2017年香港新加坡和德国的住房制度比较研究报告

2017年香港新加坡和德国的住房制度比较研究报告

2017年9月

目录

一、“公私两手抓”的香港模式 (4)

（一）香港的公共住房制度 (5)

1、公屋制度 (6)

2、居屋计划 (11)

3、“夹心层”住宅计划 (12)

（二）香港的私人住房市场 (13)

二、公共性住宅为主的新加坡模式 (18)

（一）新加坡的公共住房制度 (19)

1、组屋 (19)

2、执行共管公寓 (23)

（二）新加坡的私人住宅市场 (24)

1、私人公寓 (24)

2、有地私宅 (25)

（1）买私人住宅还可以申请银行贷款 (26)

三、租赁性住房为主的德国模式 (26)

（一）德国的住房建设 (27)

（二）德国的租赁住房 (31)

四、三个国家或地区的横向对比 (33)

五、住房机制背后的产业格局和财税格局 (37)

房子是必需品还是奢侈品？必需品对应的是人民的基本生存需要，是公共服务的范畴，奢侈品对应高收入人群的品质需要，可以用市场分配。所以一个国家或地区的住房制度通常是公私并存的“二元制”体系。

过去十年，房价上涨是一个世界性的大趋势，给政府提供公共住房带来了极大的挑战，我们从世界范围找出比较成功，同时又具体特色的国家或地区进行分析，总结出“公私两手抓”的香港模式，以公共性住宅为主的新加坡模式和以租房性住房为主的德国模式三种，分析这些国家或地区是如何均衡公私并存的“二元制”住房体制的。

“公私两手抓”的香港模式。

公共住房制度：主要由公屋和居屋构成，公屋租金大概是私人住宅租金的六分之一。居屋购买价格低于市场价格30%~40%，约有31%的香港居民住在房委会提供的公屋或居屋中。

私人住房市场：1997 年到现在，香港的房价涨幅超过50%，目前香港住房的售租比是400，超过了国际上较为认可的200~300 的合理范围，房价收入比17，远高于4~6 的合理范围，根据人多地少的行情，香港房地产商因地制宜，开发出了许多中小户型的楼盘，占总数的50%的居民住在私人房产中。

香港的住房市场层次非常分明，“公屋—居屋—夹屋—私屋”且公共性质住宅和私人住宅“花开两朵”，发展均衡。

公共性住宅为主的新加坡模式。

公共住房制度：组屋的价格是每平米5000 新币左右，家庭月均