我国不动产善意取得制度研究

法律的必然选 择 ，并 以此 为基础 分析 我 国《 物 权法》 １６ 第 ０ 条的相关规定 ，厘清不动产善意取
收稿 日期 ：２ １－ ７ ２ ０１０—２
作教授 。
福建广播 电视大学学报 （ 总第 ８ ９期）
２１年 １ ０１ ０月 ２ ５日
得制度 的理论 问题 ，为不动产 善意取得构成要 件 的司法认定和我 国不动产善意取得制度 的完 善提 出一些有价值 的建议。
一
、
不动产 善意取 得 制度产 生的基础
事法律制度，是 以 日耳曼法 为契机 演绎发展而
来的。但是，传统 的善意取 得制度 仅适用于 以
占有作 为 公 示 手 段 的 动产 ， 而 以登 记 作 为 公 示
在 解 决 因不 动 产 登 记错 误 而 发 生 的 无权 处分 问
权利外观标准 ，把动 产的 占有作为物权 的法定 公示形式 ，以盖然性的推 定方式来判断物权的
正确性，而不是从客观真实 的角度来界 定正确
性 ，并依 此确立 了动产 善 意取得 制度 。
不动产与动产 的属性不 同，致其在权利表
中 图分 类 号 ：Ｄ ８ Ｆ 文献 标 识 码 ：Ａ 文章 编 号 ：１０ — ３ ６ ２ １ ）５ ０ｏ 一 ７ ０ ８ ７４ （０ １０ — ０ １ｏ
善意取得是指 受让人 以财产所有权转移为 目的，善意、对价受让且 占有该财产 ，即使 出 让人无转移所有权 的权利 ，受让人仍取得其所 有权而不被追夺 。善意取得作为一 项重要的民
品经济 的发展和保护交 易安全 的客 观需要，因
而显 示 了其极 强 的生 命力 。后 世 的德 国 、瑞 士 、 法 国等 民法 基 本 上采 用 了 “ 手 护 手 ”原 则 的 以
误 。随着 我 国 不动 产 交 易市 场 的 日益 繁 荣 ，不
动产物权 变动的数量和频率将 日趋上升 。尽管 不动产登记机关 的职 能、专业人员 的素质 、严 格 的审查程序都在最大程度 上确保登记 的物权 与真实情况相符，但是 由于人之有 限理性 的弱 点，仍不能完全避免登记权利与实际权利状态 不一致 的情况发生 。如不存在的权 利被错误登 记 ，真实存在 的权利发生记载错误 ，或者权利 处分被限制 未被记载于登记簿等导致登记名义 人不是真 正权利人 的情形 。在这种情况下，第 三人 因信赖 该不动产登记而 与登记名义人进行 不动产物权交易，可 能面 临交 易 目的落空 的危 险， 由此产生 了对不动 产交易中善意第三人利 益进行法律保护的需求。不动产物权善 意取得 制度 的建立 ，恰是回应 了上述现实需求 。它旨
李 燕芳
（ 建广播 电视 大学 ，福建福 州 ，３０ ０ ） 福 ５ ０３
摘要 ：善意取得作 为一项 重要的民事 法律 制度 。在传统理论 中．善意取得仅适用于 以 占有作为公 示手段 的
动 产 ，而 以登 记 作 为 公 示手 段 的 不动 产 的取 得 ，则 不 适 用 此制 度 。２ ０ ０７年 出 台 的 《 中华 人 民共 和 国物 权法 》 将
分 析 不 动 产 善 意取 得 制 度 产 生 的 基础 ， 阐述 不 动产 善 意 取 得制 度 确 立 是 市 场 经 济 制 度 下 我 国
推定其为动产所有人 ，而对动产有权利者 ，也
需通过 占有标的物而加 以表现 。因此，有权利
者志愿放弃 占有，任意将 自己的动产交给他人
的，仅得 自该人取得返还担保 ；若该人将动产 让与第三人 （ 即受让人） ，则仅可 向该人请求 时 损害赔偿 ，而不得 向第三 人请求返 还其动产。 “ 以手护手 ”原则注重权利的外观，并以权利的 外观视为权利 的表征 。权利外观理论适应 了商
善 意取 得 的 适 用 对 象 从 动 产 扩 大 到 不 动 产 。这 是 对 传 统 民法 理 论 的突 破 ．它 颠覆 了我 国传 统 民 法 学教 科 书 中关 于 善 意 取 得 制 度 的相 关理 论 ， 引发 人 们 对 善 意取 得 的 基 础 条件 、权 源理 论 、 构 成 要 件 等 重 大 理 论 问题 的 思考 。 本 文从 不 动 产 善 意 取 得 制 度 的 产 生 基 础 入 手 ．分 析 我 国 不 动产 善 意 取 得 制 度 的 构 成 要件 及 法律 效 力 ， 并就 如 何 完 善 我 国 不 动产 善 意 取 得 制度 提 出建 议 关键 词 ：善 意 取 得 ； 以手 护 手 ； 不 动产 登 记 ；权利 外观
２ １ 年第 ５ ０１ 期 总第 ８ ９期
福 建 广 播 电 视 大 学 学 报
Ｊｕｎｌｏ ｕｉ Ｒ ｄ ＆ Ｔ ｎｖｒｔ ｏｒａ ｆＦｊ 乩 ａｉ ｏ Ｖ Ｕ ｉ ｓｙ ｅｉ
Ｎｏ． ２ ５， ０１１
Ｇｅ ｅ ａ ， ．９ ｎ ｒ ｌＮｏ ８
我 国不 动 产 善 意取 得 制 度 研 究
（ ） 利 外观 理 论 是 不动 产 善 意 取得 制 度 一 权
产 生的理论基 础
近现代各 国民法的善意取得制度 系以 日耳
手段的不动产 ，则不适用此制度。我 国 ２０ 年 ０７
曼法的 “ 以手护手”原 则为其发端 。学者 吕贝
托 以对手护手的解释是 ， “ 交给 占有之手 ，而
且仅该手 ，必须对物的返还承担担保”。【 １ ］ 根据 该见解 ，占有是物权 的外形 ，占有动产者 ，即
出台的《 中华人 民共和 国物权法》 以下简称 《 （ 物
权法》 ）将善意取得的适用对象从动产扩大到不 动产，这是对传统 民法理论 的重大突破 ，它颠 覆 了我国传统 民法学教科书 中关于善 意取得制 度 的相关理论 ，引发人们对善 意取得 的基础条 件 、权源 理论 、构成要件等重 大理论 问题的思 考 。本 文从不动产 善意取得 的应然 属性 出发 ，
征 方 式 上 存 在 差 异 。 动 产 以 占有 为 权 利 表 征 ，