第四章 土地使用权法律制度

• 3 相邻妨害禁止：（1）、（2）、（3）、（4）
• 一、含义和特征
• 含义：它是指土地使用者依照法律规定和合同约 定取得对国家所有的土地占有、使用、收益和部 分处分的权利。
• 特征：除具有土地使用权的一般特征外，还有自 身的特征：
• 1 主体的广泛性：符合依法使用我国国有土地条 件的国内外单位和个人。
本主义企业用地和大型交通设施用地。 • 郊区的土地等 • 3 征收：解放后土改时，依法将农村和城市郊区
的一部分特殊用地无偿收归国有。 • 4 依据宪法直接取得：国家依法取得城市中解放
初期保留下来的私有土地所有权（除农民集体所 有土地） • 5 征用：即国家为了公共利益需要，为了进行各 种民用或国防工程建设及其他建设而将农村集体 经济组织所有的土地转移为国家所有，国家支付 一定的补偿费用的行为。
• （二）农民集体土地所有权
• 1概念p32
• 2 农民集体土地所有权的主体、客体和内容的特 点：
• 农民集体土地所有权的主体是农村集体经济组织；
• 客体的广泛性；
• 农民集体土地所有权在内容具有直接行使和间接 行使。
• 一、国有土地所有权的取得 • 1 承继：包括旧中国国家机关办公用地、国家资
• 五、土地使用权的相邻关系
• 土地使用权的相邻关系：指两个或两个以上的相 互比邻的不动产所有人或使用人在行使不动产权 利时相比邻双方应当给予对方方便或接受限制而 发生的权利与义务关系。
• 土地使用权的相邻关系法律保护的内容：
• 1 相邻便利提供：相邻通行、相邻排水、相邻管 线安设；
• 2邻地利用：
第三章 土地所有权法律制度
第一节 土地所有权概述 第二节 国家土地所有权 第三节 集体土地所有权 第四节 土地所有权确权规定
• 一、土地所有权的概念及特征
• （一）概念
• 土地所有权：土地所有者对其所拥有的土地依 法享有的占有、使用、收益和处分的权利。
占有权 指对土地事实上的掌握和控制，是四项权 利 的基础和前提；
• 三、集体土地所有权的主体
• 基本主体：村农民集体、村民小组、 乡（镇）农民集体、几个村民小组。
• 四、集体土地所有权的行使P40 • 五、集体土地所有权的保护（实例分析 ）
• [基本案情]
•
2002年7月，雨花台区西善桥街道古遗井村
村民委员会于与鑫桥工贸实业有限公司签定土地
租赁协议，将本村13亩集体土地出租给鑫桥工贸
• 土地使用权的权能：依法确认的土地使用权应享 有的权利和义务资格。
• 1 土地占有的权利：土地使用权人对土地实际控 制的权利，包括事实上的占有和法律上的占有。
• 2 土地使用的权利：对土地的合法利用和经营， 是行使土地使用权的主要方式，是土地使用权的 核心。
• 3 土地收益的权利：对土地的合理利用中取得利 益和孽息的权利，是设定使用权的最终目的。
587.76平方米（其中李建辉282.06平方米、施曼元
286.7平方米），并签订了出让合同。由于李某一直未投
资开发建设，致使两宗国有土地闲置超过两年。为此，市
国土局报经市政府批准于1997年10月6日下达了《行政
处罚决定书》，依法收回两宗国有土地。李某不但不履行
处罚决定，反而于1998年1月擅自将两宗国有土地以5.5
• （二）土地使用权的分离 • 作为相对独立的财产权利的土地使用
权，它的占有、使用、和益和部分处分权 是从土地所有权的四项权能分离而来，土 地使用权的分离是权利人行使土地处分权， 经营土地实现利按的一种方式，但是，该 分离必须必须受所有权的制约。
• 三、土地使用权的取得、分离和限制
• （三）土地使用权的限制 • 1 受土地所有权的限制：作为一项相对独立的财
• 一、国有土地所有权的确权范围P41
• 自学思考： • 1 分析国有电力、通讯设施用地在征用前后
的土地所有权确认问题； • 2 分析移民前后农民集体土地所有权的确认。 • 3某国营单位1985年租用某农村集体单位
耕地，分析该土地现在的所有权问题。
• 二、集体土地所有权范围的确认P42 • 自学思考： • 1分析通过某村的乡村道路和省道的土地所
• 四、国家土地所有权的保护P36。
• 即国家对国有土地的利用实施规划、 拌制、调节、组织和监督，采取一系列法 律、行政、经济、技术等方而的措施进行 管理的行为。
• 实例分析
• [基本案情]
•
镇头镇田坪村太平组村民李某夫妇于1994年11月23
日经浏阳市人民政府批准分别取得位于镇头镇株镇南路的
出让土地使用权各一宗，出让年限为50年，面积共计
者共同享有同一土地使用权。 • 特征： • 1 两个以上民事主体； • 2 双重法律关系：物权关系和债权关系。 • 3 具有土地使用权的一般特征。
四、土地使用权的共有关系
• （二）土地使用权共有的种类 • 1 土地使用权按份共有：指两个以上的公民、
法人或其他组织按照法律规定和合同约定 的份额享有土地使用权的利益和承担其义 务的共有。如两个以上的法人、公民或其 他组织基于协议、合伙或联营等事由共同 使用的土地。
体、客体和内容)
• 一、集体土地所有权的演变P37： • １．土地私有阶段 • ２．“三级所有，队为基础”的集体所有
阶段 • ３．集体所有，农户承包经营阶段。
• 二、集体土地所有权的特征：P38 （与国 有土地所有权相比较）
• 1 集体土地所有权的不完全性； • 2 集体土地所有权的相对性； • 3 权能的可分离性； • 4 转移中的单向流出性。
• 4 土地处分的权利：没有最终的处分权利。是土 地使用权中最基本的核心权利。
• 三、土地使用权的取得、分离和限制 • （一）土地使用权的取得 • 1 含义：指依合法的方式从土地所有者或原土地使用者手
里获得土地使用权的方式，包括设定取得和变更取得。 • 2 土地使用权的取得方式： （1）划拨：无偿、无期限使用土地； （2）出让：签定合同、交纳出让金，有偿、有期限使用土
• 2 客体的不可移动性：使用权的设立和产权 的变更必须履行特定的法律手续；
• 3 交易的限制性：任何土地所有权的交易都 是非法的；
• 4 权属的稳定性；除集体土地被征用以外， 权属状态不能改变；
• 5权能的分离性：使用权从所有权中分离， 形成一种相对独立的物权形态。
• 二、我国土地所有权的基本分类
四、土地使用权的共有关系
• 2土地使用权共同共有：指两个以上的公民、 法人或其他组织不按份额、共同享有土地 使用权的利益和承担其义务的共有。共有 人享有有优先购买权，可分为可分割共同 共有和不可分割共同共有。
• 可分割共同共有：如多个子女继承同一个 土地使用权；
• 不可分割共同共有：如高层建筑各个业主 共有的土地。
• 土地使用权特征：
• 1 土地使用权是财产权：由土地所有者行使土地 处分权的一种法律表现形式，土地使用者具有实 际的占有、使用、收益权，同时可依法对土地进 行转让、出租和抵押等活动。
• 2 土地使用权主体的双重性。广泛性是指所有合 法的单位和个人；相对特定性是指具体的依法依 约确定的土地使用权人。
三条的规定，市国土局于2000年6月13日作出了
行政处罚决定：1、没收李某非法所得5.5万元，
并处罚款2万元；2、没收张某、罗某二户在非法
占用的国有土地上新建的房屋和其它设施。 （浏
阳市国土局 陈洪斌提供）
• [分析]
• 1.分析该实例中土地所有权的性质 • 2.分析该实例中土地所有权法律关系(主
有权； • 2 某农村集体将一宗土地作价入股和某外国
公司开办联营企业，分析该宗土地所有权。
• 三、集体土地所有权确认的步骤P43
第四章 土地使用权法律制度
第一节 土地使用权概述 第二节 国有土地使用权
第三节 集体土地使用权 第四节土地承包经营
• 一、土地使用权的概念和特征
• 土地使用权：指由土地所有权派生的一项财产权， 指土地使用者依法依约对土地享有的占有、使用、 收益和处分的权利。
• 一、土地使用权的概念和特征
• 3 土地使用权的客体是土地。 • 4 土地使用权集中表现为对土地的经营和利
用。 • 5 土地使用权的法定性。依法设定和依法行
使土地使用权。 • 6 土地使用权的相对稳定性。土地使用权的
使用年限一般都较长。城市用地一般４ ０—７０年，农村用地３０年。
• 二、土地使用权的权能
• 2 客体的唯一性：土地。
• 3使用权的法定性：依法取得、依法行使、依法处 分。
• 4 土地使用权能的限定性。
• 二、国家土地使用权的类型： • 国家建设用地使用权， • 外商投资企业用地使用权， • 国有农业用地土地使用权。
• 三、国有土地使用权的登记和确认
万的价格转让给了另二户村民张某和罗某，1999年3月，
张、罗在没有办理任何手续的情况下，擅自破土动工建房，
于当年建成占地面积分别为166平方米和168平方米的三
层楼房各一栋。
• [处理]
•
李某未经批准擅自转让国有土地的行为，违
反了《土地管理法》第二条的规定，属非法转让
土地使用权的行为。根据《土地管理法》第七十
产权，充分享有占有、使用、收益和处分的权利， 但必须直接或间接向土地所有者履行应尽的义务。 • 2 土地用途上的限制：国家通过编制土地利用总 体规划，实行土地用途管制制度。 • 3 土地使用年限上的限制； • 4 土地相邻关系的限制。
• 四、土地使用权的共有关系 • （一）含义和特征 • 土地使用权的共有：指两个以上土地使用
地，具体有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。 （3）租赁： （4）土地所有权作价出资或入股：一般适用于于股份有限
公司用地、联营、合作企业用地等。 （5）审批：宅基用地，国有荒山、荒地、滩涂开发。 （6）审批加合同：中外合资、合作企业和外商独资企业地。 （7）承包：农地或农村荒山、荒地、滩涂承包。