方兴宁波南塘老街项目策划定位报告

方兴地产2012年第一次总经理办公会
城市交通
随着跨海大桥、沪甬高铁开通，宁波已融入“沪杭甬90分钟经济圈”， 有 效提升了宁波城市地位及形象。
跨海大桥：杭州湾跨海大桥，加强宁波与外界的联系,带来更多的经济活力；
高速铁路：2013年7月沪甬高铁正式运行，宁波到杭州45分钟，到上海90分钟； 国际机场：15分钟达到栎社机场，43条航线可达国内各大城市及港澳台、东南亚国家； 轨道交通：宁波预建6条轨道交通线，其中1号线一期在2014年建成通车，1号线二期以及2号线一期在2015年 建成通车。
海曙：重点发展鄞奉路片区 绕城高速
北 联
镇海区 北仑 区
轨道交通
中提升
中心核心四区
东扩
南 统 筹 鄞州新城区外围
项目所在地
方兴地产2012年第一次总经理办公会
主要结论
1. 城市区位 毗邻上海、杭州，是长三角南翼经济中心城市，长三角城市群的核心城市
城市地位高。
2. 城市经济
长三角区域的经济重镇，2012年宁波城市GDP总量为6524亿，排浙江省 第二，仅次于杭州，遥遥领先于其它城市。 第二产业占主导，第三产业增长率较快，城市升级转型产生大量中高端 客户群体，为本项目的发展提供了良好的契机。
城市经济
宁波是长三角区域的经济重镇，2012年宁波市人均GDP为85223元，排长 三角第六，与杭州、南京相近。
2012年全市实现地区生产总值6524.7亿元，按可 比价计算，比上年增长7.8%，接近全省8.0%的平 均水平，与全国平均增速持平; 2012年，宁波经济总量排名浙江省第二位，经济 实力雄厚。
地区 人口（万人） 人口密度人/平方公里
全市 577.7 585
海曙区 29.9 10305
江东区 27.9 8215
江北区 24.1 1160
鄞州区 83.1 619
北仑区 38.3 640
镇海区 22.8 926
其它县市 351.6 229
① 2012年宁波大市户籍人口577万，常住人口764万；市六区户籍人口226万，常住人口351万； ② 2012年宁波大市外来人口占比24.4%；市六区外来人口占比35.6%，市六区外来人口占比高； ③ 各区域中，海曙区人口密度最大，海曙区合计人口29.9万人，人口密度每平方公里10305人。
1.核心地段
2.便捷交通
3. 成熟配套
项目紧邻一线奉化江景，周边文化底蕴深厚、景观资源丰富，商业、生 活、医疗、教育等配套完善，居住氛围浓厚。
4.价值地块
地块面积6.25万方，地上计容总建15.8万平米，是中心城区非常稀缺的 成规模地块，综合素质高，配套优良。具有打造高端项目的基础，但 各地块相对独立，景观价值不一。
二
地块特征
（1）项目区位
（2）交通动线 （3）周边配套
（4）宗地现状
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项目区位
隶属海曙鄞奉片区，与各大主流商圈近距离接壤，为城市核心区的优质地块。
核心 区
三江口商圈
江东核心商圈
万达商圈
项目处于宁波市海曙鄞奉片区，处于城市核心区，为城市重点规划板块； 项目距离三江口核心商圈约2.5公里，江东老城区约2公里，鄞州中心区约3公里，该区块是海曙区、江东 区、鄞州区的联系纽带。
宁波南塘老街项目策划定位报告
2013年09月18日
汇报时长 40 分 会议时长 70 分
方兴地产2012年第一次总经理办公会
总目录
一、宏观环境
二、地块特征
三、住宅定位 四、商业定位 五、办公定位 六、营销策略
七、与可研报告对比分析
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一
宏观环境
（1）城市区位 （2）城市经济 （3）产业结构 （4）城市人口 （5）城市交通 （6）未来规划
项目所在地
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未来规划
加速推进“东扩、北联、南统筹、中提升”十二五规划战略，鄞奉路片区 是 “中提升”战略之重点。
宁波十二五推进“东扩、北联、南统筹、中提升”的规划战略，扩大中心城区的影响力； 全面实施”中提升”战略，加快重大功能板块和城市综合体建设；
海曙区十二五规划，重点发展鄞奉路片区，强化商住、休闲功能。
1# 2#
3#
地块限制条件：商业办公部分占总建的20%，住宅部 分占总建的80%； 规划设计条件： 1、允许各地块容积率、住宅建筑面积相互间适当调 剂（其中3#地块调剂后的容积率不得大于2.5，商业 和商务办公不得低于建筑面积20%），停车位配建指 标允许统一核算。 2、1#、2#地块东侧沿鄞奉路禁止布臵商业；1#地块 需配建2000平米的净菜超市一座；2#地块需配建邮 政所（100平米）、电信模块局（50平米）、卫生服 务站（150平米）。 3、3#地块西侧为公共绿地、公交首末站（占地3700 平米，与3号地红线相距50米隔离绿带）、公共停车 场（地下停车场，为南塘老街配套）；3#地块南侧要 求多层、低层商办。
奉化江
南向紧邻奉化江
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宗地指标
项目用地面积6.25万方，综合容积率2.53，地上计容总建15.8万方，分为 相对独立的三个地块。
地块编号 用地面积 1# 2# 3# 18400 18700 25400 容积率 2.5 2.6 2.5 建筑密度 40% 40% 40% 绿地率 28% 28% 28% 建筑限高 120m 120m 100m
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三
住宅定位
（1）宏观市场分析 （2）高端市场分析
（3）项目客户定位
（4）项目产品定位 （5）项目价值体系
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宏观政策
2011年以来宁波房地产政策主要在“限购、房贷、政策执行、加息”等方 面细化调整； 2012年货币政策的转向则对市场产生了明显的正向刺激； 2013年宁波新国五条则相对温和，预计未来持续的调控政策将使楼市调控 进入长期制度化阶段。
宁波是中国五大计划单列市之一（大连、青岛、 厦门、深圳、宁波），享有省一级经济管理权限, 具有制定地方性法规的权力。
嘉兴
拥有7000年的文化底蕴，是中国历史名城
宁波，取自“海定则波宁”，是中国的历史名城 ，具有7000年文明史，是“河姆渡史前遗址”发 源地。
杭州 绍兴
宁波
3 方兴地产2012年第一次总经理办公会
方兴地产2012年第一次总经理办公会
宗地四至
项目东侧为城投启动区块，西邻南塘老街，南邻奉化江，北临老小区，区 位配套成熟，但各地块相对独立。
项目西侧南塘老街
项目东北侧为云海小区
项目西侧南塘老街二期 工程
项目东侧城投启动区 块
1#
2#
东西向鄞奉路
3#
南北向鄞奉路 项目南侧奉化江 奉化江对面的舟宿夜 江
差别化房贷 1.26 7.12 8.1 延续限购政策 12.1 12.5 下调存款准备金率 2.24 5.18 6.8 降息：下调0.31个百分点 2.20
新国八条
新国五条
下调存款准备金率 降息：下调0.25个百分点 下调存款准备金率
新国五条
2011年
2012年
2013年
宁波国五条重点： 1、2013年度新建商品住房价格控制目标为：保持住房价格基本稳定，新建商品住房价格涨幅低于年度城镇居民人均可支配 收入的实际增幅。 2、严格按照国务院通知精神，继续执行住房限购政策，坚决抑制住房投资投机行为。 3、深入推进应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度。 4、适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。 5、引导企业建设节能省地环保型住宅，推广建设全装修住宅，推动发展绿色低碳生态住宅，进一步提升住宅
距：0.8公里
月湖公园
项目东北侧约1公里的月湖公园 拥有诸多景点，开凿于唐贞观 年间，面积96.7公顷，其中水 域9公顷。
距：1公里 鄞奉路
南塘老街
宗地
奉化江是甬江在三江口以上的 主要干流，发源于奉化斑竹秀 尖山东南麓，全长80公里，水 质相对清澈；
南塘老街曾经是旧宁波商贸文 化聚集地的“南门三市”，位 列宁波八大历史街区之一，目 前形成了以特色餐饮为主的文 化商业街区；
5.7% 16.5%
2.4%
0.9%
3.3% 12.6% 4.5%
27.1%
21.6%
5.3%
交通运输及物流 金融业 公共设施管理
信息软件 房地产业 其他服务行业
商贸 租赁及商务服务业
住宿及餐饮 科研技术服务
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城市人口
外来人口逐年稳步递增，住房需求空间潜力大，海曙区作为宁波核心四区之一， 人口密度远高于其他区域。
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主要结论
隶属城市核心区—海曙区，与各大主流商圈近距离接壤（距离天一广场 2.5公里，距离江东核心区2公里，距离鄞州中心区3公里），属核心地段 的优质地块 紧邻鄞奉路、长丰桥、兴宁桥 , 可直达天一商圈、鄞州中心区以及 江东老城；临近两大轨道交通站点，交通十分便捷
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城市区位
宁波毗邻上海、杭州，是长三角南翼经济中心城市，计划单列市，历史文 化名城。
毗邻上海、杭州，首批沿海对外开放城市
宁波，简称甬，毗邻上海、杭州，是长三角南翼 经济中心城市，我国首批沿海对外开放城市。
南京 常州 无锡 苏州 太湖 湖州 上海
享有省一级经济管理权限的计划单列城市
3. 产业结构
4. 城市人口
近年来外来人口逐年稳步递增，住房潜在需求大。
5. 城市交通
海陆空立体交通网络更加完善，宁波纳入沪杭甬“90分钟经济圈”，城Fra Baidu bibliotek市地位更加凸显。 项目所在片区属城市核心重点规划板块，区域配套完善、生活氛围浓厚 ，且土地稀缺，区域价值显著。
6. 城市规划
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由城投拿下的项目一期启动区块约39.6万方目前项目已动工，南塘河历史街区总开发约8万方，目前一期已 营业，二期正在施工中。
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区域交通
项目周边城市主干道众多，且临近轨道交通站点，交通四通八达，方便快捷。
轨道4号 线
轨道2号 线
项目周边有鄞奉路可快速到 达天一商圈、 环城南路机场高 速快速连接机场，长丰桥、兴 宁桥在项目两侧直接连接江东 、鄞州等城市核心区域； 规划中的2号线，4号线站点 也紧邻项目，其中2号线预计 2015年建成通车（宁波南站站 距离项目900米）,4号线预计 2020年建成。
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产业结构
第二产业占主导，第三产业增长率较快，城市升级转型产生大量中高端客 户群体，为本项目的发展提供了良好的契机。
第二产业对经济的贡献稳定在54%左右，临港型工业、高新技术产业、传统支柱工业为三大产业群；
第三产业的产值贡献度在42%左右，商贸、金融、房地产为第三产业支柱产业。
南站
兴宁 桥西
东站
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周边配套
项目2-3公里内，商业、教育、生活、医疗配套设施齐全，区域内新兴商 业圈形成在即。
教育医疗 1 2 3 4 5 6 7 8 3 解放南路小学 65 2 2 7 7 1 4 3 2 6 5 4 1 2 1 5 6 1 7 住宅小区 1 三水丽景 2 尹江岸新村 3 南都花城 4 海光新都 5 日月星辰 6 晶华名园 7 锦地水岸 8 启文小区 金融及其他 3 4 1 国地大厦 2 人才大厦 3 外经贸大厦 4 建设银行第一支行 5 招商银行 6 光大银行 5 方兴地产2012年第一次总经理办公会 7 工商银行
居住性能。
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宏观市场分析
从整体供求上看，市六区整体供需相对均衡，近18个月整体呈现供小于求的 态势；目前存量315万方，预计16个月能完全去化。
2008年
2009年
东恩中学
翰香小学 8 尹江岸幼儿园 镇明中心小学 第一人民医院 宁波市妇女儿童医院 友好医院
4 商业 1 天一广场 2 月湖盛园 3 舟宿夜江 4 宾江商业广场 5 万达广场 8
3
景观资源
直面南向一线奉化江景，毗邻历史文化街区，景观资源众多，文化底 蕴深厚。
南郊公园
西北侧约7.4万平米浓 荫碧翠的南郊公园（ 宁波盆景园），曾是 宁波城南最大的一个 公园；
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区域规划
鄞奉片区是以商务、居住为主，兼容商贸、娱乐等功能的滨水特色综合 性片区。
鄞奉片区东临奉化江，南邻杭甬高速公路，西界南塘河，北至萧甬铁路附近，占地约1.6平方公里。建成后 该片区将是宁波CBD的扩展基地，以商务、居住为主，兼容商贸、休闲娱乐等功能的滨水特色综合性片区 ；