地铁对城市物业影响专题

城市的各个功能空间布局之间是相互影响的，在城市居住空间和商业空间变化的同时，对其他功能空间和 城市整体布局也会产生相应的变化。 旧城更新：城市轨道交通的建设促进沿线土地功 能的置换，提高土地利用效率，且能缓解交通拥 挤，提高可达性，促进旧城的改造，使城市各功 能空间重新优化配置。


关外地区（宝安区，龙岗区）
地铁建成后的番 禺，发展形成了 新的商圈。
4
专题研究
城市轨道交通对居住空间变化的影响
轨道交通对城市的影响
伴随着城市化的高速发展，城市规模日益扩大，出现了工作地和居住地的分离。出行范围扩大，通勤时间 和距离也相应增加。而轨道交通的发展有效缩短了沿线居民的通勤时间，吸引人口移居的过程中改变了城 市居住空间的格局。

居住空间向城市边缘转移：交通的改善使得区位 条件得到改善。住在城市边缘的居民能通过地铁 来获得到达工作场所和消费场所的快捷的交通， 同时避开中心区的高地价、道路拥挤等城市问题 。
轨道主干线

居住空间向轨道交通沿线聚集：轨道交通在居住 地和生产地的网络形成中发挥了重要的纽带作用 ，居住空间沿轨道沿线走向集中的同时，边缘区 土地低廉和发展空间大吸引了大量开发商沿轨道 线开发居住区，汇聚大量人流。
从城市空间角度看： 缩短城市的空间距离，增强核心区的辐射能力

2号线地铁通车后，以公园前核心区为圆心，原 本15分钟可达到3公里左右的片区，同等时间可
延伸至6公里处的区域，城市空间距离缩短。

城市南、北区域的人口可快速到达城市中 心区域 ，增强中心点的吸引力，扩大辐射半径。
3公里
核心商圈
8
专题研究
迈皋桥 -中国药 科大学
莘庄-闵 行
南北
开通后新街口商铺售 价两年内涨幅超过 100%。
开通后地铁周边1km 范围内住宅价格提升 了2~3倍。
南北

城市轨道交通对沿线房地产价格的影响在时间上是 超前发生的，而这个影响是有一定范围的，在影响 范围内，沿线房价随距站点距离的增加而减少。
7
专题研究
案例——广州地铁2号线对区域发展产生的影响
沿线物业升值15%,全 部开通后再次升值 15%。 开通后物业涨了 15%~20%。。
南北

提高土地开发强度，促进周边经济发展：沿线区域 的可达性提升，促使居住密度的提升，会带来大量 的住宅的开发。而与大量居住人口的引入也会增大 各种消费和配套需求，从而促进经济的增长。
南 京
上 海
地铁1 号线
轻轨莘 闵线
轨道交通对沿线周边区域的影响
城市轨道交通由于其运载能力强，方便快捷等特点，能够明显的改善周边物业的可达性和居民出行的便捷性 、改变土地利用性质、提高土地开发强度、促进社会经济繁荣与发展，从而促进周边房地产价值的上涨。

改善周边物业的可达性：运输设施的改善带来交通 成本的降低，则地价相应提高了。
城 市
福田中心
罗湖中心
深圳中心西移，城市向关外建设扩张是城市战略的布局，而轨道交 通的建设加速了城市化进程的推进，并且快速建立了关外与关内的 联系，改变了深圳房地产的格局。
3
专题研究
城市轨道交通对商业空间变化的影响
轨道交通对城市的影响
随着轨道交通的建设，居民可以在更广泛的范围内共享社会资源。站点附近的所以分散地一般都能够更方 便的去距离轨道交通线路附近的商业区或中心商业区购买物品。 形成新商圈：在轨道线路的起终点和换乘点， 由于居住空间的转移或居住群体的变化而形成 新的商业圈。如广州的琶洲和番禺。


加强中心商务区辐射：中心商务区一般位于城 市中心位置，交通极为拥挤，通过轨道交通缓 解用地紧张，减轻交通压力，提升了可达性， 扩大了中心商务区的辐射范围。如广州的江南 大道。
2004年的番禺， 未形成商圈，居 民如需去较高等 级的商业中心购 物，则需要去中 心区。

重要枢纽站附近商圈等级提升：位于重要交通 枢纽附近的商圈，本身已有一定规模，通过站 点汇集周边客流，商流而使等级得到提升。如 广州天河商业圈。
2010 地铁沿线物业
2011 全市均价
2012
地铁沿线板块商业租金与全市租金涨幅对比
25% 20% 15%
30%
25%
20% 15% 10% 5% 0%
2009 2010 地铁沿线写字楼售价涨幅 2011 全市均价涨幅 2012
10% 5% 0%
2009
2010 地铁沿线商业租金涨幅
2011
2012 全市租金涨幅
10
专题研究
案例——广州地铁2号线对区域发展产生的影响
从零售商业发展角度 活跃商业氛围，推动商业升级和多元化发展
1.

客流量剧增，消费客群增加
五大板块的人流量由2003年的130万人增至2012年的307万人。
单位：万人
地铁 2 号线沿线板块各大商圈人流量对比统计
250
200 150
100
50
各板块人流量平均提 升1.5倍
0
新兴发展区 专业市场 2003 核心商圈 2012
11
特色商圈
区域商圈
专题研究
案例——广州地铁2号线对区域发展产生的影响
从零售商业发展角度 活跃商业氛围，推动商业升级和多元化发展
（以核心商圈-北京路为例） 2. 商业容量不断扩充

地铁开通前10年累计新增供应量为19万平米，地铁开通后的5年累计新增供应量已达到25万平米。
广 州 广 州
线路
地铁1 号线 地铁2 号线

改变土地利用性质：城市轨道交通的发展，使居住 区、商业区、工业区在地域上分开。住宅和商业等 设施更容易向城市轨道交通沿线影响范围集中，从 而导致轨道周边住宅和商业设施的用地需求量增加
始发站终点站
西朗-广 州东站 琶洲-三 元里
走向
东西
地铁建成后房地产升 值情况
地铁开通前： 传统百货+商业街的组合形式， 业态以服饰、鞋类等零售为主
地铁开通后： 购物中心+主题百货（年轻时尚主题） 业态包括零售、餐饮和休闲娱乐
新增
（新大新百货）
（北京路步行街）
（五月花广场）
（风尚广百GBF ）
13
地铁对沿线物业的价值有明显的提升，尤其明显 的是对居住类产品和商业的提升，地铁沿线物业
的住宅和商业平均涨幅可达到15%-20%。

然而，地铁沿线对办公类产品的带动作用不明显 ，可见，办公物业的发展还是取决于所在区域的 商务氛围及第三产业的发展。
地铁 2 号线沿线板块写字楼均价与全市均价涨幅对比
0%
2009
案例——广州地铁2号线对区域发展产生的影响
从商圈发展角度看： 加快地铁沿线区域发展，活跃城市新区及区位较偏区域的房地产市场氛围

拉动新区发展，由于2号线的开通，逐渐拉动区 域的开发热点，万达广场、五号停机坪等商业项
目逐渐开展。

地铁2号线
城市新区——白云新城
珠江以南的“河南”区域为传统城区，一直发展 缓慢，2号线开通以后，带动南北人流的流动， 江南西片区商业不断扩容，江南新地、广百新一 城陆续入市。
专题研究——轨道交通对城市发展的影响
专题研究
轨道交通对城市的影响
城市轨道交通的建成将带来人流在量和质上的巨大变化，大大提高了沿线的通达性 ，通过改变其沿线的区位条件，从而影响城市土地利用，进而影响城市空间结构与 形态。
长沙轨道交通规划图
2
专题研究
城市轨道交通对城市空间结构变化的影响
轨道交通对城市的影响
地铁 地铁
新城建设，城市中心的转移：在城市的发展中， 轨道交通通过连接城市边缘区和中心区，使得居 民将居住和工作地点转移到两端站点附近的边缘 区，降低中心区人口密度和交通密度。快捷的轨 道交通可以加速城市中心的转移，对城市次中心 ，卫星城的建设起到推进作用，是城市规划实践 的重要助推力。
前海中心
地铁
点直接相连时达到增幅最大值。

站点100米范围内为商业地产的“黄金区段”， 应大力发展地铁上盖物业；站点300米范围内适 当提高办公用地的比重，以达到土地的最大程度
距地铁站的距离（m） 数据来源：深圳市市政工程咨询公司，深圳市城市交通 规划研究中心。
的增值。
6
专题研究
城市轨道交通对沿线房地产价格的影响
核心商圈-北京路历年新增商业规模
单位：万平米
规模及扩增速 度不断提升
9
6 3 21 27
7 36
6
13 13
18
1991
2000
2005 供应量
2006 存量
2008
2011
12
专题研究
案例——广州地铁2号线对区域发展产生的影响
从零售商业发展角度 活跃商业氛围，推动商业升级和多元化发展
3. 品牌升级，业态逐渐多元化 （以核心商圈-北京路为例）
深圳地铁一期周边办公和商业地产物业增值随
250 增 200 幅 150 ︵ 100 % 50 ︶ 0
空间变化关系图

商业地产受轨道交通影响很大：与轨道交通车站
相连的商业设施，可以吸引更多的相邻轨道交通 车站口的出站人流，从而使客流量增加。商业地 产物业增值随距站点的距离减少而增大，在与站
商业地产 写字楼
城市旧区-江南西

本项目所在滨江新城与白云新城的发展情况类似 ，属于新城区，未来通过地铁4号线和6号线加速 区域的发展。
9
专题研究
案例——广州地铁2号线对区域发展产生的影响
地铁 2 号线沿线住宅板块与全市均价涨幅对比
35%
从物业价值角度看 提升地铁沿线各功能物业升值的幅度

30% 25% 20% 15% 10% 5%
轨道站点
以公共交通为导向的TOD模式 在城市边缘的居住的居民通过轨道干线可到达城市核心 区进行工作或游憩。
5
专题研究
城市轨道交通对沿线办公和商业地产的影响
轨道交通对沿线周边区域的影响
Fra Baidu bibliotek
城市轨道交通对沿线办公房地产价值的提升均有促进作用，但是增幅却有不同。

办公受轨道交通影响较小：轨道交通对办公的带 动作用有限，距站点的距离减小，对写字楼的增 值也不大。