【投拓】产业地产新问题与新趋势
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• 辨别城市投资价值能力 投资运营商也必须对囊括城市配套、产业发展水平及企业实 际需求在内的城市状况有清晰的认识和把控。只有辨别出具有未来投资价值的城市，才 能让市场需求得到满足，投资获得拓展。
模式考 开发商模式的类型标准
开发商——制造环境
1、产品开发能力
2、经营标准
3、有效客户的 辨别能力
4、服务能力
• 价值判断能力 这一点对于投资运营商尤其重要，如同一个猎手，必须能够纷繁的环境 和短暂的时间里迅速判断适合自己的猎物，并对其价值趋势有精确的预先判断能力；而物 业持有在手中后，也要随时能够对价值区间有着明晰的判断，以便决定回报、退出、止损 等策略，从某种意义说，这不仅是一种专业能力，更是一种天赋异禀的非常直觉。
透视产业地产
产业地产新问题与新趋势
土地论 模式考 万象观 资本术 潜规则 城镇化 新革命
土地论
工业用地与模糊经济学的诱惑
1979
2003
2008
2012
改革开放后，蛇 口工业园的开发， 拉开了中国真正意 义上的工业地产崛 起序幕。
随着改革开放进程 加速，经济开发区进 入社会视野。2003年 起，国家在清理整顿 开发区时最终保留了 “一百零八将”。中 国产业地产的发展雏 形可以说正是源自这 些园区，并不断演变 繁衍，生生不息。
3、区域产业规划能力
• 区域产业规划能力 土地运营商的特性要求其必须具备引导区域产业发展的能力，因而 需要其能够在对区域产业未来发展有充分认识和把握的基础上，对区域产业进行细分与规 划，引导区域产业发展，启动区域经济发展引擎。
案例：万通的“售后回租（Sale & Lease Back）”模式
1
万通在宣布对无锡16万 平方米的TCL数码工业 园的收购和改造，其中 包括主厂房、职工宿舍， 食堂，仓库等物业。
2
万通控股采取“售后回 租”模式，将58%的厂 房回租给TCL，租期为6 年。
3
万通持有约60万平方米 已出租物业面积和可观 的土地资源，且出租率 高达99%
• 有效客户的辨别能力 城市和区域客群庞大，开发商首先必须有清晰的客户定位，筛选出 相应行业的客户群。只有从庞杂的客户群中辨别出有效企业，才能满足园区的发展需求， 转变为区域的发展动力，进一步区域经济的发展。
• 服务能力 产业地产开发商在对园区进行经营管理之时要着重打造自身服务水平，确 保能够为入园企业提供其成长发展所需的相应服务。这是近些年企业客户对产业地产开 发商提出的重要要求之一，同时也会成为不同企业的重要差异竞争优势。
土地论
工业用地与模糊经济学的诱惑
住宅商业用地
提高 价格
提高土地财政收入
政府
差价
便宜的工业用地原本是由于鼓励 生产成本的降低，但被产业地产 商拿到后转手作为经营营利性用 地，但其中包含的产权分割问题、 土地用途追究问题、工业用地指 标问题等却隐藏着很多风险。
工业用地
降低 价格
吸引大企业入驻
土地论
工业用地与模糊经济学的诱惑
模式考
土地运营商——规划产城
这类土地运营商通常透过与政府的紧密沟通，与政府签订合约或协议获得园 区开发建设权，政府同时辅以住宅、商业用地给开发商作为补偿，委托土地运营 商打造“产城”一体化的新区域经济发展极。
产业导向的新型城镇化
产业城镇
产业（园区）
城镇
专业园
市场群
综合体
住宅
商业
配套
模式考
土地运营商Leabharlann Baidu—规划产城
• 资产管理能力投资运营商自身定位就决定了必须配备有足够张力的资产管理能力才能对 物业进行持有，保证公司和业绩的可持续发展。对于产业地产投资运营者而言，正确的资 产管理应开启从定向策略、调研、拿地、定位、设计、工程、推广、租赁、至营运及维护 等一系列的相关工作环节，每一个环节都可以影响到日后的资产价值能否保值和增值。
• 产品开发能力由于开发商的角色定位，决定了这种类型的产业地产商必须如像三星、海尔 这些实体制造商一样具备最基本的产品标准主导和研发制造能力，并有自己独特的产品系。
• 经营标准 经营标准的设立是在竞争日益激烈的市场中直接影响到开发商经营能力和经 营成果的重要因素，必须从战略高度进行考量。其中，经营标准要求对包括产品配比，园 区租售比例等方面的设定都要有清晰的定位。
模式考
投资运营商——管理价值
投资运营商模式的类型标准
1、金融能力
2、价值判断能力
3、资产管理能力 4、辨别城市 投资价值能力
• 金融能力 投资运营商只有对金融知识、金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能够确 保能在前期的并购和物业投资上获得先机，以及在未来的资本运作上对接资本市场，从而 保证公司在业务开拓上能获得足够发展资金动力和清晰退出，维持公司投资运转。
2008年全球金 融危机及国家房地 产调控政策下的历 史性调整期的到来， 不少开发商开始另 辟蹊径，寻找更广 阔的新市场。嗅觉 灵敏的开发商开始 大量储备工业用地， 积极探索产业地产 之路。
2012年，国家 房地产调控政策的 压制和监管力度不 断加大，更多开发 商开始被迫进入这 个市场，行业参与 主体从政府、民企 到外资，愈显多样 化。2012年，可 以说是产业地产井 喷时代的到来。
土地运营商模式的类型标准
1、宏观形势解读能力 2、产业发展把控能力
• 宏观形势解读能力 土地运营商特定的角色定位必定要求其对宏观政治经济形势有充分透彻 的认识，从城市政策的分析把握到城市产业群的界定与认识，是土地运营商进入土地一级开 发前的必备功课。
• 产额发展把控能力 对全球产业链发展的清晰认识以及中国在全球产业链上的准确定位 是土地运营商得以确立未来产业导向的前提。以产业大视野去判断产业发展状况与未来走 向，才能判断“何以有所为，何以有所不为”，从而引导产业的良性发展。
现象一 现象二
现象三
专业批发城的土地诱惑 落后地区的土地急先锋 总部基地—总部经济的乱麻
模式考
➢ 投资运营商——管理价值 ➢ 开 发 商——制造环境 ➢ 土地运营商——规划产城 ➢ 产业运营商——培育未来
模式考
投资运营商——管理价值
这是一种最具国际形态的产业地产类型，他们不采取绝大多数产业地产商租 售并举的模式，也不试图用住宅或配套的销售利润反哺园区发展。而是进行投资 收购项目，通过对物业进行持有出租和投资管理，并以此获得租金与资产增值收 益。这批投资运营商中尤以内资的万通控股，外资的普洛斯、嘉民、丰树和盖世 理等为代表。他们纯持有出租的开发模式与绝大多数产业地产上形成了鲜明对比。
模式考 开发商模式的类型标准
开发商——制造环境
1、产品开发能力
2、经营标准
3、有效客户的 辨别能力
4、服务能力
• 价值判断能力 这一点对于投资运营商尤其重要，如同一个猎手，必须能够纷繁的环境 和短暂的时间里迅速判断适合自己的猎物，并对其价值趋势有精确的预先判断能力；而物 业持有在手中后，也要随时能够对价值区间有着明晰的判断，以便决定回报、退出、止损 等策略，从某种意义说，这不仅是一种专业能力，更是一种天赋异禀的非常直觉。
透视产业地产
产业地产新问题与新趋势
土地论 模式考 万象观 资本术 潜规则 城镇化 新革命
土地论
工业用地与模糊经济学的诱惑
1979
2003
2008
2012
改革开放后，蛇 口工业园的开发， 拉开了中国真正意 义上的工业地产崛 起序幕。
随着改革开放进程 加速，经济开发区进 入社会视野。2003年 起，国家在清理整顿 开发区时最终保留了 “一百零八将”。中 国产业地产的发展雏 形可以说正是源自这 些园区，并不断演变 繁衍，生生不息。
3、区域产业规划能力
• 区域产业规划能力 土地运营商的特性要求其必须具备引导区域产业发展的能力，因而 需要其能够在对区域产业未来发展有充分认识和把握的基础上，对区域产业进行细分与规 划，引导区域产业发展，启动区域经济发展引擎。
案例：万通的“售后回租（Sale & Lease Back）”模式
1
万通在宣布对无锡16万 平方米的TCL数码工业 园的收购和改造，其中 包括主厂房、职工宿舍， 食堂，仓库等物业。
2
万通控股采取“售后回 租”模式，将58%的厂 房回租给TCL，租期为6 年。
3
万通持有约60万平方米 已出租物业面积和可观 的土地资源，且出租率 高达99%
• 有效客户的辨别能力 城市和区域客群庞大，开发商首先必须有清晰的客户定位，筛选出 相应行业的客户群。只有从庞杂的客户群中辨别出有效企业，才能满足园区的发展需求， 转变为区域的发展动力，进一步区域经济的发展。
• 服务能力 产业地产开发商在对园区进行经营管理之时要着重打造自身服务水平，确 保能够为入园企业提供其成长发展所需的相应服务。这是近些年企业客户对产业地产开 发商提出的重要要求之一，同时也会成为不同企业的重要差异竞争优势。
土地论
工业用地与模糊经济学的诱惑
住宅商业用地
提高 价格
提高土地财政收入
政府
差价
便宜的工业用地原本是由于鼓励 生产成本的降低，但被产业地产 商拿到后转手作为经营营利性用 地，但其中包含的产权分割问题、 土地用途追究问题、工业用地指 标问题等却隐藏着很多风险。
工业用地
降低 价格
吸引大企业入驻
土地论
工业用地与模糊经济学的诱惑
模式考
土地运营商——规划产城
这类土地运营商通常透过与政府的紧密沟通，与政府签订合约或协议获得园 区开发建设权，政府同时辅以住宅、商业用地给开发商作为补偿，委托土地运营 商打造“产城”一体化的新区域经济发展极。
产业导向的新型城镇化
产业城镇
产业（园区）
城镇
专业园
市场群
综合体
住宅
商业
配套
模式考
土地运营商Leabharlann Baidu—规划产城
• 资产管理能力投资运营商自身定位就决定了必须配备有足够张力的资产管理能力才能对 物业进行持有，保证公司和业绩的可持续发展。对于产业地产投资运营者而言，正确的资 产管理应开启从定向策略、调研、拿地、定位、设计、工程、推广、租赁、至营运及维护 等一系列的相关工作环节，每一个环节都可以影响到日后的资产价值能否保值和增值。
• 产品开发能力由于开发商的角色定位，决定了这种类型的产业地产商必须如像三星、海尔 这些实体制造商一样具备最基本的产品标准主导和研发制造能力，并有自己独特的产品系。
• 经营标准 经营标准的设立是在竞争日益激烈的市场中直接影响到开发商经营能力和经 营成果的重要因素，必须从战略高度进行考量。其中，经营标准要求对包括产品配比，园 区租售比例等方面的设定都要有清晰的定位。
模式考
投资运营商——管理价值
投资运营商模式的类型标准
1、金融能力
2、价值判断能力
3、资产管理能力 4、辨别城市 投资价值能力
• 金融能力 投资运营商只有对金融知识、金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能够确 保能在前期的并购和物业投资上获得先机，以及在未来的资本运作上对接资本市场，从而 保证公司在业务开拓上能获得足够发展资金动力和清晰退出，维持公司投资运转。
2008年全球金 融危机及国家房地 产调控政策下的历 史性调整期的到来， 不少开发商开始另 辟蹊径，寻找更广 阔的新市场。嗅觉 灵敏的开发商开始 大量储备工业用地， 积极探索产业地产 之路。
2012年，国家 房地产调控政策的 压制和监管力度不 断加大，更多开发 商开始被迫进入这 个市场，行业参与 主体从政府、民企 到外资，愈显多样 化。2012年，可 以说是产业地产井 喷时代的到来。
土地运营商模式的类型标准
1、宏观形势解读能力 2、产业发展把控能力
• 宏观形势解读能力 土地运营商特定的角色定位必定要求其对宏观政治经济形势有充分透彻 的认识，从城市政策的分析把握到城市产业群的界定与认识，是土地运营商进入土地一级开 发前的必备功课。
• 产额发展把控能力 对全球产业链发展的清晰认识以及中国在全球产业链上的准确定位 是土地运营商得以确立未来产业导向的前提。以产业大视野去判断产业发展状况与未来走 向，才能判断“何以有所为，何以有所不为”，从而引导产业的良性发展。
现象一 现象二
现象三
专业批发城的土地诱惑 落后地区的土地急先锋 总部基地—总部经济的乱麻
模式考
➢ 投资运营商——管理价值 ➢ 开 发 商——制造环境 ➢ 土地运营商——规划产城 ➢ 产业运营商——培育未来
模式考
投资运营商——管理价值
这是一种最具国际形态的产业地产类型，他们不采取绝大多数产业地产商租 售并举的模式，也不试图用住宅或配套的销售利润反哺园区发展。而是进行投资 收购项目，通过对物业进行持有出租和投资管理，并以此获得租金与资产增值收 益。这批投资运营商中尤以内资的万通控股，外资的普洛斯、嘉民、丰树和盖世 理等为代表。他们纯持有出租的开发模式与绝大多数产业地产上形成了鲜明对比。