理财规划三种消费模式
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还是买房？（李小姐的年平均投资回报率是4%）
案例分析
李小姐租房年成本 =10000×4% + 3000×12 = 36400元
李小姐购房年成本 =300000×4% + 400000×5.51% + 5000 = 39040
元
租房年成本36400元 < 购房年成本39040元，因 此租房更划算。
购房或租房的选择——净现值法
”
预期中国汽车销量每年增速至 少10％
如何可以均匀地享受一生的财富？？？
消费支出规划
家庭消费支出内容 包括住房支出、汽车消费支出、其他消费支出。
消费支出规划的目标 合理安排消费资金，避免过高的消费成本或造成财务危机。
金融市场对消费的影响 通过金融市场可以进行投资，获取投资收益、缩短积累时间
。 也可以通过金融市场，融通资金。
住房支出
住房规划
住房消费
购房
住房投资
购房消费规划流程图
居住 需求
Hale Waihona Puke Baidu
购或 租？决策
空间 需求
环境 需求
家庭 人口
生活 品质
购否？ 否
是
购房规划
租 总价
首付款 贷款
购房或租房的选择
适合租房的人群
➢ 刚踏入社会的年轻人 ➢ 工作地点和生活范围不固定 ➢ 储蓄不多 ➢ 不急需买房且辨不清房价走势
13
租房与购房的比较分析
NPV t n0(1C iF t)t
其中NPV为净现值 t为年份数
CFt为各期的净现金流 i为折现率
购房或租房的选择——净现值法案例
王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可 租可售。如果租的话，房租每年4万元（期初交纳）， 租期4年，押金1万元。而购买的总价是70万元，王先生 可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷 款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外， 购买该房的税费及装修费共需100000元，王先生估计居 住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房？
货币
总收入
总支出
投资收入
工作收入 时间
三种消费模式----支出大于收入
货币
总支出 工作收入
总收入 时间
投资收入
题目:
理财规划的目标是实现财务安全和财务自由 。如果客户实现了财务自由，则该客户的投
资收入曲线应该一直在支出曲线的（ ）。
（A）平行 （C）上方
（B）下方 （D）右方
消费支出规划内容 住房消费规划 汽车消费规划 消费信贷规划
息还款，房贷利率6%。
王先生可负担的购房首付款是多少？
租房年成本 =房屋押金×存款利率 + 年租金
年成本法
年成本法应结合： ➢未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，
则租房年成本将随之增加。 ➢购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金 的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。 ➢房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房 屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。 ➢利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房
分期支付动画
先生，一次性支付房 款，可获房价优惠
讨论：房地产投资的优缺点
优点： 可观收益率 财务杠杆效应 所得税优势 对抗通货膨胀
讨论：房地产投资的优缺点
缺点： 缺乏流动性 需要大笔首期投资 房地产周期与杠杆带来的不利影响
高风险
购房或租房的选择——年成本法 购房年成本
=首付款×存款利率 + 贷款余额×贷款 利率+年维修及税收费用
会相对划算；反之，则租房划算。
购房或租房的选择——年成本法案例
李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手 房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话， 房租每月3千元，押金1万元。而购买的总价是70万 元，李小姐可以支付30万元的首付款，另外40万拟 采用5.51%的商业贷款利率向某行贷款。另外，购买 二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费 如果按年平摊，大约每年5000元。李小姐应该租房
（王先生年投资回报率是4%）
王先生租房的净现金流量现值计算：
NPV租房 t40(1C4F% t )t 15.25万元
王先生买房的净现金流量现值计算
每年偿还贷款：40Χ（A/P，6%，4）=4.12万元 第四年末贷款余额：4.12 Χ（P/A，6%，11）=32.48万元 王先生卖房所得房款：70万元
的上限
• （2）可负担的房贷=以未来购房时年收入为年金的年金 现值*年收入中可负担贷款的比率上限
• （3）可负担的总房价=可负担的首付+可负担的房贷 • （4）可负担的房屋单价=可负担的房屋总价/需求平方米
数
购房财务决策—估算负担得起的房价
王先生预计今年年底年收入10万元，以后每 年增长3%，每年储蓄比率40%。目前王先生有 存款2万元，打算5年后买房。王先生的投资 回报率10%，准备贷款20年，计划采用等额本
王先生买房的净现金流量现值计算
NPV购房 t40(1C4F% t )t 22.88万元
制定住房消费方案
分析客户住房消费需求，选择适当的支付方式，根据因素变化调整支付 方案。
购房规划——购房的目标 购房的面积需求 •购房环境需求
➢不必盲目求大 ➢无需一次到位
➢量力而行
适宜居住且经济上能够承担的住房
➢ 区位
➢ 面积
生活质量、上班的距离 、 子女上学、配套设置等 。
购房规划
可买多高价位的房屋？ ——购房财务决策
有哪些住房贷款方式可选择？ 采用何种还款方式？ ——住房消费信贷
购房的财务决策
（一 ）购房财务规划的基本方法
1、以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价
（1）可负但的首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来 购房这段时间内年收入在未来购房时的终值*年收入中可负担首付比例
4
收入、支出、财务安全与财务自由
收入、支出与财务安全和财务自由 • 财务安全：现有财富足以应对未来的财务支出或其他生活目标的
实现，家庭不会出现大的财务危机
• 财务自由：收入主要来自主动投资而不是被动工作
三种消费模式----收入大于支出
货币
总收入
投资收入
总支出
工作收入 时间
三种消费模式----收支相抵
理财规划核心内容
现金规划 消费支出规划 风险管理保险规划
教育规划 投资规划 税收筹划 退休养老规划 财产分配和传承规划
财务安全
保险规划/
资产增值：投资规划
资产保护：税收筹划
理财规划之消费支出规划
2006年个人房贷余额超过2.0万亿元 54％：月供占收入20％~50％ 32%：月供占收入50%以上——“房奴
案例分析
李小姐租房年成本 =10000×4% + 3000×12 = 36400元
李小姐购房年成本 =300000×4% + 400000×5.51% + 5000 = 39040
元
租房年成本36400元 < 购房年成本39040元，因 此租房更划算。
购房或租房的选择——净现值法
”
预期中国汽车销量每年增速至 少10％
如何可以均匀地享受一生的财富？？？
消费支出规划
家庭消费支出内容 包括住房支出、汽车消费支出、其他消费支出。
消费支出规划的目标 合理安排消费资金，避免过高的消费成本或造成财务危机。
金融市场对消费的影响 通过金融市场可以进行投资，获取投资收益、缩短积累时间
。 也可以通过金融市场，融通资金。
住房支出
住房规划
住房消费
购房
住房投资
购房消费规划流程图
居住 需求
Hale Waihona Puke Baidu
购或 租？决策
空间 需求
环境 需求
家庭 人口
生活 品质
购否？ 否
是
购房规划
租 总价
首付款 贷款
购房或租房的选择
适合租房的人群
➢ 刚踏入社会的年轻人 ➢ 工作地点和生活范围不固定 ➢ 储蓄不多 ➢ 不急需买房且辨不清房价走势
13
租房与购房的比较分析
NPV t n0(1C iF t)t
其中NPV为净现值 t为年份数
CFt为各期的净现金流 i为折现率
购房或租房的选择——净现值法案例
王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可 租可售。如果租的话，房租每年4万元（期初交纳）， 租期4年，押金1万元。而购买的总价是70万元，王先生 可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷 款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外， 购买该房的税费及装修费共需100000元，王先生估计居 住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房？
货币
总收入
总支出
投资收入
工作收入 时间
三种消费模式----支出大于收入
货币
总支出 工作收入
总收入 时间
投资收入
题目:
理财规划的目标是实现财务安全和财务自由 。如果客户实现了财务自由，则该客户的投
资收入曲线应该一直在支出曲线的（ ）。
（A）平行 （C）上方
（B）下方 （D）右方
消费支出规划内容 住房消费规划 汽车消费规划 消费信贷规划
息还款，房贷利率6%。
王先生可负担的购房首付款是多少？
租房年成本 =房屋押金×存款利率 + 年租金
年成本法
年成本法应结合： ➢未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，
则租房年成本将随之增加。 ➢购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金 的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。 ➢房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房 屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。 ➢利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房
分期支付动画
先生，一次性支付房 款，可获房价优惠
讨论：房地产投资的优缺点
优点： 可观收益率 财务杠杆效应 所得税优势 对抗通货膨胀
讨论：房地产投资的优缺点
缺点： 缺乏流动性 需要大笔首期投资 房地产周期与杠杆带来的不利影响
高风险
购房或租房的选择——年成本法 购房年成本
=首付款×存款利率 + 贷款余额×贷款 利率+年维修及税收费用
会相对划算；反之，则租房划算。
购房或租房的选择——年成本法案例
李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手 房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话， 房租每月3千元，押金1万元。而购买的总价是70万 元，李小姐可以支付30万元的首付款，另外40万拟 采用5.51%的商业贷款利率向某行贷款。另外，购买 二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费 如果按年平摊，大约每年5000元。李小姐应该租房
（王先生年投资回报率是4%）
王先生租房的净现金流量现值计算：
NPV租房 t40(1C4F% t )t 15.25万元
王先生买房的净现金流量现值计算
每年偿还贷款：40Χ（A/P，6%，4）=4.12万元 第四年末贷款余额：4.12 Χ（P/A，6%，11）=32.48万元 王先生卖房所得房款：70万元
的上限
• （2）可负担的房贷=以未来购房时年收入为年金的年金 现值*年收入中可负担贷款的比率上限
• （3）可负担的总房价=可负担的首付+可负担的房贷 • （4）可负担的房屋单价=可负担的房屋总价/需求平方米
数
购房财务决策—估算负担得起的房价
王先生预计今年年底年收入10万元，以后每 年增长3%，每年储蓄比率40%。目前王先生有 存款2万元，打算5年后买房。王先生的投资 回报率10%，准备贷款20年，计划采用等额本
王先生买房的净现金流量现值计算
NPV购房 t40(1C4F% t )t 22.88万元
制定住房消费方案
分析客户住房消费需求，选择适当的支付方式，根据因素变化调整支付 方案。
购房规划——购房的目标 购房的面积需求 •购房环境需求
➢不必盲目求大 ➢无需一次到位
➢量力而行
适宜居住且经济上能够承担的住房
➢ 区位
➢ 面积
生活质量、上班的距离 、 子女上学、配套设置等 。
购房规划
可买多高价位的房屋？ ——购房财务决策
有哪些住房贷款方式可选择？ 采用何种还款方式？ ——住房消费信贷
购房的财务决策
（一 ）购房财务规划的基本方法
1、以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价
（1）可负但的首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来 购房这段时间内年收入在未来购房时的终值*年收入中可负担首付比例
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收入、支出、财务安全与财务自由
收入、支出与财务安全和财务自由 • 财务安全：现有财富足以应对未来的财务支出或其他生活目标的
实现，家庭不会出现大的财务危机
• 财务自由：收入主要来自主动投资而不是被动工作
三种消费模式----收入大于支出
货币
总收入
投资收入
总支出
工作收入 时间
三种消费模式----收支相抵
理财规划核心内容
现金规划 消费支出规划 风险管理保险规划
教育规划 投资规划 税收筹划 退休养老规划 财产分配和传承规划
财务安全
保险规划/
资产增值：投资规划
资产保护：税收筹划
理财规划之消费支出规划
2006年个人房贷余额超过2.0万亿元 54％：月供占收入20％~50％ 32%：月供占收入50%以上——“房奴