TOD模式下：城市轨道交通车站区域开发

TOD模式下：城市轨道交通车站区域开发

发表时间：2019-11-11T13:49:56.510Z 来源：《基层建设》2019年第23期作者：章胜杰邹建武

[导读] 摘要：轨道交通对缓解特大型城市公共交通压力、促进城市经济与社会和谐健康发展具有重要作用，但它也是一项耗资巨大的基础性工程。

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摘要：轨道交通对缓解特大型城市公共交通压力、促进城市经济与社会和谐健康发展具有重要作用，但它也是一项耗资巨大的基础性工程。长期以来，我国过于强调基础设施项目的公益性，过于追求城市轨道交通项目的社会效益最大化，使得运营企业无法按运营成本制定票价，因而运营企业极易亏损，这也给地铁主管部门增加了更大的资金压力。目前国内已有20余座城市在开展轨道交通建设，但基于轨道交通ＴＯＤ模式下的综合开发实施效果，却并不令人满意，仅在少数发达城市的个别站点取得了较好的效益，其原因是我国内地城市对综合开发理念及其发展策略的研究不够。

关键词：TOD模式；城市轨道交通车站区域开发；

目前，我国城市规划普遍忽略轨道交通沿线在开发用地和规划建设上的协调，并且在立体空间的综合利用以及公共空间和私人空间的混合利用上设计欠缺，使得设计不合理，资金投入浪费，实践操作性差，没有体现出规划超前引导作用。也正因为这个原因，我国很多城市轨道交通车站区域无法形成公共中心，而仅作为交通空间进行开发，无法体现以人为本的思想，缺乏足够的亲切感和吸引力。

一、TOD 模式的内涵

TOD 模式是以公共交通为导向的城市发展模式，强调公共交通在社区和城市建设中的地位。其具体的定义为：以公共交通的车站为中心，在一定步行范围内建设高密度功能复合型的社区，强调公共交通车站对社区居民出行的吸引力，从而提高公共交通的出行率，高密度的建筑形式和功能复合可提高土地的利用价值和减少居民不必要的出行。TOD 作为重要的规划技术手段，在城市规划、区域规划、城市片区以及社区规划、详细规划中得到广泛的运用。在城市范围内，TOD 主要运用在新拓展地区、再开发地区及城市待发展区。地区是指在城市外围尚未开发的地域，但其仍位于城市总体规划和未来城市发展范围内，未来这些地区将提供相应的公交服务设施。一旦新拓展地区成为城市拓展阻力最小的地区，也就最易于设计成为公交导向和行人导向的模式。其通常最终会成为城市建成区的一部分，在未来的规划中应被开发为一个TOD 车站或多个TOD 车站。紧凑布局、混合使用的土地利用形态；高效的公共交通服务设施；有利于提高公共交通使用率的土地开发；适宜步行和自行车的良好的交通环境；优先发展公共交通，公交车站与社区相邻；公交车站成为本地区枢纽。

二、TOD 发展面临难题

轨道交通TOD 是国内外现代都市典型的发展模式，也是促进城市经济发展的重要途径。随着福州市轨道交通建设加快推进，规划并实施轨道交通TOD 发展已成为新起点。但轨道交通TOD 面临着障碍和困难也是很大的，主要有：一是规划衔接难。轨道交通TOD 发展，要求城市发展总体规划与分区规划、控制性详规要充分体现和明确定位，并与交通、产业等专项规划紧密衔接，但目前城市规划体系中TOD 理念很少体现，不同层级、不同类别规划之间衔接不够。二是土地取得难。相关土地的取得面临着政策制约大、征用成本高、利益相关方多、手续复杂、周期长等问题，同时也存在土地控制难、储备制度不完善等问题。三是政策突破难。TOD 发展投资巨大，区块开发主体如何确定、开发收益如何分配成为政策难点；权属政策突破难，轨道交通地下空间取得土地权尚无可操作性政策，土地没有权证影响融资、商业经营证照取得等工作。四是工作推进难。TOD 发展是一项系统工程，不但涉及市、县（市）区、街道（镇）多级政府多个部门，还涉及相关区域的企业和群众利益，要形成统一认识和推进合力的困难较大。

三、TOD模式下：城市轨道交通车站区域开发

1.注重公共要素交通车站衔接设施布局。城市外围区域，土地正在开发中，车站周边用地条件较好，可提供多种衔接设施，如公交站、小汽车停车场、自行车存车处、出租车上下客点、站前步行广场等交通设施。同时，与车站周边土地利用相协调，提供购物、餐饮等综合性商业服务，即体现TOD 的综合型衔接布局模式。研究范围内，公交、巴士系统与地铁、快铁交通系统的衔接较良好，包括一个站前公交停车场、公交站、客运中心。但以人为本的步行和自行车系统以及机动车和停车设施还相对不完善，造成人车混行的混乱场面，给人们的出行带来极大影响。故新的规划中应考虑步行和自行车系统以及机动车和停车设施的布设，且应放于核心商业圈附近。注重土地集约化发展。TOD 模式发展所面临一个重要的困境就是土地问题。由于城市和区域发展的初期缺乏前瞻性的规划，造成土地利用效率低下，然而土地价值的昂贵造成了改造的困难。TOD 模式是以公共交通车站为中心而建立起的功能复合型社区，但公共交通车站选址均为人口密度高、经济发达的区域，这使得公共交通车站周围土地价值昂贵，严重的阻碍了TOD 模式的发展，TOD模式也面临这样的问题。面对轨道交通车站周边地区土地价值高昂的问题，TOD 模式发展，首先通过政府土地收储工作，将征收回的土地应用于TOD 模式的开发。其次通过科学的管理以及利用方式来实现土地集约化发展，为TOD 模式在犀浦的发展做出准备。对已形成的土地利用规划中存在的布局不合理和比例失衡的问题，应当予以关注。例如，针对绿地所占面积小的问题，可将部分利用率低的街头空地改建为小型绿地。第三是布局不合理问题，可在已有的居住用地内进行多功能的场所利用，比如小区活动室的建立，供给居民聚集、聊天、阅读的功能。

2.注重社区开发形式。按照TOD 模式的规划原则进行开发，即高密度建设、土地混合利用、良好的步行环境设计，实现高密度的建设形式和提高土地的利用效率。在土地开发强度方面，由于前期吸引力较弱，可分步骤、分期发展。一期以商业为主，提高地铁站附近及沿线土地的土地价值。二期以居住为主，吸引更多的居民前往入住。在土地混合利用方面TOD 模式应为集餐饮、娱乐、消费、办公、交通、教育、文化、健身、医疗为一体的多功能复合型社区。在良好的环境设计方面TOD 模式应具有较多的开敞空间以及公共设施，建立良好的步行网络，提高步行的出行方式。

3.注重街道景观和周围环境。注重街道景观和周围环境，是体现以人为本的设计思想，并且能够增加环境的亲切感和吸引力。具体措施有：沿街头休憩区（如小广场）布置高品质的有特色的长椅、照明设施、自行车停车位等设施；种植冠大荫浓的树木，铺设可透光或轻度着色的硬表面铺装以减少市区内的热度，创造一个舒适的小气候；把便利设施集中布设在车站处，方便乘客的同时还能减少沿街景观视觉上的混乱；把空调、垃圾回收站和其他美观度不高的设备艺术性地围起来，增加城市美感和文化。

从国际上成功的城市TOD 实践经验来看，TOD 模式下的微观层面用地规划的可操作性是影响整个城市TOD 策略是否落实的重要因素之一，因此，有必要加强对TOD 模式下城市轨道交通车站为核心的周边用地利用规划和控制。将地铁站作为城市空间立体化开发的重要节点，形成地面空间、上部空间、地下空间协调发展的城市空间结构，将有利于促进城市的三维式拓展和资源的集约化利用。