土地评估地价影响因素系数表的编写案例
2016土地估价师案例分析：农用地地价修正系数表的主要内容和编制方法
2016土地估价师案例分析：农用地地价修正系数表的主要内容和编制方法一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、税收主要通过规定不同的税种、税率和（）等，来调节经济利益和经济行为。
A．税制B．税法C．税目D．税额2、某宗地采用四种估价方法得到的试算价格分别是331元／㎡,313元／㎡、354元／㎡、294元／㎡，根据分析取各试算价格的中位数作为最终结果，则采用中位数方法确定的最终估价结果为元／㎡。
A：322B：323C：324D：331E：时间因素3、国家能源、交通、水利、军事设施等重点项目选址确实无法避开基本农田的必须经__批准方可征用。
A．县级人民政府B．市级人民政府C．省级人民政府D．国务院4、某大型百货商城临街宽15m，进深100m，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有。
A：宽深比修正B：区位修正C：用途修正D：出让方式修正E：时间因素5、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，以作为限差。
A：中误差B：两倍中误差C：三倍中误差D：以上均不对E：土地6、有一宗土地，土地使用年期有限且为3年，土地每年的纯收益为2000元/m2，土地还原率为20%，那么该宗土地的地价为__元/m2。
A．2000B．4213D．22137、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号)规定，各级土地行政主管部门要切实转变对土地估价行业的管理方式，建立__制度，进一步加强对土地估价机构的监管。
A．初审B．审批C．抽查D．备案8、当房地产市场需求和供给同时减少时，则均衡价格。
A：不变B：下降C：上升D：不确定E：土地9、土地开发整理规划是土地利用总体规划的深化和补充，也是土地利用总体规划的重要组成部分，其中，省级土地开发整理规划的内容包括__。
A．分析土地开发整理的背景与条件B．分类分期测算规划期内土地开发整理投入量C．估算土地开发整理的投资D．制定实施规划的政策措施E．提出土地开发整理的总体安排10、新《企业所得税法》规定的税率，小型微利企业减按（）征收。
宗地地价影响因素及修正系数表
Ⅰ级商业用地宗地地价影响因素指标说明表因素说明修正因素优劣程度说明优较优一般较劣劣区域因素商服繁华影响度距市级区商服中心距离（米）100 100-200 200-400 400-600 ＞600公交便捷度400米以内公交线路数量＞5 5 4 3 3对外交通便利度距对外交通站点或者干线通行点的距离（米）＜150 150-300 300-500 500-700 ＞700基础设施完善度供水区片内供水保证率100％，除因检修之外过去的半年未曾停水区片内供水保证率99％以上，除因检修之外过去的半年曾停水1次区片内供水保证率98％以上，除因检修之外过去的半年曾停水2次区片内供水保证率97％以上，除因检修之外过去的半年曾停水3次区片内供水保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾停水3次以上排水区片内排水保证率100％，过去的半年未曾出现堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率99％以上，过去的半年曾出现1次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率98％以上，过去的半年曾出现2次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％，过去的半年曾出现3次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％以下，过去的半年曾出现3次以上堵塞或者涌冒现象供暖区片内供暖保证率100％除因检修之外过去的1个供暖期内未曾出现停暖现象区片内供暖保证率99％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖1次，且未超过12小时区片内供暖保证率98％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖2次，或累计停暖超过12小时不足18小时区片内供暖保证率97％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖3次，或累计停暖超过18小时不足24小时区片内供暖保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾3次以上停暖，或累计停暖超过24小时供电区片内供电率100%，除因检修之外过去的半年内未曾出现供电中断现象区片内供电保证率99%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现1区片内供电保证率98%以上，除因检修之外过去的半年内区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内1次供电中断，且未超过6小时曾出现2次供电中断，或累计中断超过6小时不足12小时次供电中断，或累计中断超过12小时不足18小时曾出现3次供电中断，或累计中断超过18小时公用设施完善备度300米内公用设施较多，高等级设施较多400米内公用设施数量较多，高等级设施数量一般400米内公用设施数量一般，有个别高等级设施500米内高等级设施数量较少，没有高等级设施600米内公用设施数量少，没有高等级设施人口密度流动人口很多，固定人口大于3万人／平方公里流动人口多，固定人口大于万人／平方公里流动人口较多，固定人口大于万人／平方公里流动人口一般，固定人口大于万人／平方公里流动人口较少，固定人口小于万人／平方公里发展潜力拆迁改造余地很大拆迁改造余地较大拆迁改造余地一般拆迁改造余地较小拆迁改造余地很小高级商务聚集度在同级别中商业聚集程度非常高在同级别中商业聚集程度比较高在同级别中商业聚集程度一般在同级别中商业聚集程度较低在同级别中商业聚集程度低规划影响度几乎不受规划限制的影响个别方面受规划限制的影响部分地方规划限制的影响较多地方受规划限制的影响很多方面受规划限制的影响个别因素临路类型临生活型主干且没有通行限制临生活型主干但有通行限制，或者临混合型主干临次干道且没有通行限制，或者临交通型主干道临次干道但有通行限制临次干道以下道路临街形式至少两面临主干道至少一面临主干道一面临次干道至少一面临主干道，或者两面临次干道至少一面临次干道，或者两面临巷道临次干道以下道路宽深比＞因素说明修正因素优劣程度说明2优较优一般较劣劣区域因素商服繁华影响度距市级区商服中心距离（米）＜150 150-300 300-500 500-800 ＞800公交便捷度400米以内公交线路数量＞5 5 4 3 ＜3对外交通便利度距对外交通站点或者干线通行点的距离（米）＜200 200-400 400-600 600-800 ＞800基础设施完善度供水区片内供水保证率100％，除因检修之外过去的半年未曾停水区片内供水保证率99％以上，除因检修之外过去的半年曾停水1次区片内供水保证率98％以上，除因检修之外过去的半年曾停水2次区片内供水保证率97％以上，除因检修之外过去的半年曾停水3次区片内供水保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾停水3次以上排水区片内排水保证率100％，过去的半年未曾出现堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率99％以上，过去的半年曾出现1次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率98％以上，过去的半年曾出现2次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％，过去的半年曾出现3次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％以下，过去的半年曾出现3次以上堵塞或者涌冒现象供暖区片内供暖保证率100％除因检修之外过去的1个供暖期内未曾出现停暖现象区片内供暖保证率99％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖1次，且未超过12小时区片内供暖保证率98％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖2次，或累计停暖超过12小时不足18小时区片内供暖保证率97％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖3次，或累计停暖超过18小时不足24小时区片内供暖保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾3次以上停暖，或累计停暖超过24小时供电区片内供电率100%，除因检修之外过去的半年内未曾出现供电中断现象区片内供电保证率99%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现1次供电中断，且未超过6小时区片内供电保证率98%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现2次供电中断，或累计中断超过6小时不足12小时区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3次供电中断，或累计中断超过12小时不足18小时区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3次供电中断，或累计中断超过18小时3公用设施完善备度400米内公用设施较多，高等级设施较多500米内公用设施数量较多，高等级设施数量一般600米内公用设施数量一般，有个别高等级设施700米内高等级设施数量较少，没有高等级设施800米内公用设施数量少，没有高等级设施人口密度流动人口很多，固定人口大于万人／平方公里流动人口多，固定人口大于万人／平方公里流动人口较多，固定人口大于万人／平方公里流动人口一般，固定人口大于万人／平方公里流动人口较少，固定人口小于万人／平方公里发展潜力拆迁改造余地很大拆迁改造余地较大拆迁改造余地一般拆迁改造余地较小拆迁改造余地很小高级商务聚集度在同级别中商业聚集程度非常高在同级别中商业聚集程度比较高在同级别中商业聚集程度一般在同级别中商业聚集程度较低在同级别中商业聚集程度低规划影响度几乎不受规划限制的影响个别方面受规划限制的影响部分地方规划限制的影响较多地方受规划限制的影响很多方面受规划限制的影响个别因素临路类型临生活型主干且没有通行限制临生活型主干且有通行限制，或者临混合型主干临次干道且没有通行限制，或者临交通型主干道临次干道但有通行限制临次干道以下道路临街形式至少两面临主干道至少一面临主干道一面临次干道至少一面临主干道，或者两面临次干道至少一面临次干道，或者两面临巷道临次干道以下道路宽深比＞级商业用地基准地价修正系数表修正系数权重值修正因素优劣程度优较优一般较劣劣4﹣﹣区域因素商服繁华影响度0﹣﹣交通条件公交便捷度0 ﹣﹣对外交通便利度0 ﹣﹣基础设施完善度供水0 ﹣﹣排水0 ﹣﹣供暖0 ﹣﹣供电0 ﹣﹣公用设施完备度0 ﹣﹣人口状况人口密度0 ﹣﹣发展潜力0 ﹣﹣高级商务聚集度0 ﹣﹣规划影响度0 ﹣﹣5个别因素临路类型0 ﹣﹣临街形式0 ﹣﹣宽深比0 ﹣﹣Ⅱ级商业用地基准地价修正系数表修正系数权重值修正因素优劣程度优较优一般较劣劣﹣﹣区域因素商服繁华影响度0﹣﹣交通条件公交便捷度0 ﹣﹣6对外交通便利度0 ﹣﹣基础设施完善度供水0 ﹣﹣排水0 ﹣﹣供暖0 ﹣﹣供电0 ﹣﹣公用设施完备度0 ﹣﹣人口状况人口密度0 ﹣﹣发展潜力0 ﹣﹣高级商务聚集度0 ﹣﹣规划影响度0 ﹣﹣个别因素临路类型0 ﹣﹣临街形式0 ﹣﹣宽深比0 ﹣﹣7Ⅲ级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表因素说明修正因素优劣程度说明优较优一般较劣劣区域因素商服繁华影响度距市级区商服中心距离（米）﹤200 200-400 400-600 600-900 ＞900公交便捷度400米以内公交线路数量＞4 4 3 2 <2对外交通便利度距对外交通站点或者干线通行点的距离（米）＜200 200-400 400-600 600-900 ＞900基础设施完善度供水区片内供水保证率100％，除因检修之外过去的半年未曾停水区片内供水保证率99％以上，除因检修之外过去的半年曾停水1次区片内供水保证率98％以上，除因检修之外过去的半年曾停水2次区片内供水保证率97％以上，除因检修之外过去的半年曾停水3次区片内供水保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾停水3次以上排水区片内排水保证率100％，过去的半年未曾出现堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率99％以上，过去的半年曾出现1次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率98％以上，过去的半年曾出现2次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％，过去的半年曾出现3次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％以下，过去的半年曾出现3次以上堵塞或者涌冒现象8供暖区片内供暖保证率100％除因检修之外过去的1个供暖期内未曾出现停暖现象区片内供暖保证率99％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖1次，且未超过12小时区片内供暖保证率98％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖2次，或累计停暖超过12小时不足18小时区片内供暖保证率97％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖3次，或累计停暖超过18小时不足24小时区片内供暖保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾3次以上停暖，或累计停暖超过24小时供电区片内供电率100%，除因检修之外过去的半年内未曾出现供电中断现象区片内供电保证率99%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现1次供电中断，且未超过6小时区片内供电保证率98%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现2次供电中断，或累计中断超过6小时不足12小时区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3次供电中断，或累计中断超过12小时不足18小时区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3次供电中断，或累计中断超过18小时公用设施完善备度400米内公用设施数量较多，高等级设施数量一般400米内公用设施数量一般，有个别高等级设施500米内高等级设施数量较少，没有高等级设施600米内公用设施数量少，没有高等级设施800米内没有公用设施人口状况人口密度流动人口较多，固定人口大于万人／平方公里流动人口一般，固定人口万人／平方公里流动人口较少，固定人口万人／平方公里流动人口少，固定人口万人／平方公里固定人口小于人／平方公里环境条件环境质量优劣度500米内有1污染源450米内有1个污染源400米内有1个污染源350米内有1个污染源300米内有1个污染源绿地覆盖度绿化率大于40% 绿化率35-40% 绿化率30-35% 绿化率25-30% 绿化率小于25%发展潜力符合规划发展方向，拆迁改造余地很大符合规划发展方向拆迁改造余地较大符合规划发展方向拆迁改造余地一般不完全符合规划发展方向，拆迁改造余地较小不符合规划发展方向，拆迁改造余地很小规划影响度几乎不受规划限制的影响个别方面受规划限制的影响部分地方规划限制的影响较多方面受规划限制的影响很多方面受规划限制的影响个别因素临路类型临生活型主干且没有通行限制临生活型主干但有通行限制，或者临混合型主干临次干道且没有通行限制临次干道但有通行限制，或者临交通型主干道临次干道以下道路9临街形式至少两面临主干道至少一面临主干道一面临次干道至少一面临主干道，或者两面临次干道至少一面临次干道，或者两面临巷道临次干道以下道路Ⅲ住宅用地基准地价修正系数表修正系数权重值修正因素优劣程度优较优一般较劣劣﹣﹣区域因素商服繁华影响度0﹣﹣交通条件公交便捷度0 ﹣﹣对外交通便利度0 ﹣﹣基础设施完善度供水0 ﹣﹣排水0 ﹣﹣供暖0 ﹣﹣10供电0 ﹣﹣公用设施完备度 2..8 0 ﹣﹣人口状况人口密度0 ﹣﹣发展潜力0 ﹣﹣高级商务聚集度0 ﹣﹣规划影响度0 ﹣﹣个别因素临路类型0 ﹣﹣临街形式0 ﹣﹣宽深比0 ﹣﹣工业用地宗地地价影响因素指标说明表11影响因素说明修正因素优劣程度优较优一般较劣劣区域因素对外交通便利度距对外交通站点或者干线通行点的距离＜500 500-800 800-1000 1000-1500 ＞1500基础设施完善度供水区片内供水保证率100％，除因检修之外过去的半年未曾停水区片内供水保证率99％以上，除因检修之外过去的半年曾停水1次区片内供水保证率98％以上，除因检修之外过去的半年曾停水2次区片内供水保证率97％以上，除因检修之外过去的半年曾停水3次区片内供水保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾停水3次以上排水区片内排水保证率100％，过去的半年未曾出现堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率99％以上，过去的半年曾出现1次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率98％以上，过去的半年曾出现2次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％，过去的半年曾出现3次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％以下，过去的半年曾出现3次以上堵塞或者涌冒现象供暖区片内供暖保证率100％除因检修之外过去的1个供暖期内未曾出现停暖现象区片内供暖保证率99％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖1次，且未超过12小时区片内供暖保证率98％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖2次，或累计停暖超过12小时不足18小时区片内供暖保证率97％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖3次，或累计停暖超过18小时不足24小时区片内供暖保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾3次以上停暖，或累计停暖超过24小时供电区片内供电率100%，除因检修之外过去的半年内未曾出现供电中断现象区片内供电保证率99%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现1次供电中断，且未超过6小时区片内供电保证率98%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现2次供电中断，或累计中断超过6小时不足12小时区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3次供电中断，或累计中断超过12小时不足18小时区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3次供电中断，或累计中断超过18小时环境质量优劣度800米内有1个污染源，700米内有1个污染源600米内有1个污染源500米内有1个污染源400米内有1个污染源12自然条件优劣度自然地势平坦，没有地质灾害威胁自然地势较平坦，没有地质灾害威胁自然地势较平坦，基本没有地质灾害威胁自然地势不平坦，基本没有地质灾害威胁自然地势不平坦，可能有地质灾害威胁产业聚集影响度产业聚集程度很高产业聚集程度较高产业聚集程度一般产业聚集程度较低产业聚集程度低发展潜力几乎不受规划限制的影响个别方面受规划限制的影响部分地方规划限制的影响较多方面受规划限制的影响很多方面受规划限制的影响个别因素临路类型临交通型主干且无通行限制临交通型主干但稍受通行限制，或者临混合型主干临生活型主干或临次干道且没有通行限制临生活型主干或临次干道但有通行限制临支路以下道路临街形式至少两面临主干道至少一面临主干道一面临次干道至少一面临主干道，或者两面临次干道至少一面临次干道，或者两面临巷道临次干道以下道路面积形状形状规则，面积大小对企业布局无影响形状较规则，面积大小对企业布局无影响形状较规则，面积大小对企业布局基本无影响形状较规则，面积大小对企业布局稍有影响形状不规则，面积大小对企业布局有较大影响Ⅱ级工业用地基准地价修正系数表影响因素权重值修正因素优劣程度优较优一般较劣劣﹣﹣13区域因素对外交通便利度0﹣﹣基础设施完善度供水0 ﹣﹣排水0 ﹣﹣供暖0 ﹣﹣供电0 ﹣﹣环境质量优劣度0 ﹣﹣自然条件优劣度0 ﹣﹣产业集聚影响度0 ﹣﹣发展潜力0 ﹣﹣个别因素临路类型0 ﹣﹣临街形式0 ﹣﹣宽深比0 ﹣﹣V14库尔勒市其他乡镇商业用地平均地价修正系数表因素说明修正因素优劣程度说明优较优一般较劣劣区域因素商服繁华影响度距市级商服中心距离（米）<100 100-200 200-300 300-400 ＞400对外交通便利度距对外交通站点或者干线通行点的距离（米）＜150 150-300 300-500 500-700 ＞600基础设施完善度供水区片内供水保证率100％，除因检修之外过去的半年未曾停水区片内供水保证率99％以上，除因检修之外过去的半年曾停水1次区片内供水保证率98％以上，除因检修之外过去的半年曾停水2次区片内供水保证率97％以上，除因检修之外过去的半年曾停水3次区片内供水保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾停水3次以上15排水区片内排水保证率100％，过去的半年未曾出现堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率99％以上，过去的半年曾出现1次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率98％以上，过去的半年曾出现2次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％，过去的半年曾出现3次堵塞或者涌冒现象区片内排水保证率97％以下，过去的半年曾出现3次以上堵塞或者涌冒现象供电区片内供电率100%，除因检修之外过去的半年内未曾出现供电中断现象区片内供电保证率99%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现1次供电中断，且未超过6小时区片内供电保证率98%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现2次供电中断，或累计中断超过6小时不足12小时区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3次供电中断，或累计中断超过12小时不足18小时区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3次供电中断，或累计中断超过18小时公用设施300米内公用设施较多，高等级设施较多400米内公用设施数量较多，高等级设施数量一般400米内公用设施数量一般，有个别高等级设施500米内高等级设施数量较少，没有高等级设施600米内公用设施数量少，没有高等级设施人口状况流动和固定人口很多流动人口较多，固定人口多流动和固定人口较多流动和固定人口较少流动和固定人口少发展潜力拆迁改造余地很大拆迁改造余地较大拆迁改造余地一般拆迁改造余地较小拆迁改造余地很小规划影响几乎不受规划限制的影响个别方面受规划限制的影响部分地方规划限制的影响较多方面受规划限制的影响很多方面受规划限制的影响个别因素临路类型临生活型主干且没有通行限制临生活型主干但有通行限制，或者临混合型主干临次干道且没有通行限制，或者临交通型主干道临次干道但有通行限制临次干道以下道路临街形式至少两面临主干道至少一面临主干道一面临次干道至少一面临主干道，或者两面临次干道至少一面临次干道，或者两面临巷道临次干道以下道路宽深比＞16库尔勒市其他乡镇商业用地平均地价修正系数表修正系数权重值修正因素优劣程度优较优一般较劣劣﹣﹣区域因素商服繁华影响度0 ﹣﹣交通条件对外交通便利度0﹣﹣基础设施完善度供水0 ﹣﹣排水0 ﹣﹣供电0 ﹣﹣公用设施完备度0 ﹣﹣人口状况（人口密度）0 ﹣﹣发展潜力0 ﹣﹣规划影响度0 ﹣﹣17个别因素临路类型0 ﹣﹣临街形式0 ﹣﹣宽深比14 07 0 ﹣﹣V18。
土地估价案例doc
土地估价实务案例分析小组人员：赵倩牟迪李松柄土地估价方法一、土地估价目的与适用原则的分析不同的估价目的对于估价参数选择有着重要影响，如还原利率的选择与确定、各种参数系数的确定等都与估价目的有关，不同的估价目的选择的参数类型及参数指标等都不相同。
（1）市场交易目的类，要根据市场客观状况确定；（2）抵押、担保目的类，要根据保守原则确定；（3）税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定；（4）政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。
二、估价对象状况与估价方法适用性分析1．市场比较法市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。
市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。
2．收益还原法收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。
因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。
3．剩余法剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价；(1)待开发土地的估价；(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价；(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；(4)现有新旧房地产中地价的单独评估。
4．成本逼近法成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。
同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
5．路线价估价法路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。
当然，这种方法仅适用于城市的估价。
(1)适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳；(2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范；(3)路线价估价法能快速评估多宗土地的价格；(4)路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。
实例土地价格评估例题
例3：有某市一待估宗地G需评估，现收集到与待 估宗地条件类似的6块宗地，具体情况见表4-4
表4-4 各宗地的具体情况
宗地 成交价 （元/平方 米）
交易年 交易 份 情况
1999 1999 +1% 0
容积 率
1.3 1.1
区域 因素
0 0
个别 因素
+1% -1%
A B
680 610
C
D E F G
3.某在建工程开工于2000年3月31日，总用地面积 3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途 为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计 算；当时取得土地时的楼面地价为800元。该项目 的正常开发期2.5年，建设费用（前期、建安、管 理费等）为每平方米2300元。至2001年9月31日实 际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。估计 至建成还需要1.5年，还需投入60%的建设费用。 建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60月， 可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%， 出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在 建工程买方缴纳税费为价格的3%，同类产品的销 售税费为售价的8%。试利用资料估算该在建工程 2001你9月31日的正常购买总价和按规划建筑面积 折算的单价（资本化率为9%，折现率13%）。
700
680 750 700
1998
2000 2001 2002 2002
+5%
0 -1% 0 0
1.4
1.0 1.6 1.3 1.1
0
-1% 0 +1% 0
-2%
-1% +2% 0 0
该市地价指数见表4—5
年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
宗地地价影响因素及修正系数表
600-900
＞900
基础设施完善度
供水
区片内供水保证率100％，除因检修之外过去的半年未曾停水
区片内供水保证率99％以上，除因检修之外过去的半年曾停水1次
区片内供水保证率98％以上，除因检修之外过去的半年曾停水2次
区片内供水保证率97％以上，除因检修之外过去的半年曾停水3次
区片内供水保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾停水3次以上
排水
区片内排水保证率100％，过去的半年未曾出现堵塞或者涌冒现象
区片内排水保证率99％以上，过去的半年曾出现1次堵塞或者涌冒现象
区片内排水保证率98％以上，过去的半年曾出现2次堵塞或者涌冒现象
区片内排水保证率97％，过去的半年曾出现3次堵塞或者涌冒现象
区片内排水保证率97％以下，过去的半年曾出现3次以上堵塞或者涌冒现象
流动人口较多，固定人口大于1.8-2.1万人／平方公里
流动人口一般，固定人口大于1.5-1.8万人／平方公里
流动人口较少，固定人口小于1.5万人／平方公里
发展潜力
拆迁改造余地很大
拆迁改造余地较大
拆迁改造余地一般
拆迁改造余地较小
拆迁改造余地很小
高级商务聚集度
在同级别中商业聚集程度非常高
在同级别中商业聚集程度比较高
公用设施完善备度
400米内公用设施较多，高等级设施较多
500米内公用设施数量较多，高等级设施数量一般
600米内公用设施数量一般，有个别高等级设施
700米内高等级设施数量较少，没有高等级设施
800米内公用设施数量少，没有高等级设施
人口密度
流动人口很多，固定人口大于2.5万人／平方公里
流动人口多，固定人口大于2.1-2.5万人／平方公里
估价案例分析
三、某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。
经调查收集到以下资料：
（1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如下表所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。
（2）土地还原率7％；
（3）该市住宅地价指数以1999年1月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点；
（4）该市住宅地价的容积率修正系数如下表：
请根据上述材料
1.编制该城市地价指数表
2.采用市场比较法估算出宗地于2000年10月1日土地使用年
限为70年的单位土地面积价格。
五、计算题
2.在某城市，有宗地F需要评估，现收集到与待估宗地F条件类似的5宗地，条件如下；
经调查，该城市地价指数如果以1995年为100，则1996年比1995年增长15个百分点，以后每年增长10个百分点；此类用地的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类用地容积率在1~1.5之间时，容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为一时
的地价增长5%，超出1.5的容积率为每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增长3%。
表中位置、形状区域因素个别因素的修正都是待估宗地与案例宗地的比较，表中数字为负时，表示待估宗地的条件比案例宗地差，表中数字为正时，表示待估宗地的条件比案例宗地好，数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据上述条件，按下列要求完成计算。
（1）编制地价指数表；
（2）编制容积率修正系数表；
（3）计算宗地F在1998年时的单位地价（保留两位小数）。
基准地价修正系数表及说明表的编制
基准地价修正系数表及说明表的编制基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。
一、基准地价修正幅度值的计算以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。
计算公式如下：上调幅度计算公式：F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式：F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度；F2 --基准地价下调最大幅度；I ib --级别基准地价；I nh --级别单元总分上限值所对应的地价；I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。
根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。
结果见表10-4、10-5、10-6。
表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表表10－6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制（一）因素修正系数值计算根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：F1i=F1×W i（10-3）F2i=F2×W i（10-4）式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度；F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度；W i—某一因素对宗地地价的影响权重。
（二）因素修正系数及指标说明表的编制根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。
基准地价系数修正法案例
基准地价系数修正法案例1(估价对象情况2某省某市主要商业街有一待估面积为2000m的商业用途土地(具体区域因素、个别因素不列)。
其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。
该宗地属市区商业二级地段，2该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m(开发程度为三通一平，标准容积率为1)。
、基准地价公布时间为1996年1月1日。
该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1表2和表3。
表1 某市商业服务用地修正系数说明表影响因素优较优一般较劣劣商企业经营类别首饰高档家电服装日用百货副食店等基本生活业服装饮食理发用品繁企业职工总数,400 250,400 150,250 80,150 ?80 华 (人) 条距商业中心距离 ?R/2 ,R/2 ,R ,2R ,4R 件且?R 且?2R 且?4R距公交车站距离?100 100,200 200,300 300,500 500,1000(米)交公交车站车流量,30 15,30 8,15 5,8 ,5 通 (辆/小时)状距火车站距离?1 1,2 2,3 3,4 ,4 况 (千米)距汽车站距离?1 1,2 2,3 3,4 ,4(千米)宗地临街门面宽,8 4,8 2,4 1,2 ,1宗度(米)地宗地形状形状好形状良好形状规则形状不良形状差条宗地自身深度距,3 3,7 7,9 9,12 ,12 件离(米)容积率 3,2 0.5,0.9 ,0.5 4 1宗道路级别(米) 20,40 10,20 7,10 ,7 无地人行道宽度(米) ,5 3,51.5,3 1,1.5 ,1 临区域交通管理规无限制货车禁行货车禁行汽车行道限制机动街定其他车不不能停放车通行道能停放路宗周围土地利用类商业用地住宅生活市政小道工业仓储园林风景地型用地公共建筑交通用地其他用地外未来地规划用途商业用地住宅生活公共事业工业交通界用地教育卫生用地环机关用地境表2 某市商业服务用地修正系数表影响因素优较优一般较劣劣商企业经营类别 15 7.5 0 -3.75 -7.0 业企业职工总数15.4 7.7 0 -3.85 -7.7 繁 (人)华距商业中心距离 11.8 5.9 0 条件距公交车站距离 4 3 2 1 0(米)交公交车站车流量3.8 1.8 0 -0.9 -1.8 通 (辆/小时)状距火车站距离5.7 4.28 2.85 1.43 0 况 (千米)距汽车站距离5.7 4.28 2.95 1.43 0(千米)宗地临街门面宽 5 2.5 0 -2.5 -5 宗度(米)地宗地形状 2.5 1.25 0 -1.25 -2.5 条宗地自身深度距1 0.5 0 -0.5 -1 件离(米)容积率 7.3 3.67 0 -3.67 -7.3 宗道路级别(米) 2.4 1.2 0 -1.2 -1.4 地人行道宽度(米) 4 2 0 -2 -4 临区域交通管理规2 1 0 -1 -2 街定道路宗周围土地利用类7.6 3.8 0 -3.8 -7.6 地型外未来地规划用途 7 3.5 0 -3.5 -7 界环境表3 商业用地容积率修正系数表容积率 0.7 0.8 1.0 1.2 1.5 2 修正系数 0.85 0.9 1.0 1.5 1.2 1.3 表4 期日修正系数表日期 1996.1.1 1997.1.1 1997.1.1 1999.1.1 2000.1.1 2001.1.1 2002.1.1 地价指100 102 105 109 112 113 115 数2(估价要求用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。
综合用地基准地价修正法测算实例
基准地价系数修正法实例（原九洲茶楼整栋）位置：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；土地面积：480平方米，临街宽度 24米，进深20米；土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率 6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。
问题：于 2012年 5月 1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。
分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。
有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价X K Y X K ZX（ 1 + K t）x K s X K a X K c X K d X K p+ K ;住宅用地部分应用公式：P商=区片价x（l+EKi） X K Y X K Z X（ 1 + K）X KXK+K。
估价过程：一、商服部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。
土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/ 平方米。
（二）确定影响估价对象价格的修正系数1 、确定年期修正系数估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为 40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。
即：K Y = 1。
2、确定期日修正系数基准地价的基准日是2011年 7月 31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与 2011年7月31 日相差不大。
故修正系数为 0。
3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为 6.0。
应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。
根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50 + 10X0.01=1.600因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%04、确定开发程度修正值估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；5、确定街角地修正系数街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一0街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高0由于委估宗地所处位置不属街角地，因此不需要进行街角地修正06、确定宗地深度修正系数在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价0根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正0 估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为 20米，故修正系数确定为 0.9207、确定宗地面积修正系数宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地 价格的高低，故应做宗地面积影响修正。
土地使用权价值评估案例
• 四、评估基准日：2007年6月21日 • 五、评估日期：２００７年６月２１日
• 六、地价定义：评估对象地块被淞沪路、 殷行路、政澄路和国晓路围合而成，地块 形状方正，植被已铲平成净地，生态环境 良好。宗地使用面积为59254 m２土地用地 性质为住宅用地，国有土地使用权法定最 高使用年限为50年。
六、待估土地价格预算
对传统计息方式和现金流量折现法进行比较： 两种计算结果相差272737.2674128.655=198608.345万元，造成该差异的 主要原因在于传统计息方式未考虑资金的 时间价值，因此此地块的估值以现金流量 折现方法计算的结果为主。
2、基准地价修正法
（该基准地价基准日为2003年6月30日。评估 以《上海市基准地价表》，四级住宅用地 楼面地价，其楼面地价为3300元/平方米。） 1期日修正的确定：期日修正系数为127%（参 考同期房地产价格指数表） 2容积率因素修正确定：评估土地的容积率为 1.7，所处地区为四级，用途为住宅用地， 参考同期所在地容积率修正系数表，得出 容积率修正系数为1.033.
1、假设开发法
• （3）预计开发完成后的楼价： • 从2001年到2006年，上海市GDP总量、人均GDP和居民人 均可支配收入三指标均以超过10％的增幅高速增长 • 保守估计，07年的需求量增幅将达到42％以上，08、09年 需求增幅将分别保持不低于40％、30％的增长。 • 商品住宅销售均价5年年均复合增长率为12.7％，其中04 年价格飙升25.4％， • 即便06年全市均价涨幅为5.1％ ，市场趋于理性和健康， 07年6月初，全市均价还是 攀升至8919元/平米，比06年全 年均价上涨高达26.7％ • 结论：预测2008年房价会上涨16%，2009年继续上涨18%， 即08年平均房价达到19000*（1+16%）=22040元/平米，09 年达到22040*（1+18%）=26007元/平米。
土地估价方法及案例
收益还原法案例一评估土地价格案例1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6％，商品销售税及附加为销售收入的8。
5％,经营利润为年经营收入的10％，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8％，土地还原利率为6％，不考虑递增及物价因素,求该地块于2005年7月1日价值。
（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止,共39年）解：①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000＊8。
5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500＊15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元;已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
③房地产年纯收益=6000—5527.69=472。
31万元④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=(2250-57。
69＊4）*8％=161。
54万元⑤土地年纯收益=472。
31-161.54=310。
77万元⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*［1—1/(1+ r地)n］=（310。
土地评估说明
五、土地使用权评估说明(一)土地评估范围纳入本次评估范围的是华北制药金坦生物技术股份有限公司的1宗出让土地。
(二)土地使用权概况介绍1. 土地登记状况纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共1项，总面积为26747.6平方米，宗地位置、用途、面积、土地证书号、地号、图号等详见《土地登记状况表》(1)土地登记状况(二)土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清楚。
待估宗地没有设定他项权利。
(三)土地利用状况根据委托方提供资料及现场勘察，本次评估宗地面积26747.6平方米，宗地内主要建筑为质检办公楼、仓储及动力中心、动物房、工程楼、热力一站、车库、警卫室、乙肝房屋等，主要为框架及砖混结构，至估价基准日由华药集团金坦生物技术开发有限公司使用。
2.土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地来源合法，产权清楚。
待估宗地没有设有他项权利（详见表《土地登记状况表》）。
3.利用状况根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地具体利用情况见下表：待估宗地利用状况表建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。
（三）地价定义根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表：待估宗地地价定义表备注：七通指通水、通路、通电、通讯、排水、通暖、通气；一平指宗地内场地平整。
考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。
本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和法定剩余年期条件下，于评估基准日2008年6月30日的土地使用权价格。
土地估价报告撰写及案例解析（精选五篇）
土地估价报告撰写及案例解析（精选五篇）第一篇：土地估价报告撰写及案例解析2012年度陕西省土地估价师继续教育培训资料之三土地估价报告撰写及案例解析陕西省土地估价师协会二O一二年十月·西安内容提要一、摘要二、估价对象界定三、土地估价结果及其使用四、附件为什么要撰写估价报告1、系统陈述评估者履行评估协议的状况。
2、向委托人提供合乎专业标准的评估结论，并为委托人利用评估结论提供背景资料和依据。
3、为国土资源管理部门提供土地评估结果审查、备案的依据。
估价报告封面的要求1、报告的封面主要反映项目名称、受托估价单位、土地估价报告编号、提交估价报告日期。
2、项目名称说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型等字样。
（技术报告全称后加括号注明估价对象所在市、县全名。
另外，还要写好关键词，主要包括估价对象所在市县全名、估价目的、估价机构、年度。
）第一部分摘要1、估价项目名称2、委托估价方3、估价目的4、估价基准日5、估价日期6、地价定义7、估价结果8、土地估价师签名9、土地估价机构（法人代表签字，并加盖公章，注明年月日）估价目的：说明估价行为为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用，其中：●谁，经济行为主体，如，被授权经营的国有企业、抵押中的银行等（不能简单认为是委托方，很多时候并不与委托方一致）●经济行为，如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等●发挥具体作用，具体指评估在经济活动中的效力，如，价值参考、价值依据、价值鉴证等。
另外，可以适当说明经济活动的背景，以及有关文件等。
估价目的容易出现的错误：1、估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的；2、出现两个估价目的；3、表述不清、混乱估价基准日：说明估价结果对应的具体日期。
容易出现的错误：●估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置在估价日期之前●基准日与估价日期不分：估价基准日说明所估价值的时间点；估价日期说明估价行为的时间期限。
土地评估报告--比较因素条件说明表
土地评估报告比 较 因 素 条 件 说 明 表4.编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。
比较因素指数确定如下：① 待估宗地与三个案例的土地用途、交易情况、交易类型等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。
② 地价指数调查北京市近几年综合用地地价变动情况, 地价普遍有小幅度上涨,根据待估宗地所在区域的地价的实际情况，土地评估报告中上述地区的地价指数以待估宗地的估价期日为基数，将2003年6月的地价指数定为100，按每月平均增长率为0.05%，则地价指数变化情况如下：北京市办公用地地价指数表年 度 2003年6月2000年3月 2002年12月2001年12月地价指数（%）10098.0599.6599.05③ 使用年限修正系数土地使用年限修正系数公式为：()()nmr r k +−+−=111111式中：K—使用年限修正系数r—以中国人民银行公布一年期存款利率 1.98%为基础，考虑目前2%的通货膨胀和一定的风险利率，土地还原利率取7%m—待估宗地土地使用年限 n—比较案例宗地土地使用年限 ④ 区域及个别因素修正系数 Ⅰ.区域因素：A. 道路通达度,分为临街巷、临支路、临次干道、临主干道四个等级，以待估宗地的等级为100,每相差一个等级修正2%。
B. 距市中心距离，以待估宗地为100，每增加1公里，相应减少1%,此项修正以不超过±3%为限;C.距公交车站距离，分为〈150米、150-300米、〉300米三个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%；D.产业集聚度，分为高、较高、一般、低四个等级，以待估宗地为100,每相差一个等级，地价相应修正3%;E.商服繁华度，分为高、较高、一般、低四个等级，以待估宗地为100, 每相差一个等级修正2%；F.环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，地价相应修正2%；G.基础设施状况，宗地外基础设施条件每增加或减少“一通”， 指数增加或减少2％；H.公用设施完备度，分为完备、较完备、一般、不完备三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正1%；Ⅱ.个别因素:A.宗地面积，分为〈5000平方米、5000—10000平方米、10001-15000平方米、〉15001四个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%；B.宗地形状，分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正2%；C.容积率修正，以待估宗地为100，比较案例的容积率与其相比，每上升1，地价往下修正0.5%，（在同时出现容积率大于1和小于1时，将容积率小于1的情况视为等于1进行修正；如果同时出现均小于1的情况，与上述修正正好相反），此项修正以不超过±3%为限；D.临街状况，分为不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%;E.目前规划限制，分为限制较小、有一定限制、有较大限制，以待估宗地为100，每相差一个等级修正2%。
基准地价系数修正法应用举例
第25讲基准地价系数修正法应用举例（三）应用举例1.评估对象概况（1）土地登记状况。
评估对象的权属性质：国有划拨土地使用权。
襄阳市人民政府于2022年11月29日向权利人核发了《国有土地使用证》，该证记载编号：襄樊国用（2022）第××××××号土地使用权人：×××公司坐落：樊城区×××路地号：10－14－8－1图号：F527528地类（用途）：住宅用地使用权类型：划拨取得价格：未记载终止日期：未记载土地面积：12979.40平方米（本次评估面积为2278.60平方米）记事内容：无登记机关：襄阳市国土资源局填发日期：2022年11月29日土地等级：根据襄阳市土地级别图，评估对象所在土地等级为襄阳市住宅用地一级（见表）。
土地登记状况要点表（2）土地权利状况。
评估对象的土地所有权属于国家。
评估对象的土地使用权属于×××公司，该宗地以划拨方式取得。
评估基准日本次评估对象未设定抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利，本次评估对象未设定相邻关系权利。
（3）土地利用状况。
评估对象对应国有土地使用证[襄樊国用（2022）第××××号]证载土地使用权面积为12979.40平方米，评估对象为该土地证的一部分。
参照襄阳市土地利用勘测规划院出具的补偿图，确定本次评估对象土地面积为2278.60平方米。
根据评估专业人员的现场勘查及土地使用人提供的资料，宗地内建有房屋7间，总建筑面积为338.34平方米，宗地实际容积率约为0.15。
地上房产情况表略。
评估对象的利用条件：规划利用是住宅用地；遵循合法原则条件下最佳利用是住宅用地；无利用限制；作为住宅用地未发现明显利用缺陷。
2. 基准地价成果介绍及内涵根据襄阳市人民政府《关于公布实施2022年襄阳市及所辖县（市、区）城区土地级别与基准地价更新成果的通知》（襄政发（2022）34号，2022年12月6日）及《襄阳市区土地级别与基准地价更新技术报告》（2022年6月），襄阳市基准地价分商业、居住、工业三种用途。
土地估价实务：编制比较因素条件指数表
为在因素指标量化的基础上进⾏⽐较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制⽐较因素指数表，除期⽇，交易情况，年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为基础，相应指数确定如下：
①⽤途修正指数选相同⽤途(按细类⽤途)案例，可省去⽤途修正;可参照当地基准地价，分析不同⽤途地价的差别，确定修正指数。
②⼟地等级修正指数(选⽤同⼀级别或相邻级别的交易案例。
⽅法与⽤途修正指数类似。
③交易类型。
⼀般的交易类型有买卖(协议、招标、拍卖)、租赁、抵押、作价⼊股等。
调查不同交易类型、地价的差别，确定交易类型修正指数，选择同类型的交易案例，可不进⾏交易类型修正，抵押案例仅在抵押评估时选。
④交易情况修正指数。
选择正常交易下的⽐较案例，不进⾏交易情况修正，如确定调查的案例是⾮正常交易，但能够很明确地说出各种特殊因素对正常⼟地价格的影响程度，及正常交易情况下地价的差异(估价⼈员对市场⾏情有充分的了解)，可通过修正确定交易情况因素指数。
⑤交易期⽇价格指数。
确定⽅法：
⼀是直接采⽤⼟地所在的地价指数或房地产价格指数;
⼆是调查当地近⼏年(是选择⽐较案例和待估宗地中最早交易期⽇到最晚交易期⽇之间)的与待估宗地相同⽤途的房地产市场资料、分析、测算、确定地价指数。
⑥⼟地使⽤年限修正指数
利⽤年期修正公式：k=1-1/(1+r)n。
土地价值评估案例
基地价值及开发市场价值分析2.1 基地价值计算2.1.1基地价值计算原则和方法现行国内通用的土地使用权评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体用途特点、估价目的以及掌握的资料情况等，选择适当的估价方法。
在遵循土地估价原则的基础上，根据地价评估的技术规程，结合现场勘查、调查、收集的有关资料，决定对该地块价格的评估采用基准地价系数修正法和市场比较法进行。
2.1.2基准地价系数修正法计算地价基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
公式为：待估宗地价＝宗地所在区域的评估基准日级别基准地价×（1±各因素修正系数值）2.1.3基准地价的确定如下表现行昆明市城区各类用地基准地价表表2-10Ⅳ级2450元/平方米163.33万元/亩1069元/平方米71.27万元/亩1560元/平方米104万元/亩Ⅴ级1368元/平方米91.2万元/亩611元/平方米40.73万元/亩960元/平方米64万元/亩Ⅵ级439元/平方米29.27万元/亩458元/平方米30.53万元/亩51元/平方米30.07万元/亩住宅用地基准地价拟涨35％2.1.4综合用地士地级别分布范围及基准地价图2-15级别：I级基准地价：4186元/平方米（279万元/亩）分布范围：1区域：北起华山西西路与华山南路的交叉点，沿华山南路向西延伸至盘龙江，盘龙江向南至得胜桥，得胜桥沿金碧路向西至靖国路，靖国路向北至五一路与人民中路的交叉点，此交叉点沿华山西路与华山南路的交叉点所围成的区域；2区域：由东风东路与尚义巷的交叉点，沿尚义巷至尚义巷与尚义街的交叉点，此交叉点沿尚义街向西至北京路，北京路向南至金碧路，金碧路向西至盘龙江，盘龙区向北至东风东路所围成的区域及双龙商场、省邮电局，省农机局，盘龙法院片区。