房地产估价第七章 成本法

功能折旧 是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导 致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其 价值损失。 （１）功能缺乏 （２）功能落后 （３）功能过剩 外部折旧 是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损 失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气 污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。
第七章 成本法
THE COST APPROACH
第一节 成本法概述
一.含义
成本法是从待估房地产在估价时点的重新购建价格中 扣除各种原因造成的折旧以此估算估价对象的客观合理 价格或价值的方法。
二.理论依据
----生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必 要的费用而决定的。
三.适用的对象
适用对象： 新开发房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设 的房地产 无收益、无交易的房地产：行政办公楼、教学用房地产、 宗教用房地产等 特殊目的的房地产，如房地产保险、拆迁补偿等 特殊建造的房地产，特殊厂房、隧道、桥梁等
以一定比率来估算。

四、销售费用
在估价时通常是按售价乘以一定比率来估算。、
五、投资利息



1.应计息的项目。土地取得成本、开发成本、管理费用和销 售费用。销售税费一般不计息。 2.计息期的长短。起点是费用发生的时间点，终点是开发期 结束的时间点。土地取得成本一般假设在取得土地时一次性 付清，如未特别说明，则假设土地开发投资、管理费用呈均 匀分布，可简化为在计息周期中点一次性投入。 3.计息方式。单利、复利。 4.计息周期。通常为年。 5.利率：名义利率和实际利率。 年利率为6%，存款额为1000元，期限为1年，如按一 年计息？按半年计息？按季计息？按月计息？
274800
（3）工料测量法
（4）指数调整法。根据指数的不同，有许多种指数 调整的内容。其中较常见的方法是价格指数调整法。 例如：1996年砖木二等房屋造价为440元/平方米， 1996年至2003年的工程造价指数为1.16，在测算、比照 样本房的造价后，确定2003年3月的砖木二等房屋造价为 510元/平方米。
（三）适用于新开发的土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理 费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开 发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费
+总开发利润)÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土

例：某建筑物8年前竣工验收合格开始使用，剩余经济寿命 为40年，残值率为0。计算该建筑物的成新率。


(二）市场提取法 1.搜集交易案例 2.选取三个以上与估价对象有类似折旧程度的可比实例 3.对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等换算修 正和调整，不进行折旧状况调整，不进行市场情况调整 4.求取可比实例在其成交日期时的土地重新构建价格，将 可比实例的成交价格减去土地价值得出建筑物折旧后的价 值 5.求取可比实例在成交日期时的重新购建价格，将重新购 建价格减去折旧后价值得出建筑物折旧 6.将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格得到 折旧率 7.将估价对象重新购建价格乘以折旧率求出估价对象建筑 物的折旧




自然寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使 用时的持续年数。 经济寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对房 地产价值不再有贡献时止的时间。 实际年龄：是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点 时的日历年数。 有效年龄：估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经 过年数。
剩余经济寿命＝经济寿命－有效年龄
源自文库


例：某建筑物建筑面积100m2,单位建筑面积的重置价格为 500元/m2，有效年龄为10年，经济寿命30年，残值率5%。 用直线法求该建筑物的年折旧额、折旧总额，现值。
２.成新折扣法 根据建筑物得建造年代来确定成新折扣。 公式： 建筑物现值＝建筑物重新购建价格×建筑物成新率 残值率为0时： 成新率＝剩余经济寿命／经济寿命（％）




第三节 成本法的基本公式
一、成本法最基本的公式
房地产价格=重新购建价格－折旧
二、适用于新开发的房地产的基本公式
（一）适用于新开发的房地的基本公式 新建房地产价格=土地取得费+开发成本＋管理费用+
投资利息+销售费用＋销售税费+开发利润
（二）适用于新开发的建筑物的基本公式
新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用+投资利
例：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等 破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所 和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城 市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。求该建筑物总的 折旧总额和现值。
二.建筑物折旧的求取方法
（一）年限法 年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年 数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。


成本法估价采用的是客观成本。
2.在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分 析进行调整。 3.结合市场供求分析确定评估价格。供大于求时， 价格向下调整，反之，相反。

第二节 房地产价格构成
一、土地取得成本 1．通过市场购置取得的
建设用地使用权购买价格 买方应缴纳的税费

2．通过征收集体土地取得
地面积的比率)×用途、区位等因素修正系数
例：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价 为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管
理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为８％，销
售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%， 5.5％和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。 试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。
项目
基础工程 墙体 楼地面 屋面 给排水 供暖 电气 合计
税费、利息、 管理费、利润 重新购建价格
数量 150m3 160m2 150m2
单位成本 成本 200元/m3 30000 400元/m2 64000 200元/m2 30000
150m2
300元/m2 45000 25000 15000 20000 229000 20% 45800
征地补偿安置费 相关税费 出让金等费用

3．通过征收国有土地上房屋取得
房屋拆迁补偿安置费用 相关费用
出让金等费用

二、开发成本
1．勘察设计和前期工程费； 2．建筑安装工程费； 3．基础设施建设费；
4．公共配套设施建设费；
5．其他工程费。 6．开发过程中的税费。

三、管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。 在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘

七、开发利润
开发利润应掌握下列几点： 1．开发利润是所得税前的。 2．开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润， 而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商 所期望获得的利润。 3．开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开 发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基 数和相应的利润率有下列几种： 直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本） 投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用 +销售费用） 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用 +投资利息+销售费用） 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值
分部分项法是先假设将估价对象建筑物分解为各个独 立的构件或分部分项工程，并测算每个独立构建或分部分项 工程的数量，然后调查、了解估价时点的各个独立构件或分 部分项工程的单位价格或成本，用数量乘以相应的单价或成 本后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、 投资利息、销售税费、开发利润。 注意：①正确使用计量单位 ②不要漏项也不要重复计算

例：总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投 入，年利率8%。求利息。

例：总投资为400万元，开发期2年，第一年投入总投资65%， 第二年35%，在各年内均匀投入，利率8%。求投资利息。

六、销售税费
销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及
应由开发商(卖方)缴纳的税费。 在估价时通常是按售 价乘以一定比率来估算。
四.成本法估价步骤
（1）弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料； （2）估算重新购建价格； （3）测算折旧； （4）求出积算价格。
五、对成本法的基本认识

1.注意区分实际成本和客观成本。实际成本是某个 开发商在开发建造该房地产的实际花费，客观成本 是在估价时点开发建造该房地产，众多开发商的正 常花费。
息+销售费用＋销售税费+开发利润

例：某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积 50000m2，现时土地重新取得价格为3000元/m2，建筑物 建安成本1800元/m2，管理费用为建安成本的3%。开发周 期2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备 期内均匀投入，建安成本及管理费用在建设期内第一年均 匀投入40%，第二年均匀投入60%。假设销售费用在建设 期结束支出，销售费用和销售税费为房地产价格的5%和 7%，开发利润为房地产价格的20%。评估该房地产的总价 和单价。
第五节 建筑物折旧的求取
一.概念 建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的损失， 是建筑物建造完成后，随着时间的推移而发生的价值递 减现象。其金额是指建筑物在估价时点的市场价值与在 估价时点的重新构建价格之差使，即： 建筑物折旧=建筑物重新构建价格--建筑物市场价值
二.折旧的原因 物质折旧 是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。 （１）自然经过的老朽； （２）正常使用的磨损； （３）意外的破坏损毁； （４）延迟维修的损坏残存。
三、建筑物重新构建价格的求取方式
重置价格，是指在估价时点建筑及装修材料价格和人 工劳务费用情况下，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺， 重新建造与原建筑物在结构、功能、效用上相同或相似的 新建筑物的正常价格。 重建价格，是指在估价时点建筑及装修材料价格和人 工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工 艺，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。
四、建筑物重新构建价格的求取方法
建筑物重新构建价格=建筑安装工程费+专业费用+管 理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 （1）单位比较法 根据类似建筑物的建筑单价，经过比较修正确定待估 建筑物重新购建价格的方法。 根据建筑物的单位不同，较常用的方法有单位面积法 和单位体积法
（2）分部分项法

二、重新购建价格的求取思路
（一）房地重新构建价格的求取思路 1、 不将该房地产分为土地和建筑物两个相对 独立的部分，模拟房地产开发商的房地产开发过程 2、 将该房地产分为土地和建筑物两个相对独立 的部分，先求土地价格再求建筑物的重新购建价格， 然后两者相加。 （二）土地重新构建价格的求取思路 （三）建筑物重新构建价格的求取思路
１.直线法 是假定在建筑物耐用年限内各年的价值减损额均相等的 一种折旧计算方法。 定额折旧法的年折旧额Ｄi为 Ｄi ＝D=(C－S)/N＝C(1－R)/N Ｃ：重新构建价格 S:净残值 Ｎ：经济寿命 Ｒ：残 值率

有效年龄t年的建筑物的累计折旧额Ｅt为 Ｅt ＝d×t＝C(1－R)t/N 建筑物现值V为 V＝C－Ｅt ＝C[1―(1－R)t/N]



（三）分解法 对建筑物各种类型的折旧分别分析、测定，然后加 总来求取建筑物折旧的方法。 求取物质折旧 求取功能折旧 求取经济折旧 求取折旧总额
三、适用于旧的房地产 旧房地产价格 =土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－折旧 这里，土地价格是指土地在估价时点条件下的重 新取得价格。

旧建筑物价格 =建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
第四节
一、概念
重新购建价格的求取
重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状 况的估价对象所必需的支出，或重新开发建设全新状况 的估价对象所必需的支出和应获得的利润。 1．重新购建价格是估价时点时的价格。 2．重新购建价格是客观的价格。 3．建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格， 未扣除折旧；土地的重新购建价格(具体为重新取得价格 或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。