房地产评估方法与运用研究

投资性房地产评估方法与运用研究
摘要
房地产估价,是以房地产为对象,对其客观、合理价格的估计、推测或判断。

我国的房地产估价,是随着改革土地使用制度和推行住宅商品化政策和企业改制的进行逐渐发展起来的,且为社会主义市场经济的发展发挥了重要的作用。

房地产估价是一个复合型学科,涉及到很多专业的知识,有很强的理论基础。

根据不同的思路与理论会形成不同的估价方法,目前国内常用的三大基本估价方法为:市场比较法、收益法和成本法,也是房地产估价实践中应用最为广泛的三种方法。

此外从这三种估价理论又衍生出假设开发法、路线价法、基准地价法等等,但每种估价方法都有自身的不足和应用的限制条件,再加上待估对象本身的特殊性、市场条件的限制、不同的评估目的等因素,简单地套用估价方法很难保证评估出一个客观、合理、公正的评估结果。

本文简单介绍了房地产估价相关概念、具体房地产估价方法以及其方法运用。

关键词：成本法、市场比较法、收益法、假设开发法、基准地价法、路线价法
房地产评估的意义: 房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

房地产经济在国民经济中占有重要地位，而房地产价格在房地产市场中起杠杆作用。

因此，合理地评定房地产价格，对于促进国民经济的发展具有重要的现实意义。

（一）、改革开放形势需要房地产价格评估
改革开放，搞活经济政策使我国的面貌发生巨大的变化，随着开放改革的深化和有计划商品经济的发展，使我国摆脱了旧的管理体制束缚，国家按照有计划的商品经济来组织社会主义经济活动，市场机制的调节作用日益增强。

房地产是人民必需的生活资料，又是各行各业不可缺少的生产资料，在改革开放形势下，必然会遇到很多涉及房地产交换问题，急需房地产价格评估。

（二）、房地产价格评估是房地产业发展的需要
我国现正处于社会主义初级阶段，在社会主义初级阶段中商品经济占主导地位。

随着商品经济的迅速发展，房地产作为商品来经营，使沉默近三、四十年的房地产业又活跃起来，并发展成为我国的一个新兴行业，开始纳入社会主义
商品经济运行轨道。

但是房地产业的发展除取决于国家对房地产业的投资、信贷、管理体制等方面的方针、政策外，还需要有大批善于经营、管理的人才。

然而，目前我国房地产价格评估队伍就其数量上、质量上都适应不了房地产业的发展需要。

因此迅速培养房地产价格评估人才是发展房地产业的当务之急。

（三）、稳定房地产市场的需要
房地产商品的交换构成了房地产市场。

随着经济体制改革的深化，国内外投资者对房地产的需求增加，特别是随着住房自有化的逐步实施和土地有偿使用的初步实践，使我国房地产市场开始出现兴旺景象。

为使房地产市场健康发展，必须加强房地产市场管理。

（四）、法律实施的需要
社会主义法制是工人阶级和广大人民群众按照自己的意志，通过国家权力机关制订建立起来的法律制度和执行原则。

因此社会主义法制是社会主义国家人民的活动准则，它对于保卫社会主义，巩固社会主义经济制度和保障社会主义经济建设起积极作用。

（五）、住房制度改革的需要
在住房制度改革工作中，为实现住宅生产的投入，产出的良性循环，鼓励职工购买旧公房是住房制度改革的主要内容之一。

房地产评估方法：
1.成本法：（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成
本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。

该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

2.市场比较法：挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已
成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

3.收益法：不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据
待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。

房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

4.假设开发法：对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程
等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

5.基准地价法：针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同
级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。

这种方法有一定的政策性。

6.路线价法:土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

房地产评估方法运用:
1、成本法
（1）基本原理
生产费用价值率：从投资成本角度来考察房地产价值，将房地产投资作为基本成本，加上投资收益(正常利润)组成房地产价格。

（2）基本公式
房地产价值=重新购建价格–折旧
（3）适用范围
单纯建筑物或可独立开发建设的整体房地产的估价；
无收益、交易少的公益设施的估价。

独立或狭小市场无法用比较法的房地产估价。

房地产保险或灾害赔偿的房地产估价。

2、市场比较法
（1）基本原理
替代原理：经济主体在追求利润最大化动机下，在效
用均等的商品之间会产生替代作用，从而使具有替代
关系的商品之间在价格上互相牵制而趋于一致。

（2）基本公式：P=Pc×T×M×R
P：待估房地产价格；Pc：可比实例价格。

T：交易情况修正100/（）M：市场状况调整（）/100 R：房地产状况调整100/（）
（3）适用条件
交易数量较多的房地产（最少在三个以上）；
交易实例资料与待估房地产具有相关性和替代性
市场比较法主要适用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的交易实例的地区。

3、收益法
（1）基本原理
预期收益：房地产的各种特性决定了其将随时间延
续而不断取得收益，将预期收益进行贴现，即为房地产
的现时价值，也是客观的交换价值。

（2）基本公式
P=A/Y（净收益不变，适用年限无限）
（3）适用条件
收益法主要适用于有收益或潜在收益的房地产的估价
稳定净收益的确定、适当的报酬率或资本化率的求取是收益法的一个难点。

4、假设开发法
（1）基本原理
地租理论：在决定租约条件时，地主设法使租地人所得的生产物份额仅足以补偿成本及平均利润，剩余的就是地租，即租地人按照实际情况支付的最高价格。

（2）基本公式
P=开发后价值-（取得成本-开发成本 -管理费-销售费用-利息-税费）-开发商合法利润
（3）适用条件和对象
待开发的土地估价；待拆迁改造的再开发房地产估价；
待整理的土地或旧房产的估价；具有装修改造潜力的旧房产的估价；现有房地产中地价的单独评估
5、基准地价法
（1）基本原理替代、比较原则
（2）基本公式
P=基准地价×（1+Σ区域及个别因素修正系数）×期
日修正系数×容积率修正系数×年期修正系数
基准
（3）适用对象
地价系数修正法适用于已有基准地价成果公布的城镇土地价格的评估；
对基准地价成果的主要要求：成果现势性较好；同时有配套的土地定级成果；有完善的修正体系。

6、路线价法
（1）基本原理
路线价法的实质是市场比较法，路线价是标准宗地的单位价格，其他宗地是以路线价为基准修正而得的比较价格。

（2）基本公式
地价=路线价×深度百分率×修正额×土地面积
（3）适用条件和对象
特别适用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其它
需要在大范围内对城市土地进行估价的场合。

最后总结：随着我国城镇住房制度的改革不断深入，房地产评估业务也获得了高速发展。

专业房地产评估的作用也显得越来越重要，服务领域也越来越广，房地产估价的理论研究也日益受到行业内的专家学者的重视。

但是由于我国房地产估价的理论研究时间不长，大部分研究仅停留在定性的层面上进行分析，因此应当不断健全和完善现有的评估制度。

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