房地产估价报告

房地产估价

报告

课程：房地产估价

班级：工程管理四班

姓名：张海山

学号：20130684

目录

第一部分估价结果报告 (2)

一、估价对象 (2)

二、估价依据 (6)

三、估价原则 (6)

四、估价方法 (6)

五、估价结果 (7)

六、估价报告应用的有效期 (8)

第二部分估价技术报告 (9)

一、个别因素分析 (9)

二、区域因素分析 (10)

三、市场背景分析 (11)

四、最高最佳使用分析 (13)

五、估价方法的选用 (14)

六、估价测算过程 (14)

七、估价结果的确定 (24)

第一部分估价结果报告

一、估价对象

1.估价对象基本状况

本次估价对象为北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢H-1505室房地产，房屋建筑面积为289.27平方米，商品房用途为公寓。

朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢为高层公寓楼，建成于2001年，钢混结构，总层数22层，外墙面贴石材及瓷砖，两部电梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分均为石材地面及墙面，石膏板造型吊顶。估价对象位于15层，七室两厅五卫一厨格局，朝向东。室内装修情况为：客厅地面铺石材，墙面贴石材及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；卧室铺实木地板及地毯、墙面为壁纸及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间地面及墙面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。

根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为95%。

2.估价对象权利状况

根据《商品房买卖合同》记载，估价对象买受人为鹿文德，商品房用途为公寓，房屋建筑面积为289.27平方米，土地使用年限自1996年2月28日至2066年2月27日。

估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对

象于估价时点完全产权房地产市场价格。

3.估价对象区位状况

（1）朝阳区基本概况

估价对象位于北京市朝阳区，朝阳区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。

朝阳区是北京市人口最多、总面积最大的城区。面积476.8平方公里，常住人口176万，流动人口约50万。按北京市城市总体规划，到2010年北京城区面积将达到1040平方公里，朝阳区占46.7%。

朝阳区涉外资源雄厚，堪称"中国第一区"。区域内云集了除俄罗斯、卢森堡之外的各国驻华使馆；聚集了设在北京60％以上的外国商社和3000多家外国公司、绝大多数国外驻华新闻机构、北京市l／3以上的星级饭店宾馆、一半以上的五星级饭店、宾馆及奥林匹克中心、国贸中心、国际会议中心、国际展览中心等一些久负盛名的国际交往活动场所。还拥有秀水服装市场、雅宝路服装市场、三里屯酒吧街、潘家园旧货市场等闻名中外的特色市场。

目前朝阳区域经济总量位居北京市前列。随着商贸、服务业特别是网络等新经济的迅速发展，朝阳区已经形成了以商贸、房地产、高新技术、金融、信息、商务办公、文化等第二产业为龙头、门类齐全的产业结构；区域内集中了大量商务办公和酒店、公寓等设施，并具有完善、便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好的发展环境，吸引了众多国内外投资商纷纷云集到这里投资或设立办事机构，国际商务氛围十分浓厚。雄厚的驻区资源、巨大的市场潜力、完善的基础设施和大量的投资服务机构使朝阳区具有建设中央商务区(CBD)的综合优势。面向新世纪，首都北京将形成西有中关村、东有

中央商务区，科技与商务互动的发展新格局。

（2）估价对象区位状况

位置：估价对象位于朝阳区将台路2号，该小区西临芳园西路，北临将台路，地理位置较优越。

社区成熟度：小区周边有龙佑丽都花园、芳园里小区、星城公寓、飘HOME居住小区，社区成熟度较高。

自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区附近有四得公园，自然环境及人文环境较好。

公共服务设施及教育配套设施：小区附近有中国银行、工商银行、建设银行、燕莎商场、望京医院、和睦家医院、南湖一小、94中学等，生活服务及教育设施较齐全。

交通：小区东距酒仙桥路约500米，西南距东四环北路约1公里，通达性较好。小区附近有909、运通104、942支、421等多条公交车站，交通便捷度较高。

基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。

4.估价对象市场分析

2009年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。

2009年1-9月，全市商品房销售面积为1593.6万平方米，比上年同期增长1.3倍，比2007年同期增长13.4%。全市住宅销售面积为1301.4万平方米，同比增长1.6倍，比2007年增长14%。

2009年9月份住宅销量大幅下滑。1-9月，全市销售商品住宅11.2万套，已经超过上年全年住宅销售套数（9.4万套）的19.1%。其中，9月份全市住宅销售面积为118.6万平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。当月住宅销售套数为0.9万套，比8月份减少37.4%，成交量达到今年3月以来的最低值。

新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，9月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨3.6%，涨幅比上月提高1.5个百分点，环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。

二手住宅价格环比涨幅略有回落。9月份，我市二手住宅价格指数同比下降1.8%，降幅比上月缩小0.4个百分点，环比上涨0.1%，价格环比在连续3个月上涨0.2%之后，本月涨幅比上月回落0.1个百分点。

各环路商品住宅期房价格全面上涨。一至三季度，四环路以内商品住宅期房均价为19109元/平方米，四至五环路为17205元/平方米，五至六环路为9980元/平方米，六环路以外为7878元/平方米，分别比上半年上涨2226元/平方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。

受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，5月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。前三季度，房地产开发企业项目本年到位资金3944.1亿元，比上年同期增长82.8%，增幅比1-8月扩大1.5个百分点。其中金融贷款增长最快，为1602.2亿元，同比增长1.5倍。自筹