地产项目前期定位报告
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九州新塘项目前期定位报告
2006-04
发展商对本项目目标预期
实现片区高价，获取更大利润！ 快速回收资金，启动新项目！
目录
第一部分：市场环境分析 第二部分：项目分析
第三部分：项目机会与威胁 第四部分：分物业类型研究及定 位方向建议
第一部分：市场环境分析
增城宏观经济
增城经济运行情况良好，GDP年均增长接近14％
宁西
沙埔
仙村
黄 埔
新塘
区
项目机遇
Hale Waihona Puke Baidu
机遇四广州城市发展影响：新塘响应东进战略，成为经 济产业承接地
南拓、北优、东进、 西联
东进：以广州珠江新 城和天河中央商务区 的建设拉动城市发展 重心向东拓展，依托 广州经济技术开发区 和广州科学城，将旧 城区的传统产业向黄 埔——新塘一线集中 迁移，重整东翼产业 组团，利用港口条件 ，在东翼大组团形成 密集的产业发展带
打造项目核心竞争力，避免客户分流！
由于受空间地理或经济外向程度、交通通达程度的影响，镇区房地产领域形成 “封 闭市场”，造成板块内竞争激烈，客户吸聚力差。 板块竞争剧烈，周边大盘分流部分新塘客户，造成消费力外逃。
项目威胁
在本项目的预计销售期内，有四个项目处于热销阶段。 必须捕捉市场机会，规避竞争！
西联
北优
东进：传统产业向黄埔——新 塘转移；东翼产业发展带形成
南拓
资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要
2020/11/25
28
项目机遇
机遇六：轨道交通不断完善
•在新塘的市政规 划中，市郊列车线 以及地铁将在新塘 设点，开通预计为 07年；届时轨道交 通将进一步推动新 塘各种产业经济的 发展。
3348
3198
4428
数据来源：增城市信息中心
2020/11/25
8
2020/11/25
9
2020/11/25
10
新塘房地产发展阶段小结
发展阶段 物业类型 产品链 供应与竞争
价格 客户
进入高速发展期 物业类型日益丰富 住宅产品链日益完善 市场供应放量，竞争激烈 价格逐步走高 外来人口不断增多，客户资源 丰富且逐步出现客户细分
村屋有约7米的高差。外
北
围环境比较脏乱
西
中心绿化
西面与新塘世贸中心一 路之隔，目前是烂泥路。 靠近本地块边缘是一系 列的制衣工场
南
南面临107国道（广深公 路），两面主要是牛仔 制衣工场
东
东面二期用地主要是5-8 年楼龄的宿舍
与二期宿舍交界处有大 量的厂区园林绿化
2020/11/25
17
2020/11/25
18
地块初判
区域优势明显 昭示性明显
位于新塘的发展的中心区 位于广深公路主干道旁
以住宅为主的综合物业
住宅是项目快速回收资金的关键
物业类型包括住宅、办公、 商业等物业
一期住宅建筑面积占一期总 建的90％
第三部分：项目机会与威胁
项目威胁
翡 翠 紫山广庄云 园东板块
新绿塘本州地老板、开发区碧桂、园天凤河凰北城、东莞等客户 属于开放型市场
都会经济区的规划，将进一步加强增 城与广州城区的联系。
资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要
项目机遇
机遇三广州卫星城：新塘五镇合一，定位未来广州卫星城
五镇合一，新塘定
位为未来广州卫星
城。未来规划新塘
镇人口达50万。
罗
卫星城的定位将拉 岗 带大部分高技术人 区
员的进驻，促进产
业经济链的发展
永和
与本项目销售重叠项目 本项目销售期内尾盘项目
现时在售项目
2020/11/25
24
项目机遇
机遇二市政规划：被纳入广州市五大片区中的都会区
都会区：荔湾、越秀、东山、海珠、芳村、 天河、黄埔和白云八区为主，加上番禺区东涌 镇、沙湾水道以北地区以及增城市的新塘、永 和两镇，总面积约2300平方公里； 南沙片区：番禺扣除东涌镇的沙湾水道以南 地区，面积约 780平方公里 ； 花都片区：现花都区行政管辖范围，面积约 960平方公里； 增城片区：增城市域扣除永和镇与新塘镇， 面积约1600平方公里 ； 从化片区：现从化市行政管辖范围，面积约 2000平方公里。
300
18
全市经济运行情况良好， 250
15
GDP水平逐年上升，年均增 200
12
长接近14%
150
9
2005年，增城人均GDP达
100
6
31202元，折合3880美元。
50
3
0
GDP（亿元） 年增长率（％）
2000年 141.61 12.62
2001年 158.12 13.61
2002年
2003年
2004年
0 2005年
181.15
211.06
236.88
255.3
15.96
14.62
13.04
13.9
数据来源：《增城年鉴》、各年政府工作报告
2020/11/25
6
增城房地产
增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破4000元/平米
增城近年商品房成交情况一览表
900000
800000
700000
第二部分：项目分析
项目位置
项目位处新塘发展 的中心区 为广深公路沿线物 业，通达性好，昭示 性佳
本项目地块
2020/11/25
14
2020/11/25
15
项目四至
项目四面临路，外围无景观资源，其中东西道路在规 划中，南临广深公路，昭示性强、噪音大
西面紧靠城市家园二期 在建项目
北面围墙与外边平房、
2006
2007
2008
1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度
汇美体育花园/共800多套 现代城/约600多套 城市家园二期/约750套
东方名都/约700多套
新塘广场
金地项目/约2500多套
碧桂园凤凰城/不断推出洋房产品，销售持续进行
新塘新世界/消化八期洋房，后续推出第九、十期，销售持续进行 本项目
广园东路
东方 名都
广深公路
新康 花园
新塘大道
城西郊区板块
新塘本地客户、开发区年轻客户 属于封闭型市场
新塘 新世界
顺欣 广场
新都 现 盛世 代 名门 城
亚太 新城
体育 花园 城市家 园二期
本案
中心区板块
客户群主要是新新塘 塘金本泽地客户 属于封广闭场型一市期场
金色 金泽 港湾 二期
已售
在售
潜在
项目威胁
600000
500000
400000
300000
200000
100000
0
成交面积（平米） 成交单价（元/平米）
00年 240459
2111
01年 275033
1776
02年 528884
2699
5000
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
03年
04年
0 05年
773313 651200 577895
2006-04
发展商对本项目目标预期
实现片区高价，获取更大利润！ 快速回收资金，启动新项目！
目录
第一部分：市场环境分析 第二部分：项目分析
第三部分：项目机会与威胁 第四部分：分物业类型研究及定 位方向建议
第一部分：市场环境分析
增城宏观经济
增城经济运行情况良好，GDP年均增长接近14％
宁西
沙埔
仙村
黄 埔
新塘
区
项目机遇
Hale Waihona Puke Baidu
机遇四广州城市发展影响：新塘响应东进战略，成为经 济产业承接地
南拓、北优、东进、 西联
东进：以广州珠江新 城和天河中央商务区 的建设拉动城市发展 重心向东拓展，依托 广州经济技术开发区 和广州科学城，将旧 城区的传统产业向黄 埔——新塘一线集中 迁移，重整东翼产业 组团，利用港口条件 ，在东翼大组团形成 密集的产业发展带
打造项目核心竞争力，避免客户分流！
由于受空间地理或经济外向程度、交通通达程度的影响，镇区房地产领域形成 “封 闭市场”，造成板块内竞争激烈，客户吸聚力差。 板块竞争剧烈，周边大盘分流部分新塘客户，造成消费力外逃。
项目威胁
在本项目的预计销售期内，有四个项目处于热销阶段。 必须捕捉市场机会，规避竞争！
西联
北优
东进：传统产业向黄埔——新 塘转移；东翼产业发展带形成
南拓
资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要
2020/11/25
28
项目机遇
机遇六：轨道交通不断完善
•在新塘的市政规 划中，市郊列车线 以及地铁将在新塘 设点，开通预计为 07年；届时轨道交 通将进一步推动新 塘各种产业经济的 发展。
3348
3198
4428
数据来源：增城市信息中心
2020/11/25
8
2020/11/25
9
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10
新塘房地产发展阶段小结
发展阶段 物业类型 产品链 供应与竞争
价格 客户
进入高速发展期 物业类型日益丰富 住宅产品链日益完善 市场供应放量，竞争激烈 价格逐步走高 外来人口不断增多，客户资源 丰富且逐步出现客户细分
村屋有约7米的高差。外
北
围环境比较脏乱
西
中心绿化
西面与新塘世贸中心一 路之隔，目前是烂泥路。 靠近本地块边缘是一系 列的制衣工场
南
南面临107国道（广深公 路），两面主要是牛仔 制衣工场
东
东面二期用地主要是5-8 年楼龄的宿舍
与二期宿舍交界处有大 量的厂区园林绿化
2020/11/25
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2020/11/25
18
地块初判
区域优势明显 昭示性明显
位于新塘的发展的中心区 位于广深公路主干道旁
以住宅为主的综合物业
住宅是项目快速回收资金的关键
物业类型包括住宅、办公、 商业等物业
一期住宅建筑面积占一期总 建的90％
第三部分：项目机会与威胁
项目威胁
翡 翠 紫山广庄云 园东板块
新绿塘本州地老板、开发区碧桂、园天凤河凰北城、东莞等客户 属于开放型市场
都会经济区的规划，将进一步加强增 城与广州城区的联系。
资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要
项目机遇
机遇三广州卫星城：新塘五镇合一，定位未来广州卫星城
五镇合一，新塘定
位为未来广州卫星
城。未来规划新塘
镇人口达50万。
罗
卫星城的定位将拉 岗 带大部分高技术人 区
员的进驻，促进产
业经济链的发展
永和
与本项目销售重叠项目 本项目销售期内尾盘项目
现时在售项目
2020/11/25
24
项目机遇
机遇二市政规划：被纳入广州市五大片区中的都会区
都会区：荔湾、越秀、东山、海珠、芳村、 天河、黄埔和白云八区为主，加上番禺区东涌 镇、沙湾水道以北地区以及增城市的新塘、永 和两镇，总面积约2300平方公里； 南沙片区：番禺扣除东涌镇的沙湾水道以南 地区，面积约 780平方公里 ； 花都片区：现花都区行政管辖范围，面积约 960平方公里； 增城片区：增城市域扣除永和镇与新塘镇， 面积约1600平方公里 ； 从化片区：现从化市行政管辖范围，面积约 2000平方公里。
300
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全市经济运行情况良好， 250
15
GDP水平逐年上升，年均增 200
12
长接近14%
150
9
2005年，增城人均GDP达
100
6
31202元，折合3880美元。
50
3
0
GDP（亿元） 年增长率（％）
2000年 141.61 12.62
2001年 158.12 13.61
2002年
2003年
2004年
0 2005年
181.15
211.06
236.88
255.3
15.96
14.62
13.04
13.9
数据来源：《增城年鉴》、各年政府工作报告
2020/11/25
6
增城房地产
增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破4000元/平米
增城近年商品房成交情况一览表
900000
800000
700000
第二部分：项目分析
项目位置
项目位处新塘发展 的中心区 为广深公路沿线物 业，通达性好，昭示 性佳
本项目地块
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14
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15
项目四至
项目四面临路，外围无景观资源，其中东西道路在规 划中，南临广深公路，昭示性强、噪音大
西面紧靠城市家园二期 在建项目
北面围墙与外边平房、
2006
2007
2008
1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度
汇美体育花园/共800多套 现代城/约600多套 城市家园二期/约750套
东方名都/约700多套
新塘广场
金地项目/约2500多套
碧桂园凤凰城/不断推出洋房产品，销售持续进行
新塘新世界/消化八期洋房，后续推出第九、十期，销售持续进行 本项目
广园东路
东方 名都
广深公路
新康 花园
新塘大道
城西郊区板块
新塘本地客户、开发区年轻客户 属于封闭型市场
新塘 新世界
顺欣 广场
新都 现 盛世 代 名门 城
亚太 新城
体育 花园 城市家 园二期
本案
中心区板块
客户群主要是新新塘 塘金本泽地客户 属于封广闭场型一市期场
金色 金泽 港湾 二期
已售
在售
潜在
项目威胁
600000
500000
400000
300000
200000
100000
0
成交面积（平米） 成交单价（元/平米）
00年 240459
2111
01年 275033
1776
02年 528884
2699
5000
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
03年
04年
0 05年
773313 651200 577895