4商圈及城市商业网点规划.pptx
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第四章 商圈及城市商业网点规划
主要内容：
商圈的含义 影响商圈的因素 现代商圈的特点 商圈理论 商圈测定的方法 城市商业网点规划的原则和重点
学习重点：商圈理论、商圈测定的
方法。
第一节 商圈划定
一、商圈的含义及结构
商圈是指零售企业经营形式和服务能力所形 成的销售范围。商圈既是地理概念，也是经营概 念。
核心商圈
• 是指最接近店铺的区域，在这个区域 内顾客来店购物最方便。一般来说， 小型店铺的核心商圈在0.8公里之内， 顾客步行来店在10分钟以内。大型店 铺的核心商圈在5公里以内，无论使用 何种交通工具，顾客来店时间在20分 钟以内。核心商圈的顾客大约占55%70%。
次级商圈
• 是指核心商圈的外围区域，在这个区域内 顾客来店购物比较方便。一般来说，小型 店铺的次级商圈在1.5公里以内，顾客步 行来店在20分钟以内；大型店铺的次级商 圈在8公里以内，不论使用何种交通工具 ，顾客来店都不超过40分钟。次级商圈的 顾客大约占15%-25%。
5(公里)
Ａ*
*
*Ｂ
中介点
B 地区
B 地区
18 公里
A 地区
14 公里
5 公里 D 地区
C 地区
C 地区
图：A地区大概的商圈
A 地区 D 地区
雷利法则的另一种数学等式：
式中：
Ba是A都市从中间地C都市吸引来的销售额；
Bb是B都市从中间地C都市吸引来的销售额；
Pa是A都市的人口；
Pb是B都市的人口；
时间
小型 店铺
大型 店铺
顾客 比例
核心商圈 0.8km以内 5km以内
10分钟 以内
20分钟 以内
55%70%
次级商圈 1.5km以内 8km以内
20分钟 以内
40分钟 以内
15%25%
边缘商圈 1.5km以外 8km以外
20分钟 以上
40分钟 以上
约10%
二、影响商圈的因素
➢区位特点 ➢业态选择 ➢经营品种 ➢经营规模 ➢竞争店铺的位置 ➢顾客的流动性 ➢交通地理条件 ➢店铺的促销手段 ➢商业信誉
电子商务条件零售业商圈：
• 地理因素的影响大大降低； • 对零售企业的配送能力要求提高。
三、零售商圈的测定方法
（一）零售引力法则（雷利法则）
雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的 远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和 里程距离两方面发挥作用。在两个城镇之间设立一个中 介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即 在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全 相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的 地理区域。
空间距离敏感性的参数；
Sj / Tλ ij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力； ∑： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
案例: 一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物，已知
这3个超市的规模和3个超市与该消费者居住点的时间距离如表所示。
表： 三个超市的规模和与该消费者居住点的时间距离
商店 A B C
时间距离（分钟） 40 60 30
规模（平方米） 50000 70000 40000
如果λ=1，每个超市对这个消费者的吸引力是： A的吸引力是：50000/40=1250 B的吸引力是：70000/60=1166.67 C的吸引力是：40000/30=1333.33
该消费者到每个超市购物的概率分别是： 到A的概率 = 1250/（1250+1166.67+1333.33）= 0.333 到B的概率 = 1166.67/（1250+1166.67+1333.33）= 0.311 到C的概率 = 1333.33/（1250+1166.67+1333.33）= 0.356
Da
Dab
1 Pb
Байду номын сангаас
Pa
Da为A都市到分界点的时间距离； Dab为A都市到B都市之间的时间距离； Pa为A都市的销售场地面积； Pb为都市的销售场地面积。
（三）伽萨法则
A都市到B都市的时间距离
Da
1
B商店的销售面积 A商店的销售面积
A店是位于A都市的商店； B店是位于B都市的商店；
（四） 赫夫法则
• Ｐa : 表示Ａ城镇人口
• Ｐb : 表示Ｂ城镇人口
• ｄ : 城镇Ａ和Ｂ的里程距离
案例: 假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人， Ａ距Ｂ20公里。
20 Ｄab ＝ ────── ＝ 15 (公里)
1 ＋ √1/9
20 Ｄba ＝ ────── ＝ 5 (公里)
1 ＋√ 9/1
15(公里)
赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业 区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三 个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。
Pij =
Sj / Tλ ij
n
∑ Sj / Tλij
j=1
式中： Pij： i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj： j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积； Tij： i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； λ： 通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或
Da是A都市与C都市的距离； Db是B都市与C都市的距离；
举例
N=1,n=2
• 该法则的优点：计算简便；
• 缺点：考虑的是两地的里程距离；
• 忽略了经营能力及商品本身的 影响。
• 所以该法则早期测定商圈的方法， 雷利法则只适用于计算选购品的商 圈分界点，而不太适用于计算方便 品的商圈分界点。
（二）阿普波姆法则
雷利法则的假设基础：
第一，两个竞争的城市（A城与B城）在 公路上有同等程度的靠近性；
第二，两城市可被利用的商品或者服务 的多少以城市人口的多少为标志；
第三，顾客只到一个城市购物。
•
ｄ
•
Ｄab ＝───────
•
１＋ √Ｐb/Ｐa
•
• Ｄab: 表示Ａ城镇商圈的限度（以沿公路 到Ｂ城镇的里程衡量）
边缘商圈
• 是指次级商圈以外的区域，在这个区域 内顾客来店购物不够方便。一般来说， 小型店铺的边缘商圈在1.5公里以外，顾 客步行来店在20分钟以上；大型店铺的 边缘商圈在8公里以外，不论使用何种 交通工具，顾客来店都要在40分钟以上 。边缘商圈的顾客大约占10%。
商圈层次
距离
小型 店铺
大型 店铺
作为地理概念，指一定距离内顾客积聚的程 度，即人流状况，完全取决于区域的选择，所以 也叫区域定位法；
作为经营概念，即取决于业态种类和经营能 力所焕发的内聚力和辐射力大小作为划分商圈的 依据。
商圈结构
• 基础商圈 • 边缘商圈 • 异地商圈
观点对照：商圈的层次
• 商圈可分为三个层次：
核心商圈 次级商圈 边缘商圈
主要内容：
商圈的含义 影响商圈的因素 现代商圈的特点 商圈理论 商圈测定的方法 城市商业网点规划的原则和重点
学习重点：商圈理论、商圈测定的
方法。
第一节 商圈划定
一、商圈的含义及结构
商圈是指零售企业经营形式和服务能力所形 成的销售范围。商圈既是地理概念，也是经营概 念。
核心商圈
• 是指最接近店铺的区域，在这个区域 内顾客来店购物最方便。一般来说， 小型店铺的核心商圈在0.8公里之内， 顾客步行来店在10分钟以内。大型店 铺的核心商圈在5公里以内，无论使用 何种交通工具，顾客来店时间在20分 钟以内。核心商圈的顾客大约占55%70%。
次级商圈
• 是指核心商圈的外围区域，在这个区域内 顾客来店购物比较方便。一般来说，小型 店铺的次级商圈在1.5公里以内，顾客步 行来店在20分钟以内；大型店铺的次级商 圈在8公里以内，不论使用何种交通工具 ，顾客来店都不超过40分钟。次级商圈的 顾客大约占15%-25%。
5(公里)
Ａ*
*
*Ｂ
中介点
B 地区
B 地区
18 公里
A 地区
14 公里
5 公里 D 地区
C 地区
C 地区
图：A地区大概的商圈
A 地区 D 地区
雷利法则的另一种数学等式：
式中：
Ba是A都市从中间地C都市吸引来的销售额；
Bb是B都市从中间地C都市吸引来的销售额；
Pa是A都市的人口；
Pb是B都市的人口；
时间
小型 店铺
大型 店铺
顾客 比例
核心商圈 0.8km以内 5km以内
10分钟 以内
20分钟 以内
55%70%
次级商圈 1.5km以内 8km以内
20分钟 以内
40分钟 以内
15%25%
边缘商圈 1.5km以外 8km以外
20分钟 以上
40分钟 以上
约10%
二、影响商圈的因素
➢区位特点 ➢业态选择 ➢经营品种 ➢经营规模 ➢竞争店铺的位置 ➢顾客的流动性 ➢交通地理条件 ➢店铺的促销手段 ➢商业信誉
电子商务条件零售业商圈：
• 地理因素的影响大大降低； • 对零售企业的配送能力要求提高。
三、零售商圈的测定方法
（一）零售引力法则（雷利法则）
雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的 远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和 里程距离两方面发挥作用。在两个城镇之间设立一个中 介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即 在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全 相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的 地理区域。
空间距离敏感性的参数；
Sj / Tλ ij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力； ∑： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
案例: 一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物，已知
这3个超市的规模和3个超市与该消费者居住点的时间距离如表所示。
表： 三个超市的规模和与该消费者居住点的时间距离
商店 A B C
时间距离（分钟） 40 60 30
规模（平方米） 50000 70000 40000
如果λ=1，每个超市对这个消费者的吸引力是： A的吸引力是：50000/40=1250 B的吸引力是：70000/60=1166.67 C的吸引力是：40000/30=1333.33
该消费者到每个超市购物的概率分别是： 到A的概率 = 1250/（1250+1166.67+1333.33）= 0.333 到B的概率 = 1166.67/（1250+1166.67+1333.33）= 0.311 到C的概率 = 1333.33/（1250+1166.67+1333.33）= 0.356
Da
Dab
1 Pb
Байду номын сангаас
Pa
Da为A都市到分界点的时间距离； Dab为A都市到B都市之间的时间距离； Pa为A都市的销售场地面积； Pb为都市的销售场地面积。
（三）伽萨法则
A都市到B都市的时间距离
Da
1
B商店的销售面积 A商店的销售面积
A店是位于A都市的商店； B店是位于B都市的商店；
（四） 赫夫法则
• Ｐa : 表示Ａ城镇人口
• Ｐb : 表示Ｂ城镇人口
• ｄ : 城镇Ａ和Ｂ的里程距离
案例: 假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人， Ａ距Ｂ20公里。
20 Ｄab ＝ ────── ＝ 15 (公里)
1 ＋ √1/9
20 Ｄba ＝ ────── ＝ 5 (公里)
1 ＋√ 9/1
15(公里)
赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业 区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三 个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。
Pij =
Sj / Tλ ij
n
∑ Sj / Tλij
j=1
式中： Pij： i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj： j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积； Tij： i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； λ： 通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或
Da是A都市与C都市的距离； Db是B都市与C都市的距离；
举例
N=1,n=2
• 该法则的优点：计算简便；
• 缺点：考虑的是两地的里程距离；
• 忽略了经营能力及商品本身的 影响。
• 所以该法则早期测定商圈的方法， 雷利法则只适用于计算选购品的商 圈分界点，而不太适用于计算方便 品的商圈分界点。
（二）阿普波姆法则
雷利法则的假设基础：
第一，两个竞争的城市（A城与B城）在 公路上有同等程度的靠近性；
第二，两城市可被利用的商品或者服务 的多少以城市人口的多少为标志；
第三，顾客只到一个城市购物。
•
ｄ
•
Ｄab ＝───────
•
１＋ √Ｐb/Ｐa
•
• Ｄab: 表示Ａ城镇商圈的限度（以沿公路 到Ｂ城镇的里程衡量）
边缘商圈
• 是指次级商圈以外的区域，在这个区域 内顾客来店购物不够方便。一般来说， 小型店铺的边缘商圈在1.5公里以外，顾 客步行来店在20分钟以上；大型店铺的 边缘商圈在8公里以外，不论使用何种 交通工具，顾客来店都要在40分钟以上 。边缘商圈的顾客大约占10%。
商圈层次
距离
小型 店铺
大型 店铺
作为地理概念，指一定距离内顾客积聚的程 度，即人流状况，完全取决于区域的选择，所以 也叫区域定位法；
作为经营概念，即取决于业态种类和经营能 力所焕发的内聚力和辐射力大小作为划分商圈的 依据。
商圈结构
• 基础商圈 • 边缘商圈 • 异地商圈
观点对照：商圈的层次
• 商圈可分为三个层次：
核心商圈 次级商圈 边缘商圈