工程质量风险管理手册

以招商地产的技术标准为例，该标准对各分部分项工程的工艺流程、 控制标准、细部节点处理、检查验收标准、观感质量要求、安装要 求、标准做法、禁止做法进行了统一，避免各方理解的偏差或标准 不一致而埋下质量隐患。
1、开工前，确立一 套质量管控体系
该标准中，对工程梳理了各分项工程常发的质量 缺陷、对应的材料及检验要求、质量控制点、处 理方式以及验收标准都做了规范。以防水为例， 以下为质量控制点及验收方法的规定：
飞检排在最后几名的，就要“拉闸”，即停工处罚。 这就敦促项目管理人员平时加强控制，及时查漏补 缺，将风险控制融入到日常工作中去。
三、交付风险前置
三、交付风险前置
交房是影响客户满意度最关键的一环。到了这个阶段，项目工程已基本完成，余下 的都是一些修修补补工作。值得注意的是，交付阶段不止要做单个项目的风险前置， 更要为地区公司，乃至区域公司或集团沉淀缺陷数据，完成风险管理的闭环。
1. 交付前多方查验，消除典型问题项 2. 质量数据沉淀，反馈到前端完善风控制度
1、交付前多方查验，消除典型问题项
为了将交付风险降到最低，目前业内都非常重视交付 风险前置，利用分户验收、模拟验房、联合验房、预 验房等多种手段，通过发现缺陷-跟踪整改-销项的流 程形成整改闭环。
以模拟验收为例，模拟验收相当于产品的出厂检查， 在将产品交给客户之前，把问题查出并处理。模拟验 收的内容，包括房屋质量、设计及使用功能功能缺陷、 交楼标准与合同附图核对、部品部件使用状态等。
以施工单位为例，施工单位是项目的实际建造者，他们的技术水平对项目质量有直接影响。 某房企的工程总曾告诉明源君，项目采用PC技术未必能为进度提速，还可能导致施工质量下降。因为目前
很多施工队缺乏构件安装经验，现场拼装老出问题。装配率高的项目，在选择施工方时，就有必要将对方的 装配式施工能力考虑进去。 为加强施工方招标考核，一些房企会让工程部门参与到施工方筛选环节。西南绿地的工程部就会参与施工方 招标，在前期先与各个队伍负责人进行充分沟通，把施工方面的困难先讲清楚，协助队伍选择。 另外，施工方项目经理的管理水平高低，对工程风险控制有重要作用。从供方预审阶段就应重点考察项目经 理的技术水平、管理能力和履约能力，要求投标单位从一开始就有项目经理参加，并确认他已对合同条款及 甲方质量要求完全理解。
2、前期充分 研讨，落标准 排风险
目前，出于周转速度的考虑，很多项目追求拿地后快速 开工，严重压缩了项目前期准备时间。这对风险预控显 然是不利的。特别是图纸方面，设计周期短、审图潦草， 图纸错、漏、乱等问题普遍存在，给后期造成了不必要 的变更或整改风险。
明源君认为，最好的风控是开工前，这个阶段的工作一 定要做精做细做准。而这是需要投入时间和精力的。
二、过程风险管理前置
二、过程 风险管理 前置
在前期标准确立的基础上，施工过程便是将工程质量目标及 标准落地。
在施工单位是工程实施者，一线地产工程师是管理者，工程 标准要落地，首先要让施工单位理解标准，执行到位；其次， 施工过程分阶段、分层次验收、及时发现问题并修整，避免 质量缺陷被掩盖，问题扩大化。 1. 岗前培训及样板引路，将要求传达到位 2. 可视化交底，工艺工法随时可查 3. 分层次检查验收，局部问题及时修复
2、质量数据沉淀，反馈到前端完善风控制度
可通过搭建质量数据库，对每个项目中出现的质 量问题进行归纳总结，并寻找问题优化方法，用 于后期项目的风险防范。
每个项目交付之后，或多或少有一些缺陷和返工， 这些问题如果没有反馈到工程管理上，下一个项 目可能还要重蹈上一个项目的覆辙。反过来，这 些数据如果能沉淀下来，纳入到前端的设计及工 程管理标准里面，质量缺陷清单将不断完善，下 一个项目就可以进一步规避问题，减少错漏和返 工。
旭辉金茂蓝光 如何做工程质量风险管理
目录
01
02
03
开工前风险 预控
过程风险管 理前置
交付风险前 置
一、开工前风险预控
一、开工前风险预控
工程质量管理，前期预防重于后期修复。这一点目前已经得到房企的普遍认同。 金茂就认为，前期控制对项目质量成果起到50%的影响，而过程控制的作用仅 占到40%，另外还有10%取决于事后纠偏。
比如龙湖地产，从拿地到施工图设计完成要花5个月，前 期充分研讨，后期减少反复。拿地后有两次启动会，分 别以“定指标、落标准”和“排风险、重推演”为原则 做好项目目标及风险控制。
更多工程干货，欢迎关注微信公号“明源地产研究院”
3、依据质量要求选择合适的供方
现在大部分地产商都建立了自己的供应商库，项目招标阶段，会优先选择长期合作伙伴。明源君认为，每家 供应商各有强弱项，考虑供应商时，除了常规考核要素外，也要考虑项目质量要求和工艺要求。
其中，“6”是指大样板引路；“82”是指82项禁止做 法；“9”则是9大停止检查点。为了防止分享工程“徒 有其表”，在防水层等工程上设置强制性的停止检查点， 本环节的工程质量过关才能进入下一环节。
万科对各阶段停歇验收的内容，也有明确的规定。如下 就是其在湿作业阶段部分的停歇验收内容：
3、分层次检查验收，局部问题及时修复
以防空鼓开裂的措施优化为例，根据过往的缺陷 提出了一系列的工艺改进，如砌体墙使用专用砌 体管槽切槽机；抹灰墙使用新工艺粉刷石膏砂浆 或轻质砂浆降低空鼓/开裂风险；墙地砖使用陶瓷 振动器或者挂贴法工艺等等。
过程标准化是对最终质量目标的拆解，将建造过程模拟成制造业流 水线，只不过这种流水线的流动的不是产品，而是工人。通过将一 道道工序固定化、流程化，让最终成果可控。
一个完整的质量管理体系，包括标准、工具、指引、制度。标准告 诉员工做成什么样；工具告诉员工用什么做；指引告诉员工怎么做； 而制度则是用来规范员工的行为。
另外，还有房企在尝试实行三维可视化节点管理Hale Waihona Puke Baidu利 用BIM技术，将重要节点的图纸转化成三维模型，让 现场人员一看即懂。未来，再也不存在现场工程师或 施工单位看不懂图的问题，图纸与实体不一致的情况 也会大大减少。
3、分层次检查验收，局部问题及时修复
❶分项分部验收，验收动作覆盖各工序 分层次验收可分为以下三种形式，将各项工序全覆盖。 分项验收：对于关键的分项工程，应该根据合同中有关质量评级标准的要求，并结合项
目施工的实际状况，按照质量等级要求检查，并测算出检验项目的合格率，确定分项工 程的质量等级，以确定是否通过验收。 分部验收：在分项工程的验收完成之后，按照分项工程的质量合格率，依据分部工程质 量等级要求，可以确定是否可以验收。 完工验收：在前两步的完成的基础上，对前两步的验收进行统计整合，并且参考其他的 质量评判措施作为参考，检验工程是否合理安全，各项功能在质量达标的基础上能否配 备齐全，以确认该工程的质量是否达到预期，完成验收的最后一步。
❷自查抽查及第三方评估，检查动作多管齐下 很多头部房企都搭建了三级检查验收欧体系，分别为集团对 地区公司工程抽查、地区公司工程职能对本公司项目的检查、 项目团队的停止点检查和日常检查验收，强化工程实施全过 程管理。 为了保障过程检查公平公正，很多房企还引入了第三方来做 过程评估，并将第三方的评估分数纳入项目人员年度考核中， 形成约束力。 以万科北方区域的飞检制度为例，飞检制度以季度为周期， 对单个项目一年共有四次飞行检查。 在现场，随机任意抽选5层（别墅为对应5栋楼）进行质量 风险检查。万科最新的质量风险检查体系包含7个大项，19 个小项，共727个检查点，合计267分。分值分布如下：
施工前控制是质量控制的根源，工程管理人员应事先对影响质量的各种因素加 以控制，而不是等到出现质量问题再来处理，那就本末倒置了。
1. 开工前，确立一套质量管控体系 2. 前期充分研讨，落标准排风险 3. 依据质量要求选择合适的供方
1、开工前，确立一套质量管控体系
手工时代，每个手艺人制作的产品都会有差异，甚至制作者的心情 好坏都能影响最终成果；工业化时代，流水线生产却能保证每个模 型水平相当。
目前，也有房企将交付风险前置到建造全过程，以工地开放的方式，邀请客户和准客户走进工地参观“找 茬”，及时反馈意见建议。例如碧桂园就有客户见面会、工地开放、客户预验收三种工地开放形式：
万科每个月都有工地开放活动，邀请业主监督整个施工过程；旭辉正在落地推行常态化工地开放，让客户 随时走进工地。绿城旗下的所有项目，每年也都会定期向客户开放参观。这种方式，一来让客户意见及时 传达给房企，二来也对施工过程起到督促作用，倒逼工程管理人员及施工方规范作业，提高施工质量。
除培训外，样板引路也是目前目前运用广，且效果明显的 手段。虽然操作起来比口头交底要繁琐了点，实施效果却 比口头和文字交底好很多。
在工程大面积施工前，制作实物质量样板，同时附上现场 照片、文字说明等必要标识。施工人员的技术交底以及岗 前培训更加简洁明了，也便于工人掌握，保证了后续施工 的精确性，同时也为现场质量验收和检查提供了统一的判 断标准。
2、质量数据沉淀，反馈到前端完善风控制度
举个例子，招商地产为解决渗漏、空鼓、开裂、 观感等四大质量通病，根据工程建造过程的抽检 分数及交付评估分数进行排名，对低分指标进行 分类，用排除法，先剔除掉对后期影响不大的问 题项、无法用新工艺提升的问题项，进而筛选出 可以进行工艺提升的问题项，并针对性进行工艺 革新。
目前，模拟验收一般有两到三轮。 以精装房模拟验房为例： 第一轮主要是排查缺陷及条数； 第二轮则复验第一轮的查验整改情况，同时进行装修
效果全面普查及水电测试； 第三轮再次查验整改情况，并做细节排查，如细部收
边收口全面普查，卫生观感等。
1、交付前多方查验，消除典型问题项
通过排查问题、整改、销项，一步步解决问题，提高整改关闭率，达到联合验收的条件。比如绿地要求， 模拟验房在第三轮之后达标率要达到98%。
1、岗前培训及样板引 路，将要求传达到位
房企制定的标准，无论是技术标准，还是验收标准，亦或 者其他管理标准，最终都要落实到供方头上。前期培训和 交底不到位，现场一不留神就要出乱子。
质量标准要培训到位。例如，旭辉制定了5998管理体系， 5998是指五大制度，九大指引，九大流程，八大标准。 不仅在公司内部铺展培训，同时也将其作为施工方、监理 方工作开展的核心标准，要求熟悉巩固。
2、可视化交底，工艺工法 随时可查
每个分项工程开工之前，由项目总工程师对全体施工 人员进行书面交底，明确本项工程的设计要求、技术 标准、定位方法、几何尺寸、功能作用，施工方法以 及注意事项。在此基础上，可以进一步拓宽交底渠道， 比如，有房企采用二维码交底的方法，来巩固交底效 果。
蓝光长岛国际社区将二维码技术应用到项目工程技术 交底、质量实测实量交底等，覆盖放线技术、防水技 术、吊顶技术（吊顶面、窗帘盒、空调出风口等）、 木地板施工技术、户内门窗安装施工等几十项技术交 底方案，施工及管理人员只要扫描二维码，就能随时 随地了解操作标准，规范现场人员的行为。
KINGSOFT
3、分层次检查验收，局部问 题及时修复
在这个检查体系中，住宅质量通病尤其是渗漏问题 被作为检查重点，注重结构防渗漏性能检查，对主 题结构反坎高度及防渗漏性能的检查要求也比以前 严格。
对主体工程在5层以上的项目，飞检的重点放在楼内 实测实量。万科的实测实量包括了尺寸控制（混凝 土、砌筑、抹灰）、定尺加工（砌筑、抹灰）、观 感质量（设备安装、抹灰、涂饰、墙砖、地砖、、 室内门安装、铝合金门窗安装、木地板安装工程）、 防渗漏、空鼓、开裂等等。
更多工程干货，欢迎关注微信公号“明源地产研究院”
KINGSOFT
3、分层次检查验收，局部问 题及时修复
这种验收方式，在前后两个工序间设置了一个停止点， 验收通过再移交下一道工序，防止带病移交。停止点设 在哪，涉及哪些验收内容，如何验收，都应有明确标准。
以旭辉为例，旭辉内部形成了“6829”全程检查体系， 这一体系，通过样板引路，禁止做法以及停止点三个手 段进行质量风险控制。