房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-47
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-40
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-40判断题1、充公权，是指政府为了公共利益的需要，强制取得单位和个人的房地产，并给予合理、公平补偿的权力。
()2、一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。
()3、房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，房地产价格一般是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。
()4、房地产根据用途(使用性质)，首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。
()5、中国现行的土地价格是有使用期限的土地使用权价格，具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。
()【答案与解析】1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是易受限制。
充公权，是政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。
参见教材P65。
2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是难以变现。
所谓独立使用性，是指能否单独地使用而不受限制。
例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。
通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。
参见教材P66。
3、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是保值增值。
房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的，房地产价格一般是波浪式上升的，但不排除房地产价格随着经济社会发展的波动而波动，建筑物破旧、功能落后或环境恶化、景观被破坏、房地产供给过剩等导致的房地产贬值，甚至群体的非理性预期、过度的投机炒作导致房地产泡沫后破裂带来的房地产价格大跌。
参见教材P67。
4、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是按用途划分的种类。
房地产根据用途(使用性质)，首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-54
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-54判断题1、有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。
（）2、房地产价格是由房地产的使用价值、稀缺性和有效需求三者结合而产生的。
（）3、人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值, 而房地产估价中所讲的价值,是指使用价值。
（）4、在市场经济中，价值是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。
（）5、在买方市场下，成交价格会偏向买方最高出价;在卖方市场下,成交价格偏向卖方最低要价。
（）6、夫妻共有一套房改房,房改售房价格10万元,现时市场价值50万元。
现二人因离婚分割财产委托估价,该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。
（）［答案与解析］1、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是价格和价值。
有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买,而且有能力购买。
参见教材P84。
2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是价格和价值。
房地产与其他经济物品一样，之所以有价格,是因为它们有用、稀缺,并且人们对它们有需求，即具有使用价值、稀缺性和有效需求。
参见教材P84。
3、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是价格和价值。
人们在经济活动中通常简称的价值,一般是指交换价值。
在房地产估价中所讲的价值，一般也是交换价值。
参见教材P85。
4、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是价格和价值。
在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式”总是在起着配给有限的供给量的作用。
参见教材P85。
5、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
在买方市场下,成交价格偏向卖方最低要价;在卖方市场下，成交价格会偏向买方最高出价。
参见教材P87。
6、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
房改售房价格是政策性价格,与市场价值进行简单算术平均后的价格没有意义。
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。
{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。
{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。
{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。
{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-76
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-76单项选择题1、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是()。
A、建筑密度大小B、房型设计C、临路状况D、公共配套设施情况2、房地产是()三者的结合体。
A、实物、权益、区位B、实物、区位、位置C、实物、权益、权利D、权益、位置、拥有者3、下列选项中，不符合构筑物定义的是()。
A、储藏室B、水坝C、隧道D、道路4、从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是()。
A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅5、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及()。
A、相应配套的基础设施B、土地的形状C、组合完成的功能D、立体空间参考答案1、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产实物状况的描述。
选项A 属于房地产权益状况的内容;选项CD属于房地产区位状况的内容。
参见教材P46。
2、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产的定义。
房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
参见教材P47。
3、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。
构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。
参见教材P49。
4、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。
建筑物有广义和狭义两种含义。
广义的建筑物包括房屋和构筑物。
狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。
房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、旅馆、厂房、仓库等。
构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。
故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-68
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-68多项选择题1、下列有关其他相关定着物的描述，正确的有()。
A、附着或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外B、与土地、建筑物在物理上不可分离，有时即使可以分离，但分离是不经济的物或者实体C、与土地分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的经济价值明显减损的物或者实体D、放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物表面的物或者实体E、仅仅与土地、建筑物毗连的物或者实体2、下列选项中，属于其相关定着物的有()。
A、摆放在房屋内的家具B、摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画C、在地上临时搭建的帐篷、戏台D、埋设在地下的管线、设施E、建造在地上的围墙、假山、水池3、建筑物区分所有权包括()等。
A、按份共有所有权B、专有部分所有权C、共同关系成员权D、共有部分持份权E、长期使用租赁权参考答案1、【正确答案】ABC【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。
其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。
而仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，如摆放在室内的家具、电器、装饰品，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。
参见教材P49～50。
2、【正确答案】DE【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。
仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或与土地、建筑物毗连者，如摆放在室内的家具、电器、装饰品，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。
参见教材P49～50。
3、【正确答案】BCD【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-74
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-74单项选择题1、下列选项中属于自物权的是()。
A、使用权B、抵押权C、所有权D、租赁权2、下列房地产权利中，属于用益物权的是()。
A、租赁权B、地役权C、抵押权D、所有权3、下列各项中，不属于房地产区位的是()。
A、位置B、土地形状C、交通、环境、景观D、外部配套设施4、()是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。
A、不可移动B、独一无二C、寿命长久D、难以变现5、关于房地产位置固定性的说法，错误的是()。
A、房地产位置固定性决定了房地产市场是地区性市场B、房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C、房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D、房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性参考答案1、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。
参见教材P53。
2、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。
参见教材P53。
3、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产区位的含义。
具体的一宗房地产的区位，是该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
参见教材P54。
4、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是不可移动。
不可移动是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。
参见教材P60。
5、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是不可移动。
选项B错误，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。
因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。
参见教材P60。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-70
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-70单项选择题1、处分共有的房地产，应当经占份额()以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。
A、1/2B、1/3C、2/3D、2/52、下列选项中，属于收益性房地产的是()。
A、空置未用的出租公寓B、图书馆C、体育场馆D、医院3、下列选项中，不属于估价对象房地产的基本状况描述内容的是()。
A、名称B、坐落C、规模D、交通4、需要说明建设用地是农用地、未利用地。
对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产()方面的内容。
A、土地使用权状况B、土地所有权状况C、土地利用现状D、土地使用管制参考答案1、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是按权益状况划分的种类。
处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。
参见教材P71。
2、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是按是否产生收益划分的房地产种类。
收益性房地产是能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如商品住宅、写字楼、商店、宾馆、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。
非收益性房地产是不能直接产生经济收益的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房等以公用、公益为目的的房地产。
在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
参见教材P73～74。
3、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产基本状况的描述。
房地产基本状况的描述应简要说明下列方面：名称、坐落、范围、规模、用途和权属。
参见教材P74～76。
4、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产权益状况描述。
土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。
低于房地产开发用地还要说明规划条件。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-60
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-60单项选择题1、房地产的有租约限制价值等于()。
A、无租约现值价值减承租人权益价值B、出租人权益价值加承租人权益价值C、无租约现值价值减出租人权益价值D、出租人权益价值减承租人权益价值2、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是()。
A、房地产转让估价应评估出租人权益价值B、续贷抵押估价应评估出租人权益价值C、房屋征收估价应评估完全产权价值D、房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值3、资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额称为()。
A、原值B、现值C、重置成本D、公允价值4、下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是()。
A、根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三类B、人们平常所说的房价指的是建筑物的价值C、房地价值=土地价值+建筑物价值D、在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和5、()是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，一般不能完全反映房地产价格水平的高低。
A、总价格B、单位价格C、楼面地价D、土地总价参考答案：1、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。
出租人权益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值，所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租人权益价值。
参见教材P99。
2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。
对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。
例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。
房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值;未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-43
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-43判断题1、城市化率或城镇化率，通常作为城市化水平的测度指标。
()2、房地产的投机可能导致房地产价格上涨或下跌，不会稳定房地产价格。
()3、如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。
()4、一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。
()5、某些重要政治人物的健康或生死状况，会影响房地产的价格。
()【答案与解析】1、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是社会因素。
通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。
该指标称为城市化率或城镇化率。
参见教材P146。
2、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是社会因素。
房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：(1)引起房地产价格上涨;(2)引起房地产价格下跌;(3)起着稳定房地产价格的作用。
参见教材P146。
3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是国际因素。
国与国之间难免发生政治对立，但如果政治对立升级，则不免会出现经济制裁或经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。
参见教材P147。
4、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是国际因素。
一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。
参见教材P148。
5、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是其他因素。
某些重要政治人物的健康或生死状况，人们预期它会影响未来的局势，从而会引起房地产价格的涨落。
参见教材P150。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-55
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-55单项选择题1、房地产价格与房地产需求成（）相关，与房地产供给（）相关。
A、正，正B、正，负C、负，负2、不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。
有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大, 这类因素可称为（）。
A、主要因素B、次要因素C、增值因素D、贬值因素3、下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。
A、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的D、影响房地产价格的因素都与时间有关4、下列属于房地产影响因素中的自身因素的是（）。
A、人口素质B、居民收入C、实物因素D、房地产投机5、关于建筑物实物因素说法错误的是（）。
A、某些"糟糕〃的装饰装修不仅不能提高房地产价值，还会降低房地产价值B、建筑物规模过大,才会降低其单价C、对建筑物最重要、最基本的要求是安全D、建筑物的设施设备是否齐全、完好对房地产价值有很大的影响参考答案1.【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产均衡价格。
房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关。
参见教材P118e 2、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。
不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。
有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大,这类因素可称为主要因素。
有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较小，这类因素可称为次要因素。
参见教材P119o3、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。
选项D错误,有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关, 有的则与时间有关。
而在与时间有关的影响因素中，导致房地产价格变动的速度又有可能不同。
参见教材P119 ~ 121e 4、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。
A. 价值时点B. 开发完成C. 未来延迟销售D. 销售完成2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测（）房地产市场状况下的价值。
A. 未来开发完成之时的B. 购买待开发房地产时的C. 建设期间的某个时间D. 全部租售出去时的3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元／m2，乙房地产尚可使用年限为50年，单价为1100元／m2，报酬率均为8％，实际上甲房地产的价格（）乙房地产的价格。
A. 高于B. 低于C. 等于D. 无法确定4.(单项选择题)(每题 1.00 分) （）是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，一般不能完全反映房地产价格水平的高低。
A. 总价格B. 单位价格C. 楼面地价D. 土地总价5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。
A. 静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值B. 动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C. 评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D. 可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值E. 被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-49
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-49判断题1、在期房与现房品质相同(包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同)的情况下，期房价格低于现房价格。
()2、起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
()3、保留价也称为拍卖底价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。
()4、房地产在交易中可以转移的是其实物，其价格就是房地产本身的价格。
()5、吉芬物品的特点是当该物品价格上涨，需求就会减少。
()6、某宗房地产，如果在成交日期一次性付清，给予优惠5%的折扣，则该种情况下，名义价格等于实际价格。
()【答案与解析】1、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。
在期房与现房品质相同(包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同)的情况下，期房价格低于现房价格。
参见教材P108。
2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是起价、标价、成交价和均价。
起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
参见教材P108。
3、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。
保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。
参见教材P109。
4、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产价格的特点。
房地产是不动产，其物权的设立和转让是依照法律规定登记，因此房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或其他权利。
参见教材P111。
5、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产需求。
吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。
参见教材P113。
6、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是名义价格和实际价格。
在开发商让利的情况下，实际价格=名义价格×(1-5%)。
参见教材P106。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试试卷及答案
4．房地产供应有限特性的本质是〔 〕 A．土地的总量有限 B．房地产的不行移动性 C．房地产的独一无二性 D．房地产的价值量大 5．以下土地状况中，不属于士地权益状况的是〔 〕 A．土地运用期限 B．土地运用管制 C．土地面积大小 D．土地权利性质 6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 1010 万元同时还有一笔贷款成数由 50％，余额为 1010 万元的抵 押贷款，该在建工程的再次抵押价值为〔 〕万元 A．2500 B．3000 C．3500 D．4000 11．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业 用逾的沿街厂房改造为假设干个小商铺出租，某估价机构承受托 付以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进展评估。这种
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D．15625 14．某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元 /m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖 中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，买方应缴纳的税费 为正常成交价格的 3.9％。假设买卖双方又重新约定买卖中涉及 的税费全由买方负担，并在原价根底上相应凋整买方付给卖方的 价格，那么调整后买方应付给卖方的价格为〔 〕元／m2。 A．2585 B．2393 C．2955 D．2964 15．评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙 别墅的成交价格为 8000 元/m2，装修标准为 1010 元／m2〔甲别墅 的装修标准为 800 元／m2〕，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条 件下，单价比甲别墅高 10％，假设不考虑其他因素，那么通过乙 别墅求取的比准价格为〔 〕元／m2。 A．7020 B．7091 C．7380 D．8580 16．评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分) 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。
A. 该种房地产的价格水平B. 消费者的预期C. 该种房地产的开发成本D. 该种房地产的开发技术水平E. 房地产开发商对未来的预期2.(单项选择题)(每题1.00 分)某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。
A. 4870B. 5020C. 5340D. 55203.(多项选择题)(每题2.00 分) 下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。
A. 房屋实际用途B. 土地开发程度C. 房屋建筑结构D. 房屋出租情况E. 房屋维护状况及完损程度4.(多项选择题)(每题1.00 分)下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。
A. 房地产抵押估价B. 房屋征收评估C. 房地产司法拍卖估价D. 房地产转让估价E. 房地产投资信托基金估价5.(单项选择题)(每题1.00 分)运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。
A. 估算后续开发经营期B. 估算后续开发的各项支出、收入C. 估算后续开发各项支出、收入在何时发生D. 估算投资利息和开发利润6.(单项选择题)(每题1.00 分)在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。
A. 名义价格B. 实际价格C. 市场价格D. 成交价格7.(多项选择题)(每题1.00 分)根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-66
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-66多项选择题1、下列关于房地产变现能力强弱的说法中，正确的有（）。
A、标准厂房通常比特殊厂房的变现能力弱B、熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C、小商铺通常比大商铺的变现能力弱D、厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E、郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱2、下列选项中,带来房地产自然升值的有（）。
A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升B、通货膨胀所引起的房地产价格上升C、夕卜部经济、需求增加所引起的房地产价格上升D、房地产市场泡沬所引起的房地产价格上升E、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升3、根据房地产用途对房地产进行分类，下列不属于旅馆房地产的有（）。
A、超级市场B、旅店C、酒店D、培i丿忡心E、娱乐城参考答案【答案解析】本题考查的是难以变现。
选项A,通常情况下，通用性越差的房地产,如用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄，越不容易找到买者,变现能力会越弱。
例如，厂房一般比住宅的变现能力弱;厂房中，特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱;选项B ,熟地已经具备了基础设施，拿来即用,比生地使用便捷的多,也更容易交易;选项C ,小商铺总价低,比大商铺容易变现;选项D ,厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务,相比而言是更难变现的;选项E ,郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少,也更难交易变现。
参见教材P66。
2、【正确答案】CE【答案解析】本题考查的是保值增值。
房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨,不是房地产的自然增值;通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
参见教材P67e【答案解析】本题考查的是按用途划分的种类。
旅馆房地产是指供旅客住宿使用的房地产,如宾馆、饭店、酒店、旅店、旅社、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-45
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-45判断题1、某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。
()2、人口密度高，房价一定会高。
()3、在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。
()4、站在买方市场，减少卖方的税收会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。
()5、在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。
()【答案与解析】1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是人口因素。
某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因迁入和迁出因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。
参见教材P136。
2、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是人口因素。
人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。
参见教材P136。
3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是制度政策因素。
提高购房最低首付款比例，上调个人购房贷款利率，缩短最长贷款期限，会提高购房门槛、增加购房支出，从而会减少住房需求，进而会使住房价格下降;反之，会使住房价格上涨。
参见教材P138。
4、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是制度政策因素。
如果是卖方市场，则增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而会导致房地产价格上涨;而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。
如果是买方市场，则增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨;而减少卖方的税收则会使房地产价格下降。
参见教材P139。
5、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是制度政策因素。
一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨;相反，会使房地产价格下降。
如果是卖方市场，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨;而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发企业的“超额利润”。
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房地产估价师考试《理论与方法》历年真题
精选及答案1213-47
判断题
1、朝向对房地产价格的影响通常比楼层对价格的影响大，住宅如此，商场也是如此。
()
2、通常所谓的“五通一平”、“七通一平”，是指一宗土地的开发程度。
()
3、建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物的年龄、维护状况、完损状况、工程质量等。
总的来说，建筑物越新，价值越高;反之，价值越低。
()
4、根据我国现行统一规定，在补交出让金等费用方面，地下建筑面积不补交出让金。
()
5、周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。
()
【答案与解析】
1、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。
以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层大。
但是，对于不同类型的房地产，同一因素对价格的影响大小可能是不同的。
例如，商场与住宅相反，楼层对价格的影响通常要比朝向大。
参见教材P119～120。
2、【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是房地产实物因素。
“五通一平”、“七通一平”等属于土地开发程度状况。
参见教材P124。
3、【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是建筑物实物因素。
建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物的年龄、维护状况、完损状况、工程质量等。
总的来说，建筑物越新，价值越高;反之，价值越低。
参见教材P126。
4、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产权益因素。
在补交出让金等费用方面，有的地方政府规定地下建筑面积不补交或者只按照地上建筑面积的出让金等费用水平的一定比例补交。
参见教材P128。
5、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。
商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等，环境状况不是首要因素。
相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。
参见教材P129。