旅游地产营销策划方案

对全国及重庆部分休闲度假区分析可知，凡是休闲度假区，都基本上都存在 休闲运动项目，发展休闲运动项目，已成为业界的共识。下面以项目周边的广阳 岛与桃花岛休闲旅游开发作为竞争者进行分析。
Байду номын сангаас广阳岛：
总体定位：综合休闲度假区与国际生活社区 广阳岛开发突出度假休闲功能，包括会议休闲 、周末休闲等，弱化“景点旅游”概念 岛业优势、四面环江 商务会议、主题公园、高尔夫为休闲的主要功 能。休闲运动虽有，但仅是辅助休闲项目，并不 是主体功能，且休闲运动形态单一。
旅游地产营销策划方案
2020年4月21日星期二
一 项目概况
项目地块SWOT分析
项目概况
地块基本情况分析
一、项目概况
1.1 地块基本情况分析 1.1.1 地块区位分析
项目 地址
本项目位于巴南区，紧邻重庆主城核心区，是重庆1小时经济圈的重要组成部分 。同时，它也是重庆周边卫星城市通往主城区的重要交通通道。
1.1.3 交通条件
❖本项目处于茶园新区和涪陵两 大区域之间，是重庆市未来重点 发展的区域
❖ 本项目紧邻茶涪路、通往广阳 的高速路，交通十分便利
❖本项目与主城区有一定距离， 使消费者产生一定的心理距离
本项目的宏观区位条件相对较好， 有利于发展休闲旅游地产项目，但 在微观区位上，需要加强区位宣传 与市场培育
资源主导型
颐和园 同质竞争化
第二层次 娱乐体验 游泳、划船、打猎 、泡温泉、滑雪
娱乐项目型
迪斯尼 档次竞争化
第三层次 休闲度假旅游 休闲、度假、会议、
疗养等
特色资源为主的综合 型
北京九华山庄 差异化竞争化
旅游目的： 观光、休闲度假
为主
休闲度假成为仅次于观光的出行目的，显示出本项目发展休闲度假的良好前景
国际经验表明，人均 GDP>1000美元，观光性旅 游需求膨胀；人均 GDP>2000美元，体验多样 性需求和多样化选择；人均 GDP>3000美元，度假需求 普遍产生；
重庆市的人均GDP在2007年 已突破2000美元；休闲度假 旅游将成为未来的主要趋势
马斯洛需求层次理论
根据马斯洛的需求理论，以及当前我国已步入了小康社会的基本情况，人们 迫切地需要更高级别的需求,而休闲度假旅游作为最高层次的旅游方式,迎合 了时代的发展步伐,必将成为时尚的主流。
➢位于土地垴村的地块处于高速公路上 ，此高速经过镇政府可以分别通往南 岸广阳以及丰盛镇 ➢位于水口寺村的地块位于茶园新区— —双河口的高速公路上，可通过高速 与中心城区相通，大大缩短木洞镇与 市中心地区的距离 ➢项目还可以通过通往迎龙镇的高速与 同区的乡镇形成有效的联系 ➢此外，建设中木洞码头至南涪路、木 菩路连接通道，打破制约木洞经济发 展的交通瓶颈，拓展发展空间
旅游的旅游功能总体上可以分为三个层次，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体 验旅游、第三层次的休闲旅游。
不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才
出现。
旅游功能
功能层次 功能定义 旅游功能
发展类型 典型案例 竞争特点
第一层次 观光旅游 自然人文、景观 游览
▪ 本项目至主城区有一定路程，交 通距离阻抗较大，可达性一般， 但随着高速公路的通车未来会有 较大的改善
1.2 地块SWOT分析
地块优势 Strength
➢地块规模大，易形成完整度假区和产生轰 动效应； ➢宏观区位相对条件较好，有利于休闲旅游 地产项目的开发； ➢巴南区具有一定的旅游资源基础； ➢地块的优势资源是沿江资源和水库资源。
➢存在毗邻的广阳岛和桃花岛两个大型 旅游地产项目的开发； ➢重庆周边的大型地产项目的开发
二 宏观市场
二、宏观市场
旅游宏观市场
休闲旅游经济
宏观市场
重庆旅游市场
2.1 我国旅游业的发展
我国的旅游产业正处于正蓬勃发展 ，旅游产业规模迅速壮大，正将逐 步成为支柱型产业
2.2 休闲旅游的发展
旅游的发展阶段
地块机遇 Opportunity
➢规划和建设中的相关高速公路将改变本地 块的交通可达性； ➢城乡统筹、新农村建设等政策利好，将提 高本项目地块的区域价值与成熟度
地块劣势 Weakness
➢地块较难依托现有城镇建设，现有基础 和配套设施缺乏； ➢距离主城区有一定距离，交通阻抗较大 。
地块威胁 Threats
空间 和人 口的 覆盖
科幻公园
一流区域旅游度假第 二层次resort类
麒麟山庄
五朵金花 海兰云天 洋人街
洋人街
钓鱼城 丰都鬼城
集中
本地旅游休闲 自住类
小三峡
单一景观
大足石刻 红岩广场
海底世界 Resort的功能
Forest Highlands
国际、国内标杆 重庆市场
复合功能
通过对比，得出重庆旅游市场的空白点
以商务会议为主题的休闲度假区
规模较大，主题明显的主题公园
重庆旅游空 白点
主题定位中缺乏文化定位
缺乏综合型休闲旅游项目
三 业态分析
三、业态分析
3.1 休闲运动 3.2 SPA养生 3.3 农业观光园 3.4 商务会议 3.5 婚庆 3.6 高尔夫 3.7 主题公园 3.8 别墅
3.1 休闲运动
3.1.1 综述 3.1.2 竞争分析 3.1.3 消费者分析 3.1.4 休闲运动SWOT分析 3.1.5 典型案例分析 3.1.6 战略定位
小结：休闲旅游将成为未来的主要趋势
旅游业的迅速发展
休闲度假旅 游
人均GDP的不断提升
旅游者的出游意向 需求层次理论
2.3 重庆旅游市场现状
旅游发展规律：旅游功能的复合与旅游度假地的等级
呈正相关，且第三层次旅游功能比重逐渐增加 一流目的地型 综
夏威夷
广泛
合resort
马尔代夫 坎昆
巴拉德罗 亚龙湾 巴厘岛珊瑚岛
3.1.1 综述
城里人愈来愈厌恶喧嚣
、繁杂的都市生活，渴
休闲
望享有一种悠静、闲遐
的宁静生活，节奏缓慢
、顺畅且有规律 运动被现代的人喻为一
强烈的市场需求
休闲运动度假变得火爆
种时尚，一种自我保护
的必修课，人们越来越
运动
重视自己的身体状况，
因为它是一切生活、工
作、学习的保障和前提
3.1.2 竞争者分析
项目区位图
项目地块
项目地块东临木洞镇，北临长江，南接茶涪公路（国家二级公路），西接南 岸区旅游重镇广阳镇。
1.1.2地项块目基地本块情特况征分析
项目地块 拼接图
丘陵地貌
耕地环境 地块特点
山水搭配
土地垴地块 水口寺地块
丘陵地形
地形地貌
本项目地块地形狭长、 坡度较陡，是典型的丘 陵地形。土地使用类型 多样，在有利于形成独 特景观特征的同时，也 给土地的利用带来了不 利的影响。沿江地形以 平坦为主，为项目中较 好利用的地块位置