物业经营管理成本测算

物业经营管理成本测算

一

物业概况

、

1、用地面积：9984.85m2

2、总建筑面积：23470m2

3、地上建筑面积：19970 m2

4、地下建筑面积：3500 m2

5、建筑占地面积：4450m2

6、建筑密度：44.6%

2.00

7、建筑容积：

8、绿化率：30.4%

9、商铺：9000 m2

10、商务公寓：10970 m2

11

停车位：92

、

二

人员配置架构设置

、

说明：1、商务间共计214 间，在初期按40% 的入住计算，即85 间。按每个服务员做13 间计算则需7 名/ 班X 2班=14人。

2、总人数控制在65 人以内。

三、物管费的成本测算

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

（1 ）人员编制和基本工资标准：见表（01 ）人员编制和基本工资标准表（01 ）

序号项目人数(人) 工资标准(元/月) 总额(元/ 月) 一管理人员13 2346.00 30500.00

四维修人员5 1000.00 5000.00

二收费员3 800.00 2400.00

五治安员20 750.00 15000.00

三服务员14 600.00 8400.00

六保洁员6 550.00 3300.00

七合计61 / 64600.00

(2) 费用测算

管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

工资福利费测算表(02)

序号项目金额(元/月)依据测算结果(元/月.M2 )

一基本工资64600.00 / 3.234

二福利费20341.50 注(1) 1.148

三加班费/ / 暂不计

四服装费1625 注(2) 0.081

五合计79166.50 / 4.463

注(1) ：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14% ；教育基金占工资总额的1.5% ；社会保险占工资总额的20% 。

注(2) ：服装按年均300 元/ 人计算，则每月分摊为：

65 X 300 元/ 人/ 年+ 12 月=1625(元/ 月)

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费

( 1 ) 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按12

00元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30% 计取，折旧年限按25 年计算，维修保养费按月折旧费的40% 提取。则：

维修保养费=[(1200 元/M2 X 30% ) -( 25 年X 12

月/年) ] X 40%

=(360 - 300 ) X 40%

=0.48 元/月.平方米

(2)公共照明所用电为(晚间19 ：00 分至次日清晨7：00 分为开灯时间，共计12 小时，如本物业有200 盏灯

60 瓦计算)。则：每日所用电费为：

(60瓦/盏X 200盏X 12小时X 30日/月)X 1.10元/

千瓦/小时

=4320 千瓦/小时X 1.10元/千瓦/小时

=4752.00 元/月

分摊到每平方米的费用为：4752.00 - 19970=0.237

元/平方米/月。

(3)电梯运行电费为：每部电梯按5 千瓦/小时每天运行

1

2小时计算则运行电费为：

（4部x 5千瓦/小时x 12小时X 30天/月）X 1.10元/ 千瓦/小时

=7200 千瓦/小时X 1.10元/千瓦/小时

=7920 元/月

分摊到每平方米的费用为：7920 - 19970=0.396 元/ 平方米/月。

维修保养费用为;每层每月按50 元计算则为：

（4部X 7层）X 50元/层/月

=28 X 50

=1400 元/月

分摊到每平方米的费用为：1400 - 19970=0.070 元/ 平方米/月。

3、绿化管理费：

小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表（3）绿化管理测算表（3）

序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2 ）

1绿化工具费400 元/年400.00 0.010

2劳保用品费400 元/年400.00 0.010

3绿化用水费1 吨/ M2. 年, 1.35 元/吨4097.25 0.01

4农药化肥费0.10 元/ M2. 年303.50 0.001

5景观再造费0.10 元/ M2. 年303.50 0.001

6合计/ / 0.039

4、清洁卫生费清洁卫生费测算见表（04 ）清洁卫生费测算见表（04 ）

序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2 ）

1工具购置费300 元/人.年1800.00 0.008

2劳保用品费300 元/人.年900.00 0.008

3化粪池清掏费（注4） 3000.00 0.013

4垃圾外运费2880 元/年2880.00 0.012

5水箱清洗/ / /

6 合计/ / 0.041

注（4）: 化粪池清掏费全年共计约为：3000 元。

5、保安费：保安费用测算见表（05 ）保安费测算表（05 ）

序号项目测算依据金额（元/年）测算结果（元/月M 2）

1装备费250 元/人.年5000 ．00 0 ．020

2人身保险费（暂不计）/ /

3 房租费（暂不计）/ /

4 合计/ / 0 ．020