基于可持续发展的城市设计对控详指标实效性的研究——以江苏软件园吉山基地为例

基于城市设计的控制性详细规划指标实效性研究

——以江苏软件园吉山基地为例

摘要：本文以增强控规管理的实效性为研究导向，在当前市场经济环境下，针对多元化的市场需求而采取刚性与弹性相结合的编制方法，并以江苏软件园吉山基地为例，对控详与城市设计有机协作的规划编制方法进行探讨。

关键词：控详；城市设计；可持续性；实效性

在我国快速城市化的进程中，城市建设正如火如荼地进行。随着市场不断完善，投资主体呈现出多元化的趋势，他们的要求随着时代的发展也发生着改变。控制性详细规划（以下简称控详）是通过指标的刚性要求来控制用地的，有时候不能适应市场变化带来的需求，因此就出现了控详指标调整的需求，由此带来的是对城市空间形态的突破，产生了一定的环境问题，突破控详的法定约束的案例时有发生。如何做到控详指标制定的可操作性、实效性的研究显得很必要。城市设计则在另一方面作为控详有力的补充，它保障了城市规划对空间形态和环境质量的控制，也为城市可持续发展奠定基础。在控详编制过程中如何有效地结合城市设计，让我们的工作更加合理化，正是本文所探讨的内容。

１基于城市设计的控详编制

1.1控详的“刚”

控详是法定的城市规划管理依据。它的“刚”体现在管理性和控制性。

1.1.1 管理性

我国现行城市规划体制中，控详是作为城市规划管理的直接依据。《中华人民共和国城乡规划法》的颁布进一步强化了控详作为指导城市建设的刚性作用。在我国城乡规划区内的各类方式提供国有土地使用的建设项目，必须依据控详的要求核发建设用地规划许可证。此外，控制性详细规划是指导修建性详细规划的上位规划，它的成果要求必然带有刚性要求。

1.1.2 控制性

控详主要是通过对建筑密度、容积率、建筑高度和绿地率的指标要求，以及对“六线”的控制，从而达到对整个规划区的用地进行调控。它强调了规划的严肃性和法定化，从根本上保障城市的发展空间，平衡公共设施的配给，促进和谐社会的发展。

控详通过指标控制了土地的利用方式和容量，也从整体局面控制了城市格局。然而在下一层次的修建性详细规划落实控详时，往往不能兼顾和它相关的地块，从而局部上各自成为一体，放大到一个区域后就使城市面貌不能和谐统一。给人的印象就是无序建设，城市形象也不好。这方面正是城市设计可以避免的。

1.2 城市设计的“柔”

城市设计是侧重于对城市空间的整体把握和创造，对城市形态进行的三维设计。它可以给人以立体的感觉和感性的认识。它的“柔”主要体现在创意性和引导性上。它作为一种手法可以对城市产生一定的影响，但不能从根本上解决城市问题。

1.2.1创意性

城市设计给人直观的感觉，它表现出建筑的体量、色彩、形式，各个空间的组合形式，环境的要求等。相比控详，它表现的更为具体，感觉上是能看出设计的创作意图，从而给人以意念上的构想。

1.2.2引导性

城市设计是对城市的未来进行的一种可持续发展的设想。它以人的物质、精神、心理、生理、行为规划等方面的需求及其与自然环节的协调共生满足为设计的目的，引导人们追求舒适和有人情味的空间环境，注重以人为本的精神。

1.3 控详编制时城市设计的运用

根据城市规划编制办法，编制城市控制性详细规划时要求考虑相应的城市设计，这是我国城市规划与城市设计一体化的基本特征。控详与城市设计都是为了有效控制城市的空间环境质量，以提高城市建设水平。“刚柔并济”运用城市设计可使控详更具可操作性、实效性。

控详以各技术经济指标、经济合理性以及与上一层次的分区规划或总体规划是否匹配为抓手，较少考虑人与人活动相关的环境和场所意义。

2 江苏软件园吉山基地控详实践

2.1 江苏软件园吉山基地概况

江苏软件园吉山基地地处南京市江宁区西南部，牛首祖堂风景区与东大山之间，机场高

速公路西侧（图1）。本次规划范围北至吉山，东至宁丹路，南至正方大道，西至风波纹水

库地区，面积624.46 公顷。基地距南京市中心22 公里，至禄口国际机场15 公里。

2.2 规划目标

江苏软件园吉山基地的未来规划是集中发展智慧Array产业，同时还将成为一个充满活力、具有特色的综合

性生活社区。规划最大限度地利用基地自然的水库、

溪流、湿地、林地等资源，结合自然特征与建筑类

型设计，赋予每个街区以独特的品质，展现混合多样、

丰富多彩的现代生活，创造出紧凑有序、具备绿色品

质和人性尺度的精致社区。

4.3 规划原则

区域协调：结合基地自然特征，建立明晰且各具

特色的开放空间系统同时，建造一个有机的绿色网络；

维护环境：尊重现有生态和自然系统，植被选择本土化，降低对环境的影响；

弹性规划：打造具备混合性和多样性的社区，提高土地的高效弹性利用；

有效慢行：提供富有特色的街道、有效的公共交通和高质量的步行系统；每条街道都提

供合适的慢性环境，鼓励将自行车、轮滑、步行等作为日常出行工具；

可持续性：鼓励雨水收集及再利用。

4.4 城市设计引导之建筑控制

规划根据不同功能的用地，确定不同类型的建筑，并提出相应的关于建筑形式、布局和

空间关系的概念，作为进行各建筑分区和各类建筑开发的依据。其建筑类型共分为五大类：

研发建筑、文化谷建筑、滨湖建筑，住宅社区建筑及相应的邻里中心配套建筑。针对五大

类建筑的城市设计我们反推到控详的指标里，以增加指标的实效性。

（1）研发园区建筑：按其物业类型主要分为适用于研发街区的中小研发单元组合和适

用于较大地块的大体量研发楼此外还有部分配套人才公寓及已建成的研发启动区建筑。

根据城市设计，街区式研发单元由方形和“L ”形两种基本单元组成，标准层面积为1000——2000 平方米，4-5层。（图2）大体量研发楼由两种方形或两种“E ”形基本单元组成，方形单元标准层面积为2000-3000 平方米，“E ”形单元标准层面积为3000-5000 平方米，

5-6层。（图3）

依据建筑形式不同，反馈在控详中同一用地性质的地块的容积率，通过采用0.8、1.0、

1.2、1.3等不等值在不同区位给以体现。

（2）住宅社区建筑：依据整体空间布局及相应的地形条件，分为低密度住宅社区、中密度住宅社区及高密度住宅街坊。

多层住宅社区由

5 栋住宅构成的单元在组合构成社区基本形式，住宅平均层数为5+1

层，在不影响周边住宅的情况下，局部住宅单元可以为9+1 层。（图4）

图4：多层住宅社区建筑类型及其组合

住宅街坊根据地形变化形成紧凑、围合感强的建筑布局，底层布置连续的沿街商业，围合而成内庭院绿地，住宅建筑面向绿地，平均层高5 层，局部9 层。