2020年房地产项目开发策划书(完整版)

房地产开发与经营

课程设计

目录

一、宏观市场环境分析

（一）武汉市宏观经济环境分析

（二）产业政策对房地产市场的影响

二、区域市场分析

（一）区域环境分析

（二）区域产品特征分析

（三）新政对区域的影响

三、产品定位

（一）项目SWOT分析

（二）形象及市场定位

（三）文化内涵定位

（四）目标购房群定位

（五）产品设计定位及建议

（六）价格定位

四、销售推广建议

（一）销售推广建议

（二）案名及平面表现

（三）营销推广建议

五、案例评述

武汉房地产市场项目开发策划书

一、宏观市场环境分析

（一）武汉市宏观经济环境分析

“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。

武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接

近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社

会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的

消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。

（二）产业政策对房地产市场的影响

与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的

最新政策。

虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而

楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房

地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二

套房贷款收紧的政策可能性更大。

二、区域市场分析

（一）区域环境分析

本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。

楼盘区位图

小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发

展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进……区域配套档次提升。

光谷10年供应量预估

光谷09年供求走势

09年受到08年市场低迷影响，供应量出现缺口，供求比持续低位运行态势，前期库存得到充足消化。

（二）区域产品特征分析

通过对区域市场同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品进行分析，主要有：

项目名称发展商地理位置

新凯山泉居武汉市洪荣物业发展有限公司洪山区珞瑜路727号

保利华都湖北保利投资有限公司东湖高新区虎泉街下马

庄

金地中心城东湖高新技术开发区雄楚大街908

号

湖北天地房地产开发有

限公司

新都汇武汉市洪荣物业发展有限公司洪山区珞瑜路727号

区域内各相似项目

可以看出，该区域的项目楼盘容积率大多数在2—3.9之间，产品形态与品质有较大差异。

新凯山泉居金地中心城当代香颂公馆

区域内各项目绿化率分析

该区域的项目在绿化率上差异不大，集中在30%—36%之间，在规划理念上，在规划上多以以尊重自然、保护生态环境为买点。

户型分析

区域内项目均以二居、三居户型为主，以90—130平方米的面积为主，适合于三口之家。

区域内个项目销售情况分析

以上均价为房地产交易网实际成交等急的均价，现开盘的项目除了当代香颂公馆低于7000元/平方米，其他项目的实际成交价都高于7000元/平方米，保利华都、米兰印象均价则超过了8000元/平方米。

区域内各项目物业管理分析

本区域内的住宅物业管理费用除保利华都和米兰印象较高外，其他项目

的物业管理费用每平方米1元左右。保利的物业水平在市场上具有较高的知名度，其物业管理费用相对较高。

区域内个项目车位分析

（三）新政对区域的影响

房贷政策有可能发生改变，但对首次置业产品影响较小，

其产类别产品需要提高产品竞争力来争夺市场。房地产市场

即将迎来较大调整，经过短暂的价升量跌之后进入量价齐跌

阶段。受调控影响最大的产品将是投资和投机类产品首当其

冲，受到的市场冲击最大，其次首次改善类产品的冲击较大。

未来市场将放量供应的郊区与近郊区将率先调整，调整幅度

较中心城区大，调整时间较中心城区长。本轮调控我们认为

是保护型调控，至少将会持续六个月，未来市场将放量供应，二三环和三环外将率先进行调整，中心区受影响较小；由于

城中村改造会带来大量的刚性需求，中心区将首先回暖。

在政策的影响下，市场需求结构会发生明显的变化。市场主要依靠90平米以下的首次置业和140-160㎡的多次改

善性需求为支撑。90平米以下户型的供应量会迅速增加，市

场竞争激烈，对户型功能设计提出更高的要求，总价低、功

能完善的小2房将热销（70-80㎡）。另外政策对一次性付

款和利用公积金的客户受影响稍小，在营销过程中将公积金

贷款客户作为重要客户之一。

三、产品定位

（一）项目SWOT分析

通过找出项目客观存在的内部优势因素、劣势因素以及外部市场环境中的机会因素、威胁因素，运用SWOT分析法，提出相应的