浙江温州龙港国发花园策划报告(1)

龙港国发花园营销策划报告

一、市场调查部分

二、项目（产品）部分

三、营销部分

四、推广部分

一、市场调查目的

一个完整的房地产项目的运作，不仅包括起码的建筑设计还应该有理念为其赋予建筑生命。不论建筑设计还是理念设计依托的是市场，是需求；只有把握好市场方向，才能实现开发房地产项目的最终目的。

因此，对龙港国发花园地块的营销运作，必须从市场调查开始。

大市场环境的市场调查，就是通过对于龙港房地产市场的供求关系、销售状况、消费倾向、营销情况的调查，分析掌握龙港房地产市场的动态，对其前景进行预测，寻找契机，力图把握龙港项目的营销理念及营销着眼点。

在了解龙港房地产市场总体趋势的前提下，通过区域的环境类比，竞争个案房型、面积、价格、物业特色等各要素的调查分析，为龙港国发花园项目的具体实施提供参考依据。

二、市场调查内容

1、龙港镇概况

龙港镇位于温州之南，东海之滨，西接104国道和甬台温高速公路，南连经济发达的江南平原，具有地处经济最发达的长江三角洲与珠江三角洲的沿海经济带中间的区位优势，全镇总面积80.7平方公里，总人口23.1万人，其中城区10平方公里，10多万人口，下辖9个办事处，107个村，23个居民区。由温州话、蛮话、金乡话、闽南话四种语言体系组成。

2、龙港经济的发展

龙港建镇于1984年，龙港人以敢闯、敢干、敢试著称。建镇之初，在全国率先推出土地有偿使用制度、户籍管理制度和发展多种经济成分“三大改革”，成功地走出了一条不依赖国家投资、主要靠农民自身力量建设现代化城镇的新路子，被誉为“中国农民自费造城的样板”和“中国第一座农民城”。之后，龙港相继被列为国务院农村劳动力开发就业试点镇、国家星火计划密集区、浙江省社会综合发展试验区、温州市城乡一体化试验区。2002年被国家建设部授名为“中国印刷城”，如今的龙港，经济保持快速发展，城镇面貌日新月异，投资环境不断优化，社会事业不断发展，先后被评为温州市文明镇、浙江省教育强镇、浙江省村镇建设示范镇、全国投资环境百强镇、全国小城镇建设示范镇。到2001年全镇国内生产总值38.8亿元，人均收入6066元。

从下列数据对比中可以看到龙港经济在近几年以来稳定快速的

发展。

全镇国内生产总值单位：亿元

三、龙港房地产市场概况

自99年以来，龙港城镇规划建设如日中天，江滨外滩（东方大厦、阳光广场），龙港大道（银苑大厦、龙港大厦、银海大厦、红旗大厦等）销售率都接近90%以上，出现第一波房产热市。但是龙港房地产市场的主要集中在高层开发，由于土地供给、政府规划、利益驱动等原因，高层住宅出现供大于求的现象，甚至停滞销售。而在多层住宅开发，尤其是具有一定规模、一定居家品质的多层住宅供给量极少。2003年初，龙港房地产市场逐渐回暖，消费者对高品质多层住宅大大看好，需求量逐渐增大。特别是螯江——龙港二桥的规划，世纪大道，高速公路的接线，为龙港房地产市场的发展注入了新的活力，房产升值不容质疑。并且随“中国第一座农民城“的美誉不断传播，自身印刷、包装、礼品区域规模效益的形成，龙港已构筑成对外辐射和吸引投资人士关注的良好氛围，尤其对金乡、钱库人影响非常之大。购房者则以龙港、金乡、钱库人为主，鳌江、外地人为辅。

四、龙港多层住宅小区现状

自99年以来，龙港楼市的多层住宅建设，特别是上档次的多层住宅小区市场几乎是一片空白，更不用说在规划设计，环境配套上下功夫了。2003年初，随着房地产市场的逐渐回暖，消费者对多层住宅小区需求量的加大，各家开发商对多层住宅市场的看好，多层住宅小区规划建设逐渐出台（如金鑫花苑，锦绣名园等）。

五、龙港房地产市场分布情况

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六、龙港住宅小区的销售情况

2003年初，随着龙港城市化进程的加快，经济的持续发展，居民购买能力的增加以及对优住宅小区的期望，大多开发商房产总价控制在25-35万之间，面积在95-130㎡房型为三房二厅之间的销售较良好，这在金鑫花苑高预定率可以看出。而高层则由于高额的物业管理费及单价高而销售不是很

理想。

不妨看一下目前龙港住宅小区代表性的楼盘：

个案调查

龙港房地产市场个案调查表

龙港房地产市场个案调查表

综上所述龙港镇由于地域、人口限制，虽然目前房地产市场有所回暖，但是总体需求相对较弱。然而龙港规模性住宅小区的甚少及物业开发的有限，为国发花园开发留下销售空间。引导居民观念，吸引周边农村、乡镇居民的并入。充分利

用龙港镇未来发展规划，是我策划销售的关键。

国发花园市场位置：“国发花园”的开发把握住了总体市场脉搏：我们在策划销售过程中应当充分认识到以上客观现状。利用好本地的市场空白点。充分挖掘区域客户，营造小区文化气氛，优化居住条件，提高居住质量。吸引周边农村、乡镇居民的眼光。把小区的差异性及唯一性发挥极至，以期打破本项目地处镇郊的差距。使部分镇区享受型客户流入，进一步扩大影响，打破本地居民的固用模式。带给本地消费者物业之外的感受。三管齐下，最终使物业销售成功，最大限量的回笼资金，创造品牌价值。为大家带来名利双丰的良好结果。

项目（产品）部分

一、项目部分

二、项目客观优劣势分析

一、项目简介

物业座落：龙港龙金大道、白河路

物业名称：国发花园A区

物业类型：多层住宅（错层、复式）、商铺总建筑面积：59230平方米

总用地面积：33261平方米

总户数：建筑密度： 29.8%

容积率： 1.78 绿化率： 33%

得房率：车位：机动车非机动车

会所商业用面积：

物业管理：竣工日期：04年底

发展商：温州国发房地产开发有限公司

物业管理：温州国发物业管理有限公司

※具体相关数据等扩初敲定之后核对

二、项目客观优劣势分析

（1）项目客观存在的优势

1、创龙港瓯江杯优秀工程，影响力强、容易产生市场共鸣轰动效应、

带来效应销售。

2、首创龙港江南园林式风格规模住宅社区

3、首创龙港“三化合一”的花园式社区