房地产投资基金模式解析课件
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房地产投资基金模式解析
02|房地产基金投资架构
房地产投资基金的基础架构有三种：债券投资、股权投资和夹层投资（明股实债、股债结合等），详情如下：
债权投资
股权投资
夹层投资
管理人
相关风控措施
投资人1—N XX投资基金
通道机构 融资企业 融资项目
风控措施 资金流向
投资人1—N
管理人
XX投资基金
注入资金 持有股权
房地产基金
从事一级房地产项目开发的私募股权基金，包括采用夹层方式进行投资的房地产基金
基础设施基金
投资于基础设施项目的私募股权基金，包括采用夹层方式进行投资的基础设施基金
定向增发基金
主要投资于上市公司定向增发的非公开交易私人股权的私募证券投资基金或私募股权投资基金
创业投资基金
主要投资于创业或重建过程中的未上市企业股权的股权投资基金，包括采用夹层方式进行投资的创业投资基金
XD资本管理有限公司
GP
宁波聚X通达投资管理合伙企业
LP
（有限合伙）
LP
深圳市建X投资发展有限公司
LP
XD地产股份有限公司
LP
深圳市前海华建股权投资有限公司
LP 深圳市X庭一号投资 企业（有限合伙）
深圳XD城市发展投资合 伙企业（有限合伙）
LP
深圳市鼎X丰投资发 展合伙企业（有限合
伙）
LP
深圳市X瑞丰投资发 展合伙企业（有限合
其他投 资基金
创业投 资基金
投资类型包括：天使基金、早中期成长型 基金、FOF、其他
房地产投资基金模式解析
01|基金分类
投资类型
类型解释
股票类基金
主要投资于股票的私募证券投资基金
债券类基金
主要投资于标准化的债券（包括公司债、企业债、中期票据、短期融资融券）的私募证券投资基金
货币类基金
主要投资于货币市场工具的私募证券投资基金
融资企业
融资项目
投资人1—N
管理人
XX投资基金
相关风控措施
通道机构 融资企业
持有股权，约定 股权转化机制
融资项目
房地产投资基金模式解析
02|房地产基金投资架构
在上述基础投资架构下，投资机构根据融资企业、融资项目的实际情况，在上述三种基础架构上衍生出了以下几种主 流投资架构：
扩大杠杆
辅助并购
投资人1—N
伙）
67.2% 深圳市HTTX房地产 开发有限公司
67.2% wenku.baidu.com圳市HT城市广场 开发有限公司
LP
中国XD资产管理股份有限公司
房地产投资基金模式解析
03|基金案例分析
一、房地产投资母基金案例 2、ZS·**不动产投资基金 招行银行与**地产合作，成立了100亿元规模的ZS·**不动产投资基金。该基金的投资范围由ZS银行划定，具体项目 投资由双方共同决定，项目开发由**地产执行。良好的实现了资本—产业的转换。
房地产投资基金模式解析
房地产投资基金模式解析
目录
1 基金分类 2 房地产基金投资架构 3 基金案例分析 4 当前形势下房地产基金思考
房地产投资基金模式解析
1 基金分类 2 房地产基金投资架构 3 基金案例分析 4 当前形势下房地产基金思考
房地产投资基金模式解析
01|基金分类
基金，是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金，自产生以来，就以灵活的投资特性著称。根据中国证券 投资基金业协会对基金业的分类，基金的类型有以下四种：
投资类型包括：股票类基金、债券类基金、 货币类基金、混合类基金、期货期权等衍 生品基金、资产证券化基金、上市公司定 向增发基金、FOF、其他
投资类型包括：红酒艺术品等商品基金、 债权基金（非标债权、委托贷款等）、 FOF、其他
证券投 资基金
股权投 资基金
投资类型包括：成长基金、并购基金、房 地产基金、基础设施基金、上市公司定向 增发基金、FOF、其他
房地产X托投资基金:债权类（融资
人须符合432条件）、股权类（明
X托
股实债为主）、并购类
券商、基 房地产投资类集合资管计划：投资 金子公司 方式灵活，受到监管较少
房地产投资私募基金：投资方式最 为灵活，几乎不受监管
私募基金 管理人
房地产投资基金模式解析
1 基金分类 2 房地产基金投资架构 3 基金案例分析 4 当前形势下房地产基金思考
商品基金
以艺术品、红酒等商品为投资对象的私募投资基金
债权基金
指以非标债权、贷款等方式对被投企业进行投资的私募基金
基金的基金（母基金） 主要以其他私募投资基金为投资标的私募投资基金
“其他”基金
不属于上述15个分类的基金
房地产投资基金模式解析
01|基金分类
自2010年国家对房地产市场进行“限购、限贷”的常态化调控以来，房地产投资基金得到了快速的发展：
混合类基金
投资标的包括股票、债券、货币市场工具但无明确的主要投资方向的私募证券投资基金
衍生品类基金
主要投资于期货（包括商品期货）、期权等金融衍生品的私募证券投资基金
资产证券化基金
主要投资于各类资产证券化产品的私募证券投资基金
并购基金
主要对处于重建期企业的存量股权展开收购的私募股权基金
成长基金
对成长期企业进行增量投资的私募股权基金，包括通过优先股、可转换债券等准股权方式对成长期企业进行夹层性增量股权 投资的私募股权基金
资产出表
供应链基金
投资人1—N
投资人1—N
管理人
收购款/租金
XX投资基金 偿付约定
成为资产持有人
融资企业
回收经营/销售款
经营管理
融资项目
管理人
根据合同代付款项
XX投资基金
相关风控措施 根据合同代收款项
服务/材料提供方 相关合同 项目公司
相关合同 终端购房人
风控措施 资金流向
融资项目
房地产投资基金模式解析
1 基金分类 2 房地产基金投资架构 3 基金案例分析 4 当前形势下房地产基金思考
房地产投资基金模式解析
03|基金案例分析
一、房地产投资母基金案例 1、深圳XD城市发展投资合伙企业（合伙企业） 该基金成立于2015年8月5日，执行事务合伙人为XD资本管理有限公司，其出资情况经穿透后皆为XD集团出资，管 理规模51亿元，经可查X息显示，目前已对外投资了3笔，其中1笔分别占股深圳市HTTX房地产开发有限公司、深圳 市HT城市广场开发有限公司67.2%股权，其余2笔投资情况不明。根据投资类型，该基金为房地产FOF投资基金，投 资结构为股、债结合型。其详细投资结构如下：
投资人1—N
管理人
XX投资基金
注入资金 持有股权
融资企业
银行等金融机构
开发贷、项目贷
项目资产抵押
融资项目
管理人
风控措施 资金流向
XX投资基金
通道机构
持有股权，约定 股权转化机制
项目公司
出售方
支付对价款
融资项目
房地产投资基金模式解析
02|房地产基金投资架构
在上述基础投资架构下，投资机构根据融资企业、融资项目的实际情况，在上述三种基础架构上衍生出了以下几种主 流投资架构：
02|房地产基金投资架构
房地产投资基金的基础架构有三种：债券投资、股权投资和夹层投资（明股实债、股债结合等），详情如下：
债权投资
股权投资
夹层投资
管理人
相关风控措施
投资人1—N XX投资基金
通道机构 融资企业 融资项目
风控措施 资金流向
投资人1—N
管理人
XX投资基金
注入资金 持有股权
房地产基金
从事一级房地产项目开发的私募股权基金，包括采用夹层方式进行投资的房地产基金
基础设施基金
投资于基础设施项目的私募股权基金，包括采用夹层方式进行投资的基础设施基金
定向增发基金
主要投资于上市公司定向增发的非公开交易私人股权的私募证券投资基金或私募股权投资基金
创业投资基金
主要投资于创业或重建过程中的未上市企业股权的股权投资基金，包括采用夹层方式进行投资的创业投资基金
XD资本管理有限公司
GP
宁波聚X通达投资管理合伙企业
LP
（有限合伙）
LP
深圳市建X投资发展有限公司
LP
XD地产股份有限公司
LP
深圳市前海华建股权投资有限公司
LP 深圳市X庭一号投资 企业（有限合伙）
深圳XD城市发展投资合 伙企业（有限合伙）
LP
深圳市鼎X丰投资发 展合伙企业（有限合
伙）
LP
深圳市X瑞丰投资发 展合伙企业（有限合
其他投 资基金
创业投 资基金
投资类型包括：天使基金、早中期成长型 基金、FOF、其他
房地产投资基金模式解析
01|基金分类
投资类型
类型解释
股票类基金
主要投资于股票的私募证券投资基金
债券类基金
主要投资于标准化的债券（包括公司债、企业债、中期票据、短期融资融券）的私募证券投资基金
货币类基金
主要投资于货币市场工具的私募证券投资基金
融资企业
融资项目
投资人1—N
管理人
XX投资基金
相关风控措施
通道机构 融资企业
持有股权，约定 股权转化机制
融资项目
房地产投资基金模式解析
02|房地产基金投资架构
在上述基础投资架构下，投资机构根据融资企业、融资项目的实际情况，在上述三种基础架构上衍生出了以下几种主 流投资架构：
扩大杠杆
辅助并购
投资人1—N
伙）
67.2% 深圳市HTTX房地产 开发有限公司
67.2% wenku.baidu.com圳市HT城市广场 开发有限公司
LP
中国XD资产管理股份有限公司
房地产投资基金模式解析
03|基金案例分析
一、房地产投资母基金案例 2、ZS·**不动产投资基金 招行银行与**地产合作，成立了100亿元规模的ZS·**不动产投资基金。该基金的投资范围由ZS银行划定，具体项目 投资由双方共同决定，项目开发由**地产执行。良好的实现了资本—产业的转换。
房地产投资基金模式解析
房地产投资基金模式解析
目录
1 基金分类 2 房地产基金投资架构 3 基金案例分析 4 当前形势下房地产基金思考
房地产投资基金模式解析
1 基金分类 2 房地产基金投资架构 3 基金案例分析 4 当前形势下房地产基金思考
房地产投资基金模式解析
01|基金分类
基金，是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金，自产生以来，就以灵活的投资特性著称。根据中国证券 投资基金业协会对基金业的分类，基金的类型有以下四种：
投资类型包括：股票类基金、债券类基金、 货币类基金、混合类基金、期货期权等衍 生品基金、资产证券化基金、上市公司定 向增发基金、FOF、其他
投资类型包括：红酒艺术品等商品基金、 债权基金（非标债权、委托贷款等）、 FOF、其他
证券投 资基金
股权投 资基金
投资类型包括：成长基金、并购基金、房 地产基金、基础设施基金、上市公司定向 增发基金、FOF、其他
房地产X托投资基金:债权类（融资
人须符合432条件）、股权类（明
X托
股实债为主）、并购类
券商、基 房地产投资类集合资管计划：投资 金子公司 方式灵活，受到监管较少
房地产投资私募基金：投资方式最 为灵活，几乎不受监管
私募基金 管理人
房地产投资基金模式解析
1 基金分类 2 房地产基金投资架构 3 基金案例分析 4 当前形势下房地产基金思考
商品基金
以艺术品、红酒等商品为投资对象的私募投资基金
债权基金
指以非标债权、贷款等方式对被投企业进行投资的私募基金
基金的基金（母基金） 主要以其他私募投资基金为投资标的私募投资基金
“其他”基金
不属于上述15个分类的基金
房地产投资基金模式解析
01|基金分类
自2010年国家对房地产市场进行“限购、限贷”的常态化调控以来，房地产投资基金得到了快速的发展：
混合类基金
投资标的包括股票、债券、货币市场工具但无明确的主要投资方向的私募证券投资基金
衍生品类基金
主要投资于期货（包括商品期货）、期权等金融衍生品的私募证券投资基金
资产证券化基金
主要投资于各类资产证券化产品的私募证券投资基金
并购基金
主要对处于重建期企业的存量股权展开收购的私募股权基金
成长基金
对成长期企业进行增量投资的私募股权基金，包括通过优先股、可转换债券等准股权方式对成长期企业进行夹层性增量股权 投资的私募股权基金
资产出表
供应链基金
投资人1—N
投资人1—N
管理人
收购款/租金
XX投资基金 偿付约定
成为资产持有人
融资企业
回收经营/销售款
经营管理
融资项目
管理人
根据合同代付款项
XX投资基金
相关风控措施 根据合同代收款项
服务/材料提供方 相关合同 项目公司
相关合同 终端购房人
风控措施 资金流向
融资项目
房地产投资基金模式解析
1 基金分类 2 房地产基金投资架构 3 基金案例分析 4 当前形势下房地产基金思考
房地产投资基金模式解析
03|基金案例分析
一、房地产投资母基金案例 1、深圳XD城市发展投资合伙企业（合伙企业） 该基金成立于2015年8月5日，执行事务合伙人为XD资本管理有限公司，其出资情况经穿透后皆为XD集团出资，管 理规模51亿元，经可查X息显示，目前已对外投资了3笔，其中1笔分别占股深圳市HTTX房地产开发有限公司、深圳 市HT城市广场开发有限公司67.2%股权，其余2笔投资情况不明。根据投资类型，该基金为房地产FOF投资基金，投 资结构为股、债结合型。其详细投资结构如下：
投资人1—N
管理人
XX投资基金
注入资金 持有股权
融资企业
银行等金融机构
开发贷、项目贷
项目资产抵押
融资项目
管理人
风控措施 资金流向
XX投资基金
通道机构
持有股权，约定 股权转化机制
项目公司
出售方
支付对价款
融资项目
房地产投资基金模式解析
02|房地产基金投资架构
在上述基础投资架构下，投资机构根据融资企业、融资项目的实际情况，在上述三种基础架构上衍生出了以下几种主 流投资架构：