土地管理制度

农村集体土地征用程序根据法律法规规定，农用地转为建设用地时所办理的土地征用程序分以下几个步骤。

【第一步】预选符合规划的农用地。

征用农村土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，否则，不得使用该土地。

用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，首先应向国土资源、建设、规划等部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

【第二步】编制建设项目可行性报告。

确认农用地可用于建设后，应根据建设部门的要求，编制建设项目可行性报告，并向建设部门提交用地申请，由建设部门审查，符合的，由用地单位按规定缴纳选址规费，建设部门颁发建设项目《选址意见书》。

【第三步】提交用地预审申请。

农用地转用或土地征收经依法批准后，用地单位应持《选址意见书》两年内向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

【第四步】办理立项等手续。

用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用；【第五步】提交用地正式申请。

用地单位再持以上各项审批文件，向原作出预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

【第六步】办理审批手续，批准用地。

由国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

基本农田,或者基本农田之外的耕地,如超过了35公顷,必须另行报经国务院办理征地审批手续。

【第七步】土地征用。

征收土地方案经依法批准后,由市、县人民政府将批准征地机关、批准文号和征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。

被征收土地的所有权人和使用权人,即当地的农村集体组织和原承包耕种土地的农民,在公告之日起15日内,持土地权属证书或者其他有效证明(如承包合同),到市、县人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

市、县人民政府土地行政主管部门根据批准的征用土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见,征询意见期限为15日。

对补偿标准有争议的,由县以上人民政府协调;协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。

由国土资源局具体负责对农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，办理征地手续。

征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。

征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

以上各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。

对于征收农民承包的土地的,应当依法办理土地承包合同变更或解除手续。

用地单位未按期全额支付到位的，政府应拒绝发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。

【第八步】领取用地批准文件。

国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》。

【第九步】缴纳出让费，获得土地适用权。

土地征用后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者按照相关规定，签订《国有土地有偿使用合同》出让供地。

用地单位按约定缴纳出让费用。

【第十步】办理建设项目审批手续，开始建设适用土地。

签订合同并按约缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。

征收集体土地与土地招拍挂的关系土地法规定，征收集体土地的前提是必须有建设项目，而建设项目是计划、规划等部门根据某个具体建设单位的申请确定的，也好是先有建设单位才能确定建设项目。

但国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中规定，必须通过招拍挂的方式确定建设单位，也即是征地在前，确定建设单位在后。

两个规定相互冲突。

应该如何从法律上解决这种困境？1、从效力上分析，全国人大常委会制定的《土地管理法》的效力高于国土资源部的“招拍挂规定”。

当上位法与下位法的规定相互冲突时，应当以上位法的规定为准。

因此，在土地管理法未作相应修改之前，仍然应当以土地管理法的规定为准。

可以理解为，招拍挂规定不适用于征收集体土地的情况。

如若需保持两者的统一，则有必要通过立法途径对于土地管理法予以适当的修改。

由于政府宏观调控的方向是以招拍挂作为主流的出让方式，因此，提供如下模式供相关部门参考：对于某一集体土地先不办理征地手续，在符合土地利用总体规划、城市规划的前提下，公布一个暂定的规划指标（或规划设计方案），由各投标方在此基础上进行投标。

同时，招标文件中应当明确告知，中标单位须向政府有关部门办理征收集体土地的申请手续，若审批通过则可按照中标通知办理后续手续，若审批未能通过则中标通知自行失效。

2、建议设立“预征地程序”，即对于原计划采用土地储备的形式来征收的集体土地，参照正式征收集体土地的程序，拟定征地方案、补偿标准，进行预听证，但并不正式办理征用审批手续，而是由村民委员会与土地储备中心签署协议书确认上述预征收内容在某一确定的时间段内有效。

如若在该确定的时间段内，按照上述问题1中建议的模式进行了招拍挂，则可按照协议内容办理征收手续土地挂牌出让工作程序1、制订工作方案：制订挂牌前期工作方案报中心领导和局领导审定。

2、编制拍卖文件：根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。

3、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天在指定媒体上发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。

4、出售挂牌文件：在挂牌公告规定的时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。

5、组织现场踏勘：组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。

6、受理竞买申请：在挂牌公告规定时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）、“竞买报价员”授权委托书、身份证复印件办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。

7、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信记录等进行审查，对符合条件的，发给《竞买人资格确认通知书》，通知其参加挂牌活动。

8、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。

在报价截止后，如果还有竞买人报价，可以填写《竞价申请书》，并通过传真的形式将《竞价申请书》传真到挂牌文件规定的地点。

9、揭牌：在挂牌公告规定的挂牌截止日次日，按照挂牌文件规定确定是否成交,并确定竞得人。

竞得人与出让人签订成交确认书，缴纳定金。

同时,对需要现场竞价的挂牌宗地进行现场竞价，并与竞得人签订成交确认书，缴纳定金和佣金。

10、公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定场所、媒体公布，并退还竞买保证金。

11、签订出让合同：竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。

土地出让金收支管理办法为进一步加强全县国有土地使用权出让金收支管理，根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）精神，结合实际情况，特作如下规定：一、土地出让金收取1、土地出让金，由市/县国土局开票收取，在宗地未收齐全部出让金前暂存入土地出让金专户。

2、意向用地者为取得土地而交的预付款或定金，由市/县国土局开票收取，存入土地出让金专户。

3、土地竞买保证金或履约保证金，由市/县国土局开票收取，存入国土局帐户。

未竞得土地的，按土地出让公告规定及时退回报名者。

竞得土地的，待土地出让金缴纳数额加上保证金达到宗地出让金总额时，保证金转为出让金，存入土地出让金专户。

宗地出让金交齐后，全额存入国库，纳入预算管理。

二、土地出让金的支出（一）征地和拆迁补偿支出。

包括土地补偿费，安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费（毛地出让的不含拆迁补偿费）。

由被征地所在乡镇人民政府报告县人民政府，经县分管领导批准后，县财政局从土地出让金专户中拨付。

其中涉及被征地农民基本生活保障范围的土地补偿费和安置补助费，由县国土资源局计算金额，经县分管领导批准后，县财政局从土地出让金专户划入预缴征地款专户，然后再转入被征地农民基本生活保障专户。

（二）报批规费和土地出让业务支出。

报批规费包括耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、农业重点开发资金、用途变更费、土地管理费、征地包干业务费、测量费等。

土地出让支出包括出让金省集中部分、土地出让业务费、宣传费、公告费、土地评估费、测量费、交易服务费等。

由县国土资源局报告县人民政府，经县分管领导批准后，从土地出让金专户支出。

其中涉及耕地开垦费的由县国土资源局计算金额，经县分管领导批准后，县财政局从土地出让金专户划入预缴征地款专户，然后再上缴。

（三）土地开发支出、支农支出和城市建设支出。

土地开发支出包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。

支农支出包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。

城市建设支出包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。

由县财政局计提，从土地出让金专户划入各自相关帐户。

其中涉及保持被征地农民原有生活水平补贴支出，由被征地所在乡镇人民政府报告县人民政府，经县分管领导批准后，县财政局从土地出让金专户中拨付。

其中涉及执行出让金计提每亩8000元进入县被征地农民基本生活保障帐户的，经县分管领导批准后，县财政局从土地出让金专户中拨付进入预缴征地款专户，然后再转入被征地农民基本生活保障专户。

（四）其他支出。

包括计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出、依法对原土地使用者的补偿等。

其中计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、由县财政局计提、从土地出让金专户划入各自相关帐户。

支付破产或改制国有企业职工安置费支出、依法对原土地使用者的补偿等，由相关企业主管部门或者原土地使用者报告县人民政府，经县分管领导批准后，由县财政局从土地出让金专户中拨付。

国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知国办发〔2006〕100号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：我国是一个人多地少的发展中国家，加强土地管理，严格保护耕地，推进土地节约集约利用，始终是我国现代化建设中的一个全局性、战略性问题。