苏州月光码头调研分析(很全面)

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苏州月光码头—Moon Harbor
1-5、主题定位
城市形象 休闲互动 感情交流
首席地标 1 8 7 珍稀享受 6 时尚都市
长三角 顶级滨水 休闲娱乐中 心
2 ◆高尚平台 3
4
◆创意窗口
旅游景观
5 文化高地
结论：无论从商业档次还是建筑艺术等各方面纵横对比，本案毫 无疑问将成为与上海新天地、南京1912齐名的超级地标！ C&P 设计研究有限公司
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C3
C4-A C4-B C5 C6 C7 C8
风情酒吧
风情酒吧 风情酒吧 风情酒吧 风情酒吧 风情酒吧 风情酒吧
2F
1+2F 1+2F 2F 2F 2F 2F
510
400 705 600 575 450 510
510
1105
600 575 450 510
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1060 1085 970 570 775 895 1550
1540
来自百度文库
1670
1550
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1-9、C区规划分布表
店号
功能
层数
面积(m² ) 4940
合计面积(m² ) 4940 645 545
C1 C2
风情酒吧 风情酒吧
2F 2F
645 545
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一、案例赏析
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1-9、B区规划分布表
店号
功能
层数
面积(m² ) 6905
合计面积(m² ) 6905 2145
B1-A B1-B B2-A B2-B B3-A B3-B B4
演艺餐厅 演艺餐厅 餐饮 酒吧/咖吧 餐饮 酒吧/咖吧 音乐餐厅
1+2F 1+2F 1F 2F 1+2F 1+2F 1+2F
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二、项目简介
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结论：园区以4％的土地和人口， 创造了苏州14％左右的GDP，吸引 了25％左右的外资，实现了近29% 的进出口总额。
2006年
园区GDP
全市GDP
16000 14000 12000 12100 9560 15315.9
近年园区及全 市工业总产值
10000 8000 6000 4000 2000 0
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1-7、区域业态规划总图
一层~四层：整栋设定为大型夜总 会，
整栋分割成风格缤纷大 型和中小型西餐厅，
整栋设定为大型 中餐，
一层+二层：大型慢摇吧。
整栋设定为大型量贩式 KTV，
整栋设定为2家大型演艺 餐厅，
一层+二层：两家中型慢摇吧，
一层：餐饮； 二层：酒吧/咖吧， 一层：特色餐饮， 二层：酒吧/咖吧，意向商家： 尼藏餐厅酒吧、SOS酒吧。
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1-6、项目深层卖点提炼
1、绝版滨水，苏州工业园区最后一块可成片开发的珍稀商业地块 2、创意性亲水概念，建筑直接深入水中60米展开，360度全方位亲 水。无与伦比的优越性。 3、苏州科技文化中心、苏州国际博览中心，50万方销品茂时代广 场与本案四大地标联动，塑造顶级商业圈 4、业态搭配合理，内部完整规划，与外部形成循环体系 5、低层低密度，每栋建筑都将成为艺术品。 6、动线流畅，与业态互补的各超级地标自由链接,多主入口 7、独一无二超多数量超大面积的广场体系、露台、亲水平台文化 8、浓郁成熟的商业氛围，周边如李公堤国际风情街等高端成功商 业项目不胜枚举。
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1-8、A4区建筑内部规划
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1-8、A5区建筑内部规划
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1-8、A6区建筑内部规划
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1-1、项目简述
本案位处苏州工业园区金鸡湖东北岸，为文化水廊景观带的重要组成部分，其临 湖而居，总占地面积为4.55万平米，其中水面部分为1.74万平米，深入水区直径为60 米。本案四至范围为：北临苏州国际博览中心，西接苏州科技文化艺术中心，南为金 鸡湖水面，东为中央河景观带。整个地块呈半圆环型，其中南内环弧长约163米，北外 弧长约305米，地块宽约145米。
1-8、B1区建筑内部规划
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1-8、B2区建筑内部规划
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1-8、B3区建筑内部规划
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1-8、B4区建筑内部规划
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A2-D A3-A A3-B A4 A5-A A5-B A6-A A6-B A6-C A6-D A6-E
西餐厅
西餐厅 慢摇吧 特色酒吧 中餐 慢摇吧 慢摇吧 KTV 品牌店 品牌店 品牌店 品牌店
1F
1F 1+2F 1F 1+2+3F 1+2F 1F 1+2+3F 1F 1F 1F 1F
300
250 1585 335 3315 805 865 5385 325 180 320 320 6530 3315 1670 1585
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1-2、苏州经济整体分析2
【 苏 苏州新区 州 城 苏州工业园 苏州 市 市 商 苏嘉杭 西山 业 规 东山 划 要 点 】 2005年苏州首个商业规划《苏州市市区商业网点布局规划》明确以下要点：
阳澄 湖 • • • • • 园区环金鸡湖成为新市级商业功能区，湖东将作为苏州CBD核心 古城内不再新建、改建大型综合超市、仓储式商场 园区规划居住人口60万人，其中湖西10万，湖东50万。 金鸡湖湖东国际会展功能区为苏州唯一性国际会展区。 C&P 设计研究有限公司 重点打造工业园湖东商业功能区和狮山广场商业功能区
单 位 : 亿 元
1404.5 2004年 2005年 园区 全市 2006年 C&P 设计研究有限公司
1652.8
2080.4
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1-3、苏州工业园区经济分析2
园区从业人员结构一览表
指标 总计 按经济类型分 外商及港澳 内资企业 按知识结构分 大专及以上 89354 61270 18392 7689 2003 279574 142902 190190 38131 43645 79218 36286 14001 9453 11552 全区 422476 中新合作区 228321 娄葑 122863 唯亭 50287 胜浦 21005
沪 宁
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1-3、苏州工业园区经济分析1
近年园区及全市GDP情况
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 4820.3 4026.5 3450
单 位: 亿 元
580.7 502.7 2004年 2005年
679.5
整栋设定为大 型音乐餐厅
整片区域设定为顶级风情酒吧。
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1-8、A1区建筑内部规划
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1-8、A2区建筑内部规划
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1-8、A3区建筑内部规划
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层数
1F+2F+3F+4F 1F 1F 1F 1F 1F+2F+3F 1F
功能
夜总会 品牌店 品牌店 品牌店 品牌店 西餐厅 西餐厅
面积(m² )
22110 4756 380 605 3765 75 1807 600
合计面积(m² )
21775 5617 207 241 225 188 2957
A2-C
2005—2006各城市经济发展递增率 南京 无锡 杭州 苏州
65%
17.79% 18.07% 16.72% 19.72%
15.00% 16.00% 17.00% 18.00% 19.00% 20.00%
第一产业
第二产业
第三产业
总结：苏州经济在长三角（除上海外）城市中 名列榜首，但苏州第三产业发展与其经济地位严重 不符。因此,其凸示出明显的服务性商业机遇。
中专、高中
其他 按劳动岗位分 管理人员 工程技术人员
253483
79639
147502
19549
69414
35057
30266
12332
6301
12701
31795 60227
18007 34535
4280 14454
7668 9733
1840 1505
其他
330454
175779
104129
32886
17660
总结：园区内拥有大批高素质高收入的群体,将成为本案潜在消费者.
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1-4、部分类案比较
相同点 差异点
上海新天地、南京1912 核心区域 黄金地段 月光码头
深厚历史 文化沉淀
自然资源 绝版滨湖 风景
结论：本案自然资源之优越无与伦比，因此， 成为比肩甚至超越如南京1912、上海新天 地等娱乐地标的顶尖品牌体系将是本案永恒 不变的实践旗帜！
本案属于环金鸡湖商贸区的核心部位，与李公堤遥相呼应，步行约两分钟即可到 达50万方一站式SHOPPING MALL时代广场。本案与博览中心、科文中心\时代广场共 同组成了四大地标捆绑联动的集合化商业态势。其周边一公里范围内是大规模的高档 住宅区，近14000户，入住人口高达4万以上，并且都具备很强的消费能力，构成了本 案的基础消费力。
本案东为雕塑路，北接翠园路，与现代大道近在咫尺，转入观枫街百米即达。距离 地块最近的公交车站约200米左右，同时即将开工的苏州地铁1号线停靠站与本案西北 面相距仅约50米。
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长三角典型城市经 济指标对比分析
周边城市GDP比较图(亿) 5000 4000 3000 2000 1000 0 2005年 苏州 南京 杭州 2006年 无锡 4026 2948 2795 2355 4820 3441 2774 3300
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1-2、苏州经济整体分析1
第三产业所占比重比较 0.5 0.45 0.4 0.35 0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 苏州 南京 无锡 杭州 0.327 苏州 南京 无锡 杭州 0.388 0.475
0.449
苏州三大产业结构比例
2% 33%
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1-8、C5-C8区建筑内部规划
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1-9、A区规划分布表
店号
A1-A A1-B A1-C A1-D A1-E A2-A A2-B
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