城市地价的影响因素

城市地价的影响因素

伴随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，地价作为土地市场运作的重要信息和价值判断标准，在现实土地经济生活中的核心地位，在调节城市土地利用、优化土地资源配置方面的作用日趋明显。在城市规模日益扩大的今天，土地资源显得越来越紧张，土地价格也越来越高，研究土地价格的现状及影响因素对城市未来的可持续发展具有重要意义。基于此本文就以临沂市为例对城市地价的影响因素进行浅析。

标签：城市地价；影响因素；临沂市

1、引言

土地不同于一般的劳动产品，土地价格不完全是人类劳动的体现。关于土地价格的实质，马克思在资本论中作了精彩的论述，他指出：“实际上，支付的价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。依据这一论点，段正梁提出了自己的解释，即土地的使用价值，它是土地供给与需求共同作用的结果。对于已开发利用的土地，由于经过人工改造，投入大量人类劳动（包括物化劳动和活劳动），在此过程中创造新的使用价值。因此，已开发利用的土地不同于未开垦的、自然形态的土地，地价除了为土地所有权而支付的部分货币外，还包括为投入人类劳动另行支付一部分货币。前一种价格称之为土地资源价格，后一种价格称之为土地资本价格或土地资产价格。

2、临沂市城市地价现状分析

为主动适应市场形势变化，积极释放地价信号，有效调动市场需求，临沂日前对建设用地地价有关政策进行调整完善，促进土地市场平稳健康发展。

为提高基准地价的针对性、现势性，充分发挥地价对市场的调控作用，临沂市决定对中心城区及部分外延镇现行基准地价进行局部调整优化。城区商业住宅用地一、二、三级基准地价保持不变，四、五、六、七级基准地价统一下调10%；对兰山区义堂镇、白沙埠镇、枣园镇，高新区马厂湖镇，临沂经济技术开发区梅埠办事处、朝阳办事处，河东区汤头办事处范围内商业住宅用地的基准地价，统一下调10%。

2015年临沂市地价与房价的关系表明，地价和房价均呈上升趋势。2015年，从房地产销售情况看：全市房地产开发投资完成190.7亿元，增长20.5%。按照用途分，住宅开发完成投资140亿元，增长16.7%；商业营业用房完成投资29.4亿元，增长51.6%；其它完成投资21.3亿元，增长12.6%。全年商品房销售面积640.4万平方米，增长39.5%。商品房销售额136亿元，增长66.4%。

同时，临沂市决定从现在开始，暂缓执行2014年1月1日起执行的中心城区商业住宅用地五级最低限价标准，适度降低项目拿地门槛，促进土地市场平稳

健康发展。

针对临沂市物流仓储项目用地需求日益增多的现状，根据住建部、国土资源部有关物流仓储用地政策，临沂市决定对物流仓储用地按照工矿仓储用地中的仓储用地基准地价进行评估；定价时按照不低于宗地成本、不低于评估地价确定宗地出让起始价；土地登记时按照仓储用地办理，妥善处理住建部、国土资源部物流仓储用地分类衔接和出让定价问题。

3、临沂市城市地价的影响因素分析

3.1人口因素

人的数量和素质直接决定土地的需求，具体表现为人口数量、人口密度和素质三个方面。人口数量与土地价格成正相关关系，人口密度是人口数量的相对指标，人口密度高的地区，一般表示土地的供给相对缺乏，供不应求，地价水平较高；同时，人口密度高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，因而提高土地价格。社会文明、人口平均文化程度、居民的修养也能间接地影响土地价格。居民素质较高的地区，居住环境也力求宽敞舒适，地价水平一般趋高；居民素质较低的地区，组成复杂，地价相对较低，尤其居住用地的地价会更低。临沂市近年得到快速发展，城市化进程加快，城市规模也不断扩大，人口不断增加。

3.2经济状况因素

临沂市经过五十多年的建设，特别是改革开放以来，经济发展步入了崭新阶段。目前，临沂市的国内生产总值和国民收入各占全省的1/3，财政收入、社会商品零售总额各占50%以上。临沂市由于地形限制，能利用的土地十分有限，这一客观的自然约束条件也无形中促进了土地价格的上涨。随着临沂市经济发展，人们的收入和储蓄都会增加，由此形成了城市人口对土地需求的购买力，城市居民通过购买商品住房而对城市土地形成的间接需求，再加上土地的供给有限，这也间接的提高城市地价水平。

3.3政策法规因素

在2008年以前，国家在房地产方面的政策均较为有利，随之出台大量的优惠政策促进房地产业的兴盛。但从2008年以后，许多城市开始出现房地产泡沫，特别是沿海的一些大城市，房地产泡沫化极为严重。国家开始颁布一系列的政策抑制房地产业的快速发展。2008年8月，央行、银监会联合发布的《关于金融促进节约集约用地的通知》，2010年1月，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，3月发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。这些政策的提出，在很大程度上限制了房地产业的发展，同时也影响了城市地价的变化。临沂市作为新兴的城市，正处于城市化急速发展的阶段，由此促进房地产业正处于快速发展时期。

4、结语

综上所述，临沂市地价上升的原因主要是：第一，2012年下半年以来，我国宏观经济运行整体放缓，经济增速继续回落，临沂市表现不明显。第二，供给方面，由于地方政府追求土地收入，寄希望于通过房地产业拉动本地经济增长，以及完成土地供给计划的压力，下一阶段各地土地供给的力度应会进一步加大。在土地市场供给与需求两方面都趋升的力量作用下，土地市场的交易面积会有所增加，土地价格可能会出现一定程度的上升。第三，从投资方面看，由于經济复苏尚不稳固、经济增长对住房市场的依赖仍较大，因而政府短期内并没有大力抑制住房投机的政策空间，甚至在经济增长低于预期时，政府还可能进一步加大住房需求刺激力度。

参考文献：

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