查中我们详细观察了各项目在销售后的租 况，大多不尽人意。不是大家不想租——租也租 去、租不上价值，这很无奈！置业者和经营者都 待商业氛围的形成。
二、几种商铺销售形式分析
1、卖规划、卖前景。
这类项目多处于政府大的规划前提下，靠 府拉动而成型，大多数投资置业者也比较认可 售商多是在未来规划和前景上对置业者进行渲 价格的体现一般会表现出中又偏高的特点，例 烟台莱山区迎春大街、黄县西二环路、烟台上 路等。
（3）价格无法定位对销售的影响。
现今，做松岚商业街的销售，价格高，不会 置业者所接受；价格低，开发商的利润少，“越 越卖不出去”。这种矛盾是我们要在销售中重点 虑的问题，也就是说怎样能形成合适的价格又能 市场所接受。
2、适合松岚商业步行街的销售形式及结论
综上所述，单纯言及松岚商业步行街的销售 式，我们采用：
（2）客户根本不认为这里能形成商业氛围。
大社区周围的商业体积太大，量太多，而且 有集中只有分体。好在我们是一条商业街，有一 的集中性，多少还能和某一类专项市场、风格市 、品质市场相挂靠。但前提也必须是先形成商业 围。基于这一点，我们可以选择两种方式：“先 卖造气氛”在之前已经被否定。“边造势边销售 同样会出现后期经营不善可能会给开发商带来的 重创伤，单纯运用也不周全。
三、适合松岚商业步行街的销售形式及结论
1、松岚商业步行街在销售方面现今所表现出来的严 形式
（1）松岚商业步行街现今还不具备政府给予的直接 影响的规划和前景。 地处黄县新老商圈中段，商业氛围稀薄地带 这样一来，单纯想采用“卖规划卖前景”的方式 能性几乎为零，采用“不卖前景卖回报”，但这 方式可操作却不负责任。此外，我们也不能再行 虑“先不卖造气氛”的方式。
2、买房贵，回报低。
我们所说“贵”，在市场调查报告中体现的也 相对的。比如说在黄县位置不好、气氛差的商铺 只在3500元左右，这样的销售价格从商业市场整 境看是较低的。但最高房价能突破10000元与地级 商铺平均价格相比也不相上下。事实上我们所说 贵”，应该指龙口投资置业者购房总投入与租金 相比十分不相应。（加例子、数据）。
– 羊毛出在羊身上。我们的销售必须保底，支出要 价上累加。
– 起步阶段价格取中，不高不低，后期按市场情况 。
– 计算部分：
*商业步行街现在报价核算，平均底价为3320元每平 。
*签五年协议，按最坏程度打算，要按补贴总房款3 考虑。7.5%×5=37.5%
*代理公司底价内结点部分3320×5%应累加至底价 约166元，3320+166=3486 作为运算基数。