北京市望京区域市场研究报告案例解读2019

五、区域人口消费研究 六、望京综合服务体系现状
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北京市总体规划方案中对望京区域的规划
望京整体规划
总用地范围
规划居住人口 总规划建筑面积
备注
17.8平方公里
33万人
1400万平方米
此数据包括望京规划中的住宅、商 业、商务、工业、特殊用地等所有 用地的建筑面积。
居住、商贸中心占地 规划居住人口 规划建筑面积
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中关村“一区七园” 一览表
建设总部基地，产业依托已有 军工、航天技术为特色
（包括空港工业区）定位要发展成为 信息产业研发、生产和出口基地
以生物工程和新医药为重 点，同时发展电子信息制 造业、光机电一体化产业
昌平园
商务、产品展示、营销集散 地、中介服务、创业孵化
德胜园
所4家，大中型 创业园，主要发展 涉外旅游饭店5 电子信息、计算机 家，中高级电子 及网络、生物和医
基地、科技成果转 化基ห้องสมุดไป่ตู้和人才教育
院校5所。
药等高新技术产业。 培训基地。
电子信息产业集聚区域
现有中央美院、法制日报 社、中国社科院研究生院、 八十中等丰富的文化教育 资源。为提升该地区生活 品质和人居环境，今后将 重点建设博物馆、展览馆、 电影院、艺术大道和主题 公园等设施，发展商业、 卫生、体育等配套产业。
② 望京地区规划中的道路，目前只建成了50％，仍有许多道路没通车，造成望京地区 高车流量集中在几个道路；
③ 如果望京规划中道路均修通，将会极大的缓解目前望京的交通状况，并且有多个路 口通达各个方向，因此，望京未来的交通发展前景是十分好的；
④ 城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。
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19.5亿元，比2019年增长46.9%； 产值、收入指标在区域工业经济总量中所占比重三年来均在30%以上，利润总额三
年均达55%以上； 从反映赢利水平的收入利润率来看，2019年园区内工业企业的收入利润率为8.9%，
高于全区平均水平3.3个百分点； 产销率为96.6%，生产、销售、效益呈现良性循环。
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2019年望京电子产业产值状况
统计数据为电子信息产业中的龙头行业的通信设备、计算机及其他电子设备制造业
园内电子信息产业与朝阳区信息产业及工业产值的比较
电子园区企业数 52家
电子园区总产值
占朝阳区企业总数
33%
占朝阳区电子信息产业
占朝阳区工业总产值
144.0亿元
88.50%
24.40%
电子园区增加值 占朝阳区电子信息产业增加值的比重
照规划实施的出入口只有4个，其余出入口 或者没有建设，不具备通车条件；或者具备 通车条件，但其通行能力极为有限。
已建成出口
已建成出口 已建成出口
（5）公共交通发展滞后 轨道交通发展滞后 公交服务水平较低 公交场站建设滞后
已建成出口
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望京交通小结
① 望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了2.9，道路 较宽，通达性比较好，主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达性不好；
30-18：30，高峰期间的主要流向是望京与市区中心之间的联系，目前，承担这
部分交通需求的主要通道仅有两条，即拥挤不堪的京顺路和京承高速公路东侧
辅路。此外，还有一部分交通量通过已经饱和的四环路分流。
望京地区高峰期间的运输方式主要是公共交通（包括城铁）、小汽车、自
行车和出租车，这些运输方式在望京地区承担的客运比例分别为31.36％，
算，平均达到每户1辆车，因此，其停车泊位的需求远远高于北京市现有居住 区停车泊位的配建标准。由于建设较晚的一些住宅其停车泊位配备较为充足， 因此其停车矛盾主要表现在一些原有小区的停车设施上，如花家地一带的 “旧”小区，大量机动车停放在周边城市道路上，环境较差。
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（4）出入口建设滞后 望京地区共规划了11个出入口，但目前按
备注
8.6平方公里
旧 规 划
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居住人口33万 总户数7万余户
1000万平方米
此数据仅包括居住、商业、商务用 地的建筑面积。
从
望京新区
南
向
北
望京新技术开发区
划
分
来广营货流仓储中心
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2019年-2020年望京新规划
2019年-2020年望京新规划 从功能划分
来 广 营 旧 城 改 造 区
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花家家地建成 区
第二部分 望京区域发展状况
一、北京市总体规划方案中对本区域的规划 二、望京区域主要产业功能区简介
三、望京产业发展现状 四、望京居住人口和居住用地
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五、区域人口消费研究 六、望京综合服务体系现状
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望京区域主要产业功能区简介
望京
朝阳区高新技术 产业区组团
占朝阳区工业增加值的比重
15.2亿元
75.60%
11.50%
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望京产业园区发展特点 （一）
区内以高新技术产业为龙头，其中电子城园区呈现出科技含量高、产业 集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。
摩托罗拉研发中心项目的入驻、爱立信研发总部落户电子城科技园，将 大大推进园区的科技创新水平，进一步提升园区层次。
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纲要
第一部分 望京区域的地理位置和交通 第二部分 望京区域发展状况 第三部分 望京区域房地产市场分析
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第二部分 望京区域发展状况
一、北京市总体规划方案中对本区域的规划 二、望京区域主要产业功能区简介
三、望京产业发展现状 四、望京居住人口和居住用地
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28.14％．20.39％和11.23％。尽管望京地区公共交通客运方式的承担比例已高
于全市平均水平．但离合理的客运交通结构(公共交通承担比例达到60％)还有
一段距离。
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3、主要交通问题 （1）交通拥堵，高峰时段车辆进出望京地区较为困难
高峰期间进出望京与市区中心之间车流量大约占总流量的75％，而且绝大部分 流量由京顺路承担，由于京顺路的作用主要是承担顺义和平谷方向的过境交通，其 本身的交通压力就很大，故望京地区的交通只能给本已不堪重负的京顺路增加更大 的交通压力。
丰台园 海淀园
电子城 科技园
形成以外向型经济为主导的综 合性高新技术产业基地
亦庄
科技商务，为原创技术孵化 、转化和为国际科技交流与 高科技商务活动提供服务
健翔园
人才培养、科技创新、成果孵化和 商务商贸功能
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第二部分 望京区域发展状况
一、北京市总体规划方案中对本区域的规划 二、望京区域主要产业功能区简介
此外，60条公交线路分布在区内及四周，为望京地区内的居民服务。新建 的城铁13号线在望京地区的西侧也设置了一个车站一望京西站，为望京居民的 出行提供了快速、大容量、集约化的运输方式。
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图.望京道路现状图
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图.望京道路规划图
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2、望京地区交通现状
望京地区每天存在两个出行高峰，早高峰为7：30-8：30，晚高峰是17：
建成后，进行封闭管理时，则将原规划的支路全部“封闭”其中，从实际使用 上已变成了小区的内部道路。而且，由于小区封闭管理．导致这些支路跨街区 的连续通行几乎失去可能。
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被切断的支路
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被切断的支路
（3）停车设施不足 望京地区目前有18.15万人，机动车拥有量达到6万辆，按照每户3人计
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概要
望京区域的地理位置和交通 望京区域发展状况
望京区域房地产市场分析
住宅物业
商业物业
办公物业
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纲要
第一部分 望京区域的地理位置和交通 第二部分 望京区域发展状况 第三部分 望京区域房地产市场分析
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一、区域的地理位置和交通
（一）区域的地理位置 “望京城”是《北京城市总体规划》中的十八边缘集团之一，位于北京市朝
阳区东北部，自四环路与机场高速公路的交汇处呈扇形向东北方向延伸，是望 京一一酒仙桥边缘集团的一部分，东南紧临机场高速公路和京顺路，西北与四 环路及和平里铁路支线为邻，东北部将跨越五环路至来广营，该区总用地范围 17.8平方公里，规划居住人口约33万人，总建筑面积1400万平方米。
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（二）望京产业园区生产总值
原始数据来源朝阳区统计局
2019-2019年望京电子城与朝阳区工业总产值指标对比
单位:亿元
朝阳区域总量
朝阳区工业产值
朝阳工业占北 望京电子城 园 电子城园区占朝
京市比重
区产值
阳区工业比重
2019年
4886.6
644
22.10%
151.4
23.50%
西区
依托电子城西区和
酒仙桥地区，面 望京地区，面积3平 望京新城，拓展电
积7.5平方公里， 方公里，已建成北 已有电子骨干企 京市面积最大的孵 业365家，三资 化器——望京科技
子城西区产业发展 空间，重点发展高
企业79家，国 创业园和中国北京 新技术产业。建设
家级电子科研院 （望京）留学人员 高新技术产业孵化
2019年
4315.27
481.1
15.20%
------
-----
2019年
5070
589.3
15.50%
220.6
37.40%
近年来朝阳区工业总量在全市独占鳌头，工业稳步发展，区域工业企业 完成产值、 利税占全市的六分之一，位居全市工业的首位；
隶属朝阳区的望京电子城工业产值业绩显著。
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实战专家 全程服务
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区域市场研究报告案例解读
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几个问题：
WHY－为什么要做区域市场研究（目的） WHAT-区域市场研究研究什么（内容） HOW－怎么做区域市场研究（方式和方法） 同时看报告的数据分析方法、定性与定量的分析方式、表述方式、 报告的结论与建议以及报告的逻辑结构、简洁性和专业性。
还有一部分车辆通过湖光中街进入京承高速公路的辅路。由于该道路仅是一条 宽7米左右且双向行驶的道路，因此承担进出望京地区交通量的能力极为有限。其 余的车辆都是经过阜通东大街．进入四环路。但四环路高峰小时的交通已接近饱 和，因此其分流的能力也是极为有限的。
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（2）支路系统性差 目前的小区开发占地较大，多以城市干路围合区域作为一开发小区。小区
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望京位置图
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（二）交通 1、交通道路规划
经过十几年的建设，目前望京地区的道路网已完成规划的50％左右。它外 有京承高速、五环{高速公路)、机场高速公路、京顺路(主干路)、四环路(快速 路)五条高等级道路环绕四周，内有广顺南、北大街、花家地街，阜通东、西大 街，望京路，利泽东，中、西街等10余条主、次干道。这些道路已按规划实 现，路面宽敞而平坦，交通设施完备，行车标志齐全。
酒仙桥
将台路
望京属于朝阳区高新技术产 业区组团中的一部分； 朝阳区高新技术产业区组团 主要涉及望京、酒仙桥、将 台路等街道和地区办事处
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望京区域主要产业功能区简介
电子城电子信息产业板块
－－是北京电子产业基地和中关村 “一区七园”之一
望京新兴产业区板 块和望京新城板块
东区
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北 小 河 北 居 住 区
“
“
望
南
京
湖
园
园
”
”
综
居
合
住
区
区
花 家 地 建 成 区
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居住 公建 外事 工业 仓储 五大功能
2019年-2020年望京新规划（图示）
2019年-2020年望京新规划分布图
来广营旧城改 造区
北小河北居住 区
南湖园居住区
望京园综合区
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望京产业园区发展特点 （二）
区内电子城的生产总量迅速扩张、经济效益显著。
2019年 电子城园区内的工业企业165家，比2019年增长近1倍； 完成现价工业总产值220.6亿元，比2019年增长45.7%； 实现产品销售收入219.6亿元，比2019年增长48.7%；盈亏相抵后实现利润总额
三、望京产业发展现状 四、望京居住人口和居住用地
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五、区域人口消费研究 六、望京综合服务体系现状
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（一）望京产业概述
望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头 形成区域内的主导产业；
电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政 府于1994年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量，是望京 地区的主导产业基地。