谈谈“住宅阳台面积计算规则”之乱现象

谈谈“住宅阳台面积计算规则”之乱象

1、国家规范对阳台的定义

《住宅设计规范》GB50096-1999(2003年版) （以下简称《住宅设计规范》），2.0.12，阳台 balcony，供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005（以下简称《建筑面积计算规范》）, 2.0.16，阳台 balcony，供居住者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。

2、国家规范对阳台面积计算的规定

2.1《住宅设计规范》

3.5.4 ，阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积和建筑面积内。条文解释：本条明确规定将阳台单独计算面积，这便于客观反映住宅设计的技术经济指标，不管是统计工作量还是为控制面积标准均很明确，单独统计，单独计价，均不应计入每套住宅面积。

2.2《建筑面积计算规范》

3.0.18，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。条文解释：建筑物的阳台不论是凸凹、封闭与否均按其水平投影面积的一半计算。

2.3《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000（以下简称《房产测量规范》）8.2.1 f），全封闭阳台按其外围水平投影面积计算；8.2.1c），未封闭的阳台按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。

3、存在的问题

3.1规范针对对象

1）《住宅设计规范》主要针对的是住宅性能评价，强调居住的舒适度。

2）《建筑面积计算规范》是在1995年《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》的基础上修订而成的，除了统一工业与民用建筑工程的面积计算规则，还考虑了工程造价计价的方便。

3）《房产测量规范》主要涉及房屋产权产籍管理的房产测绘工作，目前执行的还是2000年发布的。表面上看上述规范都有特定侧重点，但实际上是相互包含、相互重叠、相互矛盾的。

3.2 规范的被适用范围

1）从政府调控来讲，目前住房调控措施是对“套型建筑面积”进行限制，主要是考虑居住的经济合理性，其依据是《住宅设计规范》，即调控措施是不包含阳台的；

2）在报建与审批阶段，大多规划国土部门执行的是《住宅设计规范》和《建筑面积计算规范》，一是满足住宅的舒适度，二是控制住宅的建设总量；

3）而验收销售是由测绘单位测绘、测绘管理部门批准的，直接或间接依据《房产测量规范》进行测算的，这直接和老百姓的经济利益息息相关。

不同城市计算规则不尽不同，同一城市不同管理部门也是各行其是。下表罗列了北京等四个城市的有关阳台面积的计算规则，供大家参考，希望从中发现问题，提出解决的办法。

城市规范或条例名称条文或摘要评价

北京规划报批：《建筑面积计算规范》 3.0.18，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算政府部门要求标准暂不统一。设计单位需应付多头要求。规范相冲突。

验收测绘：

《房屋面积测算技术规程》（ＤＢ11／Ｔ661－2009） 4.2.3条摘要：1、封闭阳台计算全部建筑面积；

2、进深不大于0.6米的不封闭阳台不计算建筑面积；

3、阳台上盖高度大于或等于2个自然层不计算建筑面积；

4、阳台上盖面积大于等于阳台面积一半，按上盖面积的一半计算；

上海规划报批：《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（修订征求意见稿）第五条摘要：住宅阳台的进深不超过1.8米，且宽度不超过阳台所连接居室开间宽度（限一开间）的，按水平投影面积的一半计算建筑面积并计入容积率，否则应按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。双阳

台、转角阳台均计算建筑面积并计入容积率。政府部门要求标准统一，计算较简单。严格限定了单个阳台的大小，利于容积率和使用率的控制。

验收测绘：

《房产测量规范》略

广州广州市规划局贯彻实施《建筑工程建筑面积计算规范》办法（征求意见稿）

摘要：1、位于建筑结构内的阳台均按投影面积计算。

2、位于建筑结构外的阳台的计算办法如下：建筑间距标准为1H区域，阳台的进深不得超出楼层梁底净高；位于其他区域，阳台的进深不得超出楼层梁底净高的0.7倍。符合该要求的阳台按投影面积的一半计算，超出部分全部计算。

3、住宅套内半开敞空间的投影面积不得超出套内建筑面积的15%。政府部门要求标准统一，与《建筑面积计算规范》相冲突。对阳台总量控制较为明确，一定程度上限制了开发商“偷”阳台行为。验收测绘：

《房产测量规范》略

深圳

规划与国土委和地籍测绘大队均执行《房屋建筑面积测绘技术规范》SZJG/T 22-2006 摘要：1、封闭阳台按其外围水平投影计算全部建筑面积；

2、不封闭阳台按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积（有条件如：阳台投影面积小于12m2的有柱阳台）；

3、阳台上盖高度大于等于2个自然层不计算建筑面积；

4、进深不大于0.6米的不封闭阳台不计算建筑面积…… 政府部门标准统一。阳台细化分类，对象单一，但较繁琐。与《建筑面积计算规范》冲突。

3.3问题及影响

1）各地政府部门计算规则不统一，增加了设计人员的劳动量，侧面影响了设计竞争的公平性；2）政府部门之间不协调，不利于归口管理，设计单位需应付规划报建、政府测绘、开发商三头交接，反复计算、来回修改、重复出图，甚至是弄虚作假；

3）规范过于泛泛，不能涵盖新的建筑形式；规范过于细化，对于相关人员是一种负担；

4）开发商经常利用这一漏洞“偷”容积率，甚至引起腐败问题；

5）不同标准的执行容易造成社会不公平，影响社会和谐关系。

4、思考与建议

综上，计算规则的统一势在必行。统一了，上述诸多问题便迎刃而解。由于《建筑面积计算规范》是三者中的最新规范，且计算简单可行性强，因此笔者建议把阳台面积的计算规则统一到这一规范上来，即阳台面积不论封闭与否均按投影面积一半计算建筑面积。原因如下：

1）由于城市的快速发展，阳台在套型空间中的作用日显重要，同时《住宅设计规范》中3.7.1 条也规定每套住宅应设阳台或平台，其使用空间的性质不容忽略，因此建议修改《住宅设计规范》，把阳台纳入使用空间，并参与公摊和性能评价，这与提高住宅整体品质的精神相符合。

2）以阳台建筑面积计算规则调整为契机，修订《房产测量规范》，并出台全国性的《房产测量规范》实施细则。一来便于政府部门统计和管理，二来避免各个地方重复出台测绘细则，三来方便相关劳动者的工作。

5、结语

阳台等建筑面积计算规则的统一，不仅在规划报批、方案报建、预决算，竣工验收测绘、产权产籍登记，甚至拆迁补偿等技术层面的起到“统一度量衡”的作用，也在加强住房设计规划管理、促进社会和谐等方面具有重要的意义。希望该文能给相关决策者提供参考