第1部分：方兴宁波南塘老街项目策划定位报告 PPT
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第1部分：方兴宁波南塘老街项目策划定位 报告
总目录
一、宏观环境 二、地块特征 三、住宅定位 四、商业定位 五、办公定位 六、营销策略 七、与可研报告对比分析
一
宏观环境
（1）城市区位 （2）城市经济 （3）产业结构 （4）城市人口 （5）城市交通 （6）未来规划
2
城市区位
宁波毗邻上海、杭州，是长三角南翼经济中心城市，计划单列市，历史文 化名城。
13
区域交通
项目周边城市主干道众多，且临近轨道交通站点，交通四通八达，方便快捷。
轨道4号 线
南站
兴宁 桥西
东站
轨道2号 线
➢项目周边有鄞奉路可快速到 达天一商圈、 环城南路机场高 速快速连接机场，长丰桥、兴 宁桥在项目两侧直接连接江东 、鄞州等城市核心区域；
➢规划中的2号线，4号线站点 也紧邻项目，其中2号线预计 2015年建成通车（宁波南站站 距离项目900米）,4号线预计 2020年建成。
海曙：重点发展鄞奉路片区
绕城高速
中提升 轨道交通
北 联
中心核心四区
镇海区
北仑 区
东扩
南 统 筹
鄞州新城区外围
项目所在地
主要结论
1. 城市区位 2. 城市经济 3. 产业结构 4. 城市人口 5. 城市交通 6. 城市规划
毗邻上海、杭州，是长三角南翼经济中心城市，长三角城市群的核心城市 城市地位高。 长三角区域的经济重镇，2012年宁波城市GDP总量为6524亿，排浙江省 第二，仅次于杭州，遥遥领先于其它城市。
二
地块特征
（1）项目区位 （2）交通动线 （3）周边配套 （4）宗地现状
项目区位
隶属海曙鄞奉片区，与各大主流商圈近距离接壤，为城市核心区的优质地块。
பைடு நூலகம்核心 区
三江口商圈
江东核心商圈
万达商圈
➢项目处于宁波市海曙鄞奉片区，处于城市核心区，为城市重点规划板块； ➢项目距离三江口核心商圈约2.5公里，江东老城区约2公里，鄞州中心区约3公里，该区块是海曙区、江东 区、鄞州区的联系纽带。
周边配套
项目2-3公里内，商业、教育、生活、医疗配套设施齐全，区域内新兴商 业圈形成在即。
教育医疗
1 解放南路小学 2 东恩中学
3
65
2
3 翰香小学 4 尹江岸幼儿园 5 镇明中心小学
82 7
7
1
1
6 第一人民医院 7 宁波市妇女儿童医院 8 友好医院
3 4
毗邻上海、杭州，首批沿海对外开放城市
宁波，简称甬，毗邻上海、杭州，是长三角南翼 经济中心城市，我国首批沿海对外开放城市。
南京
享有省一级经济管理权限的计划单列城市
宁波是中国五大计划单列市之一（大连、青岛、 厦门、深圳、宁波），享有省一级经济管理权限, 具有制定地方性法规的权力。
常州 无锡
太湖 湖州
苏州 嘉兴
产业结构
第二产业占主导，第三产业增长率较快，城市升级转型产生大量中高端客 户群体，为本项目的发展提供了良好的契机。
第二产业对经济的贡献稳定在54%左右，临港型工业、高新技术产业、传统支柱工业为三大产业群； 第三产业的产值贡献度在42%左右，商贸、金融、房地产为第三产业支柱产业。
5.7% 2.4% 0.9% 3.3% 16.5%
12
区域规划
鄞奉片区是以商务、居住为主，兼容商贸、娱乐等功能的滨水特色综合 性片区。
鄞奉片区东临奉化江，南邻杭甬高速公路，西界南塘河，北至萧甬铁路附近，占地约1.6平方公里。建成后 该片区将是宁波CBD的扩展基地，以商务、居住为主，兼容商贸、休闲娱乐等功能的滨水特色综合性片区 ； 由城投拿下的项目一期启动区块约39.6万方目前项目已动工，南塘河历史街区总开发约8万方，目前一期已 营业，二期正在施工中。
12.6%
21.6%
5.3%
4.5% 27.1%
交通运输及物流 金融业 公共设施管理
信息软件 房地产业 其他服务行业
商贸 租赁及商务服务业
住宿及餐饮 科研技术服务
城市人口
外来人口逐年稳步递增，住房需求空间潜力大，海曙区作为宁波核心四区之一， 人口密度远高于其他区域。
① 2012年宁波大市户籍人口577万，常住人口764万；市六区户籍人口226万，常住人口351万； ② 2012年宁波大市外来人口占比24.4%；市六区外来人口占比35.6%，市六区外来人口占比高； ③ 各区域中，海曙区人口密度最大，海曙区合计人口29.9万人，人口密度每平方公里10305人。
上海
拥有7000年的文化底蕴，是中国历史名城
宁波，取自“海定则波宁”，是中国的历史名城 ，具有7000年文明史，是“河姆渡史前遗址”发 源地。
杭州
绍兴
宁波
3
城市经济
宁波是长三角区域的经济重镇，2012年宁波市人均GDP为85223元，排长 三角第六，与杭州、南京相近。
2012年全市实现地区生产总值6524.7亿元，按可 比价计算，比上年增长7.8%，接近全省8.0%的平 均水平，与全国平均增速持平; 2012年，宁波经济总量排名浙江省第二位，经济 实力雄厚。
城市交通
随着跨海大桥、沪甬高铁开通，宁波已融入“沪杭甬90分钟经济圈”， 有 效提升了宁波城市地位及形象。
跨海大桥：杭州湾跨海大桥，加强宁波与外界的联系,带来更多的经济活力； 高速铁路：2013年7月沪甬高铁正式运行，宁波到杭州45分钟，到上海90分钟； 国际机场：15分钟达到栎社机场，43条航线可达国内各大城市及港澳台、东南亚国家； 轨道交通：宁波预建6条轨道交通线，其中1号线一期在2014年建成通车，1号线二期以及2号线一期在2015年 建成通车。
第二产业占主导，第三产业增长率较快，城市升级转型产生大量中高端 客户群体，为本项目的发展提供了良好的契机。
近年来外来人口逐年稳步递增，住房潜在需求大。
海陆空立体交通网络更加完善，宁波纳入沪杭甬“90分钟经济圈”，城 市地位更加凸显。
项目所在片区属城市核心重点规划板块，区域配套完善、生活氛围浓厚 ，且土地稀缺，区域价值显著。
项目所在地
大家学习辛苦了，还是要坚持
继续保持安静
未来规划
加速推进“东扩、北联、南统筹、中提升”十二五规划战略，鄞奉路片区 是 “中提升”战略之重点。
宁波十二五推进“东扩、北联、南统筹、中提升”的规划战略，扩大中心城区的影响力； 全面实施”中提升”战略，加快重大功能板块和城市综合体建设；
海曙区十二五规划，重点发展鄞奉路片区，强化商住、休闲功能。
总目录
一、宏观环境 二、地块特征 三、住宅定位 四、商业定位 五、办公定位 六、营销策略 七、与可研报告对比分析
一
宏观环境
（1）城市区位 （2）城市经济 （3）产业结构 （4）城市人口 （5）城市交通 （6）未来规划
2
城市区位
宁波毗邻上海、杭州，是长三角南翼经济中心城市，计划单列市，历史文 化名城。
13
区域交通
项目周边城市主干道众多，且临近轨道交通站点，交通四通八达，方便快捷。
轨道4号 线
南站
兴宁 桥西
东站
轨道2号 线
➢项目周边有鄞奉路可快速到 达天一商圈、 环城南路机场高 速快速连接机场，长丰桥、兴 宁桥在项目两侧直接连接江东 、鄞州等城市核心区域；
➢规划中的2号线，4号线站点 也紧邻项目，其中2号线预计 2015年建成通车（宁波南站站 距离项目900米）,4号线预计 2020年建成。
海曙：重点发展鄞奉路片区
绕城高速
中提升 轨道交通
北 联
中心核心四区
镇海区
北仑 区
东扩
南 统 筹
鄞州新城区外围
项目所在地
主要结论
1. 城市区位 2. 城市经济 3. 产业结构 4. 城市人口 5. 城市交通 6. 城市规划
毗邻上海、杭州，是长三角南翼经济中心城市，长三角城市群的核心城市 城市地位高。 长三角区域的经济重镇，2012年宁波城市GDP总量为6524亿，排浙江省 第二，仅次于杭州，遥遥领先于其它城市。
二
地块特征
（1）项目区位 （2）交通动线 （3）周边配套 （4）宗地现状
项目区位
隶属海曙鄞奉片区，与各大主流商圈近距离接壤，为城市核心区的优质地块。
பைடு நூலகம்核心 区
三江口商圈
江东核心商圈
万达商圈
➢项目处于宁波市海曙鄞奉片区，处于城市核心区，为城市重点规划板块； ➢项目距离三江口核心商圈约2.5公里，江东老城区约2公里，鄞州中心区约3公里，该区块是海曙区、江东 区、鄞州区的联系纽带。
周边配套
项目2-3公里内，商业、教育、生活、医疗配套设施齐全，区域内新兴商 业圈形成在即。
教育医疗
1 解放南路小学 2 东恩中学
3
65
2
3 翰香小学 4 尹江岸幼儿园 5 镇明中心小学
82 7
7
1
1
6 第一人民医院 7 宁波市妇女儿童医院 8 友好医院
3 4
毗邻上海、杭州，首批沿海对外开放城市
宁波，简称甬，毗邻上海、杭州，是长三角南翼 经济中心城市，我国首批沿海对外开放城市。
南京
享有省一级经济管理权限的计划单列城市
宁波是中国五大计划单列市之一（大连、青岛、 厦门、深圳、宁波），享有省一级经济管理权限, 具有制定地方性法规的权力。
常州 无锡
太湖 湖州
苏州 嘉兴
产业结构
第二产业占主导，第三产业增长率较快，城市升级转型产生大量中高端客 户群体，为本项目的发展提供了良好的契机。
第二产业对经济的贡献稳定在54%左右，临港型工业、高新技术产业、传统支柱工业为三大产业群； 第三产业的产值贡献度在42%左右，商贸、金融、房地产为第三产业支柱产业。
5.7% 2.4% 0.9% 3.3% 16.5%
12
区域规划
鄞奉片区是以商务、居住为主，兼容商贸、娱乐等功能的滨水特色综合 性片区。
鄞奉片区东临奉化江，南邻杭甬高速公路，西界南塘河，北至萧甬铁路附近，占地约1.6平方公里。建成后 该片区将是宁波CBD的扩展基地，以商务、居住为主，兼容商贸、休闲娱乐等功能的滨水特色综合性片区 ； 由城投拿下的项目一期启动区块约39.6万方目前项目已动工，南塘河历史街区总开发约8万方，目前一期已 营业，二期正在施工中。
12.6%
21.6%
5.3%
4.5% 27.1%
交通运输及物流 金融业 公共设施管理
信息软件 房地产业 其他服务行业
商贸 租赁及商务服务业
住宿及餐饮 科研技术服务
城市人口
外来人口逐年稳步递增，住房需求空间潜力大，海曙区作为宁波核心四区之一， 人口密度远高于其他区域。
① 2012年宁波大市户籍人口577万，常住人口764万；市六区户籍人口226万，常住人口351万； ② 2012年宁波大市外来人口占比24.4%；市六区外来人口占比35.6%，市六区外来人口占比高； ③ 各区域中，海曙区人口密度最大，海曙区合计人口29.9万人，人口密度每平方公里10305人。
上海
拥有7000年的文化底蕴，是中国历史名城
宁波，取自“海定则波宁”，是中国的历史名城 ，具有7000年文明史，是“河姆渡史前遗址”发 源地。
杭州
绍兴
宁波
3
城市经济
宁波是长三角区域的经济重镇，2012年宁波市人均GDP为85223元，排长 三角第六，与杭州、南京相近。
2012年全市实现地区生产总值6524.7亿元，按可 比价计算，比上年增长7.8%，接近全省8.0%的平 均水平，与全国平均增速持平; 2012年，宁波经济总量排名浙江省第二位，经济 实力雄厚。
城市交通
随着跨海大桥、沪甬高铁开通，宁波已融入“沪杭甬90分钟经济圈”， 有 效提升了宁波城市地位及形象。
跨海大桥：杭州湾跨海大桥，加强宁波与外界的联系,带来更多的经济活力； 高速铁路：2013年7月沪甬高铁正式运行，宁波到杭州45分钟，到上海90分钟； 国际机场：15分钟达到栎社机场，43条航线可达国内各大城市及港澳台、东南亚国家； 轨道交通：宁波预建6条轨道交通线，其中1号线一期在2014年建成通车，1号线二期以及2号线一期在2015年 建成通车。
第二产业占主导，第三产业增长率较快，城市升级转型产生大量中高端 客户群体，为本项目的发展提供了良好的契机。
近年来外来人口逐年稳步递增，住房潜在需求大。
海陆空立体交通网络更加完善，宁波纳入沪杭甬“90分钟经济圈”，城 市地位更加凸显。
项目所在片区属城市核心重点规划板块，区域配套完善、生活氛围浓厚 ，且土地稀缺，区域价值显著。
项目所在地
大家学习辛苦了，还是要坚持
继续保持安静
未来规划
加速推进“东扩、北联、南统筹、中提升”十二五规划战略，鄞奉路片区 是 “中提升”战略之重点。
宁波十二五推进“东扩、北联、南统筹、中提升”的规划战略，扩大中心城区的影响力； 全面实施”中提升”战略，加快重大功能板块和城市综合体建设；
海曙区十二五规划，重点发展鄞奉路片区，强化商住、休闲功能。