2018年房地产行业分析报告

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2005年第二季度开始，国家宏观调控政策对房地产热的抑制作用逐渐 显现，房地产行业进入了调整期，将会出现行业整合，给规模企业提 供了空间
调查显示，在未来1-2年内计划购 100% 买商品房的意向，总体上有17%的 90% 被访者表示“肯定会购买或可能会 80% 70% 购买”，较去年的34％下降了一半， 60% 50% 购房意愿下降明显
连续数年，房地产业持续保持良好的发展形势， 行业中大部分企业的毛利率持续提高。绝大多数 公司房地产主业毛利润率处在22%-50%之间，中 高档房地产平均利润率更是高达30%～40%，远 高于其他行业的平均利润率水平 数据显示：房地产上市公司毛利率多数在20%以 上，2003年万科毛利率为22.51%，天鸿宝业房地 产开发毛利率为27.5%，名流置业房地产毛利率达 46.55%。
120 110 100 90 2000 2001 2002 2003
南京 杭州 重庆
2003、2004年是我国房地产业自1998年以来投资 增幅最快的两年，全国房地产业完成开发投资同 比增长分别为29.8%，28.7% 。国家信息中心中 经网经济监测预警系统的监测结果表明，2004年 5月份我国景气综合评分为44分，经济预警信号 进入趋热区间。
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中国房地产业20年间经历了三起三落
用房地产销售额增长率、销售面积增长率和投资额增长率这三个指标，分析结果显示房地产在我国确实 有着周期性发展规律，而且周期性波动比较清晰。从有资料记载的1984年起，房地产业在中国大陆已经 历了三个发展期和两个低落期：从1984年到1988年大约五年的时间为第一个发展期，1989年到1990年为 低落期；从1991年到1995年大约五年的时间为第二个发展期，1996-1997年第二次跌入低落期；从1998 年起进入了第三个发展期。房地产在我国一个周期为七年左右。
数据来源：根据《中国经济景气月报》整理
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房地产行业发展状况对很多行业影响力巨大，房地产过热投资可能引 发的经济危机后果严重，促使国家相关主管部门陆续出台了一系列相 关文件和法规，对房地产业进行全面调整和规范
前期 (取得土地和房屋拆迁)
国务院 《进一步治理整顿土地市场秩序工作方 案》 《关于清理整顿各类开发区加强建设用 地管理的通知》 《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护 社会稳定的紧急通知》 《关于促进房地产市场持续健康发展的 通知》 国土资源部、监察部（ 831大限） 《关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》 中国人民银行 《关于进一步加强房地产信贷业务管理 的通知》121文 《对现有住房置业担保机构进行清理检 查的通知》 国务院 《关于切实解决建设领域拖欠工程款问 题的通知》 2004 《住房公积金行政监督办法》
•受行业高利润吸引，我国房地产企业个数呈
上升之势，95年企业总数达到33482家，96年 出现下降，97年回升，至2003年达到37123家
•民营、股份制企业数量增加最为迅速。2002
年与1998年相比，国有和集体企业分别减少 了28.9%、45.2%，而民营和股份制企业则增 加了237%。比重由37.4%上升到73.8%
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
中国房地产行业周期
投资增长速度(%)
84
-20
85
86
87
88
89
90
91பைடு நூலகம்
92
93
94
95
96
97
98
99 2000
01
02
03
04
05
起步期
低落期
发展期
低落期
发展期
调整期
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数年来房地产行业利润持续保持较高水平，带来房地产开发企业数量 增加迅速
中期 （银行贷款和建设施工）
后期
（房屋销售和物业管理）
国务院 《物业管理条例》 《业主大会规程》 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法 律若干问题的解释》 《关于加强协作共同做好房地产市场信 息系统和预警预报体系有关工作的通知》
2003、04年国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆续出台了相关文件 和法规，数量之众多、内容之细致、影响之重大均为近年之最。该系列政策涉及到房地产行业的各个环 节，是对房地产市场全面的规范和调整。
40% 央行2季度调查显示：近期有购房 30% 20% 意向和为买房而储蓄的居民人数占 10% 比双双回落。上海居民反响最强烈，0%
MIMR购房意愿调查
未来三个月准备购买住房的人数占 比较上季下降了12个百分点。
数据来源：国土资源部；2003年上市公司年报
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两年来土地价格上涨、原材料价格上涨，加之投机资本的进入等诸种 原因导致多数地区住宅价格增长过快，部分地区出现了泡沫
160 150 140 130
北京 天津 长春 上海
土地、原材料价格上涨：调查显示，2005年一季度，35个大中城 市房地产市场价格持续上涨。土地交易价格环比上涨7.8%，其中 ，住宅用地价格上涨9.6% 地方税费过高：房地产很多税费可以进入地方财政的预算外资金 ，所以政府不规范的税费收取增加了开发成本。目前国内很多地 方住宅成本构成中，税费比重在35％—40％左右 境外游资大量进入房地产市场：2004年人民币升值压力越来越大 ，境外游资加速进入中国。央行公布数据表明，到6月末，外汇储 备余额达7110亿美元，同比增长51.1%，其中，2004年，进入上海 市房地产的外资高达1000亿元美元以上 国内民间资本投机炒作：我国居民投资渠道单一，民间资本在行 业进行投机炒作。央行数据显示：人民币存款总额从2000年末的 6.43万亿元增长到2004年末的11.96亿元，增长了将近一倍
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C2.房地产业务分析
C2.1 宏观环境分析 C2.2 区域环境分析 C2.3 重点关注城市环境分析 C2.4 行业价值链分析 C2.5 内部资源能力分析 C2.6 旅游地产和酒店业务分析 C2.7 业务定位分析