项目策划可行性研究报告文件

应元路项目

可行性研究报告

广州颐和集团有限公司

广州润荣房地产开发有限公司

２007年1月

一、ﻬ总则

1、项目背景：广州颐和集团2006年下半年采纳收购项目公司方式整体收购位于应元路的项目(以下称为“应元路项目”)。

２、可行性分析结论:应元路项目地理位置优越，前期手续齐备，市场需求旺盛，且规划设计要点符合国家政策,是颐和集团2００7年在广州中心城区的重点优质开发项目。

二、项目公司情况及投资者背景

1、项目公司情况

公司名称: 广州润荣房地产开发有限公司

法定地址：广州环市东路４１6号远洋商务大厦２9层

经营范围：房地产开发、经营(持资质证经营)

2、投资者背景:

广州颐和集团有限公司于20０3年8月正式成立,前身为广州远洋投资进展有限公司,成立于19９2年。通过10 年进展，颐和集

团目前已成为有９间控股公司、3间参股公司和２间间接持股公司的中型企业集团，涉及房地产、酒店和教育等投资,总资产价值超过10亿人民币，净资产超过3亿人民币,职员超过600人,创立的“颐和”品牌也获得宽敞客户及业界认可。获得荣誉包括：三届蝉联广东地产资信2０强、广东房地产企业竞争力３0强、广州最具诚信度企业8强、广州最具竞争力房地产企业１0强,

颐和集团已建成的要紧项目包括:

（1)、“广州的颐和园”颐和山庄,该盘销售总额超过９亿人民币，销售率超过99.9%，已售房屋入住率超过93％。

(2)、广州首家四星级的产权式商务酒店—远洋商务大厦,目前该酒店是环市路上条件最好、入住率最高的酒店之一，平均入住率为80%，每月营业额超过１50万人民币。

（３）、5星级生态园林酒店—颐和大酒店，该酒店耗资１.5亿元人民币,２003年8月１8日正式开业,目前酒店的平均入住率差不多达到80％,每月营业额超过３00万人民币。

(４）“颐和”品牌输出项目--沈阳颐和丽园,总建筑面积20万平方米,颐和集团与香港上市公司中远国际等公司合作,使用“颐和”品牌,并由颐和集团委派总经理和要紧治理人员,并提供物业治理服务。

(5）体育馆特区，享受型豪宅－颐和上院,该楼盘规划设计独特,开创了颐和建设中心城区项目的先河，住宅每平方米销售均价超过8500元人民币，受到购房者追捧,成为白云区城区豪宅楼盘的代表项目。

三、市场差不多概况

１、差不多情况

广州商品房市场自2003年以来投资、需求持续高速增长,中心区供需出现平衡现象,价格成几何上升;土地招投标活跃且火爆；高品质二手房市场交易旺盛。2006年底《南方都市报》年终盘点楼市,综合整理20０5年底了至今广州主流在售楼盘价格的四次统计数据后发觉, 在本次统计的170余个楼盘中，有63个楼盘在两年时刻中，价格增幅超过５0%,有12个楼盘的价格增幅超过１0０%,１6个楼盘的价格增长在５0０0元/平方米以上,价格最高的一个楼盘难道在两年多时刻内涨了１３0０0多元／平方米。在２00６年3月、8月、11月所作的三次广州房价统计中，一个明显的变化是,均价6000元/平方米的房价越来越少。而且需要注意的是,在许多均价60０0元/平方米以下的楼盘中，实际售价超过6000元/平方米的单位是大多数,因此60０0元/平方米以下的均价并不能代表楼

盘的实际价格。假如房价明年依旧以目前的增速递增,那么明年现在，均价６０0０元/平方米以下楼盘数量将可能是个位数。在6000元/平方米楼盘数量萎缩的同时,７000－8０00元/平方米的房价却大面积出现,成为目前在售楼盘的主流价格。依照南方都市报本次纳入统计且已正式公开发售的160多个楼盘中,７000－8000多元的楼盘接近半数。在海珠、天河、白云、番禺等区域,这一价位的楼盘分布较多。

而越秀区只有保利地产位于麓苑路的保利麓苑项目在售,该项目销售占地近600０平方米,总建筑面积4万多平方米,为一幢33层的高层公寓,主力户型面积在80-1１０平方米之间,以二、三房的中小单位为主，均价已达１１000元/㎡以上。

越秀区面积32.８2平方公里,总人口106.９1万人,现为广东省和广州市人民政府驻地,属广州的传统主城区，紧邻广东省政府北门。越秀区之名始于19５0年6月,因区内有越秀山故名越秀。2０0５年5月,广州市调整行政区划，将原东山区的行政区域，白云区的矿泉街道,天河区的登峰街道、天河南街道的杨箕和中山一２个居委会、沙东街道部分区域划归越秀区管辖。按户籍人口和现行汇率初步测算,2005年越秀区人均生产总值达到９７00美元,达到中等发达国家平均水平。“十一五”末期,按常住人口和现行汇率

测算,越秀区的人均生产总值将达到1.5万美元。2005年,越秀城区生产总值达889．38亿元,占全市总量的１7．39%,居全市各区之首，同比增长10．00％,2００5年全区职工年平均工资达到4８834元，都市居民家庭人均可支配收入185２8元。

四、项目情况

1、项目概况:

应元路项目地块位于广州越秀区应元路,东邻洪桂新街,西靠由旧三层厂房改造的叠石酒吧,南侧为大石三巷旁广东省统计局、广东省粮食局为9层的两栋宿舍,北侧为２２层的明达大厦及应元路。

项目总占地面积3４16㎡,其中规划道路用地４91㎡，净用地面积为２925平方米。规划用途为住宅、商业用地,容积率为8.４9。

2、选址情况：

应元路项目所属老越秀区在总体规划上定位于“一级都市中心”和“承担主城的职能”,本项目位于广州越秀区应元路70号之洪桂新街旁,该区域属省、市政府机关和宿舍较集中区域,已形成高品质住宅区氛围，是广州中心区自然生态环境最好的区域之一,也是广州政治、文化、教育的腹地之一，更为广州的历史中轴线,人文、历史、教育、体育、氛围浓厚，是省、市政府传统的后花园。

应元路项目用地位于元路南约６０米、洪桂新街东侧,南距省政府范围的档案馆仅一墙之隔。宗地位于西北角，北距越秀山体育场１0０米。西距小北路、越秀公园东门１公里。项目用地周边均为已开发5至10年的多层、高层住宅,生活配套完善。用地南侧为9层楼政府宿舍两栋、省政府档案馆等;用地西侧为约20年的6层