2018年物业管理行业市场调研分析报告
2018年物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告2018年1月目录一、基本面：地产后周期黄金时代来临 (4)1、2018-2020年物管服务行业：大周期里的小高潮 (4)2、马太效应下，头部企业预计增速更高 (7)（1）物业管理行业高度分散以及“大行业，小龙头”的竞争格局 (7)（2）头部企业高速增长，收并购助力 (7)3、房屋物业管理软价值显现，资产保增值需求提升 (9)（1）居为上，优质物管提升房产“软价值” (9)（2）资产保值增值需求致使品牌价值提升 (10)二、商业模式：线上线下全面升级，龙头示范效应将带动行业逆袭 (11)1、传统服务差异驱动因素弱化，增值服务战火点燃 (11)（1）物业公司大力发展增值业务 (12)（2）竞争力高下也将体现在对用户个性化、差异化长尾需求的满足 (17)2、技术赋能，社区服务平台盈利模式出现 (18)三、资本层面：后地产时代资本觉醒，社区资产价值将重估 (20)1、房地产价值链后端转移，社区入口备受关注 (20)2、2017年，物业管理元年正式启动 (22)四、重点企业：具备资源、品牌优势，以及转型先发优势的龙头 . 241、绿城服务 (24)2、中海物业 (25)3、彩生活 (25)物业管理行业整体处于稳健向上的发展周期，即将进入2-3年的加速发展期。
存量房时代，居住消费升级和资产保值增值需求带来广阔的行业空间，2015年后商品房销售增长态势良好，结合物业公司储备面积转化周期特征看，仅一手房增量所带来的物业管理费收入增速未来2-3年将明显提升，若考虑二手项目和价格提升等因素，预计行业整体收入将进入加速成长期。
百强物业过去十年间平均营收CAGR 高达24%，其领先优势在业务先发、管理水平先进及规模经济下将更加明显，随着行业市场格局进入加速集中期，预计未来2-3年百强物业收入增速提升更为明显。
商业模式升级，2018年转型效果将集中开始显现，龙头企业示范效应明显。
管理面积较大、市场化和业务创新走在行业前列的龙头物业管理公司，过去几年中在增值服务业务上积极布局，预计在2018年将集中开始体现。
2018年物业服务行业分析报告
目录1.物业服务行业：行业规模稳步增长，万亿市场可期 (3)1.1.行业规模稳步增长 (3)1.2.行业成长驱动力 (4)1.3.行业市场空间 (8)2.行业商业模式 (8)2.1.收费模式：包干制vs酬金制 (8)2.2.物业背景：地产商子公司vs独立第三方 (8)2.3.服务业态：住宅物业vs非住宅物业 (9)3.行业发展趋势 (13)3.1.百强完成全国化布局，规模扩张重点逐渐向区域深耕. 133.2.强者恒强，并购加速扩张规模 (14)3.3.重点发展基础物业服务，品牌发展商涉足非住宅物业. 153.4.基础外包+智能化建设，降低人工成本+提升服务品质 174.估值及相关标的介绍 (17)4.1.A股 (18)4.2.港股 (19)4.3.新三板成物业公司集中地 (25)5.风险提示 (31)1.物业服务行业：行业规模稳步增长，万亿市场可期物业管理，是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。
我国物业管理行业伴随房地产行业的产生而产生，最早可以追溯至二十世纪八十年代，第一家物业管理公司为深圳物业管理有限公司。
2003年，国务院、发改委以及住建部等部委发布了《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，为规范物业管理行业提供了法律框架，行业发展逐渐规范，自此中国物业服务行业迅速成长。
2010年之后，各地方以及中央出台先后出台相关政策鼓励物业管理公司多元化经营，向提升市场化程度化的方向发展。
2014年6月，彩生活登陆港股，成为第一个上市的物业管理公司。
2015-2017年，港股以及新三板物业管理上市公司数量逐步增加，目前港股上市物业相关公司6家，新三板挂牌物业相关公司已接近60家，近期南都物业也已成功过会，成为登陆A股资本市场第一股。
1.1.行业规模稳步增长行业规模稳步增长。
物业服务行业2008-2014年间的管理面积、企业数量、从业人员及营收规模，均呈现稳定增长。
2018年物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告2018年4月目录一、行业管理体制、法律法规与政策 (4)1、行业管理体制 (4)2、政策法规与部门规章 (4)二、物业管理行业概述 (6)1、物业管理行业的经济地位 (6)2、物业管理行业的特点 (6)（1）区域性 (6)（2）周期性、季节性不明显 (7)（3）劳动密集型、知识密集型 (7)（4）服务范围广 (7)（5）关联度强 (8)三、我国物业管理行业整体发展情况 (8)1、行业市场规模 (8)2、行业竞争格局和市场化程度 (9)3、行业发展情况 (11)（1）多数物管公司有房地产开发背景 (11)（2）非一线城市带来新的发展机会 (11)（3）住宅物业是主要的管理业态 (12)（4）盈利模式多元化和立体化 (12)四、影响我国物业管理行业发展的因素 (14)1、有利因素 (14)（1）良好的政策环境 (14)（2）行业监管愈为完善 (15)（3）消费提升助力物业市场的持续发展 (15)2、不利因素 (16)（1）人力成本日益增加 (16)（2）行业集中度较低 (16)（3）行业责任边界较为模糊 (16)（4）专业人才缺乏 (16)五、行业主要壁垒 (17)1、资质壁垒 (17)2、项目管理能力壁垒 (17)3、服务专业化壁垒 (18)4、市场品牌壁垒 (18)六、我国物业管理行业发展趋势 (18)1、与互联网行业深度融合 (19)2、运营模式的创新转变 (19)3、行业集中度提升 (20)4、行业价值逐步兑现 (20)七、行业上下游的关系 (21)一、行业管理体制、法律法规与政策1、行业管理体制根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房与城乡建设部。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协同监督，主要负责对物业服务收费进行监督。
2018年物业管理行业研究报告
10.40%
10.90%
10.80%
11.20%
11.90%
发展模式C——品牌赋能，大量获得第三方项目
前期物业管理合同是一种特殊 的合同，定价较自由，并实际 捆绑了物业销售行为。且新房 的设备较新，物业管理的实际 盈利前景较好。
一份典型的前期物业管理合同细节
不同年代的小区，新房物业费定价差异很大
4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00
资料来源：武汉某小区前期物业管理合同
资料来源：根据链家网数据汇总整理，单位：元/平
17833609/36139/20180925 16:37
1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
发展模式D——品牌赋能，大量拓展存量房
一些高品质的服务商，如万科物业，更强调大力拓展存量项目，而不是承接第三方开发 企业的前期物业管理合同订单。 承接存量项目的好处在于，更适应后新房开发时代的竞争；还在于公司可以更加主动选 择拓展项目分部的区域，增加个别区域的项目分部密度。
10
11 11 11 14 14 16
金科物业
中海物业 华润物业 雅生活服务 首开鸿城 融创物业 嘉宝股份
金科股份子公司
上市公司
上市公司 首开集团（首开股份股东）下属公 司 此前曾在新三板上市，蓝光发展子 公司
资料来源：中国指数研究院
问题
十年之后，龙头物业管理公司是什么样？
发展模式A——重并购
开元 国际
年 收入（亿元） 2015 13.8 2016 18.7 2017 23.5
2018年物业行业深度研究报告
我国物业管理行业自在深圳诞生以来，己经历了二十多年时间，伴随着房地产业迅猛的发展，做为房地产业链条下游产业的物业管理行业，已由深圳、北京、上海、广州等大城市辐射到全国各省的中等城市，经济发达地区的县级城市也已经引入了物业管理，据网络《2008-2009年中国物业管理行业分析及投资前景预测报告》一文所述，目前全国实行物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理覆盖率已接近500l0。
虽然物业管理行业产生时间已不算短，但就全国范围的发展而言，物业管理行业仍然被称为“朝阳行业”，未来的发展有着远大的前景。
但是近年来，物业管理行业却在瞒姗前行，不断面临各种挑战和严峻的形势。
企业文化，或称组织文化，是一个组织由其价值观、信念、仪式、符号、处事方式等组成的其特有的文化形象。
对一个企业而言，文化就是企业及其关系利益人共同接受的核心价值观。
麦当劳老总曾说:“麦当劳经营的不是快餐，而是一种文化”。
西方企业界在企业运行中得出的经验是:光靠奖金和物质激励并不够，还需由员工的价值观入手，找到能感召和凝聚千万名员工的价值体系，使企业具备巨大的智慧和行动力量。
“企业对员工的生活有深远而广泛的影响，企业理应将这种影响积极化。
太多企业把压力、沮丧与恐惧带给了员工，员工带着这种感受回家，会引发家庭问题，第二天早上员工又会把这些问题带到工作岗位上。
这种循环非常典型也非常可怕。
物业管理企业的企业文化离不开人事文化的营建。
人是企业之本，企业是人刁‘成长的摇篮，从经济学角度来讲，强调人的作用，特别是掌握现代科学技术的人对经济发展的作用。
它强调从关心人、爱护人，以人为本的企业价值观出发，重视企业的科学人才‘，尽可能发挥知识分子的作用，顺应知识经济的客观规律。
作为一个企业家，若无知人之心，缺用人之道，少信人之诚，下属必会散而远之，甚至灰心丧气，长此以往。
企业发展无从谈起。
两千多年前的孔子就提出“人贵物贱”;三国时期有“刘备三顾茅庐”的故事;北宋苏询著有《心术》一书。
2018年物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告一、房企拆分旗下物管，子业务寻求独立发展 (3)二、物管蓝海市场，向龙头、高端、单一业主集中 (4)（一）物业服务市场空间巨大，预计2020年全国市场规模过万亿 (4)（二）市场集中度向龙头提升是必然 (5)（三）高端住宅及单一业主成新的需求生力军 (6)（四）服务多元化挖掘物管深层价值 (7)三、相关企业简况 (8)（一）绿城服务：高端物管龙头 (8)（二）彩生活：领先的平台型物管企业 (9)（三）南都物业：首家A股过会物管企业 (10)在消费升级的大背景下，物管的配售除了加强楼盘销售、维护房企品牌以外，开始逐渐转向以住户为核心、服务于住户生活需求的作用。
2014年，首家物管公司彩生活于香港上市，随后高端物管企业绿城服务、中海物业等也纷纷登陆资本市场。
2018年，南都物业成为首只A 股上市物管企业，碧桂园物业、雅居乐物业等也陆续递交材料。
大型综合开发商拆分体内物管公司，使之通过市场化融资渠道寻求独立发展，或将成为新常态。
万亿物管市场空间巨大：物业管理服务市场空间巨大，2016 年全国在管面积185 亿平方米，平均单价超过3 元/平米/月，按年均6.7%的在管面积增长及5%的单价涨幅，预计2020年全国物业管理市场规模过万亿.市场集中度向龙头提升是必然：全国目前物管公司10万余家，百强企业在管面积增速10%、占比29%，十强企业管理面积增速38%、占比10%。
市场向龙头集中、强者恒强发展趋势显著。
单一业主成新的需求生力军：百强企业非住宅物业管理面积占比29%，而全国仅22%。
单一业主物业管理单价高，且有管理效率优势，高质量的机构物业管理权是龙头物管公司必争之地。
多元化服务挖掘物管深层价值：物业消费场景的配套服务可深度挖掘物管价值。
开展多种经营业务及资源整合，嫁接互联网、大数据、云计算等新技术，收集、整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据，可进一步体现物业管理的商业价值。
2018年物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告2018年7月目录一、行业监管体制、相关政策及产业政策 (5)1、行业主管部门及监管体制 (5)2、行业主要法律法规及产业政策 (6)二、行业发展现状、市场容量、特点及未来发展趋势 (7)1、行业发展现状 (7)（1）物业管理行业市场服务范围和主要服务内容 (8)（2）物业管理行业的市场规模 (8)2、行业市场容量 (10)3、行业发展前景 (11)（1）运营模式的创新转变 (11)（2）服务的多元化发展 (12)（3）管理的专业化能力提升 (12)三、进入本行业的主要障碍 (13)1、品牌壁垒 (13)2、管理壁垒 (13)四、相关企业简况 (14)1、第一成美 (14)2、安信联行 (14)3、客都股份 (14)五、行业上下游情况 (14)1、上游行业 (15)2、下游行业 (16)六、影响行业发展的因素 (16)1、有利因素 (16)（1）城镇化水平不断增长 (16)（2）我国GDP增长速度稳定 (17)（3）居民人均可支配收入稳定增长 (18)（4）商品住宅升级提升物业管理行业覆盖 (18)（5）相关政策支持 (18)2、不利因素 (19)（1）劳动力成本上升，行业利润率受压缩 (19)（2）缺乏专业化及差异化服务 (19)（3）高端管理人才匮乏，限制行业转型发展 (20)七、行业特点 (20)1、周期性 (20)2、区域性 (20)八、行业风险特征 (21)1、政策法规风险 (21)2、市场竞争风险 (22)3、服务质量风险 (22)4、专业人才短缺、人才流失风险 (23)物业管理是指物业管理经营企业受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，按照物业管理委托合同，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管理；为物业所有人或者使用人提供高效、周到的服务，创造良好的居住、工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。
物业管理行业的起源可以追溯到19 世纪60 年代的英国。
2018年物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告正文目录1. 优质业务布局渐成，新兴增值服务助力行业起飞 (5)1.1 高速发展期已至，老树根基发新芽 (5)1.2 业务多元化引燃新增长点，轻资产模式助力护航 (7)1.3 业务特性培育“现金牛”，细水长流保障盈利稳定 (12)2. 大行业小龙头格局已现，行业集中度稳健抬升 (14)2.1 居民追求品质生活，市场规模与深度同步成长 (14)2.2 行业龙头初起，业务扩张多元化增强 (17)3. 资本助力并购圈地，科技打造平台式运营 (20)3.1 拆分上市获价值重估，资本市场助力并购跑马圈地 (20)3.2 智能科技提效降成本，增值服务协同促发展 (22)4. 主要公司分析 (24)4.1 彩生活 (24)4.2 碧桂园服务 (28)4.3 绿城服务 (31)5. 风险提示 (34)图目录图1：国内物业行业发展阶段 (5)图2：2017年部分服物务业在服公务司公营司业三收项服占务比占收入比8图3：2017年部分物务业在服公务司公毛司利三润项中服务占毛利比 (8)图4：百强物业企业2017年各业态面积占比 (9)图5：百强物业企业2017年各业态收入占比 (9)图6：百强物业企业2017年各业态平均物业费 (10)图7：百强物业企业2017年各地区平均物业费 (10)图8：百强物业企业营业成本构成结构 (11)图9：百强物业企业各业务外包占比 (11)图10：百强物业运营效率变化 (11)图11：百强企业近年来项目缴费率和续约率 (13)图12：百强企业2017年各业态缴费率 (13)图13：商品房竣工面积和销售面积月度累计同比 (14)图14：历年物业公司在管面积情况 (15)图15：历年百强物业公司在管业态变化 (15)图16：2016年百强物业公司增值服务收入比重2016年百强物业公司增值服务收入比重 (16)图17：百强物业公司管理房产与周边房产价格 (17)图18：百强物业公司管理房产与周边房产价差比 (17)图19：百强企业管理情况变化 (17)图20：TOP10企业管理情况变化 (18)图21：TOP10与百强历年在管面积比值 (18)图22：2017年部分公司在管项目来源比例（按面积） (19)图23：2017年物业公司新增面积市场化拓展占比 (19)图24：部分公司历年来自第三方在管项目面积比重 (20)图25：中国商品房销售面积及同比商品房销售面积及同比 (20)图26：7月2日港股主要物业公司及其母公司市盈率 (21)图27：7月2日港股主要物业公司及其母公司相对涨幅 (21)图28：保利集团社区养老服务模式——和悦会 (23)图29：绿城服务社区主要社区增值服务案例 (23)图30：万科“睿”服务平台 (24)图31：彩生活平台构成 (24)图32：彩生活总营业收入及同比增速 (25)图33：彩生活净利润及同比增速 (25)图34：彩生活营业现金流水平 (26)图35：彩生活盈利指标水平 (26)图36：彩生活平台协同关系 (27)图37：彩生活住宅运营模式 (28)图38：彩生活平台资金运转模式 (28)图39：碧桂园服务营业收入及增速 (29)图40：碧桂园服务营业利润及增速 (29)图41：碧桂园服务营业现金流水平 (30)图42：碧桂园服务盈利指标水平 (30)图43：：绿城服务营业收入及增速 (32)图44：绿城服务营业利润及增速 (32)图45：绿城服务营业现金流水平 (33)图46：绿城服务盈利指标水平 (33)表目录表1：物业服务运用互联网平台的发展历程 (6)表2：关于物业行业的法律法规 (7)表3：港股物业公司IPO募资用途 (7)表4：物业公司介入新开发住宅物业项目的流程 (12)表5：2017年发行的基于物业费ABS (14)表6：2023年市场规模预测 (15)表7：港股主要物业公司2017度盈利表现 (21)表8：2017年部分物业公司收购情况一览 (22)1. 优质业务布局渐成，新兴增值服务助力行业起飞1.1 高速发展期已至，老树根基发新芽物业管理行业发展历程分为四个阶段，初创期、传统业务发展期、转型探索期、高速发展期。
2018年物业服务行业分析报告
2018年物业服务行业分析报告2018年11月目录一、物业服务企业上市风潮起，行业营收超6000亿 (5)1、物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值 (5)2、行业营收超6000亿，行业集中度提升 (7)二、行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口 81、房地产进入存量时代，物业管理重要性突显 (8)（1）过去20-30年，我国房地产主要依靠“增量”的路径取得了迅猛的发展 (8)（2）进入存量时代，地产发展模式发生改变，资产运营成为重点，出现房企巨头拆分物业上市潮 (9)（3）加强物业服务开发是房企面对存量时代做出的重要布局 (10)2、政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升 (11)（1）物业服务覆盖率提升有巨大空间 (11)（2）物业服务介入多种业态 (11)（3）物业服务质量在影响购房者选择房产的因素中起到越来越重要的作用 (12)（4）物业服务收缴率不断提升，且一线客户愿意支付的水平高于二三线城市 (13)3、摆脱低级运营模式，发挥流量入口属性，物业行业想象空间巨大 (14)三、行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显 (16)1、物业服务与房地产关系密切，房地产行业进入“强者恒强”时代 (16)2、物业服务存在规模效应，现金流增加+成本降低 (18)（1）在管面积越多现金流越充足，越能扩大规模 (18)①物业行业的收缴率保持在高位 (19)②头部公司频频并购，物业行业上演“大鱼吃小鱼” (20)（2）单个管理项目越大，单位成本越小 (21)3、头部企业品牌溢价效应发挥作用 (22)（1）物业服务的头部企业获得品牌溢价的能力更强 (22)（2）头部企业品牌价值达十亿级别，品牌首选率高 (23)四、相关企业简况 (24)1、碧桂园服务：母公司房地产开发全国领先，储备物业面积充足 (24)2、彩生活：互联网社区平台搭建领先，物业模式创新者 (27)3、南都物业：商业物业优势显著，长租公寓有望成新增长点 (31)物业服务行业现状：物业服务公司上市风潮起，行业增速迅猛。
2018年物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告2018年3月目录一、行业监管体系及产业政策 (4)二、行业进入壁垒 (6)1、品牌壁垒 (6)2、管理壁垒 (6)三、行业发展概况 (7)1、行业发展历程 (7)2、行业发展现状 (8)（1）管理规模取得新增长 (8)（2）经营绩效提升明显 (8)（3）市场高度分散，行业集中度逐渐提升 (9)（4）住宅物业成为主要的管理业态 (10)（5）盈利模式多元化 (11)3、行业发展前景 (12)4、行业发展趋势 (12)（1）兼并收购加快，优化行业资源配置 (13)（2）专业化分工和服务治理持续提升 (13)（3）创新加速行业转型升级 (13)四、影响行业发展的因素 (14)1、有利因素 (14)（1）良好的政策环境 (14)（2）行业市场空间逐步扩大 (14)（3）“互联网+”等新模式扩展行业发展空间 (14)2、不利因素 (15)（1）行业集中度较低 (15)（2）物业管理成本增长较快 (15)（3）人员结构待优化，高端管理人才匮乏 (15)（4）上游企业专业化和标准化程度较低 (16)五、行业竞争格局 (16)一、行业监管体系及产业政策住房和城乡建设部负责全国物业管理活动的监督管理工作，制定产业政策、部门规章及规范性文件。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
国家发改委会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作，制定行业收费相关规范性文件。
中国物业管理协会是物业管理行业的自律组织，主要职能：协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供建议或意见。
物业管理行业为我国鼓励发展的产业，根据《产业结构调整指导目录（2011年本）》，物业服务属于鼓励类第三十七项“其他服务业”。
我国物业管理行业的法律法规、产业政策日臻完善，具体如下：。
2018年物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告2018年7月目录一、行业监管 (4)1、行业监管机构 (4)（1）政府部门 (4)（2）行业协会 (4)2、行业政策法规 (5)（1）行业相关法规 (5)（2）行业相关政策 (5)二、行业现状及发展趋势 (6)1、物业管理行业市场情况 (6)2、国内市场发展情况和趋势行业规模 (7)（1）中国物业管理行业保持稳步增长态势 (7)（2）物业管理企业市场碎片化，整合正在加剧 (9)（3）业务呈多元化发展，住宅物业服务仍是行业主要服务业态 (12)三、行业进入壁垒 (14)1、品牌与服务经验壁垒 (14)2、资金壁垒 (15)3、管理壁垒 (15)四、行业风险特征 (15)1、行业风险 (15)2、市场风险 (16)3、政策风险 (16)五、影响行业发展的因素 (17)1、有利因素 (17)（1）同类经验借鉴促进物管行业升级转型 (17)（2）行业人才引进及培养体系不断完善 (17)（3）新技术发展推动业务多元化，增强企业品牌效应 (18)2、不利因素 (18)（1）技术更迭速度极快，如何借助技术快速发展成为行业一大难点 (18)（2）服务专业化不足，缺乏全国性质量认定标准 (19)（3）缺乏专业化及差异化服务，市场区分度较小 (19)一、行业监管1、行业监管机构（1）政府部门物业管理行业的监管体制以政府职能部门为主，根据国务院公布的《物业管理条例》，中华人民共和国住房与城乡建设部和国家发改委负责全国物业管理活动的监督管理工作。
除此之外，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同监管物业服务收费项目。
（2）行业协会物业管理行业的自律性组织包括中国物业管理协会（CPMI）、中国物业服务行业协会（CPSIA）、中国物业行业管理协会（CPMA）及各地区物业管理协会等。
其中，中国物业管理协会（CPMI）成立于2000 年，为具有社团法人资格的全国性社会团体，成员以物业管理企业为主，允许其他相关企业参加，主管部门为中华人民共和国建设部。
2018年物业管理市场调研分析报告
2018年物业管理市场调研分析报告报告编号：2目录第一节美国物业管理行业分析 (4)一、美国物业管理行业概览 (4)二、美国物业龙头简介：FirstService和ServiceMaster (5)1、FirstService (5)2、ServiceMaster (7)三、中美物业管理行业比较 (10)1、市场整体规模和发展阶段不同 (10)2、服务内容存在较大差别 (13)3、龙头企业的历史渊源不同 (16)四、美国物业行业发展经验启示 (18)1、高服务品质是企业发展基石 (18)2、平台结合具体的服务才更有意义 (19)3、并购既能扩张服务边界，也能增加管理面积 (24)第二节潜力更大的中国市场，物业龙头可能不断突破自我 (28)一、龙头公司用户数量可能持续增长 (28)二、服务深化的空间比在管面积增长的空间更大 (30)第三节投资策略 (33)一、板块效应形成，持续看好物业龙头企业 (33)第四节绿城服务——服务口碑推动内生增长，产业并购扩大服务边界 (35)图表目录图表1：美国的物业管理基本形式 (4)图表2：公司近五年营业收入（单位：亿美元） (5)图表3：FirstService的经营模式示意图 (7)图表4：ServiceMaster上市以来业绩（单位：亿美元） (7)图表5：ServiceMaster主营业务来源（2017年）（单位：亿美元） (8)图表6：美国住宅居住密度梯度分类 (13)图表7：中国物业管理公司的增值服务 (15)图表8：中美物业增值服务发展思路差异 (16)图表9：部分房地产开发商附属物业公司 (17)图表10：FirstService2017年营业收入构成 (20)图表11：FirstService2017年EBITDA构成 (21)图表12：FirstService建设的游泳池案例 (22)图表13：ServiceMaster的臭虫清除服务 (23)图表14：物业管理公司并购逻辑 (25)图表15：FirstService营业收入保持20余年高速增长 (25)图表16：2014-2017年TOP10物业管理企业管理规模与市场份额变化情况（单位：万平米） (28)图表17：中国物业管理百强企业市场份额占比 (29)图表18：绿城服务2016年年报封面——幸福生活服务商 (31)图表19：美国龙头物业公司的战略增长模型 (33)表格目录表格1：FirstService发展历程 (6)表格2：ServiceMaster发展历程 (9)表格3：ServiceMaster业务类型介绍 (9)表格4：美国主要住宅类型 (13)表格5：FirstServiceResidential的服务内容 (14)表格6：FirstServiceBrands的服务内容 (14)表格7：2018年中国物业服务企业综合排名 (16)表格8：国内部分物业公司比较 (17)表格9：FirstService公司的核心扩张战略经营模型 (18)表格10：中美物业管理模式的主要差别 (20)表格11：FirstService的业务领域排名及市场规模 (21)表格12：ServiceMaster的业务领域排名 (22)表格13：FirstService的特许经营收入系统 (24)表格14：FirstService主要的并购事件 (26)表格15：ServiceMaster近年来收购情况一览 (26)表格16：美国龙头公司的业务对比 (29)表格17：中美上市物业公司对比(单位：亿人民币) (30)表格18：物业管理公司切入其他领域可能性分析 (31)表格19：绿城服务和FirstService估值对比（均换算为人民币） (33)。
2018年物业行业分析报告
2018年物业行业分析报告2018年7月目录一、行业政策 (6)1、行业发展初期 (7)2、行业规范期 (8)3、行业市场化和多元发展期 (9)4、行业仍然面临的压力 (10)（1）物业费市场化定价虽打开制度空间，但现实操作有难度 (10)（2）营改增后税负压力有增有减 (11)二、商业模式 (12)1、物业管理的定义及分类 (12)2、盈利模式 (13)（1）基础物业服务 (14)（2）增值业务 (16)3、社区O2O模式，开启物管新纪元 (18)三、行业发展现状与趋势 (19)1、行业规模持续扩大，集中度逐步提升 (19)（1）行业规模持续扩大 (19)（2）百强企业近五年管理面积年均复合增速超过20% (20)（3）TOP10企业近五年市场份额累计增长6.21% (21)2、初步完成全国化布局，城市深耕是方向 (21)（1）百强企业布局五大城市群 (21)（2）百强企业从全国化布局走向城市深耕 (22)3、兼并收购成趋势，发力平台扩规模 (23)（1）兼并收购，资源整合 (24)（2）发力平台，输出管理 (25)4、开源节流双向发力，提高利润率 (26)（1）节流：通过技术创新和增加基础物业外包力度降低人工成本和日常运营成本27 （2）开源：积极拓展高利润率的增值服务，提升利润率 (28)5、资本关注度上升，板块估值持续走高 (29)四、未来空间 (31)五、海外案例：FirstService Corporation (34)1、业务模式 (34)2、增长策略 (37)（1）积极扩大覆盖面 (37)（2）丰富优化配套服务 (38)（3）重视口碑营销，提升客户保留率 (38)3、财报表现 (39)物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。
真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。
1908年，芝加哥摩天大楼所有者乔治A·霍尔特先后成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织、全美第一个业主组织——建筑物业主组织、建筑物业主与管理人协会。
2018年物业管理工作调研报告
2018年物业管理工作调研报告
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。
为进一步规范我区物业管理，近期，我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研，在引导业主树立正确的物业服务消费观念，引导物业服务企业依法经营、公平竞争、合理收费，如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。
一、基本情况
我区物业管理行业起步较晚，正是朝阳产业，通过近十X大。
由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。
七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理，乱收费、高收费，因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。
八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。
在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。
这样，造成业主对物业服务不满意，对物业管理企业产生意见，因而拒交物业管理费。
九是当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况，对物业收费标准作出调整后，部分业主不愿按提高后的标准交费。
由于物业费收入收不到位，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣，造成恶性循环，引起住户不满，陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。
据全国价格举报电话受理投诉统计，近三年来，业主投诉物业管理企业收费项
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2018年物业管理行业市场调研分析报告
1、多因素驱动，物业服务市场前景广阔 (6)
1.1、房地产存量持续增长，物业管理需求扩大 (6)
1.2、居民收入增长推高服务型家庭消费需求 (7)
1.3、政策法规日趋完善，推动行业蓬勃发展 (8)
2、行业空间：万亿规模的蓝海市场 (9)
2.1、假设条件 (9)
2.2、预测结果：潜在市场规模超过13000亿 (11)
2.3、社区终端优势明显，住宅物业管理大有可为 (12)
3、行业现状：业务创新升级，市场格局相对分散 (13)
3.1、物业管理公司的分类 (13)
3.2、商业模式：规模扩张和产品扩张并举为主流模式 (13)
3.3、大行业、小龙头 (15)
4、头部公司优势更胜，行业集中度提升趋势明显 (16)
4.1、TOP10和百强企业增速更高，马太效应明显 (16)
4.2、规模化优势，龙头企业积极圈地 (17)
4.3、业务增值化转型，进一步打开成长空间 (20)
5、代表性公司模式和经营状况 (22)
5.1、A/H股上市和非上市龙头公司 (22)
5.2、新三板龙头和代表性公司 (24)
6、投资建议：千亿市值龙头可期，推荐具备资源、品牌及扩张能力的龙头公司 (29)
7、风险提示 (30)
图1：中国城镇人口数和城市化率 (6)
图2：2007年以来我国房屋竣工和商品房销售面积增长情况 (6)
图3：我国城市人均住房建筑面积 (7)
图4：2009-2016年上市房企销售毛利率和净利率走势 (7)
图5：2007年以来我国人均GDP和城镇居民人均可支配收入增长 (7)
图6：发达国家人均GDP和服务消费需求关系 (7)
图7：2015年末各国城镇化率比较（%） (10)
图8：中国和美国人均商业面积对比（平米） (10)
图9：用户全生命周期需求和物业管理公司转型和业务延伸方向 (12)
图10：O2O生活服务产业结构图 (13)
图11：2011-2020年我国社区O2O市场规模及增速（亿元、%） (13)
图12：代表性物业管理公司2016年收入构成比较（万元） (14)
图13：物业服务公司扩张模式分析 (15)
图14：2014-2015年百强企业管理面积分层级情况 (16)
图15：2013-2016年TOP10企业及百强企业市场占有率情况 (16)
图16：2012-2015年全国物业管理企业百强和TOP10营业在管面积和市场份额的增速（%） (16)
图17：2016年百强企业分层级营业收入均值增长率（%） (16)
图18：2014-2016年新三板挂牌物业管理企业收入、利润复合增速比较（%） (17)
图19：龙头物业公司地产母公司项目来源占比（%） (18)
图20：龙头地产公司土地储备（万平方米） (18)
图21：代表物业管理公司的资金实力和现金流比较 (19)
图22：万科“睿”服务 (19)
图23：绿城“慧服务”和“绿联盟” (19)
图24：彩生活平台输出——彩管家（To B） (20)
图25：彩生活平台服务面积和注册用户数量 (20)
图26：2014-2015年百强企业物业服务费标准 (20)
图27：物业管理全行业ROE和销售利润率均值 (20)
图28：2014-2015年百强企业成本构成 (21)
图29：2015年百强企业物业服务分业务收入和利润率 (21)
图30：物业企业利润率提升途径分析 (21)
图31：万科物业管理业务收入、毛利情况 (22)
图32：中海物业收入、利润情况 (23)
图33：中海物业收入结构 (23)
图34：绿城服务收入、利润情况 (23)
图35：绿城服务收入结构、分业务毛利率 (23)
图36：彩生活收入、利润情况（万元、%） (24)
图37：彩生活收入结构、分业务毛利率（万元、%） (24)
图38：58家新三板物业管理企业2016年收入、利润分布（万元） (25)
图39：新三板挂牌物业管理企业2014-2016年收入、利润复合增速分布（%） (25)
图40：保利物业产品服务体系 (26)
图41：保利物业收入、利润情况（万元、%） (26)
图42：保利物业收入结构（万元、%） (26)
图43：远洋亿家收入、利润情况（万元、%） (27)
图44：远洋亿家收入结构（万元、%） (27)
图45：嘉宝股份收入、利润情况（万元、%） (28)
图46：嘉宝股份收入结构（万元、%） (28)
图47：开元物业收入、利润情况（万元、%） (28)
图48：开元物业产品体系 (28)
表1：我国物业管理行业发展历程 (8)
表2：2011年以来房企分拆物业独立上市情况 (9)
表3：我国人口预期发展目标（2016-2030） (10)
表4：从城镇人口长期需求角度计算的未来新增住房面积空间（亿平米） (10)
表5：物业服务费假设（元/月*平米） (11)
表6：我国物业管理行业规模潜在空间测算结果 (11)
表7：包干制、酬金制比较（以上市公司为例） (14)
表8：近期物业管理公司兼并收购案例 (18)
表9：远洋亿家2017年以来收购兼并项目进展 (27)
表10：嘉宝股份2017年以来收购兼并项目进展 (28)
表11：代表企业经营情况比较 (31)。