房地产估价第七章 成本法
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。
在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。
一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。
其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。
成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。
二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。
比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。
此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。
三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。
2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。
3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。
4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。
折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。
5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。
6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。
四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。
《房地产估价》第7章 成本法
第二节 新开发土地的成本法估价
解：房地价格＝土地成本＋建安成本+管理费用＋利息 ＋销售税费＋开发利润
设：V总 = A+B+C+D+E+F A = 3000×20000 = 6000万元
B = 1800×50000 = 9000万元
C = B×3% = 270万元
D = A[(1+6%)2.25-1]+(B+C)×40%×[(1+6%)1.5-1]+
25
第三节 新建房地产的成本法估价
练习：
某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积 50000m2。土地重新取得价格为3000元/m2。建 筑物建造的建安成本为1800元/m2 ，管理费用为 建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其 中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内 均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一 年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率 6%。销售税费为房地产价格的7%，销售利润率 为20%。试评估该房地产的总价和单价。
三、管理费用 ➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成本+
建造成本）为计算基础 ➢ 新建建筑物价格评估：以建筑物建造成本为计算基
础 四、销售费用
指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广 告宣传费、销售代理费等，一般按照售价的一定比 率计算。
23
第三节 新建房地产的成本法估价
五、投资利息
➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成 本+建造成本+管理费用+销售费用）为计算基础
公司经费、人员工资、差旅费、房地产税、土 地使用税、业务招待费等，一般为土地取得成本与 开发成本之和的一定比率。
房地产估价(成本法)资料讲解
房地产估价方法——成本法
① 土地取得成本
➢ 取得房地产开发用地的途径：
a)
市场购置
b)
征收集体土地取得；
c)
征收国有土地上房屋取得。
房地产估价方法——成本法
a)市场购置下的土地成本构成：
建设用地使用权价格（地价款）；采用比较法求取， 也可采用基准地价法、成本法求取。
土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。 通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建 设用地使用权价格的一定比例来测算。
房地产估价(成本法)
房地产估价方法——成本法
2、成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地 产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收 益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产， 如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用 为目的的房地产，特别适用成本法估价。
⑥ 销售税费 销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴 纳的税费，可分为下列两类：
a) 增值税（销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税 和教育费附加（通常简称“两税一费”）；
b) 其它销售税费，包括印花税、交易手续费。 销售税费一般按照开发完成后房地产价值的一定比例来测算。
房地产估价方法——成本法
房地产估价方法——成本法
8、建筑物折旧的概念：
➢ 建筑物折旧的原因： ① 物质折旧：
自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏
房地产估价方法——成本法
8、建筑物折旧的概念：
➢ 建筑物折旧的原因： ② 功能折旧：
功能缺乏：如住宅没有暖气、办公楼没有电梯、集中空调、宽带等； 功能落后：入住宅布局过时、高档办公楼智能化程度不够等； 功能过剩：如某栋建筑物层高过高，不被市场接受，多花的成本为无效
房地产估价成本法课件
在建工程价值的评估
在建工程价值的评估是成本法 的另一个重要应用。
在评估在建工程价值时，需要 考虑工程的进度、质量、设计 等因素，以及未来市场前景和
收益等因素。
在建工程价值的评估需要采用 适当的方法和标准，如工程概 算、重置成本等，同时需要考 虑工程的风险和不确定性。
对成本法的改进建议
引入动态数据模型
使用动态数据模型来更新和调整成本，以反 映市场变化。
考虑环境因素
在评估过程中考虑环境因素对成本的影响。
加强数据收集和分析
提高数据收集的准确性和效率，并加强数据 分析。
引入专家意见
邀请房地产估价专家参与评估，以提高评估 的准确性和可靠性。
THANKS
感谢观看
投资利息
房地产开发所需资金的利息，通常根据银行贷款利 率计算。
销售税费
销售房地产所需支付的税费和费用，包括契税、 个人所得税等。
利润
房地产开发所期望获得的利润，通常根据行业标准和市 场情况确定。
03
房地产成本的构成
土地取得成本
01
02
03
土地出让金
根据土地使用权出让合同 或协议，由土地受让方支 付给出让方的费用。
04
成本法的实际应用
土地使用权价格的评估
土地使用权价格评估是成本法在房地 产估价中的重要应用之一。
评估土地使用权价格时，需要考虑土 地取得成本、基础设施配套费用、税 费等成本因素，以及土地的增值收益 和折现率等因素。
在评估土地使用权价格时，需要了解 土地所在区域的环境、基础设施、经 济发展状况等因素，以及土地的使用 年限、规划条件等因素。
房地产评估成本法
房地产评估成本法引言房地产评估是指对房地产项目的价值进行估算和评价的过程。
其中，成本法是评估房地产项目价值的一种方法，通过计算项目建设成本以及相关附加成本，来确定房地产项目的市场价值。
本文将介绍房地产评估成本法的基本原理、具体步骤以及应用范围。
成本法的基本原理成本法是一种根据成本计算评估房地产项目价值的方法。
其基本原理是，房地产项目的市场价值应该与建设该项目的成本相一致。
这是因为在市场经济条件下，供求关系决定了房地产项目的价值，而建设成本是确定供给的重要因素之一。
因此，通过评估房地产项目的建设成本，就能推断出该项目的市场价值。
成本法的具体步骤步骤一：项目建设成本计算评估房地产项目的第一步是计算项目的建设成本。
建设成本包括以下几个方面的费用：1.土地成本：即购买土地或者租赁土地所需支付的费用。
2.建筑物成本：即建筑物的造价，包括建筑材料、劳动力成本、技术费用等。
3.基础设施成本：即项目所需的基础设施建设成本，如道路、给水排水、电力等。
4.管理费用：即项目管理所需的费用，包括项目管理人员的工资、办公费用等。
步骤二：相关附加成本计算除了项目建设成本之外，还需要考虑一些相关的附加成本，以更准确地评估房地产项目的市场价值。
相关附加成本包括以下几个方面的费用：1.税费：即房地产项目购买或者租赁所需支付的税费，如土地增值税、营业税等。
2.融资成本：即项目所需融资的利息费用。
3.使用权费用：即使用项目所需支付的租金或者使用权费。
步骤三：市场价值计算在完成项目建设成本和相关附加成本的计算之后，就可以根据成本法的原理来计算房地产项目的市场价值了。
市场价值计算的公式如下：市场价值 = 建设成本 + 相关附加成本成本法的应用范围成本法适用于各类房地产项目的价值评估，包括住宅、商业、办公等不同类型的房地产项目。
其优势在于可以通过具体的成本计算，相对准确地确定项目的市场价值。
因此，成本法在房地产投资决策、贷款申请、项目拍卖等方面具有广泛的应用。
成本法
㈠物质折旧，又称物质磨损、有形损耗， 是建筑物在实体方面的损耗所造成的价 值损失。
• 进一步可归纳为4个方面： • ①自然经过的老朽 • ②正常使用的磨损 • ③意外的破坏损毁 • ④延迟维修的损坏残存
成本法
• ㈡功能折旧，又称精神磨损、无形损耗， 是指由于消费观念变更、设计更新、技 术进步等原因导致建筑物在功能方面的 相对残缺、落后或不适用所造成的价值 损失。
=（150+200+18.54+10.23+35）×（+15%） =475.84（元/平方米
土地总价=475.84×15000 =7137600元
成本法
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/18
成本法
收入大于运营费用的持续年数。 • 建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经
过年数。
成本法
实际观察法 • 实际观察法不是直接以建筑物的有关年
限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑 物的实际损耗程度。 • 实际观察法是由估价人员亲临现场，直 接观察、估算建筑物在物质、功能及经 济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。 • 建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可 修复的损耗
成本+开发成本） 销售利润率=开发利润/开发完成后房地产价值 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成
本+管理费用+投资利息+销售费用）
成本法
三 成本法的基本公式
1、最基本的公式 成本法最基本的公式为： 积算价格=重新构建价格-折旧 针对对象： ①新开发的土地 ②新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） ③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
房地产评估_成本法
房地产评估_成本法在房地产市场中，评估房产的价值是一项重要的任务。
评估的方法有多种，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将重点探讨房地产评估中的成本法，并分析其优势、应用范围以及存在的局限性。
一、成本法概述成本法主要侧重于以建筑物所需要的成本作为评估的依据，其中包括土地购买成本、建筑物的建设成本以及相关的附属设施、设备、装修等费用。
成本法认为，一个房产的价值与其重建成本或替代成本有关。
二、成本法的优势1. 相对简单直观：成本法的计算相对简单，可以通过对土地价格、建筑材料价格以及建设成本的调研和计算得出评估结果，更容易被人们接受和理解。
2. 适用广泛：成本法适用于各类房产，包括住宅、商业物业以及工业场地等。
它不仅可以评估已存在的建筑物的价值，还可以用于评估拟建建筑物的潜在价值。
3. 建筑物的折旧考虑：成本法在评估中纳入了建筑物的折旧因素，考虑了建筑物的使用寿命以及物理和经济因素对建筑物价值的影响，使评估结果更加准确。
三、成本法的应用范围成本法可以应用于多种房地产评估场景，包括但不限于以下几种情况：1. 用于保险理赔：在房屋损坏或灾害事故后，保险公司可以使用成本法来评估损失，并进行理赔。
评估人员可以通过计算重建或修复所需的成本来确定理赔金额。
2. 用于资产评估：成本法可以帮助企业对其资产进行评估和核算，为企业的财务决策提供参考。
例如，在公司重组、资产购买或出售等场景中，成本法可以用于确定资产的公允价值。
3. 用于投资决策：成本法可以帮助投资者评估潜在投资项目的价值。
通过对建设成本、市场需求以及建筑物的预期寿命等因素进行综合考虑，投资者可以更好地决策是否进行房地产投资。
四、成本法的局限性1. 忽略市场需求和供求关系：成本法重点关注于建筑物的建设成本，忽略了市场需求和供求关系对房产价值的影响。
在供求失衡的情况下，成本法的评估结果可能与市场价值存在较大差距。
2. 忽略土地的特殊价值：成本法的计算一般假定土地是无限可用的，土地价值与建筑物的成本无关。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法一、概述房地产评估是对房地产价值进行客观、全面、科学评估的过程。
成本法是一种常用的房地产评估方法，主要以所建房屋的成本为基础确定其价值。
本文将详细介绍房地产成本法的评估步骤及相关要点。
二、评估步骤1. 采集基本信息：采集被评估房地产的基本信息，包括建造面积、土地面积、建造材料、建造年代等。
2. 确定建造成本：根据所建房屋的结构类型、材料、建造质量等，确定房屋的建造成本。
可以参考行业指南或者咨询专业人士。
3. 考虑折旧因素：房屋在使用过程中会产生磨损和技术过时，需要考虑这些折旧因素对房屋价值的影响。
4. 考虑土地价值：除了房屋本身的价值，还需要考虑土地的价值。
可以通过市场研究或者与专业人士咨询来确定土地价值。
5. 考虑附属设施价值：房地产评估还需要考虑附属设施的价值，如园林、露台、停车场等。
6. 综合评估：根据以上步骤，综合考虑房屋本身价值、土地价值和附属设施的价值，确定房地产的最终评估价值。
三、评估要点1. 建造成本计算：建造成本包括直接成本和间接成本。
直接成本包括人工成本、材料成本和设备成本；间接成本包括管理费用、施工费用等。
需要注意对每一个成本进行详细分类和计算，确保计算结果准确。
2. 折旧计算：折旧可以分为物理折旧和功能折旧。
物理折旧主要指由于时间和自然环境等因素引起的磨损；功能折旧主要指由于技术进步等因素引起的房屋技术过时。
需要根据实际情况合理确定折旧率。
3. 土地价值测算：土地价值可通过市场调研或者咨询专业人士来确定。
需要关注土地的位置、用途、规划条件等因素进行评估。
4. 附属设施评估：附属设施的价值可以通过类似的成本法计算确定。
附件：1. 评估报告示例2. 房地产调查表格3. 相关法规和政策文件法律名词及注释：1. 成本法：一种房地产评估方法，通过确定所建房屋的成本来确定其价值。
2. 折旧：指房屋在使用过程中由于时间和自然环境等因素引起的磨损和技术过时的损失。
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件
11 3%1.5
B 250010200
113%0.75
第七章 假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地 点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积 计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年， 装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为 售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。 试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总 价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假 设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是一项重要的工作，它旨在确定房地产物业的价值。
在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其定义、原理和应用。
一、成本法的定义1.1 成本法的概念成本法是一种评估房地产物业价值的方法，它基于物业的重建成本来确定其价值。
该方法假设购买者不会支付超过重建物业的成本。
1.2 成本法的原理成本法的原理是根据重建成本来评估房地产物业的价值。
重建成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、相关许可证和手续费用等。
1.3 成本法的适用范围成本法适用于新建物业或者翻新项目的评估。
它对于没有可比销售数据的物业或者特殊用途物业的评估也非常有效。
二、成本法的应用2.1 重建成本的确定在应用成本法时，首先需要确定重建成本。
这包括确定土地购买成本、建筑物建造成本以及相关许可证和手续费用等。
2.2 折旧和折旧率的计算在成本法中，折旧是指物业价值的减少。
折旧率是根据物业的使用寿命和折旧方法来计算的。
根据不同类型的物业，可以选择直线折旧法或者加速折旧法。
2.3 确定物业的价值通过计算重建成本和折旧，可以确定物业的价值。
物业的价值等于重建成本减去折旧。
三、成本法的优缺点3.1 优点成本法的优点是适用于新建物业或者特殊用途物业的评估。
它不依赖于市场上的可比销售数据，因此可以独立进行评估。
3.2 缺点成本法的缺点是没有考虑市场需求和供应等因素对物业价值的影响。
它也没有考虑物业的收入潜力和现金流量。
3.3 应用限制成本法在评估市场上有大量可比销售数据的物业时不适用。
此外，它也不适用于特殊用途物业，因为这些物业的价值可能超过其重建成本。
四、成本法的应用案例4.1 新建商业物业的评估成本法适用于新建商业物业的评估。
通过确定重建成本和折旧，可以确定物业的价值，并为购买者提供指导。
4.2 翻新项目的评估对于翻新项目，成本法可以帮助评估物业的价值。
通过计算翻新成本和折旧，可以确定物业的价值，并为投资者提供决策依据。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法1. 简介房地产评估是根据特定的评估方法和原则，对房地产物业进行估值的过程。
其中，成本法是一种常用的评估方法，主要侧重于评估房地产物业的重建成本。
本文将详细介绍成本法的应用过程。
2. 评估目的和背景在进行房地产评估时，明确评估的目的和背景非常重要。
本章节将介绍评估目的和背景的确定方法，以及其对评估结果的影响。
3. 评估对象和范围确定评估对象和范围是进行成本法评估的必要步骤。
本章节将介绍评估对象的选择方法，以及范围的确定原则。
4. 成本法基本原理成本法评估基于物业的重建成本来确定其价值。
本章节将详细介绍成本法的基本原理，包括物业重建成本的计算方法、调整因素等。
5. 物业重建成本计算在成本法评估中，确定物业重建成本是关键步骤。
本章节将介绍物业重建成本计算的方法和步骤，包括建筑结构、建筑材料、建筑设备等因素的考虑。
6. 调整因素物业重建成本计算过程中需要考虑一些特殊因素的调整，以反映实际情况。
本章节将介绍常见的调整因素，如磨损、折旧等。
7. 数据采集与分析在进行成本法评估时，准确的数据采集和分析是至关重要的。
本章节将介绍数据采集的方法和步骤，以及数据分析的相关技巧和工具。
8. 评估报告编写评估报告的编写应该准确、清晰地呈现评估结果。
本章节将介绍评估报告的基本结构和内容要求，包括报告的必备信息、格式规范等。
附件：1. 相关法律法规2. 成本法评估表格范例3. 数据采集表格范例法律名词及注释：1. 房地产评估法：指规定房地产评估相关规则的法律法规。
2. 物业重建成本：指将房地产物业重新建造所需的成本，包括建筑结构、建筑材料、建筑设备等方面的费用。
3. 磨损：指物业经过一段时间使用后产生的正常损耗。
4. 折旧：指物业价值随时间的推移而减少的情况。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法概述房地产评估是指对房地产项目进行价值评估的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法基于房地产项目的重建成本，通过评估项目的成本来确定其价值。
本文将介绍房地产评估中的成本法，包括其基本原理、适用范围、评估方法等内容。
成本法的基本原理成本法是一种基于成本的评估方法，其基本原理是认为一个房地产项目的价值等于重建或替代该项目所需的成本减去其终身使用后的折旧。
成本法假设买家不会支付超过重建或替代成本的价格，而卖家也不会接受低于重建或替代成本的价格。
成本法的适用范围成本法适用于以下情况：1. 新建项目评估：对尚未建造的房地产项目进行评估，确定其重建成本和价值。
2. 损毁项目评估：对损毁的房地产项目进行评估，确定其重建成本和价值。
3. 特殊用途项目评估：对特殊用途的房地产项目进行评估，确定其重建成本和价值。
成本法的评估方法成本法的评估方法主要包括以下步骤：1. 确定重建成本：评估人员需要确定重建房地产项目所需的全部成本，包括建筑材料、人工费用、设备、土地开发费用等。
2. 考虑折旧：评估人员需要考虑房地产项目在终身使用过程中的折旧情况，根据项目的使用寿命和折旧率计算折旧值。
3. 考虑市场因素：评估人员需要考虑市场因素对房地产项目成本的影响，包括通货膨胀、供需关系等。
4. 确定项目价值：根据上述步骤计算得出房地产项目的净成本，并据此确定项目的价值。
成本法的优点和局限性成本法作为一种房地产评估方法，具有以下优点：- 相对简单：成本法的评估方法相对简单，只需要基于项目的成本进行计算即可。
- 适用广泛：成本法适用于各种类型的房地产项目，包括住宅、商业、工业等。
，成本法也存在一些局限性：- 不考虑收益：成本法仅考虑项目的成本，而忽略了项目的可能收益。
，在某些情况下，成本法可能无法准确反映项目的实际价值。
- 受市场波动影响：成本法对市场波动比较敏感，当市场出现较大变动时，成本法的评估结果可能不够准确。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产进行估价、评估和鉴定的过程，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
成本法是通过对房地产建造物的建设成本进行评估，以确定其当前价值的方法。
下面将详细介绍房地产评估-成本法的相关内容。
一、建造物的原始成本1.1 建造物的原始成本包括土地购买费用、建造物的建设费用以及其他相关费用。
1.2 土地购买费用是指购买土地的成本，包括土地的价格、过户费用等。
1.3 建造物的建设费用包括设计费、施工费、材料费、劳动费等。
二、建造物的折旧费用2.1 建造物的折旧费用是指建造物因使用年限和使用磨损而导致价值下降的费用。
2.2 折旧费用可以按照直线折旧法或者加速折旧法进行计算。
2.3 折旧费用的计算需要考虑建造物的使用寿命、残值率等因素。
三、建造物的重置成本3.1 建造物的重置成本是指对建造物进行重建或者翻新所需的费用。
3.2 重置成本需要考虑建造物的现状、市场需求以及新建造物的成本等因素。
3.3 重置成本的计算可以通过询价、比较市场价格等方法进行。
四、建造物的维护费用4.1 建造物的维护费用是指对建造物进行日常维护和修缮所需的费用。
4.2 维护费用可以包括保洁费、修缮费、设备更换费等。
4.3 维护费用的计算需要考虑建造物的年龄、使用状况以及市场维护费用等因素。
五、建造物的残值5.1 建造物的残值是指建造物在评估结束时的估价价值。
5.2 残值可以通过市场调研、专家意见等方法确定。
5.3 残值的确定需要考虑建造物的使用寿命、市场需求以及建造物的实际价值等因素。
结论：通过成本法对房地产进行评估可以更准确地了解房地产的价值，匡助投资者做出更明智的决策。
在进行房地产评估时，需要综合考虑建造物的原始成本、折旧费用、重置成本、维护费用和残值等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产评估的成本法课件
房地产评估的成本法课件1. 引言在房地产行业中，评估房地产价值是非常重要的一项工作。
成本法是房地产评估的一种常用方法，该方法通过对房地产的建筑成本和相关费用进行评估，来确定房地产的价值。
本课件将介绍房地产评估中成本法的基本概念和运用方法。
2. 成本法的基本原理成本法是一种以成本为评估依据的方法，通过对房地产的建筑成本和相关费用进行评估，来确定房地产的价值。
成本法的基本原理可以分为以下几点：•基于成本：成本法认为，房地产的价值应该由其建筑成本和相关费用来决定。
建筑成本包括土地购买费用、建筑材料费用、人工费用等，相关费用包括设计费用、审批费用、管理费用等。
•适用于新建房地产：成本法主要适用于新建的房地产，因为对于新建房地产来说，其建筑成本和相关费用相对容易确定；而对于已经存在的房地产，由于其存在年限较长，建筑成本和相关费用的确定会更加困难。
•忽略市场因素：成本法忽略了市场因素对房地产的影响。
即使同样的房地产，在不同时间和地点可能会有不同的市场价值，然而成本法评估的房地产价值与市场因素无关。
3. 成本法的评估步骤成本法评估房地产的价值主要包括以下步骤：步骤一：确定建筑成本确定建筑成本是成本法评估的第一步。
建筑成本包括土地购买费用、建筑材料费用、人工费用等。
对于已有的建筑，还需要考虑维修和改造费用。
确定建筑成本需要考虑各种因素，如地区差异、材料价格、人工费用等。
步骤二：确定相关费用确定相关费用是成本法评估的第二步。
相关费用包括设计费用、审批费用、管理费用等。
这些费用并非所有的房地产都需要考虑，需要根据具体情况进行评估。
步骤三：计算折旧房地产是一种有寿命的资产，其价值随着时间的推移而逐渐减少。
成本法评估需要计算房地产的折旧。
折旧可以通过使用年限、残值率等指标进行计算。
步骤四：计算房地产的价值通过对建筑成本、相关费用和折旧等因素进行综合考虑，可以计算出房地产的价值。
房地产的价值可以通过以下公式计算：房地产价值 = 建筑成本 + 相关费用 - 折旧4. 成本法的优缺点成本法作为房地产评估的一种方法，具有以下优点和缺点：优点•相对简单：成本法相对于其他评估方法来说，计算较为简单，适用于各类房地产。
房地产估价成本法概述(共 82张PPT)
（二）适用于新开发土地的基本公式
新开发土地包括吹沙造地、填海造地、开山造地、 征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中 拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下成本法的 基本公式为： 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开 发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开 发利润 上述基本公式，在具体情况下又会有具体形式。 如新开发区土地的分宗估价公式如下： 新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总 成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投 资利息+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面 积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位 等因素修正系数
运用成本法估价的一项基础性工作，是要弄清估 价对象所在地的房地产价格构成。 下面以房地产开发商取得房地产开发用地进行 商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房 地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各 个构成项目金额的角度来划分房地产价格构成，分为 以下7大项：
（一）土地取得成本 （二）开发成本 （三）管理费用 （四）销售费用 （五）投资利息 （六）销售税费 （七）开发利润
2、通过征收集体土地取得
(3)相关税费及地上物拆除费、渣土清运费和场 地平整费 a 新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地） b耕地开垦费（占有耕地的） c耕地占用税（占用耕地的） d征地管理费（按照征地补偿安置费的一定比 例计算）
3、通过征收国有土地上房屋取得
（1）土地使用权出让金、城市基础设施建设费 （2）房屋拆迁补偿安置费 a房地产补偿费 b搬迁补助费 c过渡补助费 d停产停业补偿费 e安置补助费 （3）相关费用及地上物拆除费、渣土清运费和场 地平整费 a房屋拆迁估价费 b房屋拆迁服务费（按照房屋拆迁补偿安置费的一 定比例计算） c政府规定的其他有关费用
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述:房地产评估是对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法基于建筑物的成本和土地价值来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估的成本法，包括其基本原理、应用范围、具体步骤以及优缺点。
一、基本原理：1.1 建筑成本：房地产评估的成本法首先考虑建筑物的成本，包括建筑材料、劳动力成本、设计费用等。
这些成本对于评估房地产的价值至关重要。
1.2 土地价值：成本法还要考虑土地的价值，土地的价值通常通过市场比较法或收益法来确定。
土地的位置、规划用途以及周边环境等因素都会对土地价值产生影响。
1.3 折旧和折旧方法：成本法还要考虑建筑物的折旧，折旧是指建筑物价值随时间的推移而减少。
常用的折旧方法有直线法、余额递减法和工作量法。
二、应用范围：2.1 新建房地产项目：成本法在新建房地产项目中应用广泛。
通过评估建筑物的成本和土地价值，可以帮助开发商确定合理的销售价格和投资回报率。
2.2 旧建筑物改造：成本法也适用于旧建筑物改造项目。
通过评估改造成本和土地价值，可以帮助投资者决策是否进行改造以及改造后的预期回报。
2.3 房地产投资组合评估：成本法还可以用于评估整个房地产投资组合的价值。
通过对各个项目的成本和土地价值进行综合评估，可以帮助投资者优化投资组合配置。
三、具体步骤：3.1 收集数据：评估师需要收集建筑物成本、土地价值以及相关市场数据。
这些数据包括建筑材料价格、劳动力成本、土地市场价格等。
3.2 估算建筑成本：评估师根据建筑物的规模、用途和设计要求，通过建筑量清单和价格指数等方法估算建筑成本。
3.3 估算土地价值：评估师通过市场比较法或收益法等方法估算土地价值。
市场比较法是根据类似土地的交易价格进行估算，而收益法是根据土地的潜在收益进行估算。
3.4 计算折旧：评估师根据建筑物的使用年限和折旧方法计算折旧。
折旧计算的准确性对于评估结果的精确性至关重要。
3.5 综合评估：评估师将建筑成本、土地价值和折旧等因素综合考虑，得出最终的房地产评估价值。
房地产估价师房地产估价理论与方法第七章 成本法及其运用综合练习与答案
房地产估价师房地产估价理论与方法第七章成本法及其运用综合练习与答案一、单选题1、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。
另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。
按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。
A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是土地成本。
征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。
A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低＝1000元／亩×100亩×6＝60万元。
A房地产开发公司应向B 村支付的土地补偿费金额最高＝1000元／亩×100亩×10＝100万元。
2、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效经济年数为10年。
其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效年龄为9年。
假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。
A.400B.628C.656D.700【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是分解法。
该幢写字楼的物质折旧额＝10＋200×4÷5＋250×9÷15＋（2000－10－200－250）×10÷50＝628（万元）。
3、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。
2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。
最新房地产估价师理论与方法第七章思考题参考答案
房地产估价理论与方法复习思考题（1）应采用客观成本而不是实际成本。
可将成本分为实际成本和客观成本。
实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。
客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。
（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。
现实中有一些选址不当或规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。
在这种情况下虽然无论谁来建造该商场都要花那么多成本，但该商场也不会有那么高的价值。
（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；反之，当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。
成本法估价还要求估价师具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价、财务会计等专业知识。
成本法测算出的价值在未进行有关调整之前一般是完全产权价值，在中国可视为房屋所有权和在价值时点剩余期限的土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。
当估价对象的权益状况与此不相同时，如产权有瑕疵，则还应对成本法测算出的价值进行相应调整。
（史记：是减价调整）史家解读：在用成本法估价时，在客观成本基础上结合选址、规划设计等的分析进行减价调整和结合市场供求分析进行减价调整实质是通过考虑建筑物经济折旧来实现的，而在最终确定估价对象成本价值时，不仅要考虑减价因素，还应充分考虑增值因素的影响，如供不应求情况下要对评估价值予以调增。
【2016年试题】运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。
A．项目选址不当B．建设成本偏高C．运营费用是否客观D．工程施工质量优劣E．该类房地产市场供求状况【答案】ADE【试题解析】新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法1. 简介房地产评估是指对房地产进行全面、科学、客观的评估工作，以确定其市场价格和价值。
房地产评估的方法有多种，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将介绍房地产成本法评估的基本概念、原理和步骤，并对其优点和局限性进行分析。
2. 成本法评估的基本概念成本法评估是以房地产的重建或复制成本为基础，通过考虑建筑物的折旧和损耗，来确定房地产的价值。
基本上，成本法评估是建立在以下两个假设的基础上：购买者愿意支付房地产的成本，而不会超过购买新建房屋的成本。
房地产的价值应该与其重建成本相当。
3. 成本法评估的原理成本法评估的原理十分简单，即通过计算房地产的建筑成本、土地成本和其他相关成本，来确定其总成本。
然后，考虑建筑物的折旧、使用年限和市场价值，来确定房地产的评估价值。
具体来说，成本法评估包括以下步骤：1. 估计土地成本：根据市场数据和专业评估师的经验判断，估计房地产所在土地的市场价值。
2. 估计建筑成本：通过计算建筑物的重建成本，包括材料费用、劳动力费用和其他相关费用，来确定建筑成本。
3. 考虑折旧和使用年限：通过考虑建筑物的折旧和使用年限，来确定其当前价值。
通常，建筑物的折旧可以根据其年龄、物理状况和功能进行评估。
4. 确定评估价值：将土地成本和建筑物的当前价值相加，得出房地产的评估价值。
4. 成本法评估的优点成本法评估具有以下几个优点：相对简单：成本法评估不需要依赖市场交易数据，而是根据建筑成本和折旧等因素进行评估。
因此，相对于其他评估方法，成本法评估更加简单和直观。
适用范围广：成本法评估适用于各种类型的房地产，包括商业用途、居住用途和工业用途等。
无论房地产的用途是什么，都可以通过成本法评估来确定其价值。
可靠性较高：成本法评估基于建筑成本和折旧等客观因素，与市场价格的波动没有直接联系。
因此，在市场不稳定或交易数据不充分的情况下，成本法评估仍然可以提供比较可靠的房地产价值估计。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
三、适用于旧的房地产 旧房地产价格 =土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－折旧 这里，土地价格是指土地在估价时点条件下的重 新取得价格。
旧建筑物价格 =建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
第四节
一、概念
重新购建价格的求取
重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状 况的估价对象所必需的支出，或重新开发建设全新状况 的估价对象所必需的支出和应获得的利润。 1．重新购建价格是估价时点时的价格。 2．重新购建价格是客观的价格。 3．建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格， 未扣除折旧；土地的重新购建价格(具体为重新取得价格 或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。
例：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等 破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所 和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城 市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。求该建筑物总的 折旧总额和现值。
二.建筑物折旧的求取方法
（一）年限法 年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年 数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。
自然寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使 用时的持续年数。 经济寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对房 地产价值不再有贡献时止的时间。 实际年龄：是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点 时的日历年数。 有效年龄：估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经 过年数。
剩余经济寿命＝经济寿命－有效年龄
四.成本法估价步骤
（1）弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料； （2）估算重新购建价格； （3）测算折旧； （4）求出积算价格。
五、对成本法的基本认识
1.注意区分实际成本和客观成本。实际成本是某个 开发商在开发建造该房地产的实际花费，客观成本 是在估价时点开发建造该房地产，众多开发商的正 常花费。
（三）适用于新开发的土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理 费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开 发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费
+总开发利润)÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土
二、重新购建价格的求取思路
（一）房地重新构建价格的求取思路 1、 不将该房地产分为土地和建筑物两个相对 独立的部分，模拟房地产开发商的房地产开发过程 2、 将该房地产分为土地和建筑物两个相对独立 的部分，先求土地价格再求建筑物的重新购建价格， 然后两者相加。 （二）土地重新构建价格的求取思路 （三）建筑物重新构建价格的求取思路
第七章 成本法
THE COST APPROACH
第一节 成本法概述
一.含义
成本法是从待估房地产在估价时点的重新购建价格中 扣除各种原因造成的折旧以此估算估价对象的客观合理 价格或价值的方法。
二.理论依据
----生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必 要的费用而决定的。
三.适用的对象
适用对象： 新开发房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设 的房地产 无收益、无交易的房地产：行政办公楼、教学用房地产、 宗教用房地产等 特殊目的的房地产，如房地产保险、拆迁补偿等 特殊建造的房地产，特殊厂房、隧道、桥梁等
例：总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投 入，年利率8%。求利息。
例：总投资为400万元，开发期2年，第一年投入总投资65%， 第二年35%，在各年内均匀投入，利率8%。求投资利息。
六、销售税费
销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及
应由开发商(卖方)缴纳的税费。 在估价时通常是按售 价乘以一定比率来估算。
例：某建筑物建筑面积100m2,单位建筑面积的重置价格为 500元/m2，有效年龄为10年，经济寿命30年，残值率5%。 用直线法求该建筑物的年折旧额、折旧总额，现值。
２.成新折扣法 根据建筑物得建造年代来确定成新折扣。 公式： 建筑物现值＝建筑物重新购建价格×建筑物成新率 残值率为0时： 成新率＝剩余经济寿命／经济寿命（％）
以一定比率来估算。
四、销售费用
在估价时通常是按售价乘以一定比率来估算。、
五、投资利息
1.应计息的项目。土地取得成本、开发成本、管理费用和销 售费用。销售税费一般不计息。 2.计息期的长短。起点是费用发生的时间点，终点是开发期 结束的时间点。土地取得成本一般假设在取得土地时一次性 付清，如未特别说明，则假设土地开发投资、管理费用呈均 匀分布，可简化为在计息周期中点一次性投入。 3.计息方式。单利、复利。 4.计息周期。通常为年。 5.利率：名义利率和实际利率。 年利率为6%，存款额为1000元，期限为1年，如按一 年计息？按半年计息？按季计息？按月计息？
（三）分解法 对建筑物各种类型的折旧分别分析、测定，然后加 总来求取建筑物折旧的方法。 求取物质折旧 求取功能折旧 求取经济折旧 求取折旧总额
地面积的比率)×用途、区位等因素修正系数
例：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价 为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管
理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为８％，销
售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%， 5.5％和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。 试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。
四、Байду номын сангаас筑物重新构建价格的求取方法
建筑物重新构建价格=建筑安装工程费+专业费用+管 理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 （1）单位比较法 根据类似建筑物的建筑单价，经过比较修正确定待估 建筑物重新购建价格的方法。 根据建筑物的单位不同，较常用的方法有单位面积法 和单位体积法
（2）分部分项法
第三节 成本法的基本公式
一、成本法最基本的公式
房地产价格=重新购建价格－折旧
二、适用于新开发的房地产的基本公式
（一）适用于新开发的房地的基本公式 新建房地产价格=土地取得费+开发成本＋管理费用+
投资利息+销售费用＋销售税费+开发利润
（二）适用于新开发的建筑物的基本公式
新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用+投资利
项目
基础工程 墙体 楼地面 屋面 给排水 供暖 电气 合计
税费、利息、 管理费、利润 重新购建价格
数量 150m3 160m2 150m2
单位成本 成本 200元/m3 30000 400元/m2 64000 200元/m2 30000
150m2
300元/m2 45000 25000 15000 20000 229000 20% 45800
１.直线法 是假定在建筑物耐用年限内各年的价值减损额均相等的 一种折旧计算方法。 定额折旧法的年折旧额Ｄi为 Ｄi ＝D=(C－S)/N＝C(1－R)/N Ｃ：重新构建价格 S:净残值 Ｎ：经济寿命 Ｒ：残 值率
有效年龄t年的建筑物的累计折旧额Ｅt为 Ｅt ＝d×t＝C(1－R)t/N 建筑物现值V为 V＝C－Ｅt ＝C[1―(1－R)t/N]
274800
（3）工料测量法
（4）指数调整法。根据指数的不同，有许多种指数 调整的内容。其中较常见的方法是价格指数调整法。 例如：1996年砖木二等房屋造价为440元/平方米， 1996年至2003年的工程造价指数为1.16，在测算、比照 样本房的造价后，确定2003年3月的砖木二等房屋造价为 510元/平方米。
功能折旧 是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导 致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其 价值损失。 （１）功能缺乏 （２）功能落后 （３）功能过剩 外部折旧 是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损 失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气 污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。
息+销售费用＋销售税费+开发利润
例：某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积 50000m2，现时土地重新取得价格为3000元/m2，建筑物 建安成本1800元/m2，管理费用为建安成本的3%。开发周 期2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备 期内均匀投入，建安成本及管理费用在建设期内第一年均 匀投入40%，第二年均匀投入60%。假设销售费用在建设 期结束支出，销售费用和销售税费为房地产价格的5%和 7%，开发利润为房地产价格的20%。评估该房地产的总价 和单价。
三、建筑物重新构建价格的求取方式
重置价格，是指在估价时点建筑及装修材料价格和人 工劳务费用情况下，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺， 重新建造与原建筑物在结构、功能、效用上相同或相似的 新建筑物的正常价格。 重建价格，是指在估价时点建筑及装修材料价格和人 工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工 艺，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。
七、开发利润
开发利润应掌握下列几点： 1．开发利润是所得税前的。 2．开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润， 而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商 所期望获得的利润。 3．开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开 发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基 数和相应的利润率有下列几种： 直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本） 投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用 +销售费用） 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用 +投资利息+销售费用） 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值