地价的构成与影响因素
地价的构成与影响因素
地价的构成与影响因素地价是指土地的市场价格，它是由各种因素共同影响形成的。
地价的构成与影响因素主要有以下几个方面：1.土地本身特性：土地的位置、面积、形状、地形地势等是影响地价的重要因素。
地理位置优越、土地面积较大、形状规整、地势平坦等特点通常会使地价上升。
2.城市经济因素：城市的经济发展水平、产业结构和发展前景等都会对地价产生较大的影响。
经济发达的城市往往吸引更多的人口流入和资本投入，从而增加了土地的需求和价值。
3.地区资源：土地本身的资源丰富程度及利用价值也会对地价产生较大的影响。
例如，富含矿产资源或者具有农业生产潜力的土地往往比较高价。
4.土地政策和规划：土地政策和规划的变化也会对地价产生影响。
政府的土地使用政策、土地供应政策、土地开发规划等都会对地价形成产生直接或间接的影响。
5.市场需求和供应：市场的需求和供应关系直接决定了地价的高低。
需求大于供应时，地价会上涨；供应大于需求时，地价会下降。
6.土地用途：土地用途的不同也会对地价产生影响。
一些特定用途的土地，如商业用地、住宅用地、工业用地等，根据各自的需求和供应情况，其地价会有所差异。
7.公共基础设施：城市的公共基础设施建设水平也会对地价产生影响。
优质的道路、交通、供水、供电等基础设施会提高土地的使用价值和市场价格。
8.自然环境因素：土地所处的自然环境、景观特色等也是地价产生影响的因素之一、如地处风景名胜区、近水亲近山等地段，其地价会相对较高。
以上是地价的构成和影响因素的主要方面，当然还有其他一些因素也会对地价产生影响。
总体来说，地价的高低是由多种因素综合作用的结果，需要综合考虑各种因素的相互关系。
地价变动的趋势及规律
地价变动的趋势及规律
地价变动的趋势和规律受多个因素影响，包括城市人口增长、经济发展水平、政府政策、土地供应和需求的平衡等。
1. 城市化趋势：随着城市化进程的推进，人口密度增加，对土地需求增加，地价往往呈现上升趋势。
2. 经济发展水平：经济繁荣时期地价往往上涨，而经济低迷时期地价可能下降。
3. 政府政策：政府政策对地价变动起重要作用。
例如，政府可能通过限制土地供应、调整土地用途和发布土地开发政策等手段来调控地价。
4. 土地供求关系：供求关系是决定地价的关键因素。
如果土地供应紧张、需求大于供应，地价可能上涨。
相反，如果土地供应充足而需求不足，地价可能下降。
5. 地理位置和交通条件：地理位置和交通条件对地价有重要影响。
例如，靠近市中心、交通便利的地区往往更受青睐，地价较高。
总体而言，地价的长期趋势往往是上涨的，但短期内可能会因各种因素而波动。
对于投资者来说，了解地价变动的趋势和规律，可以帮助他们做出更准确的投资决策。
大连基准地价
大连基准地价简介本文旨在介绍大连市的基准地价，包括定义、计算方法和影响因素等内容。
通过深入了解大连市的基准地价，可以更好地了解和分析该地区的房地产市场。
1. 定义基准地价是指土地使用权市场上具有普遍参考价值的土地单价，是衡量土地价值的重要指标。
它是市场经济条件下土地市场定价的基础，也是政府土地管理及土地出让定价的参考依据。
2. 计算方法大连市的基准地价是根据市场需求和供给情况，通过专业机构统计和分析土地交易数据、房地产市场数据等综合因素来确定的。
计算基准地价的具体方法如下：•数据收集：统计土地交易价格、土地出让价格、房地产市场价格等相关数据。
•数据分析：经过数据清洗和加权处理，计算出不同地域、用途、区块的平均价格。
•历史比对：对比历史数据，分析基准地价的变化趋势和波动情况。
•形成定价：结合市场需求和供给情况，通过专家学者的评估和公示，最终确定基准地价。
3. 影响因素大连市的基准地价受多种因素影响，主要包括以下几个方面：3.1. 地理因素地理位置、地形、地貌等地理因素对基准地价有着重要影响。
例如，位于市中心地段、交通便利的土地往往价格更高。
3.2. 经济因素经济因素是决定基准地价的重要因素之一。
城市经济的发展状况、企业的投资意愿等都会对土地价格产生影响。
3.3. 政策因素政策因素是基准地价的重要影响因素之一。
国家和地方政府的土地出让政策、土地使用政策等都会对土地价格产生直接或间接的影响。
3.4. 市场因素市场供求关系、消费需求等市场因素也会对基准地价产生影响。
当土地供给大于需求时，土地价格往往下降；当土地供给小于需求时，土地价格则上升。
4. 基准地价的作用基准地价在房地产市场中起着重要的参考作用：•政府定价依据：政府在土地出让过程中，往往以基准地价为参考，确定土地出让价格。
•二手房交易参考：基准地价可以作为二手房交易的参考依据，帮助买卖双方进行价格协商。
•投资决策参考：基准地价可以为开发商、投资者提供参考，帮助其决策是否投资某一地区的房地产项目。
土地市场价格影响因素及管理策略分析
土地市场价格影响因素及管理策略分析摘要：随着当前社会经济水平快速发展，社会各界对于土地资源都更加重视。
土地资源是社会发展的重要自然资源，在发展过程中土地资源的分配以及价格都会直接影响到经济发展和人们生活。
基于此，本文首先阐述了分析土地价格影响因素的意义，接着分析土地价格的具体特征，最后介绍了土地价格的影响因素以及预防调控土地市场价格的措施，希望能给有关人员可供参考之处。
关键词：土地资源；市场价格；影响因素；预防调控1.引言对于土地市场价格来说，国家能够以政策为载体，起到直接影响和宏观调控作用，从而对社会经济进行间接调节与控制。
但是在市场经济体制下，土地价格有着对多方面的影响因素，导致其预防调控存在一定的复杂性与困难性。
因此只有对于这些方面的因素进行控制和管理，才能合理分配和定价土地资源，为经济发展奠定良好基础。
2.土地市场价格影响因素分析意义随着社会发展，人类社会活动也越来越丰富，土地资源被赋予了商品特点，从而有了土地价格。
长久以来，政府都能对土地资源价格进行一定的调节与控制，由国家相关主管部门来进行全国地价的制定。
县级以上政府主管部门管理本区域土地价格。
在城市的发展过程中，土地价格也会有所变动。
当城市经济发展较快时，对于土地资源有着较大的需求，会导致土地价格升高。
近些年来受到经济因素的影响，一些地方政府以偏低价格来进行招商引资，完成经济目标。
但是这种通过降低土地价格来满足短期经济指标的行为是不利于经济稳定性的。
另一方面，地方政府往往将GDP作为经济发展目标，时常有不合理土地定价的问题，虽然低价土地能够增加GDP值，但是也造成了开发商囤地、炒地的问题，导致房地产价格持续走高。
另外，如果片面追求经济增长值，也会导致低价和房价的上涨，形成一种恶性循环的局面，导致经济的稳定性和健康性受到威胁。
因此通过全面分析土地价格的影响因素，通过土地价格的直接与间接管理相结合的手段，以基准和标准地价进行调控，建立科学合理的土地价格机制，从而保障土地资源配置的合理性，这也有利于房地产市场的稳定。
楼面地价怎么算
楼面地价怎么算
楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价/规划容积率。
楼面地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地的地价。
楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。
楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。
楼面地价的影响因素有哪些
1、影响地价的一般因素，一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。
2、影响地价的区域因素，区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特征中，对土地价格产生影响的因素。
在对地价的影响中，同一区域因素对不同用途途土地价格影响程度不同，区域因素有的对地价产生直接影响，有的则是间接影响。
3、影响地价的个别因素，个别因素又称为宗地因素，是指宗地自身条件和特征对宗地地价的影响，是在同一地域内，造成各宗地价格之间差异的重要因素。
这里特别说明的是，土地用途不同，同一宗地的各个别因素对地价的影响程
度也不会相同。
4、不同用途土地的地价影响因素，其中包含商业用地、居住用地、工业用地、农用地。
5、在合理的空间环境条件下，容积率越大，建设开发强度越大，土地利用率越高，土地价格越高，但这种增加呈现一种递减的规律。
反映在楼面地价上，一般情况下，容积率越大，楼面地价越小。
但由于地价形成机制的复杂性，这种规律在不同用途、不同区域间又存在着复杂的变化。
地价的影响因素（一）
主要地价影响因素
影响⼟地价格的因素，可按照因素与⼟地的关系及影响范围分为⼀般因素、区域因素和个别因素。
(1)⼀般因素
⼀般因素是指影响⼟地价格的⼀般、普遍、共同的因素。
这些因素对⼟地价格总体⽔平产⽣影响，是决定各个地块⼟地价格的基础。
①⾏政因素
⾏政因素主要是指国家政策对⼟地价格的⼲预。
国家从全社会利益和宏观经济发展⾓度出发，制订有关政策，或推动⼟地的转移，或限制某类⼟地的利⽤等，从⽽达到提⾼⼟地总体利⽤效益的⽬的。
这种⼲预，对⼟地价格影响⾄关重⼤。
影响地价的⾏政因素有：⼟地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和⾏政⾪属变更等。
⼟地制度：包括⼟地所有制和⼟地使⽤制等。
⼟地制度直接制约着⼟地价格的存在、上涨或下跌。
住房制度：住房制度改⾰以取消补贴、实⾏住房商品化为⽬标，从⽽促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。
城市规划：在城市规划中，对⽤途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。
同⼀块⼟地⽤于商业、住宅和⼯业时的地价有很⼤的差异。
⼀般商业⽤地效益，住宅⽤地次之，⼯业⽤地效益最低。
规定⼟地⽤途对维护城市功能分区的完整性、⼟地利⽤总体效益的及⼟地利⽤社会效益与经济效益结合的合理性有重要意义。
容积率：指建筑⽤地中总建筑⾯积与总⽤地⾯积之⽐。
容积率⼤，意味着单位⽤地⾯积上可建的建筑⾯积⼤，可以获取的预期收益⾼，因⽽单位⾯积地价也就⾼；反之则地价也低。
在限制容积率的地区，容积率的⾼低直接影响着所限制地区的地价⾼低。
地价的构成与影响因素
地价的构成与影响因素地价是指土地在市场上的交易价格，是衡量土地价值的一个重要指标。
地价的构成和影响因素多种多样，可以从土地本身的特征、周边环境、市场需求等多个方面进行分析。
1.土地本身的特征：土地的面积、土质、地形等特征对地价有较大的影响。
一般来说，土地面积较大、土质好、地形平整的土地价格较高。
2.周边环境：地理位置、交通便利程度、周边配套设施等都对地价有较大影响。
比如，位于繁华地段、有便捷交通、周边有商业中心、学校、医院等设施的土地价格相对较高。
3.土地用途和规划：土地的用途和规划对地价也有重要影响。
不同用途的土地价格差异很大，比如商业用地、住宅用地、工业用地等。
而且，土地规划的变化也会对地价产生重大影响，比如城市规划调整、土地用途转型等都会导致地价的变化。
4.市场供需情况：市场供求关系是影响地价的主要因素之一、如果土地供应紧缺，需求大于供应，地价会上涨；相反，如果土地供应充裕，需求低于供应，地价会下降。
5.政府政策：政府的土地政策也会对地价产生重要的影响。
政府采取的土地拍卖、土地出让等措施，以及对土地使用权的限制等政策都会对地价产生影响。
上述是地价构成的几个主要因素，接下来我们来详细探讨一下这些因素对地价的影响。
首先，土地本身的特征对地价的影响比较直接明显。
面积较大的土地价格相对较高，因为它的开发利用潜力更大；土质好的土地由于建设的方便性和基础设施建设成本低，价格也相对较高；土地地形平坦有利于建筑的施工，在一些特殊场合也会影响地价。
其次，周边环境对地价的影响也很大。
地理位置好、交通便利的土地价格较高，因为这些地方更容易接触市中心、商业中心等，有更多的商业机会；而且，交通便利对于日常生活也是一个重要的便利条件。
周边的生活配套设施也会对地价产生影响，比如学校、医院、购物中心等。
第三，土地用途和规划对地价的影响也很大。
不同用途的土地价格相差很大，商业用地价格一般较高，因为商业用地更有商业价值；住宅用地价格较为中等，因为住宅用地一般有较大的需求；而工业用地价格相对较低，因为工业用地的利用价值相对较低。
第三节影响地价的自然因素
土地经济学影响地价的自然因素影响地价的自然因素教学目标：正确理解有哪些自然因素影响土地价格，以及这些因素如何影响土地价格。
影响地价的自然因素影响地价的自然因素指的是由自然环境决定的因素，主要包括气候条件、地理变化和自然灾害等。
具体来讲，包括肥力、地质、地形、地势以及地震、洪涝、台风等天然周期性灾害方面的因素。
影响地价的自然因素一、肥力肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生长、繁殖所需养分的能力。
肥力对于农业是极为重要的，但对于其他产业并不重要。
所以，肥力这个因素主要是与农地的价格有关。
对于农地而言，显而易见，土地肥沃，地价就高；相反，土地贫瘠，地价就低。
在农地价格的决定因素中，肥力甚至是最重要的因素。
影响地价的自然因素二、地质条件地质条件决定着土地的承载力。
土地的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。
地价与地质条件关系的实质，是地质条件的好坏决定着建设费用的高低。
建造同样的建筑物，地质条件好的土地，需要的基础建设费用低，从而地价高。
影响地价的自然因素三、地形地势地形是指同一块土地内的地面起伏状况。
地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系。
由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等影响到房地产的开发建设成本或利用价值，从而影响其价格。
一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低。
在其他条件相同时，地势高的房地产价格也高。
影响地价的自然因素三、地形地势地形、地势对土地价格的影响还表现在：在城市，如果人口剧增、工商业发展很快，土地需求增加，而土地向外发展受地形、地势的限制（如四面临山或有河流阻隔），致使城市土地的经济供给不能作适当比例的增加时，必然会使地价普遍高涨。
影响地价的自然因素四、土地面积和形状一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。
土地形状是否规则，对地价也有一定影响。
形状规则的土地主要是指正方形、长方形（但长宽的比例要适当）的土地。
土地经济学第十七章 土地价格理论及应用
那么，土地价格的内涵到底是什么呢？
(一) 土地价格的内涵
我们知道，土地能向人类永续提供产品和 服务，即在一定的劳动条件下土地本身能 产生纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了 土地纯收益，即地租。由于土地恒久，这 种地租是一种恒久的收益流。随着土地权 利的转移，这种收益流的归宿也发生转移。 购买土地的权利，实际上是购买一定时期 的土地收益。因而，土地收益现值的总和 就表现为土地价格。土地价格是为购买土 地而支付的用货币表示的交换价值，是土 地未来地租的资本化。
（qn为n年后的现实地价)。但在现实生活
中，预期一般是不正确的，因此，公式
（17—3）更具有现实性。
（二）西方现代地价理论
土地供求理论的核心是土地市场的供求 关系决定土地价格。
二、土地价格的内涵和特点
(一) 土地价格的内涵
根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货 币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象 劳动。
收益还原法的基本公式
在第一年末得到的土地纯收益a元，如欲 将其折算成现值，则乘以贴现率（即复 利率）即可。
R1
a 1 1r
a 1r
式中：R1——第一年纯收益贴现值。 第n年土地纯收益贴现值为:
a Rn (1 r )n
收益还原法的基本公式
n年土地纯收益贴现值的总和就是n年期土
地价格，即有限年期的土地价格：
土地收益理论是以土地收益在资本市场上如何决 定土地价格来建立的。
现在的地价为q，土地的利用收益为R，利息率 （土地以外的资产收益率）为i，以心理预期地价 上升额为Vqe 。在不考虑税收的前提下，资产市 场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资 产的收益率。
农用地宗地估价
农用地宗地估价一、不同利用类型的农用地宗地估价（一）耕地地价的评估耕地包括灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地等。
1．耕地地价的影响因素根据本章第一节中所确定的因素体系并结合耕地的利用性质确定耕地的地价影响因素。
根据耕地的利用方式，可以分为水田与旱地。
在确定水田的地价影响因素时，要注意保水能力、水源条件、灾害性气候等因素对地价的影响。
在确定旱地的地价影响因素时，要注意地块形状、地形坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。
2．耕地地价的评估方法耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基准地价修正法等；如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法；如果是待开发的耕地，可采用剩余法。
3．耕地地价评估的技术要点（1）在评估耕地价格时，应首先根据土地所处区域条件、近3年来耕地的实际耕作状况及可能的新的耕作利用方式，确定耕作制度、复种指数等，并根据其耕作制度分析其利用状况及收益能力。
（2）要充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响，包括引水渠、排水渠、田间道路、机耕道路等，分析其可用程度对地价产生的影响，对于通过性设施可能产生的负面影响也应充分考虑。
（3）用收益还原法评估耕地地价时，其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原率的准确与否。
在测算耕地纯收益时，总收益和总费用的测算要全，一般宜采用实测的方式，即具体计算待估宗地在1年内各种产出物的经济价值和各种投入的费用总和，收益及费用数据应采用近3年的平均值。
（4）采用市场比较法时，应注意区分比较案例的交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包括地上农作物、农田设施等，如果不一致应进行一致性调整。
比较案例的利用方式和耕作制度也应与评估对象一致。
（二）园地地价的评估园地包括果园、桑园、橡胶园、茶园、其他园地等。
1．园地地价的影响因素根据本章第一节中所确定的因素体系并结合园地的利用性质确定园地的地价影响因素。
地价的构成与影响因素
地价的构成与影响因素 The latest revision on November 22, 2020王玉武张应标一、地价的构成因素地价，一般是指土地交易的价格.地价的构成因素主要包括土地征用费、拆迁安置费、土地开发费和获取土地使用权支付的费用等。
1.土地征用费。
土地征用费是指建设单位为了使用并取得土地所有权，向被征地单位支付的土地补偿费、土地投资补偿费和安置补助三部分总和.①土地补偿费是建设单位征用农村集体经济组织的土地时，对其原来的土地收益给予的补偿费用，土地补偿费用的多少取决于土地收益和投资收益率两个因素，用公式可表示为:土地补偿费二土地收益今利息率②土地投资补偿费，是指建设单位对农村集体经济组织的土地投资损失给予的合理补偿。
对土地投资收益进行补偿的计算公式为:土绝投宜实接费.土地投资收益+利息率⑧安置补助费，是建设单位征用土地时，必须妥善安置因土地转让而游离出的劳动力的费用。
安置补助费的多少，应足以保证这批劳动力能够在其他部门充分就业.计算公式为:劳动力安置补助费，资金装备水平x游离劳动力人数2.拆迁安置费.拆迁安置费，是城市建设需要拆除被拆迁人所有房屋及地上附属物，而向被拆迁人支付的安置、补偿等费用的总和，包括安置费和补偿费两部分.①安置费是指拆迁人因拆除被拆迁人使用的房屋而对其进行安置的费用，如安置用房费、搬家费、周转房费、临时设施费、迁建期间营业税等。
②拆迁实偿费，是指拆迁人对拆除被拆迁人房屋及地上附属物的补偿费。
补偿方式可以采取作价补偿和产权调换，作价补偿时可由公式计算补偿费用的大小:拆迁补偿费”重置价万成新x(1士楼层系数土朝向系数士地段系数)x建筑面积+室内设施调节因素3.土地开发费。
土地开发费主要包括:①三通一平费，是指临时施工道路，施工用电、用水的安装及平整场地的费用，要根据设计概算计算。
②市政基础设施工程费，是指土地投资中用平整场地、修筑道路、地下管道，园林绿化等基础设施兴建部分的费用。
农用地评估方法
注意：农用地的土地开发条件主要指农用地内部的上述五个方面的土地开发条件。若农用地宗地外有干、支级沟渠、4m以上宽度的道路、大型输变电设施和大型防洪堤坝及防护林网，则应考虑这些设施对农用地的幅射作用，在运用成本法确定土地开发费时，应将上述大型设施的投资按照服务面积分摊到本宗地上。
2农用地承包、转包价格属于承包经营权价格。
3农用地转让、出租、抵押、拍卖价格属于土地使用权价格。
2．农用地价格特点
农用地价格与市地价格相比，具有自己的特点：
（1）由于农用地价格主要反映的是农用地的农业生产能力，因此，农用地价格主要受自然因素的影响（光、温、水和农用地的自然属性），社会经济因素对农用地价格的影响是第二位的。
2．农用地价格含义
农用地价格是指在正常市场条件下，农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。
农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。
（1）从价格产生的根本原因上看：农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。
（2）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。
（2）由于影响农用地价格的因素相对比较稳定，加之农用地的稀缺性与市地比相对较小，因而使得农用地价格变化平缓，即农用地的价格趋升性缓慢。
（3）农用地价格具有很强的地域性。由于农用地价格是受农用地的农业生产能力决定的，而农业生产能力不仅跟土地自身自然性状相关，而且与土地的位置、地貌类型及地上的气象气候环境相关。土地及其空间特征的综合作用，使得土地生产能力和利用类型呈现明显的垂直分异规律和水平分异规律，因而农用地价格的地理分异规律也十分明显。
第五章土地价格理论及应用
土地税收而确定的价格。 2、抵押价格
抵押价格是土地作为信用担保而确定 的价格。
二、中国土地价格管理制度
1．土地估价制度 2. 估价机构和估价人员的资格认证制度 3．基准地价和标定地价定期公布制度 4．城镇地价监测体系 5．土地供应计划制度和土地储备制度 6．土地交易最低限价制度
2．土地使用权转让价格
土地使用权转让价格是指土地使用者 之间依市场规则转移土地使用权，受让 者向转让者支付的代价。
3．租赁价格
租赁价格是土地使用权人将土地使用 权再转租给他人而获得的报酬。
4．地役权价格
地役权价格是土地使用者为获得在他 人土地上通行或通过等权利而支付的代 价。
（四）其他价格形式
第二节 土地价格的评估
一、土地价格评估的目的 二、土地价格评估的原则 三、土地价格评估的基本方法
一、土地价格评估的目的
（一）土地估价有助于土地交易的顺利进行 （二）土地估价有助于企业投资决策 （三）土地估价有助于土地市场的完善 （四）土地估价有助于土地市场管理
二、土地价格评估的原则
（一）公平原则 （二）最有效利用原则 （三）替代原则 （四）预期收益原则 （五）供需原则
(一) 土地价格的内涵
土地价格的本质内涵是在正常市场条件下， 土地在未来年期所能提供的土地纯收益（地租） 的资本化价值。所有者转移地租的资本化价值。 这种土地纯收益，是劳动者所创造的剩余价值的 一部分，可能来自本宗地劳动者，也可能因为土 地资源的稀缺和垄断，来自全社会劳动者剩余价 值的转移。这一纯收益的资本化价值，在正常市 场条件下能够弥补自然土地所应具有价值补偿和 凝固在土地中的土地资本价值的补偿。
第五章 土地价格理论及应用
辽宁省城市地价状况及影响因素分析
为８ ７ 平 方米 地 价综合 水平值 ０６ 增 长 了６ ６ ％ ． ７ ，其 中商业 用 地 、居 住用 地与 工业用地平 均地价分 别 ￣２ ０ 年增 Ｌ０６ 长３ ４ ％ ． ５ 和 １ ． ５ 。与上一 年相 ． ２ ，４ ３％ ２ ６ ％ 比，地价 总体水平 增长较 平稳 ，工业地 价增长幅度较 大 （ ） 图１ 。
■ ２ ０ 年 ■ ２ ０ 年 ０６ ０７
图１ ０ ６ ０ ７ ２ ０ 与２ ０ 年辽宁省地价水平比较
嘴 衅 ２
表 １ ２ ０ ２ ０ 年 各类用地 价格 水平 ０ ３— ０ ７
类 ｌ 别 综合地价水平
２ ４正 ００ ５ ９２ ８７１
６４９
单 位 ：元 ／ 方 米 平
标 准 ） 的 通 知 》 ， 提 出从 ２ ０ 年 １ １ ０７ 月 日
业地价 由于 《 国工业用地 出让最低 价 全
根据对 １ 个省辖 市城市 内部 地价 的 ４
监 测可 以发 现 ，辽 宁省城市 内部地 价变 化 呈现两种 状态 。抚顺 、丹东 、阜新、
标 准》 的出台和实施 ，增长 幅度总体上
类Ｉ。 ２４ ２环比 ６ ２７ 定 指 另 ｏｊ ｏ ２ 别 ？ ｏ年．ｏ￣ 指ｏ年 ０年 ｊ 足 指 ｊ ５ 比数 ｏ ０ 比数
综合 １ ７Ｏ５ ０
．
１ ８．８ ０ ２
１ ３Ｏ Ｏ５．
１ ６．７ ０ ６
１ ３０－０ ２
商 用地 誓 ＂０ ６ ｉ７ ０ １ ； １ Ａ 曩 业 ： ０． ０ ６ ９ Ｏ ｅ６ ０ ２ ３
较大 ，营 口、葫芦 岛、丹东 、朝阳等市 增长 幅度 达 到 了２ ％ ０ 以上 。 同时 ，辽 宁
铁 岭等城市 内部地价 变化相对平 稳，增
影响地价的主要因素
影响土地价格的具体因素
1.土地位置。
各种经济和社会活动都根据本身特点对土地位置有不
同的要求。
土地位置的好坏，直接影响土地使用者的经济效益和环境效益。
决定土地好坏的因素有两个方面，一是它的外部性，二是它的内部性。
就
全国来看，各个城市的地理位置是客观存在的，有些城市紧靠港口、海岸，
成为交通枢纽，本身就具有优越的地理位置，这是它的外部性。
从一个
城市内部看，位置主要表现在内部人口、资本集中与规模程度上，这是它的内部性。
土地位置，不论是其外部性或内部性都能直接影响经济效益和环境
效益，进而影响土地价格。
土地位置可以通过投资加以创造和改变，使各具体位置的土地价格不断发生变化。
把物业管理站点加入收藏
夹
（2）土地使用限制。
主要指城市土地规划及使用要求，如土地
用途、建筑密度、高度、容积率、土地使用年限等，这些限制制约了土地使用
效果，因而对土地价格有重要影响。
土地规划与使用要求的不同，
往往使地价出物业管理员现很大差别
（3）基础设施完善程度。
主要指道路交通，上下水管线，邮电通讯，生活配套设施等项目。
基础设施完善，不仅有利于生产经营，而且生
活方便，因此，也直接影响土地价格。
土地经济学第六章
二、西方经济学家对土地价值 与土地价格的理论观点
1 古典价值论：17世纪中叶至于9世纪初，以劳动价 值论为基础
威廉· 配第 亚当· 斯密 李嘉图
2 庸俗价值论：18世纪末至20世纪初，生产要素理论
萨伊 马尔萨斯 马歇尔
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土 地 经 济 学>第五章 地价理论
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一、我国土地价格管理制度
2. 我国土地价格体系
交易地价：是指土地买卖双方按市场交易规 则，在土地市场中实际成交的价格。是已经 实现了的价格。有出让价格、转让价格、租 赁价格、地役价格等。 其他价格：课税价格、抵押价格等。
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一、我国土地价格管理制度
二、西方经济学家对土地价值 与土地价格的理论观点
1. 现代西方经济学家对土地价格分析：以市场价格为基础 土地收益理论
土地价格是土地收益的资本化 土地收益： 正常情况下的、土地处于最佳利用方向时 地纯收益 公式 V = a / r
V —— 土地价格； a —— 土地纯收益； r —— 土地还原率
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土 地 经 济 学>第五章 地价理论
三、地价评估
2. 地价评估的主要方法 市场比较法
公式：PD= PB×A×B×C×D
PD— 待估宗地地价； PB—比较实例宗地地价； A、B、C、D为修正系数：交易情况、交易时间、区域因 素、个别因素等修正。
适用范围：土地交易活跃、土地市场规范
3. 我国土地价格管理的意义
极大地推进了城镇国有土地有偿使用进程， 为土地市场发育奠定了基础； 有效地促进土地资源的优化配置，调控了 土地供求关系； 保障了不同权利主体间的土地收益分配； 显化了土地资产，为国有企业改革注入了 活力。
地价和楼板价计算公式
地价和楼板价计算公式地价和楼板价是房地产开发中非常重要的两个概念，对于开发商和投资者来说，了解地价和楼板价的计算公式是非常重要的。
本文将从地价和楼板价的定义、计算公式以及影响因素等方面进行介绍和分析。
一、地价和楼板价的定义。
地价是指土地的价格，是指土地的交易价格。
地价的高低取决于土地的位置、规划用途、土地面积、土地性质等因素。
地价是房地产开发中的重要成本之一，直接影响到房地产项目的投资回报率。
楼板价是指房屋建筑中楼板的价格，是指在建筑过程中楼板的成本。
楼板价的高低取决于建筑材料的成本、施工工艺、建筑设计等因素。
楼板价是房地产开发中的重要成本之一，直接影响到房屋的销售价格和开发商的利润。
二、地价和楼板价的计算公式。
1. 地价的计算公式。
地价 = 土地面积土地单价。
其中，土地面积是指土地的面积，单位为平方米；土地单价是指每平方米土地的价格，单位为人民币/平方米。
地价的计算公式比较简单，只需要将土地面积乘以土地单价即可得到地价。
2. 楼板价的计算公式。
楼板价 = 楼板面积楼板单价。
其中，楼板面积是指楼板的面积，单位为平方米；楼板单价是指每平方米楼板的价格，单位为人民币/平方米。
楼板价的计算公式也比较简单，只需要将楼板面积乘以楼板单价即可得到楼板价。
三、地价和楼板价的影响因素。
1. 地价的影响因素。
（1）土地位置，地价与土地的位置息息相关，地理位置优越的土地地价往往更高。
（2）土地规划用途，不同规划用途的土地地价也有所不同，商业用地地价往往高于住宅用地。
（3）土地面积，土地面积越大，地价越高。
（4）土地性质，土地的性质也会影响地价，例如农用地的地价一般低于城市建设用地。
2. 楼板价的影响因素。
（1）建筑材料的成本，建筑材料的成本是影响楼板价的重要因素，不同的建筑材料成本不同，会直接影响到楼板价的高低。
（2）施工工艺，施工工艺的不同也会影响楼板价，高级的施工工艺一般会增加楼板价。
（3）建筑设计，建筑设计的复杂程度也会影响到楼板价，复杂的建筑设计一般会增加楼板价。
地价基础知识与估价方法
①交易底价；在土地交易之前参与土地交易的各方， 政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评 估，形成各自底价。 ②基准地价；是政府为管理土地市场，由专业部门、 专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。 ③课税价格；是政府为征收有关土地税收而评定的土 地价格。
按土地价格表示方法可分为
土地总价格：是指一宗土地的整体价格，一般不能反 映土地价格水平的高低。 单位面积地价：又称土地单价，是指单位土地面积的 价格，一般可以反映土地价格水平的高低。 单位面积地价=土地总价格÷土地总面积 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位 建筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映土地价格 水平的高低。 三者之间关系： 楼面地价 = 土地总价格÷总建筑面积 楼面地价 = 土地单价÷容积率
经济因素
包括：位置、基础设施条件、规划限制、 环境质量
个别因素
宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响 的因素 例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、 宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、 土壤肥力、地质条件等
中国土地价格体系
（一）基准地价 （二）标定地价 （三）交易地价 （四）其它价格形式
（四）主要估价原则
合法原则
替代原则 最有效使用原则 估价时点原则 预期收益原则 供需原则 报酬递增递减原则 贡献原则
合法原则
合法原则要求土地估价应以估价对象的合 法权益为前提进行。合法权益包括合法产 权、合法使用、合法处分等方面。
合法原则
合法产权
应以房地产权属证书和有关证件为依据。
周期的影响
土地价格变动受政府调节的影响
二、 土地估价
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王玉武张应标
一、地价的构成因素
地价，一般是指土地交易的价格.地价的构成因素主要包括土地征用费、拆迁安置费、土地开发费和获取土地使用权支付的费用等。
1.土地征用费。
土地征用费是指建设单位为了使用并取得土地所有权，向被征地单位支付的土地补偿费、土地投资补偿费和安置补助三部分总和.
①土地补偿费是建设单位征用农村集体经济组织的土地时，对其原来的土地收益给予的补偿费用，土地补偿费用的多少取决于土地收益和投资收益率两个因素，用公式可表示为:
土地补偿费二土地收益今利息率
②土地投资补偿费，是指建设单位对农村集体经济组织的土地投资损失给予的合理补偿。
对土地投资收益进行补偿的计算公式为:
土绝投宜实接费.土地投资收益+利息率
⑧安置补助费，是建设单位征用土地时，必须妥善安置因土地转让而游离出的劳动力的费用。
安置补助费的多少，应足以保证这批劳动力能够在其他部门充分就业.计算公式为:
劳动力安置补助费，资金装备水平x游离劳动力人数
2.拆迁安置费.拆迁安置费，是城市建设需要拆除被拆迁人所有房屋及地上附属物，而向被拆迁人支付的安置、补偿等费用的总和，包括安置费和补偿费两部分.
①安置费是指拆迁人因拆除被拆迁人使用的房屋而对其进行安置的费用，如安置用房费、搬家费、周转房费、临时设施费、迁建期间营业税等。
②拆迁实偿费，是指拆迁人对拆除被拆迁人房屋及地上附属物的补偿费。
补偿方式可以采取作价补偿和产权调换，作价补偿时可由公式计算补偿费用的大小:拆迁补偿费”重置价万成新x(1士楼层系数土朝向系数士地段系数)x建筑面积+室内设施调节因素
3.土地开发费。
土地开发费主要包括:
①三通一平费，是指临时施工道路，施工用电、用水的安装及平整场地的费用，要根据设计概算计算。
②市政基础设施工程费，是指土地投资中用平整场地、修筑道路、地下管道，园林绿化等基础设施兴建部分的费用。
这一部分投资应通过土地的拍卖、转让而得到补偿。
③利息和税金，利息和税收对于国家来说是一种收人，而对土地开发方来说是一种支出，应到人土地开发费中.
④利润，是土地的增值部分，一部分以所得税形式上缴国家，一部分用于扩大再生产。
4.获取土地使用权支付的费用，是指土地的所有者—国家在把土地的使用权让渡给土地开发企业时收取的一定费用。
这部分费用计人开发后上地有偿转让的价格中.在我国，城镇土地使用价格一般由上述因素构成.但因各级地产市场的经营性质、内容、条件不同，土地价格构成因素也有所不同，在计算地价时应按实际情况加以考虑。
二、地价的影响因素土地价格同其他商品价格一样，并不是一成不变的.从长期
来看，它呈螺旋状上升趋势.但在一定时期，又因受各种因素的影响而波动起伏.地价的影响因素主要有:
第一，地租.地价与地租成正比，假定银行利率不变，地租量越大，地价也越高;反之，
地价越低。
第二，利息率.地价与利息率成反比，在地租量不变的前提F，利息率越高，地价越低;反之，地价就越高。
第三，土地开发的成本。
土地开发成本的大小是决定地价高低的一个重要因素，在土地供求不变的情况下，地价与土地的成本成正比，开发土地的成本越高，地价也越高;反之，地价就越低。
第四，土地供求状况。
地价的起伏与土地供求状况密切相关，经济繁荣时，对土地的需求剧增，地价必然_L涨;经济衰退时，地产市场对土地需求税减，地价必然下跌。
第五，批地的年期。
一般来说，地价与批地年期成正比，年期越长，地价越高;年期越短，地价越低。
第六，有关土地的政策及规定。
国家有关土地的政策及各地的一些规定对地价的影响显而易见。
如土地开发利用政策、低地价政策、土地税收金融政策等，对地价都会产生影响。
关于地积比的规定、土地用途的规定、买地付款条件的规定等，也对地价有着直接或间接的影响。
第七，政治和心理因素.地价的起伏波动也深受某些政治因素和人们的心理因素的影响。
香港地价的涨跌就是一个显著的例子，如1984年中英联合声草签前，香港地价急剧下跌，而草签后却又玉新趋向稳定回升.因此，保持政治、社会的
稳定、经济的繁荣，对地价及地产市场乃至整个地产业的发展都有着重要的作用和积极的
. (作者单位:东北财经大学财经系)
构成土地价格的各个要素。
一般而言，地价由三个部分构成，即地租（包括绝对地租和级差地租）、土地资本和利息额。
土地价格是土地经济价值的反映，这主要表现为地租或土地预期经济效益，所以地租是构成土地价格的主体。
更为明显的是，在城市土地利用中，土地与土地资本（指城市基础设施投资）高度融合，现实生活中很难将两者分开。
在中国，土地资本来源于国家或地方政府的投资。
土地资本的特点：一般是数额大、周期长，因此利息额不能忽略。