影响地价的主要因素

辽宁省地价变化主要影响因素分析

财经论坛辽宁省地价变化主要影响因素分析王东梅摘　要：根据辽宁省地价与房价的关系表明，地价和房价均呈上升趋势，但地价上涨幅度小于房价上涨幅度。

这说明辽宁省房地产市场发展比较合理。

地价的影响因素很多很复杂,地价水平和地价变化趋势受到社会、经济、政策等多方面因素的影响。

从城市土地供需和宏观政策角度选取房地产投资额、市辖区建设用地面积、耕地占用税等10项影响因素,各影响因素对城市土地价格和地价增长率的影响程度很大，研究结论，,地价水平值与地价增长率的影响因素不尽相同,且主导因素差异显著，房地产投资增长是地价上升的直接动力,而地价增长率则主要受城市建设用地面积、房地产投资额的影响较大。

关键词：土地价格　地价动态监测　地价变化DOI:　10.16722/j.issn.1674-537X.2017.01.029一、目的与意义城市地价动态监测体系研究的意义主要表现为如下三方面：一是可以帮助熟悉掌握城市土地价格的变化规律。

此种检测体系主要是基于地价监测点组成的，其可以实时监督相应的土地质量和水平，以及相应的土地利用状况、并在此基础上确定出土地价格变动的成因，预测未来一段时间的发展趋势。

二是有利于提高基准地价更新效率,通过此方面的研究，可以更系统化的采集和汇总相应的土地价格资料，并对地价指数进行方便的监测与更新。

可以提高城市地价的研究效率，对增加基准地价的更新频率也可以起到一定的帮助作用。

三是可以帮助协调城市土地价格，对城市地价的稳定有一定帮助作用。

也可以为城市地价动态监测起到促进作用，并据此来获得其他城市地价动态监测相关的数据信息。

这样各城市就可以根据自身和社会发展需要来制定相应的土地价格管理体系,对提高城市的综合竞争力也有一定的帮助作用。

按照《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资发[2008]51号）及《辽宁省城市地价动态监测工作技术方案》相关的要求，各城市也都制定了相应的土地价格监管体系，城市地价监测的数据主要包括三方面的内容，其一为标准宗地的地价大数据，这种数据可以通过市场调查的方式来获得；二是土地市场交易地价数据，这部分数据也可以基于市场调查获得；三是与地价相关数据，主要来源为统计公报、统计年鉴及政府工作报告等。

地价的构成与影响因素

地价的构成与影响因素地价是指土地的市场价格，它是由各种因素共同影响形成的。

地价的构成与影响因素主要有以下几个方面：1.土地本身特性：土地的位置、面积、形状、地形地势等是影响地价的重要因素。

地理位置优越、土地面积较大、形状规整、地势平坦等特点通常会使地价上升。

2.城市经济因素：城市的经济发展水平、产业结构和发展前景等都会对地价产生较大的影响。

经济发达的城市往往吸引更多的人口流入和资本投入，从而增加了土地的需求和价值。

3.地区资源：土地本身的资源丰富程度及利用价值也会对地价产生较大的影响。

例如，富含矿产资源或者具有农业生产潜力的土地往往比较高价。

4.土地政策和规划：土地政策和规划的变化也会对地价产生影响。

政府的土地使用政策、土地供应政策、土地开发规划等都会对地价形成产生直接或间接的影响。

5.市场需求和供应：市场的需求和供应关系直接决定了地价的高低。

需求大于供应时，地价会上涨；供应大于需求时，地价会下降。

6.土地用途：土地用途的不同也会对地价产生影响。

一些特定用途的土地，如商业用地、住宅用地、工业用地等，根据各自的需求和供应情况，其地价会有所差异。

7.公共基础设施：城市的公共基础设施建设水平也会对地价产生影响。

优质的道路、交通、供水、供电等基础设施会提高土地的使用价值和市场价格。

8.自然环境因素：土地所处的自然环境、景观特色等也是地价产生影响的因素之一、如地处风景名胜区、近水亲近山等地段，其地价会相对较高。

以上是地价的构成和影响因素的主要方面，当然还有其他一些因素也会对地价产生影响。

总体来说，地价的高低是由多种因素综合作用的结果，需要综合考虑各种因素的相互关系。

我国地价上涨的成因分析

我国地价上涨的成因分析近年来，我国城市地价不断上涨，成为媒体和公众关注的焦点。

这一现象引发了广泛的讨论，人们纷纷探讨地价上涨的原因和影响。

本文将对我国地价上涨的成因进行深入分析，以期能够更好地理解和应对这一现象。

首先，我国地价上涨的首要原因是城市化进程的推进。

随着城市化的不断加速，人口集中在城市，对土地的需求急剧增加。

城市土地资源有限，供不应求的情况下，地价不可避免地出现上涨的趋势。

其次，国家政策的调整也是导致地价上涨的重要原因之一、近年来，我国政府出台了多项鼓励投资和发展的政策，这些政策为房地产市场带来了巨大的投资机会，吸引了大量的资金流入房地产市场。

投资热潮使得土地市场供不应求，推动了地价的进一步上涨。

第三，炒房投机的行为也是导致地价上涨的重要原因之一、房地产市场对于投资者而言，是一个高回报、高风险的领域。

投资者借助信贷杠杆和优惠政策，进行炒房操作，使得房价和地价持续攀升。

不少投资者将房地产作为短期投机手段，而非长期持有，这既加剧了房地产泡沫的风险，也推高了地价。

第四，城市规模和发展潜力也是影响地价的重要因素。

一线城市和特大城市由于其较强的经济实力和发展潜力，吸引了大量的投资和人口流入。

这种流动人口的集聚使得这些城市的土地需求大大超过了供应，从而推动了地价的上涨。

第五，土地使用权的制度问题也对地价上涨产生了一定的影响。

在我国，土地使用权属于国家所有，通过出让、租赁等方式进行流转。

然而，土地使用权的获取存在一定的体制性障碍和监管缺失，导致一些房地产开发商通过不正当手段获取土地，垄断土地资源，从而推高地价。

最后，需求和供应的失调也是导致地价上涨的重要因素。

由于城市化进程的加速和经济的快速发展，我国人口净流入城市的趋势相对明显。

而有限的土地资源却无法满足不断增长的需求，导致供需失衡，推高了地价。

综上所述，我国地价上涨的成因是多方面的，涉及经济、政策、市场行为等诸多因素。

政府应积极采取措施，加强土地市场的监管，优化土地供给结构，增加土地供应量，以稳定地价上涨的趋势，并制定合理的土地使用政策，以便更好地平衡城市化进程和土地资源供需矛盾。

地价变动的趋势及规律

地价变动的趋势及规律
地价变动的趋势和规律受多个因素影响，包括城市人口增长、经济发展水平、政府政策、土地供应和需求的平衡等。

1. 城市化趋势：随着城市化进程的推进，人口密度增加，对土地需求增加，地价往往呈现上升趋势。

2. 经济发展水平：经济繁荣时期地价往往上涨，而经济低迷时期地价可能下降。

3. 政府政策：政府政策对地价变动起重要作用。

例如，政府可能通过限制土地供应、调整土地用途和发布土地开发政策等手段来调控地价。

4. 土地供求关系：供求关系是决定地价的关键因素。

如果土地供应紧张、需求大于供应，地价可能上涨。

相反，如果土地供应充足而需求不足，地价可能下降。

5. 地理位置和交通条件：地理位置和交通条件对地价有重要影响。

例如，靠近市中心、交通便利的地区往往更受青睐，地价较高。

总体而言，地价的长期趋势往往是上涨的，但短期内可能会因各种因素而波动。

对于投资者来说，了解地价变动的趋势和规律，可以帮助他们做出更准确的投资决策。

土地市场价格影响因素及管理策略分析

土地市场价格影响因素及管理策略分析摘要：随着当前社会经济水平快速发展，社会各界对于土地资源都更加重视。

土地资源是社会发展的重要自然资源，在发展过程中土地资源的分配以及价格都会直接影响到经济发展和人们生活。

基于此，本文首先阐述了分析土地价格影响因素的意义，接着分析土地价格的具体特征，最后介绍了土地价格的影响因素以及预防调控土地市场价格的措施，希望能给有关人员可供参考之处。

关键词：土地资源；市场价格；影响因素；预防调控1.引言对于土地市场价格来说，国家能够以政策为载体，起到直接影响和宏观调控作用，从而对社会经济进行间接调节与控制。

但是在市场经济体制下，土地价格有着对多方面的影响因素，导致其预防调控存在一定的复杂性与困难性。

因此只有对于这些方面的因素进行控制和管理，才能合理分配和定价土地资源，为经济发展奠定良好基础。

2.土地市场价格影响因素分析意义随着社会发展，人类社会活动也越来越丰富，土地资源被赋予了商品特点，从而有了土地价格。

长久以来，政府都能对土地资源价格进行一定的调节与控制，由国家相关主管部门来进行全国地价的制定。

县级以上政府主管部门管理本区域土地价格。

在城市的发展过程中，土地价格也会有所变动。

当城市经济发展较快时，对于土地资源有着较大的需求，会导致土地价格升高。

近些年来受到经济因素的影响，一些地方政府以偏低价格来进行招商引资，完成经济目标。

但是这种通过降低土地价格来满足短期经济指标的行为是不利于经济稳定性的。

另一方面，地方政府往往将GDP作为经济发展目标，时常有不合理土地定价的问题，虽然低价土地能够增加GDP值，但是也造成了开发商囤地、炒地的问题，导致房地产价格持续走高。

另外，如果片面追求经济增长值，也会导致低价和房价的上涨，形成一种恶性循环的局面，导致经济的稳定性和健康性受到威胁。

因此通过全面分析土地价格的影响因素，通过土地价格的直接与间接管理相结合的手段，以基准和标准地价进行调控，建立科学合理的土地价格机制，从而保障土地资源配置的合理性，这也有利于房地产市场的稳定。

楼面地价怎么算

楼面地价怎么算
楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价/规划容积率。

楼面地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地的地价。

楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。

楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

楼面地价的影响因素有哪些
1、影响地价的一般因素，一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。

2、影响地价的区域因素，区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特征中，对土地价格产生影响的因素。

在对地价的影响中，同一区域因素对不同用途途土地价格影响程度不同，区域因素有的对地价产生直接影响，有的则是间接影响。

3、影响地价的个别因素，个别因素又称为宗地因素，是指宗地自身条件和特征对宗地地价的影响，是在同一地域内，造成各宗地价格之间差异的重要因素。

这里特别说明的是，土地用途不同，同一宗地的各个别因素对地价的影响程
度也不会相同。

4、不同用途土地的地价影响因素，其中包含商业用地、居住用地、工业用地、农用地。

5、在合理的空间环境条件下，容积率越大，建设开发强度越大，土地利用率越高，土地价格越高，但这种增加呈现一种递减的规律。

反映在楼面地价上，一般情况下，容积率越大，楼面地价越小。

但由于地价形成机制的复杂性，这种规律在不同用途、不同区域间又存在着复杂的变化。

地价的影响因素（一）

主要地价影响因素
影响⼟地价格的因素，可按照因素与⼟地的关系及影响范围分为⼀般因素、区域因素和个别因素。

(1)⼀般因素
⼀般因素是指影响⼟地价格的⼀般、普遍、共同的因素。

这些因素对⼟地价格总体⽔平产⽣影响，是决定各个地块⼟地价格的基础。

①⾏政因素
⾏政因素主要是指国家政策对⼟地价格的⼲预。

国家从全社会利益和宏观经济发展⾓度出发，制订有关政策，或推动⼟地的转移，或限制某类⼟地的利⽤等，从⽽达到提⾼⼟地总体利⽤效益的⽬的。

这种⼲预，对⼟地价格影响⾄关重⼤。

影响地价的⾏政因素有：⼟地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和⾏政⾪属变更等。

⼟地制度：包括⼟地所有制和⼟地使⽤制等。

⼟地制度直接制约着⼟地价格的存在、上涨或下跌。

住房制度：住房制度改⾰以取消补贴、实⾏住房商品化为⽬标，从⽽促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。

城市规划：在城市规划中，对⽤途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。

同⼀块⼟地⽤于商业、住宅和⼯业时的地价有很⼤的差异。

⼀般商业⽤地效益，住宅⽤地次之，⼯业⽤地效益最低。

规定⼟地⽤途对维护城市功能分区的完整性、⼟地利⽤总体效益的及⼟地利⽤社会效益与经济效益结合的合理性有重要意义。

容积率：指建筑⽤地中总建筑⾯积与总⽤地⾯积之⽐。

容积率⼤，意味着单位⽤地⾯积上可建的建筑⾯积⼤，可以获取的预期收益⾼，因⽽单位⾯积地价也就⾼；反之则地价也低。

在限制容积率的地区，容积率的⾼低直接影响着所限制地区的地价⾼低。

地价的构成与影响因素

地价的构成与影响因素地价是指土地在市场上的交易价格，是衡量土地价值的一个重要指标。

地价的构成和影响因素多种多样，可以从土地本身的特征、周边环境、市场需求等多个方面进行分析。

1.土地本身的特征：土地的面积、土质、地形等特征对地价有较大的影响。

一般来说，土地面积较大、土质好、地形平整的土地价格较高。

2.周边环境：地理位置、交通便利程度、周边配套设施等都对地价有较大影响。

比如，位于繁华地段、有便捷交通、周边有商业中心、学校、医院等设施的土地价格相对较高。

3.土地用途和规划：土地的用途和规划对地价也有重要影响。

不同用途的土地价格差异很大，比如商业用地、住宅用地、工业用地等。

而且，土地规划的变化也会对地价产生重大影响，比如城市规划调整、土地用途转型等都会导致地价的变化。

4.市场供需情况：市场供求关系是影响地价的主要因素之一、如果土地供应紧缺，需求大于供应，地价会上涨；相反，如果土地供应充裕，需求低于供应，地价会下降。

5.政府政策：政府的土地政策也会对地价产生重要的影响。

政府采取的土地拍卖、土地出让等措施，以及对土地使用权的限制等政策都会对地价产生影响。

上述是地价构成的几个主要因素，接下来我们来详细探讨一下这些因素对地价的影响。

首先，土地本身的特征对地价的影响比较直接明显。

面积较大的土地价格相对较高，因为它的开发利用潜力更大；土质好的土地由于建设的方便性和基础设施建设成本低，价格也相对较高；土地地形平坦有利于建筑的施工，在一些特殊场合也会影响地价。

其次，周边环境对地价的影响也很大。

地理位置好、交通便利的土地价格较高，因为这些地方更容易接触市中心、商业中心等，有更多的商业机会；而且，交通便利对于日常生活也是一个重要的便利条件。

周边的生活配套设施也会对地价产生影响，比如学校、医院、购物中心等。

第三，土地用途和规划对地价的影响也很大。

不同用途的土地价格相差很大，商业用地价格一般较高，因为商业用地更有商业价值；住宅用地价格较为中等，因为住宅用地一般有较大的需求；而工业用地价格相对较低，因为工业用地的利用价值相对较低。

第三节影响地价的自然因素

土地经济学影响地价的自然因素影响地价的自然因素教学目标：正确理解有哪些自然因素影响土地价格，以及这些因素如何影响土地价格。

影响地价的自然因素影响地价的自然因素指的是由自然环境决定的因素，主要包括气候条件、地理变化和自然灾害等。

具体来讲，包括肥力、地质、地形、地势以及地震、洪涝、台风等天然周期性灾害方面的因素。

影响地价的自然因素一、肥力肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生长、繁殖所需养分的能力。

肥力对于农业是极为重要的，但对于其他产业并不重要。

所以，肥力这个因素主要是与农地的价格有关。

对于农地而言，显而易见，土地肥沃，地价就高；相反，土地贫瘠，地价就低。

在农地价格的决定因素中，肥力甚至是最重要的因素。

影响地价的自然因素二、地质条件地质条件决定着土地的承载力。

土地的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。

地价与地质条件关系的实质，是地质条件的好坏决定着建设费用的高低。

建造同样的建筑物，地质条件好的土地，需要的基础建设费用低，从而地价高。

影响地价的自然因素三、地形地势地形是指同一块土地内的地面起伏状况。

地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系。

由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等影响到房地产的开发建设成本或利用价值，从而影响其价格。

一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低。

在其他条件相同时，地势高的房地产价格也高。

影响地价的自然因素三、地形地势地形、地势对土地价格的影响还表现在：在城市，如果人口剧增、工商业发展很快，土地需求增加，而土地向外发展受地形、地势的限制（如四面临山或有河流阻隔），致使城市土地的经济供给不能作适当比例的增加时，必然会使地价普遍高涨。

影响地价的自然因素四、土地面积和形状一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。

土地形状是否规则，对地价也有一定影响。

形状规则的土地主要是指正方形、长方形（但长宽的比例要适当）的土地。

粤港澳大湾区地价动态监测结果表

粤港澳大湾区地价动态监测结果表【实用版】目录一、粤港澳大湾区地价动态监测结果表概述二、粤港澳大湾区地价变化的主要特点三、影响粤港澳大湾区地价的主要因素四、粤港澳大湾区地价变化对区域经济的影响五、未来粤港澳大湾区地价走势预测正文一、粤港澳大湾区地价动态监测结果表概述粤港澳大湾区地价动态监测结果表是对粤港澳大湾区内地价变化情况进行长期监测和分析的研究成果。

该表详细记录了粤港澳大湾区各地区在不同时间段内的地价变化情况，为政府、企业和研究机构提供了宝贵的数据参考，有助于了解粤港澳大湾区地价市场的变化趋势和规律。

二、粤港澳大湾区地价变化的主要特点1.地价总体呈上升趋势：在过去的几年里，粤港澳大湾区的地价总体上呈现上升趋势，这与区域经济发展和城市化进程加快密切相关。

2.不同地区地价差异明显：粤港澳大湾区内地价水平存在明显的地区差异，其中香港地区地价最高，澳门次之，广东省内各地区地价相对较低。

3.地价波动幅度逐渐减小：从监测数据来看，粤港澳大湾区地价的波动幅度呈现逐渐减小的趋势，说明地价市场逐渐趋于稳定。

三、影响粤港澳大湾区地价的主要因素1.政策因素：政府对土地市场的调控政策是影响粤港澳大湾区地价的重要因素，如土地供应政策、房地产调控政策等。

2.经济因素：区域经济发展水平和增长速度对地价产生重要影响。

粤港澳大湾区经济持续繁荣，为地价提供了有力支撑。

3.人口和城市化因素：随着人口不断涌入和城市化进程加快，土地需求持续增加，推高了地价。

4.基础设施建设因素：粤港澳大湾区内基础设施建设的不断完善，如交通、通信等，对地价产生了积极的推动作用。

四、粤港澳大湾区地价变化对区域经济的影响1.促进区域经济发展：地价的持续上升反映了区域经济的活跃和繁荣，有利于进一步推动粤港澳大湾区的经济发展。

2.增加政府财政收入：地价上涨使得土地出让收入增加，为政府提供了更多的财政资源，有助于支持基础设施建设和社会事业发展。

3.影响企业投资决策：地价变化对企业的投资决策产生重要影响。

地价的构成与影响因素

地价的构成与影响因素 The latest revision on November 22, 2020王玉武张应标一、地价的构成因素地价，一般是指土地交易的价格.地价的构成因素主要包括土地征用费、拆迁安置费、土地开发费和获取土地使用权支付的费用等。

1.土地征用费。

土地征用费是指建设单位为了使用并取得土地所有权，向被征地单位支付的土地补偿费、土地投资补偿费和安置补助三部分总和.①土地补偿费是建设单位征用农村集体经济组织的土地时，对其原来的土地收益给予的补偿费用，土地补偿费用的多少取决于土地收益和投资收益率两个因素，用公式可表示为:土地补偿费二土地收益今利息率②土地投资补偿费，是指建设单位对农村集体经济组织的土地投资损失给予的合理补偿。

对土地投资收益进行补偿的计算公式为:土绝投宜实接费.土地投资收益+利息率⑧安置补助费，是建设单位征用土地时，必须妥善安置因土地转让而游离出的劳动力的费用。

安置补助费的多少，应足以保证这批劳动力能够在其他部门充分就业.计算公式为:劳动力安置补助费，资金装备水平x游离劳动力人数2.拆迁安置费.拆迁安置费，是城市建设需要拆除被拆迁人所有房屋及地上附属物，而向被拆迁人支付的安置、补偿等费用的总和，包括安置费和补偿费两部分.①安置费是指拆迁人因拆除被拆迁人使用的房屋而对其进行安置的费用，如安置用房费、搬家费、周转房费、临时设施费、迁建期间营业税等。

②拆迁实偿费，是指拆迁人对拆除被拆迁人房屋及地上附属物的补偿费。

补偿方式可以采取作价补偿和产权调换，作价补偿时可由公式计算补偿费用的大小:拆迁补偿费”重置价万成新x(1士楼层系数土朝向系数士地段系数)x建筑面积+室内设施调节因素3.土地开发费。

土地开发费主要包括:①三通一平费，是指临时施工道路，施工用电、用水的安装及平整场地的费用，要根据设计概算计算。

②市政基础设施工程费，是指土地投资中用平整场地、修筑道路、地下管道，园林绿化等基础设施兴建部分的费用。

旅游用地地价影响因素分析

旅游用地地价影响因素分析摘要：伴随着旅游业的快速发展，大量旅游用地进入土地流转市场。

与工业、商业、住宅用地不同，旅游用地是一种特殊的土地利用类型，其土地价格的确定存在一定的难度。

本文在研究旅游用地的概念及其特性的基础上，对其地价影响因素进行了细致分析，以用于指导旅游用地地价的评估实践，对于旅游用地地价的确定具有重要的理论与现实意义。

关键词：旅游用地；地价；影响因素旅游业被誉为“无烟产业”和“朝阳产业”，旅游业的健康发展不但可以拉动内需、增加创汇、调整产业结构、促进社会就业与文化建设，而且更能有力地促进地区经济的繁荣与社会发展，快速提高当地人民的物质生活水平。

鉴于此，我国许多地区都把旅游业定位于主导或支柱产业，纷纷实施旅游发展战略，各种旅游开发与建设项目如火如荼地展开。

土地是旅游业赖以生存与发展的基础，任何旅游资源都必须以土地为物质载体。

伴随着旅游业的高速发展，以旅游风景区为主的建设开发、企业改制、建设项目招商引资等过程中的土地交易也日渐繁荣，旅游用地交易市场开始活跃。

但是，旅游用地是一种特殊的土地利用类型，有关此类用地的评估还处于探索阶段，其土地价格或难以估算，或不能正确反映市场价格，与其真实价格偏离太远。

因此，明确旅游用地地价影响因素，并进行地价评估方法的探讨成为旅游景区地价确定的关键。

一、旅游用地的概念及特性(一)旅游用地概念的界定随着旅游业的蓬勃发展，关于旅游用地的研究早就成为众多学者关注的热点，但旅游用地作为一种新的土地利用方式，就其定义，还没有形成统一的规定与提法，在2007年8月10日，国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合发布《土地利用现状分类》中，只提及风景名胜设施用地，对旅游用地也未作具体归类。

但是，关于旅游用地的定义却十分丰富。

朱德举在《土地评价》中认为，旅游用地是旅游地内最基本、最广泛的具有旅游功能的各种因素的组合；毕宝德在《土地经济学》中认为，旅游用地就是旅游业用地，即在旅游地内为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、探险、猎奇、考察研究等活动的土地，其实质是旅游景区内的土地利用与功能布局。

影响地价的主要因素

影响土地价格的具体因素
1.土地位置。

各种经济和社会活动都根据本身特点对土地位置有不
同的要求。

土地位置的好坏，直接影响土地使用者的经济效益和环境效益。

决定土地好坏的因素有两个方面，一是它的外部性，二是它的内部性。

就
全国来看，各个城市的地理位置是客观存在的，有些城市紧靠港口、海岸，
成为交通枢纽，本身就具有优越的地理位置，这是它的外部性。

从一个
城市内部看，位置主要表现在内部人口、资本集中与规模程度上，这是它的内部性。

土地位置，不论是其外部性或内部性都能直接影响经济效益和环境
效益，进而影响土地价格。

土地位置可以通过投资加以创造和改变，使各具体位置的土地价格不断发生变化。

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（2）土地使用限制。

主要指城市土地规划及使用要求，如土地
用途、建筑密度、高度、容积率、土地使用年限等，这些限制制约了土地使用
效果，因而对土地价格有重要影响。

土地规划与使用要求的不同，
往往使地价出物业管理员现很大差别
（3）基础设施完善程度。

主要指道路交通，上下水管线，邮电通讯，生活配套设施等项目。

基础设施完善，不仅有利于生产经营，而且生
活方便，因此，也直接影响土地价格。

地价降低原因分析报告模板

地价降低原因分析报告模板摘要地价的变化是土地经济中的重要指标之一，也直接影响到城市规划和房地产市场的发展。

本报告通过对城市土地利用和房地产市场的分析，探讨了地价降低的原因和对经济、市场和社会的影响。

背景地价受多重因素的影响，包括政策、需求、供应、投资和市场环境等因素。

近年来，一些城市的地价出现了下降的趋势，引起了市场和政府的关注。

为进一步了解地价下降的原因和影响，本报告对各个因素进行了分析和研究。

原因分析政策因素政策是影响地价的重要因素之一，市场的政策制定者可以通过土地政策和房地产政策来引导市场供求关系。

在国家经济政策的调控下，以房地产调控政策为主要手段的土地调控政策出台，导致了一些城市的土地市场降温。

政策措施的调整和落实可能会导致地价的上升或下降。

需求因素城乡建设用地、经济发展、人口增长等需求因素会对土地市场和地价产生直接影响。

随着经济和人口增长逐步放缓，城市土地供需关系发生变化，一些城市房价和地价均未能恢复上升趋势。

供应因素当出现供大于求的情况时，市场价格就会下降，土地市场也不例外。

在一些城市，土地供应过剩的情况比较明显，政府出台了多项政策控制供应，导致土地市场出现了下跌趋势。

投资因素土地买卖和房地产市场的投资行为直接影响到地价的变化。

在一些城市，土地市场的投资环境恶化，导致土地市场价格调整，直接影响着地价的形成。

此外，土地市场的投资热点和投资对象的变化也会产生一定的影响。

影响评价地价的下降将对经济和社会产生一系列的影响。

经济影响地价与土地利用和房地产市场的密切关系直接影响到各行各业的发展。

地价下降将直接影响土地的利用和产业的发展，并影响到市场预期和投资信心。

地价下跌也可能导致市场供需结构的失衡，进而影响相关行业的发展。

市场影响地价下跌会对房地产市场的价格和销售情况产生直接影响。

在短时间内，地价下跌可能对房地产市场的需求和消费行为产生一定的调整。

此外，市场整体情绪对于房地产市场的长期走势也有着重要的作用。

大中城市基准地价分析

大中城市基准地价分析随着城市化进程不断加速，大中城市基准地价一直是各界关注的焦点。

基准地价是指土地经过评估后确定的在一定期间内的平均交易价格。

由于大中城市的土地资源有限，使得基准地价成为各类土地开发与利用活动的重要参考指标。

本文将从土地供求、发展规划和经济环境三个方面对大中城市基准地价进行分析。

首先，土地供求是影响大中城市基准地价的主要因素之一、随着城市化进程的不断推进，大中城市的人口密度越来越高，土地供应日益紧张。

由于土地的稀缺性，使得土地供求关系日益紧张，经济学中的供求理论在基准地价分析中得到了广泛应用。

当土地供应不足以满足市场需求时，基准地价往往会上涨；反之，当土地供应过剩时，基准地价则可能会下降。

其次，城市发展规划对于大中城市基准地价的影响也十分重要。

城市规划部门会进行区域划分和用地用途规划，合理调配土地资源，引导城市发展方向。

对于发展潜力较大的区域，规划部门可能会集中投入资源进行基础设施建设和城市更新，从而推动当地的发展，并在一定程度上影响基准地价。

同时，城市规划的科学性和灵活性也是影响基准地价的重要因素。

合理的城市规划能够提高土地的使用效率，促进土地的价值提升，进而影响基准地价的水平。

最后，经济环境是影响大中城市基准地价的重要因素。

经济环境的好坏直接关系到土地价值和基准地价的变化。

一般来说，经济繁荣的城市往往土地价值较高，基准地价也相应上涨；相反，经济不景气的地区土地价值较低，基准地价也可能会下降。

此外，政府的土地政策也会对基准地价产生重要影响。

政府通过调整供地计划、土地出让方式等手段，来引导土地市场发展，从而影响基准地价。

政府的相关政策，如住房、土地、税收等，也会对基准地价产生一定的影响。

综上所述，大中城市基准地价受到土地供求、发展规划和经济环境等因素的共同影响。

了解和研究这些因素的变化和影响对于准确判断基准地价的走向和变化趋势具有重要意义。

只有在充分了解土地市场的基本情况，并结合城市的发展规划和经济环境，才能更好地预测大中城市基准地价的变化，为土地开发和利用提供科学依据。

土地经济学第六章

二、西方经济学家对土地价值与土地价格的理论观点
1 古典价值论：17世纪中叶至于9世纪初，以劳动价值论为基础
威廉· 配第亚当· 斯密李嘉图
2 庸俗价值论：18世纪末至20世纪初，生产要素理论
萨伊马尔萨斯马歇尔
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土地经济学>第五章地价理论
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一、我国土地价格管理制度

2. 我国土地价格体系

交易地价：是指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。是已经实现了的价格。有出让价格、转让价格、租赁价格、地役价格等。其他价格：课税价格、抵押价格等。
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一、我国土地价格管理制度

二、西方经济学家对土地价值与土地价格的理论观点
1. 现代西方经济学家对土地价格分析：以市场价格为基础土地收益理论
土地价格是土地收益的资本化土地收益：正常情况下的、土地处于最佳利用方向时地纯收益公式 V = a / r
V —— 土地价格； a —— 土地纯收益； r —— 土地还原率
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土地经济学>第五章地价理论
三、地价评估
2. 地价评估的主要方法市场比较法
公式：PD= PB×A×B×C×D
PD— 待估宗地地价； PB—比较实例宗地地价； A、B、C、D为修正系数：交易情况、交易时间、区域因素、个别因素等修正。
适用范围：土地交易活跃、土地市场规范
3. 我国土地价格管理的意义

极大地推进了城镇国有土地有偿使用进程，为土地市场发育奠定了基础；有效地促进土地资源的优化配置，调控了土地供求关系；保障了不同权利主体间的土地收益分配；显化了土地资产，为国有企业改革注入了活力。

地价影响因素分析

二、地价影响因素分析㈠一般因素1、地理位置平阴县是省会济南的市郊县，属沿海经济开放区，总面积826平方公里，辖7镇4乡，345个行政村，35万人。

平阴地理位置优越，交通、通讯便利。

地处东经116°23′至116°37′，北纬36°01′至36°23′。

位于济南、泰安、聊城三地市的结合部，是华北与中原、山东半岛与内陆地区进行经济贸易的必经之地，历史上就是重要的商品集散地和物资中转站，今天已成为济南向鲁西南辐射的重要窗口，105、220两条国道和014省道贯穿全境，与京沪、京九两大动脉相连，县、乡道路全部实现柏油化。

通讯实现了传输光缆化、交换程控化，全县万门程控电话和移动电话并入国际通讯大网，实现了村村通电话。

孝直镇位于平阴县东南部，距县政府20公里。

东与肥城市桃园镇、王庄镇相接，北与平阴县孔村镇交界，西与平阴县洪范池镇接壤，南与东平县梯门乡、大羊乡相连。

全镇总面积143平方公里，2.2万户，7万人，人口密度438人/平方公里，辖64个行政村，耕地面积11.9万亩。

境内地势西高东低，西部为山区，中东部为平原。

主要的越境河为汇河。

105国道、济广高速贯穿全境并留有出口，交通便利，是省级开发区山东平阴工业园南区所在地。

2、行政区划辖7镇4乡，345个行政村，37万人。

泰山余脉纵贯县境中部，西部和北部有黄河流经，南部有山东省第二大淡水湖东平湖润泽，平均海拔35．5米。

地势南高北低，中部隆起。

主要地貌类型分为四种：山地占总面积的30.60%；丘陵占总面积的33.30%；平原占总面积的24%；洼地占总面积的11.175%。

孝直镇总面积143平方公里，2.2万户，7万人，辖64个行政村，耕地面积11.9万亩。

3、自然条件平阴县属暖温带半湿润区大陆性季风气候，其特点是：气候温和，四季分明。

冬季寒冷少雪雨，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋高气爽温差大，有利于作物的生长发育。

本地光照资源丰富，日照时数长，光照充足，有利于作物的光合作用。

如何测算招拍挂土地的地价

如何测算招拍挂土地的地价测算招拍挂土地的地价是一个复杂的过程，需要考虑多个因素。

下面将介绍其中几个主要的因素和方法。

首先，用地定位是测算地价的重要因素之一、用地定位是指明确土地的使用目的和功能。

不同的用地定位对土地价值有着不同的影响。

例如，商业用地的地价通常较高，而住宅用地的地价相对较低。

因此，首先要明确土地的用途和功能，以便确定相应的地价。

其次，土地位置也对地价产生重要影响。

地理位置优越的土地通常具有较高的地价。

例如，位于城市中心或交通便利的地段往往地价较高，因为这些地区更容易吸引商业或住宅开发。

相反，偏远地区的土地地价较低，因为其开发潜力相对较小。

此外，市场需求也是地价确定的一个关键因素。

土地供求关系的变化将直接影响地价。

如果一些地区的土地供应量少于需求量，地价就会上涨。

相反，如果供应过剩，则地价可能下跌。

因此，在测算地价时，需要考察当地的市场需求情况，包括人口增长率、经济发展情况和土地供应政策等因素。

此外，还有一些其他因素也会对地价产生影响。

例如，土地的产权状况、土地权属的清晰性、土地的地形和土地的质量等因素都会对地价产生影响。

一般来说，土地的产权越清晰，地形越平坦，土地质量越好，地价通常越高。

根据上述因素，测算招拍挂土地的地价可以采用多种方法。

下面介绍两种常见的方法。

第一种方法是市场比较法。

该方法通过比较相似土地的交易价格，得出一个参考价格。

这种方法适用于土地市场较为成熟、交易频繁的地区。

通过找到与待测算土地相似的土地交易案例，并分析这些案例的交易价格、用途、位置等因素，可以得出对待测算土地地价的估算。

第二种方法是收益法。

该方法是根据土地的潜在收益来测算地价。

这个方法适用于商业用地等具有明确收益预期的土地。

该方法需要根据土地的用途和地区的现有市场情况，预测土地的潜在收益，并根据该收益预测计算出地价。

综上所述，测算招拍挂土地的地价是一个复杂的过程，需要考虑多个因素。

用地定位、土地位置、市场需求等因素都会影响地价。