不动产买卖合同效力

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不动产买卖合同效力

甲方：___________________

乙方：___________________

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篇一:不动产买卖行为的效力

不动产买卖行为的效力

不动产买卖行为包含两个阶段,第一阶段是缔结买卖合同 , 第二阶段是履行合同,即转移不动产产权。前者是缔约行为, 后者是物权行为。对于物权行为的效力判定，应当以物权法的规定为准。而对于买卖合同效力的判定,所牵扯的法规则

较为繁杂。

除《民法通则》、《合同法》中规定的法律行为无效、合同无效外,不充分享有（包括不享有）不动产产权的登记权利人 , 未经实际权力人同意,擅自处分不动产,即物权法第106条中所述的“无权处分”行为也会导致不动产买卖合同无效。在实践中,主要包括以下几种情况：

1.不动产登记部门登记错误,或当事人借名登记,使实际权利人与登记权利人不一致 ,登记权利人未经实际权利人同意擅自处分不动产的；

2.多人按份共有（或共同共有）的不动产,只登记在部分共有

人名下,登记权利人未经占份额三分之二以上的共有人

（或

全体共同共有人）同意擅自处分不动产的；

3.不动产交易中,已经办理了过户登记,但买卖行为被宣告

无效或撤销、解除,受让人未依法办理恢复登记,而转售房屋的；

4.不动产设有抵押权,非经债权人同意,抵押人将同一抵押不动产转让他人,或者就抵押不动产价值已设置抵押部分再作抵押的。上述4种情形下，无处分权人订立的不动产买卖合同无效或效力待定，其过户行为（物权行为）是否有效，则取决于受让人是否为善意第三人。

此外《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定, 下列房地产不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的,范文TOP100不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产,未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

当事人转让上述房地产的,受让人不能取得不动产物权。

篇二:未完成权属登记房屋的买卖合同效力分析未完成权属登记房屋的买卖合同效力分析

一、案情简介

江某于20XX年4月向于某转账支付20XX年5月，江某向某法院提起诉讼,诉请确认其与于某签订的《土地、房屋转让协议》无效并返还已支付的200万元。于某提起反诉,要求

确认该协议有效。

二、对该案两种处理意见的分析

该案审理焦点即为江某与于某签订的《土地、房屋转让协议》是否有效,对此合议庭成员之间存在两种处理意见 ,笔者将对两种不同处理意见的理由及价值取向作初步分析。

（一）第一种意见：案涉协议有效，江某的诉请不成立