房地产开发项目管理计划解析

房地产开发项目管理浅析---－－计划

美国项目管理协会PＭI认为：零售摊成功的三大关键因素是:位置、位置、位置；而一个项目成功的三**＊宝是:计划、计划、计划。

计划对于一个项目的成功是至关重要的，无论项目大小,完善的、有效的、可控的计划是成功的关键。也许现今从事房地产开发的朋友会置疑：我们曾经作过的很多项目就没有过有效的计划,项目做到什么程度计划做到什么程度，计划赶不上变化，可这些项目照样完成了，而且还赚了好多钱,多的不知道怎么去花。

那么什么是成功的项目？

每一个项目都有自己的目标范围，而这个目标在制定计划前就确定了，完成这个目标也许会给企业带来高额利润、也许实现某些社会效益、环境效益，这涉及到项目启动前项目选择的知识，在此就不做讨论了。对于房地产开发来说,项目目的就是开发建造的可供居住、办公、商业经营的建筑产品，这个产品的范围(建筑、园林道路、给排水、煤气、电力电信、配套设施等）和产品质量、成本、进度共同构成这个项目的目标,为了这个目标我们开始启动项目，完成了这个目标也是项目结束的原因。这就好像我们要开始一段旅程，我们站在出发点,知道了我们的目的地,可发现这段路途中有高山、有河流、有沼泽及各种无法预知的障碍，要想在有限旅费、某个确切时间前到达目的地,我们必须划一条精确有效

的线路图，连接起点和目标,这条线路可能不是直线，要迂回高山，有时趟过溪流、有时要遇河搭桥、绕过沼泽,但是只要不偏离这条路线，你就可以顺利到达终点,这条线路就是项目中的计划。

美国NＡＳA的阿波罗登月可以说是现代项目管理的鼻祖,计划是其成功的关键。不要认为拥有太空飞船就可以与嫦娥约会,没有缜密的计划和控制,也许宇航员经过九百九十九天的煎熬,发现自己登上的居然是火星。人类在喷洒香槟庆祝意外惊喜的同时恐怕马上会为永远成为火星人的宇航员哭泣了。偏离目标即意味着项目的失败,失败的项目不一定都不赚钱,阴差阳错上火星的神奇故事可能永远不会发生在航天领域，但在现今的中国房地产却时有发生。

所有有买房经历的人都会为房价头痛，总认为不值,可房价再高也要买，也许住着不舒服但房子会升值。仔细想想,一个用着不舒服的消费品—住宅,为什么会升值呢？

其实升值的不是房子本身,而是房子所占有的土地资源。每一块土地资源都附带着许多无形资源,如人文资源、环境资源、经济资源、政治资源、生态资源……这些资源的价值远远超过土地本身的价格（土地出让金)，这也是开发商为什么疯狂收敛土地资源的原因。如果开发的项目时考虑到保护和发展土地附带的各种无形资源,项目本身、土地资源及周边环境都会升值,这是我们愿意看到的。但是，开发商不考虑土地整体效益的发展保护,盲目开发，粗放管理，一味追求项目本身的经济利益,堆出一堆堆建筑“垃圾”,就是因为利用土地附带的丰厚资源,烂楼盘也能高价卖出去。不得不承认“垃圾”升值了，土地价格高了，可宝贵的无