房地产酒店式公寓市场专题研究总结汇报

区域未来普通酒店式公寓市场介入的可行性不大，除非在产品、服 务上有突出的特色。
66
北静安、普陀
2019-3-12 2019-3-12
区域特点
北静安、普陀67
2020/6/4
➢ 位于上海传统市中心区域。 ➢ 酒店式公寓较少，分布较为分散。 ➢ 酒店式公寓档次普遍不高。 ➢ 区域整体租售情况理想。
个案分布
2020/6/4
总结
徐汇区的酒店式公寓投资回报较高，中心区域在8.5%-9%之 间。依托众多外籍人士，以及成熟繁华的商业氛围，浓厚的人文 底蕴，区域未来酒店式公寓整体发展看好。
57
静安寺
2019-3-12 2019-3-12
区域特点
2020/6/4
静安5寺8
二号线 海外华人群居 户型精简 出租率高
个案分布
2020/6/4
静安5寺9
世纪时空 美丽园公寓
面积分布
区域酒店式公寓类型多样，即有40-80㎡小 户型，也有140 ㎡左右的大户型。
2020/6/4
静安6寺0
开盘时间 区域酒店式公寓集中供应在03年-04年。
2020/6/4
静安6寺1
价格走势
随着05、06年静安四季苑、经典茂名等高 档楼盘的推出，住宅价格一度超过了酒店 式公寓的价格。
区域 不夜城 大连路 四川路
价格
开盘售价 二手售价 开盘售价 二手售价 开盘售价 二手售价
北区46
2020/6/4
售价
14000 13500 9000 11700 10000 16000
租金 1.2-1.5 1.4-1.8
1.5 1.8 1.3 1.6-1.8
投资回 报率 3.75% 3.89% 5.33% 5.33%
2020/6/4
静安6寺2
客源
镇宁路、静安寺区域的酒店式公寓及高档 公寓聚集了很大一部分港台地区人士。 一部份小面积酒店公寓也吸纳了一部分高 级 白领。
2020/6/4
静安6寺3
投资回报
2020/6/4
静安6寺4
静安寺区域的酒店寺公寓的租金回报，以 协和丽豪为代表的集中在6％－7%左右。 但具备鲜明特色的国际丽都公馆投资回报 率却达到了9.1% 。
定义：产权属于小业主，注重居住功能 特点：小业主自主经营，难以保证品质 包装：以小户型打造低总价，高回报为诉求点
酒店式公寓（偏住）
产权式酒店
定义：分割销售产权，再由酒店统一经营管理 特点：小业主收取稳定回报，但无使用权 包装：低总价，稳定回报为主诉求
5
2020/6/4
6
整体市场
2019-3-12 2019-3-12
0
年份
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
客源
2020/6/4
黄浦36
购买客源
15%
投资 自用
85%
租赁客源
30% 30%
40%
外籍
大陆
港台
投资回报
• 北黄浦：酒店众多，竞争激烈， 但需求大，收益率稳中有升。
• 南黄浦：户型面积小，提高了单 位租金水平，回报率较高。
•北黄浦：价格领先于住宅类物业。 •南黄浦：低品质，价格上升慢于住宅。
单价（元/平方米）
单价（元/平方米）
北黄浦
南黄浦
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
年份
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
20000
15000 10000 5000
酒店式公寓 住宅
北静安
180
70
丽都新贵
55
24
蓝朝部落
价格走势
区域内酒店式公寓价格基本比住 宅价格高，并且增长势头相当。
北静安、普陀71
2020/6/4
普陀
20000 15000 10000
5000 0
2002
2003 住宅均价
2004
2005
酒店式公寓均价
25000 20000 15000 10000
5000 0
陆家嘴
2020/6/4
浦1东5
世纪公园
面积分布
面积范围在23-126㎡之间，不同 面积段满足不同客层的需要。
陆家嘴
2020/6/4
浦1东6
世纪公园
价格走势
陆家嘴区域住宅价格高于酒店式公寓价格 世纪公园酒店式公寓价格比住宅略高
陆家嘴
2020/6/4
浦1东7
世纪公园
客源
投资客占有绝对比例，本区域适 合打造小面积投资型产品。
经典房地产管理资料
资料由百事可乐整理
2
上海酒店式公寓市场专题
2019-3-12 2019-3-12
研究范围
3
2020/6/4
4
定义：统一经营，不分割产权销售 特点：提供最好的服务，品质较高 包装：品质，服务
2020/6/4
服务式公寓
SOHO商住两用（偏办）
定义：一般分割产权销售，可商可住 特点：功能与服务更偏向与办公 包装：区位，低总价，多功能多用途为诉求
普陀
售价
开盘售价
11000
目前二手售价 16000
租金 投资回报率
1.8
5.38%
2.3
4.7%
市场展望
北静安、普陀74
2020/6/4
由于本区域处于上海传统市中心区域，人文底蕴有限，目前酒店式公 寓基本无高端客源，但由于交通便捷，地段良好，因此较适合办公性 质的SOHO型产品。
4.2% 3.88%
市场小结
2020/6/4
北区47
区域特征明显 起步较晚，发展依托交通
地域属性决定低租金 缺乏投资潜力
48
徐汇区
2019-3-12 2019-3-12
区域特点
豪华高档 顶级商圈 人文环境 外籍人士
2020/6/4
徐汇49
个案分布
2020/6/4
徐汇50
衡山路
徐家汇
面积分布
北黄浦（天赐公寓）
售价
租金 投资回报率
开盘售价
24000 4.5-4.9 6.5%-7.1%
目前二手售价 25000 5.2-5.7 7.2%-7.9%
黄浦37
2020/6/4
投资回报率与银行利率的对比
12.00% 10.00%
8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
2004年
2005年
长2宁3
兆丰园林天下
延安路高架
开盘时间
区域内以高档住宅为主，从04年开始有 酒店式公寓产品
2020/6/4
长2宁4
面积分布 古北区域内以中大面积为主
2020/6/4
长2宁5
价格走势
区域内总体价格走势平稳，酒店式公寓价 格比同期住宅价格高10%-15%
2020/6/4
长2宁6
客源
传统富人区，以海外华侨为主要客源,多以 自住为主要需求。
徐汇53
2020/6/4
衡山路
徐家汇
客源
投资可客是主要的购买客源；外籍人士成 为区域最主要的租赁客源，并且非常稳定。
徐汇54
2020/6/4
衡山路
徐家汇
购买客源
租赁客源
投资回报
徐家汇、衡山路区域的酒店式公寓的投资 汇报率在 8.5％-9.0%之间，较高。
徐汇55
2020/6/4
衡山路
徐家汇
徐家汇
2001
北静安
2002
2003
住宅均价
2004
2005
酒店式公寓均价
2006
客源
区域内投资客比例较大，而实际使 用者以国内客源为主。
北静安、普陀72
2020/6/4
投资回报
北静安、普陀73
2020/6/4
北静安
售价
开盘售价
7000
目前二手售价 19000
租金 投资回报率
2.0
8.86%
2.5
4.1%
协和丽豪 开盘售价 目前二手售价
售价 22000 24000
租金 投资回报率 3.8-4.0 6.0%-6.5% 4.5-4.9 6.5%-7.1%
国际丽都公馆 开盘售价
目前二手售价
售价 26000 28000
租金 6.5
7
投资回报率 9.1% 9.1%
65
2020/6/4
总结
静安寺附近大部分酒店式公寓投资回报率不高，基本在6 % －7%之 间，只有极少部分特色鲜明的酒店式公寓项目有比较高的回报率，达到 9%以上，如“国际丽都公馆”。
北静安、普陀68
2020/6/4
普陀
圣天地
绿地世家
大众河滨 君悦静安
蓝朝部落
Hale Waihona Puke Baidu
丽都新贵
北静安
开盘时间
北静安、普陀69
2020/6/4
区域内酒店式公寓大多在2002年 及2003年开盘。
普陀
北静安
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
大众河滨(星光名门)
绿地世家
圣天地
2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001
区域特点
•地段优势 •旅游、商务 •南北分化
2020/6/4
黄浦 31
个案分布
2020/6/4
北黄浦
黄浦32
南黄浦
开盘时间
•集中于2001年-2004年
北黄浦
2020/6/4
黄浦33
南黄浦
面积分布 •小面积户型为主 •北大南小
北黄浦
2020/6/4
黄浦34
南黄浦
价格走势
2020/6/4
黄浦35
39
北区—闸北、虹口、杨浦
2019-3-12 2019-3-12
区域特点
分布特征明显 以办公用途为主 物业档次较低 出租率85%以上
2020/6/4
北区40
个案分布
不夜城
四川路
2020/6/4
北区41
大连路
开盘时间
开盘时间分散 低总价导致销售持续期较短
不夜城
不夜城
2020/四6/4川路
北区42
大连路
四川路
大连路
面积分布
30-80 ㎡ 1R 低总价 小面积产品为主
不夜城
不夜城
2020/四6/4川路
北区43
大连路
四川路
大连路
价格走势 开盘时间分散 低总价导致销售持续期较短
四川路
不夜城
2020/6/4
北区44
大连路
客源 办公替代居住
不夜城
2020/四6/4川路
北区45
大连路
投资回报 回报率普遍偏低
15000
4.5
9.03%
市场展望
2020/6/4
浦2东0
由于浦东的特殊区位和强大的产 业支撑，区域市场有充足的客源保障， 因此区域酒店式公寓市场的前景良好。
21
长宁(古北)
2019-3-12 2019-3-12
区域特点
2020/6/4
长2宁2
高品质 高租金 传统富人区
个案分布
2020/6/4
君悦静安同济佳苑
丽都新贵
蓝朝部落
面积分布
北静安、普陀70
2020/6/4
区域内酒店式公寓主力面积为 40-70平米左右。
80
70
63
60
50
40 41
30
20
10
0
大众河滨(星光名门)
普陀
68 42
绿地世家
51
21
圣天地
200
180
160
140
120
100 74
80
60
40
20
33
0
君悦静安同济佳苑
徐家汇酒店式公寓偏向居家型，2R集中在90110 ㎡ ，3R集中在130-160 ㎡。 衡山路区域的户型面积较大，比较集中在200 ㎡左右。
徐家汇
徐汇51
2020/6/4
衡山路
徐家汇
衡山路
开盘时间 区域酒店式公寓集中供应在03年、06年。
徐家汇
徐汇52
2020/6/4
衡山路
徐家汇
衡山路
价格走势
徐家汇由于地段属性相似，高档公寓集中， 价格高，住宅与酒店式公寓价差不大；而 衡山路由于其酒店式公寓豪华定位高端， 其价格远远高于周边住宅价格。
兆丰帝景苑 开盘售价
目前二手售价
售价 19000 24000
租金 投资回报率 5-6.4 8.2%-10.5% 6.0-7.8 7.8%-9.5%
衡山路
芝大厦 开盘售价 目前二手售价
售价 30000 32000
租金 投资回报率 6.1-6.8 7.4%-8.3% 7.5-8.2 8.5%-9.4%
56
2020/6/4
市中心—向外扩散—无明显特征 （烂尾改建—新建）
11
区域市场
2019-3-12 2019-3-12
12
浦东
2019-3-12 2019-3-12
区域特点
2020/6/4
浦1东3
中高档产品 统一经营 外籍商务人士
个案分布
2020/6/4
浦1东4
陆家嘴
世纪公园
开盘时间 销售周期短，市场销售情况较为理想。
历年酒店式公寓产品供求情况
总体市场7
2020/6/4
总体市场8
2020/6/4
历年酒店式公寓产品成交情况分析 （占同期商办性质商品房、住宅比例）
总体市场9
2020/6/4
历年酒店式公寓产品成交价格情况分析 （与同期住宅对比）
2001 2002 2003 2004 2005 2006
总体市场10
2006年
2007年
银行贷款利率
天赐公寓回报率
赛元大厦回报率
南黄浦（赛元大厦）
售价
开盘售价
12000
目前二手售价 16000
租金 4.1 5.0
投资回报率 10.4%-11.8%
9.1%-10.3%
区域小结
• 北黄浦：土地稀缺，难介入。 • 南黄浦：轨道、世博，发展前
景良好。
2020/6/4
黄浦38
2020/6/4
浦1东8
投资回报
2020/6/4
浦1东9
区域内均价 （2003年）
区域内均价 （2007年）
陆家嘴
售价
租金 投资回报率
11000
4.3
12.12%
18000
5.5
10.03%
区域内均价 （2003年）
区域内均价 （2007年）
世纪公园
售价
租金 投资回报率
10000
3.7
11.48%
2020/6/4
长2宁7
投资回报
2020/6/4
长2宁8
2003年 （区域均价）
2007年 （区域均价）
售价 15000 26000
租金 3.4 4.3
投资回报率 7.6% 5.7%
市场小结
2020/6/4
长2宁9
区域发展成熟，具有稳定的客源支 撑，适合开发酒店式公寓产品。
30
黄浦
2019-3-12 2019-3-12