房地产行业市场发展趋

【标题】中国房地产市场的未来走向(2002年文献)(3419字)

【副标题】肖鹏

【正文】近年来，我国地产市场和房地产业发展迅速，但也面临着市场不规范、技术落后、产业化水平及关联度低、重复建设严重、低水平竞争白热化的局面，与欧美等发达国家存在相当的差距。尤其进入21世纪，随着中国加入WTO，我们对于新的历史时期地产市场和房地产业的发展方向必须有一个清醒的认识。

一、未来十年内房地产业将是增长势头最强的产业，并将带动其他行业的高速发展

近年来我国城镇住宅建设以每年竣工面积4．4亿平方M、总产值6000亿元（约占GDP9％）的速度迅猛发展。在1999年国民经济7．2％的增长中住宅的贡献率为1．2％，已成为国民经济增长的重要力量。

按照一般规律，房地产业与人均GDP存在着内在关系，人均GDP在500美元以下时，房地产业处于缓慢发展阶段当人均GDP达到800美元时，地产市场开始升温，房地产市场需求处于加速上升阶段；人均GDP达到1500美元时，这种上升开始呈现爆发性高速持续增长阶段。

1996年我国人均GDP为671美元，根据国家统计局

有关资料，目前中国人均GDP已经超过800美元，按照购买力平均计算已经超过1000美元，其中上海人均GDP已经达到4500美元，北京人均GDP超过3000美元。总体情况表明，中国的房地产业正处于起飞阶段。

房地产业是典型的投资拉动型的产业其产业关联

度高，每投放100元的房地产投资可以创造相关产业

170--220元的产品需求，带动众多产业的结构高速和健康发展。这意味着房地产行业不仅对国民经济发展有巨大的拉动作用，而且相对其他产业更容易获得地方政府的支持。

二、消费市场开始出现分级、分层、分区趋势

改革开放以来，随着人民生活水平的不断提高，消费者对住房的需求也经历了多个阶段，过去“人适应房”的格局已经打破，“房适应人”成为市场的导向住房满足生理需要的因素被淡化，精神品位层面的因素备受重视。消费者需求正在从生存型向舒适型转变，讲品牌、重环境、求质量开始成为影响消费者选择的关键因素。

三、地产业一级市场将表现明显的二元分化

未来35年内中国地产业竞争将日益激烈。随着国内市场与国际接轨，政府改革的步伐进一步加大地区政策环境将进一步改善土地交易、审批手续将越来越透明中小型工程开发市场化趋势将进一步加强。

但是由于政府在城市规划、用地规模控制、功能分

区和促进区域经济发展、稳定物价方面的主导作用，大型、特大型工程仍然将采取政府主导下的企业化运作模式，其目的主要是平抑物价，促进区域经济的高速有序发展。

由于交通运输条件的改善、环中心城市卫星城的兴建、旧城改造、城郊多功能购物中心建设、信息技术的发展与普及特别是中国城市化进程的发展，这种大型、特大型工程将主要集中在城郊结合部和城市外缘。

四、房地产二级市场竞争将日益白热化

从上世纪90年代末期起，中国经济告别了长期以来的短缺经济，房地产也全方位地进入了买方市场。由于房改政策的加快，购房主体发生转移，2000年开始，个人成为购房消费的主体，人口增加城市化进程加快、人们改善住房的愿望成为推动房地产市场发展的三大动力。

房地产二级市场的竞争空前激烈，竞争手段日益多样，但从总体看来，低水平价格竞争处于主流地位，企业缺乏理念、战略、规划、设计方面的别具一格竞争优势。有业界人士通过比较研究，认为如果将中国内地房地产企业作一个综合竞争能力排序，如果用时间来衡量差距的话排名第1企业和排名第100企业的差距也就在一到两年时间。

从竞争发展的趋势看借鉴国际先进经验、采用先进技术和经管模式从经管、营销、投融资等方面与国际接轨提升企业的核心竞争能力是提高企业在二级市场竞争优势的

必由之路。

五整个房地产市场出现区域性、全国性同步发展升温

中国房地产市场经历了90年代中期的调整以后，从90年代末期开始又呈现加速上扬的走势。这个上扬过程在省会、计划单列市等大中型区域性城市房地产繁荣的同时，开始出现全国性市场，比如在北京、上海等出现全国性商业房地产市场，在昆明、海南的全国性休闲房地产市场。这种现象的出现说明由于人们生活水平的提高，开始追求房地产消费的品位化、档次化和跨区域工作便利化。

六、开发商队伍开始出现两极分化

由于马太效应的作用，这种分化将一直持续到出现房地产市场寡头垄断企业。我国房地产企业的现状是企业数量众多但是普遍规模不大。北京市工商局统计2000年底全市共有房地产开发企业3929家而北京市场上在售的工程总共约950个，仅掌握在510个开发商手中，也就是说，绝大多数开发企业没有工程做对北京市场上在售工程进行统计有工程的企业平均开发规模为21万平方M；如果以全部开发企业计算，平均规模不足3万平方M。

两极分化的结果是具有相对垄断地位的大型、特大型企业开始出现，在每一个区域市场范围内将出现3--5家这样的具有明显品牌效应的企业而区域内其他的大量房地

产公司或者消亡，或者向区域中小企业靠拢。

七、后发企业现象突出

在中国房地产产业的发展过程中不断有老牌企业逐渐黯然退出市场竞争，而一批具有体制优势、结构优势、经管优势、资源优势的新兴企业来势迅猛在竞争中占据重要地位。

八、房地产企业的竞争焦点将集中在全案策划、经管、资源配置上

房地产企业的竞争是核心竞争能力的竞争。早期房地产企业间的竞争主要体现在一级市场的灰色交易、二级市场的价格竞争，缺乏真正意义上的市场竞争。当市场从卖方市场进入买方市场以后，由于竞争加剧，企业开始在土地储备与工程开发的可行性、工程策划与市场定位、功能设置与平面布置、环境设计与单体设计、性价比较与经济可行性、融资开发与工程经管、定价策略与营销策略、物业经管等方面开展综合竞争其实质是在全案策划、全案经管和全案资源配置方面展开竞争。

九、全行业总体大增长，从业企业数量下降；中小企业生存困难，行业整合开始

2001年3月15日，九届全国人大四次会议批准的《中国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出坚持把提高人民生活水平作为根本出发点，在人民生活篇中指出